Rechtsprechung / Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg
Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Entscheidung vom 23.05.2018 – 3 C 181/17
ECLI:DE:AGBETK:2018:0523.3C181.17.00
Orientierungssatz
Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB kann nur dann verlangt werden, wenn der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt. (Rn.9)
Verfahrensgang
nachgehend LG Berlin, 10. September 2018, 66 S 109/18, Beschluss
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die im 2. Obergeschoss des Vorderhauses des im Jahre 1896 erbauten Hauses (...) Berlin gelegene 3-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 93,00 m².
Tatbestand
Mit Schreiben vom 19. Juni 2017 verlangte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der zuletzt vereinbarten monatlichen Nettokaltmiete von 358,51€ um 53,78 € auf 565,29 € ab dem 01. September 2017.
Mit der Klage beansprucht die Klägerin nur mehr eine Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 20,45 €.
Die Klägerin ist der Ansicht, die geltend noch gemachte Nettokaltmiete übersteige die ortsübliche Vergleichsmiete nicht.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von bisher 511,51 € um 20,45 € auf 531,69 € für die von ihnen innegehaltene Wohnung im Hause (...) Berlin, Vorderhaus 2. OG Mitte ab dem 01. September 2017 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Da das Bad allenfalls neutral zu bewerten sei, schuldeten sie die begehrte Mieterhöhung nicht. Das hinter dem eingebauten Wandschrank befindliche Fenster sei seit Vertragsbeginn bis zum Einbau des Öffnungsmechanismus mittels eines Holzstiels am 18. Januar 2018 in keiner Weise zugänglich gewesen. Es liege insofern jedenfalls das wohnwertmindernde Merkmal „WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung“ vor.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage bleibt in der Sache ohne Erfolg.
Die Klägerin kann von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gemäß § 558 BGB nur dann verlangen, wenn der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall.
Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind hier die Werte des Berliner Mietspiegels 2017 heranzuziehen. Unstreitig ist die streitgegenständliche Wohnung in das Mietspiegelfeld J 1 einzuordnen, ebenso unstreitig sind die Merkmalgruppen 4 (Gebäude) und 5 (Wohnumfeld) negativ, die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) positiv und die Merkmalgruppe 2 (Küche) neutral zu bewerten. Der Klägerin stünde der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur verlangten Vergleichsmiete in Höhe des Mittelwertes von 5,72 €/m² im Ergebnis nur zu, wenn die verbleibende Merkmalgruppe 1 (Bad) positiv zu bewerten wäre. Dies ist indes nicht der Fall.
In der Merkmalgruppe 1 ist zwar unstreitig und insofern nach der Spanneneinordnung wohnwerterhöhend ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer vorhanden. Dem steht wohnwertmindernd jedoch (jedenfalls) die im maßgeblichen Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens fehlende Entlüftungsmöglichkeit des Badezimmers mit WC gegenüber.
Unstreitig ist der Öffnungs- und Schließmechanismus des in einer Tiefe von 1,40 m über bzw. hinter dem eingebauten Wandschrank belegenen Außenfensters erst seit dem 18. Januar 2018 vorhanden. Erst mittels des seinerzeit angebrachten Holzstiels kann der rechte obere Fensterflügel nunmehr vom Badewannenrand aus geöffnet werden. Dass und ggf. in welcher Weise die Beklagten das zuvor unzugängliche bzw. allenfalls mit akrobatischem Können erreichbare Fenster (vgl. die zu den Akten gereichten Fotografien der baulichen Situation) hätten öffnen und schließen können, trägt auch die Klägerin nicht vor.