Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Entscheidung vom 15.05.2018 – 21 C 117/17

Orientierungssatz

1. Eine vom Vormieter übernommene Küchenzeile inklusive Spüle kann bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden.(Rn.25)

2. Es ist wohnwertmindernd zu berücksichtigen, dass eine Wohnung ausweislich des Mietvertrags ohne Kellerraum vermietet wird. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter dem Mieter freiwillig einen Kellerraum zur Verfügung stellt.(Rn.30)

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die klagende Vermieterin begehrt die Verurteilung der beklagten Mieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung wegen gestiegener ortsüblicher Vergleichsmiete.

Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine 119,31 qm große Wohnung im Hause (...) Berlin. Die bis 1918 bezugsfertige Wohnung verfügt über eine Sammelheizung, ein Bad, ein Innen-WC sowie über eine mindestens 14 qm große Küche. Die Kücheneinrichtung nebst Spüle übernahmen die Beklagten vom Vormieter. Die Wohnung verfügt über einen großen geräumigen Balkon.

Bei der Wohnung handelt es sich um geförderten Wohnraum. Nach dem Fördervertrag ist für Mieterhöhungen der Durchschnitt der Mittelwerte E1/H1 (6,7 EUR/qm) als fördervertragliche Kappungsgrenze heranzuziehen.

Die Nettokaltmiete betrug 695,58 EUR und war seit 15 Monaten unverändert.

Mit Schreiben vom 24.05.2017 forderte die Hausverwaltung der Klägerin, die F. mbH, im Namen des Vermieters die Beklagten unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2017 auf, einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 695,58 EUR um 103,80 EUR auf 799,38 EUR ab dem 1.08.2017 zuzustimmen. Dem Schreiben war eine Hausverwaltervollmacht der G. GmbH beigefügt.

Die Beklagten stimmten einer Mieterhöhung auf lediglich 762,39 EUR zu.

Mit der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung hat die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen wiederholt.

Die Klägerin behauptet, im Bad seien hochwertige Fliesen vorhanden.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung (...) Berlin, Vorderhaus, 2. OG links, Wohnung Nummer (...), von bisher 762,39 € um monatlich 36,99 € auf nunmehr monatlich 799,38 € (6,70 €/qm/mtl.) ab dem 1.8.2017 zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, die Mieterhöhungserklärung vom 24.05.2017 sei formal unwirksam, da diese ohne Benennung des Vermieters erklärt wurde und eine falsche Hausverwaltervollmacht beigefügt war. Da sie die Kücheneinrichtung nebst Spüle vom Vormieter übernommen hätten, liege das wohnwertmindernde Merkmal „keine Spüle“ vor.

Da der von ihnen genutzte Keller nicht Bestandteil des Mietvertrages sei, liege zudem das wohnwertmindernde Merkmal „kein Keller“ vor. Der Eingangsbereich und das Treppenhaus seien in einem schlechten Zustand und das Mauerwerk im Keller des Gebäudes sei dauerhaft durchfeuchtet. Das Wohnumfeld sei aufgrund mehrerer Gaststätten, eines Hostels sowie des Bahnhofs in unmittelbarer Nähe stark lärm- und geruchsbelastet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den sonstigen Inhalt der Akte Bezug genommen.

I. Die Klage ist zulässig.

Zwar ist das Mieterhöhungsverlangen vom 24.05.2017 formal unwirksam. Auch wenn in einem Mieterhöhungsverlangen, das durch eine Hausverwaltung erklärt wird, der Vermieter nicht zwingend namentlich benannt werden muss (vgl. BGH Grundeigentum 2014, 658), ergibt sich die Stellvertretung vorliegend aber auch nicht aus den Umständen i. S. d. § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB. Durch die beigefügte unzutreffende Hausverwaltervollmacht einer anderen Hauseigentümerin ist die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei der Stellvertretung nicht gegeben. Die sachliche Berechtigung der Klägerin ergibt sich aber aus der Klageschrift, in der das Mieterhöhungsbegehren vorsorglich wiederholt und nochmals um Zustimmung gebeten wurde. Damit ist der Mangel gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 1 BGB geheilt.

II. Die Klage ist jedoch unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer weiteren Mieterhöhung gemäß § 558 BGB.

Die Miete in Höhe von 762,39 EUR, der die Beklagten schon zugestimmt haben, entspricht bereits der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2017 zu ermitteln. Es kann vorliegend dahinstehen, ob der Berliner Mietspiegel 2017 die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel gemäß § 558 d BGB erfüllt oder jedenfalls als einfacher Mietspiegel i.S.d. § 558 c BGB für eine Schätzung der ortsüblichen Miete herangezogen werden kann. Denn die Parteien haben im vorliegenden Rechtsstreit keine Einwände gegen die Anwendbarkeit des Mietspiegels vorgebracht, sondern vielmehr auf der Grundlage des Mietspiegels und der zugehörigen Orientierungshilfe zu den danach für die Mietpreisbildung maßgeblichen Umständen vorgetragen.

Die Wohnung ist in das Feld K 1 einzuordnen, das eine Mietzinsspanne von 4,38 EUR/qm bis 10,18 EUR/qm und einen Mittelwert von 6,39 EUR/qm ausweist.

Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist neutral zu bewerten.

Soweit die Kläger behaupten, im Bad seien hochwertige Fliesen vorhanden, ist dieser Vortrag unsubstantiiert. Die Kläger tragen nicht ansatzweise vor, um welche Art von Fliesen es sich handelt und sind dem weiteren Vortrag der Beklagten, es handele sich um übliche einfache weiße Fliesen, auch nicht mehr entgegengetreten.

Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist ebenfalls neutral.

Der großen Küche steht das wohnwertmindernde Merkmal „keine Spüle“ gegenüber. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Beklagten von den Vormietern eine Küchenzeile inklusive einer Spüle übernommen haben. Folglich ist die Spüle nicht von der Klägerin gestellt und kann bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden (so auch LG Berlin, Urteil vom 25.10.2010 – 67 S 624/09 -; AG Mitte, Urteil vom 1.11.2006 – 5 C 526/05 -, beide juris). Dies ist auch sachgerecht. Gemäß § 1 Nr. 3 des Mietvertrages gehören zurückgelassene Einrichtungen des Vormieters nicht zur Mietsache, so dass der Vermieter nicht nur keine Kosten für die Anschaffung, sondern auch keine Kosten für die Instandhaltung hat.

Ob bei einem konkreten Angebot der Klägerin, selbst eine Spüle zu stellen, und folgender Ablehnung der Beklagten das Merkmal anders zu beurteilen wäre, kann hier dahin stehen.

Denn die Klägerin hat ein entsprechendes konkretes Angebot nicht substantiiert vorgetragen, geschweige denn Beweis hierfür angeboten.

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist unstreitig positiv.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist negativ.

Die Wohnung verfügt laut Mietvertrag über keinen Keller. Tatsächlich nutzen die Beklagten zwar einen Keller. In der Mieterbestätigung vom 20.08.2015 (Anlage B 3) wurde aber ausdrücklich festgehalten, dass die Wohnung ohne dazu gehörenden Kellerraum vermietet wird, auch wenn ein Kellerraum zur Verfügung gestellt wird. Diese freiwillige Leistung des Vermieters kann bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden. Schließlich kann sie auch jederzeit vom Vermieter widerrufen werden.

Diesem wohnwertmindernden Merkmal steht kein wohnwerterhöhendes Merkmal gegenüber. Entgegen der Ansicht der Klägerin beträgt der Energieverbrauchskennwert laut des eingereichten Energieausweises genau 120 kWh/(m²a) und ist damit nicht „kleiner als“ 120 kWh/(m²a).

Ob zudem weitere wohnwertmindernde Merkmale vorliegen (Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand, schlechter Instandhaltungszustand aufgrund dauernder Durchfeuchtung des Mauerwerks), ist daher nicht entscheidungserheblich.

In der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) kann schließlich dahin stehen, ob die Wohnung besonderen Lärm- und Geruchsbelästigungen ausgesetzt ist.

Denn selbst bei Berücksichtigung dieser Merkmalgruppe als neutral hat die Klägerin keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer weiteren Mieterhöhung.

Unter Berücksichtigung einer neutralen Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist im Ergebnis vom Mittelwert (6,39 EUR/qm) auszugehen. Bei einer Wohnungsgröße von 119,31 qm errechnet sich eine Nettokaltmiete in Höhe von 762,39 EUR, der die Beklagten bereits vorgerichtlich zugestimmt haben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.