Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg Urteil vom 16.01.2019 – 5 C 235/18

Orientierungssatz

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist innerhalb der angegebenen Spanne der Nettokaltmieten des Berliner Mietspiegels grundsätzlich der Mittelwert maßgeblich. Eine Über- oder Unterschreitung ist nur dann geboten, wenn in der Wohnung wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale überwiegen.(Rn.13)

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der jeweils zu vollstreckenden Forderung abwenden, falls nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Beklagte ist aufgrund des mit den Rechtsvorgängern der Klägerin geschlossenen Mietvertrages Mieterin der im Vorderhaus, 1. OG rechts belegenen 63,74 m² großen Wohnung (...), deren Vermieterin die Klägerin ist. Die Nettokaltmiete betrug am 1. Juni 2015 313,73 € und ab 1. Oktober 2017 aufgrund einer Mieterhöhung wegen Modernisierung 353,73 €.

Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 15. März 2018 (Blatt 4 der Akte), dem nunmehr unstreitig ein Mieterhöhungsverlangen vom 16. März 2018 beigefügt war (Blatt 49 der Akte), forderte die Hausverwaltung die Beklagte zunächst im Namen von Herrn Ö. zur Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 400,79 € auf. Rechte aus diesem Mieterhöhungsverlangen verfolgt die Klägerin nicht mehr.

Mit Schriftsatz vom 10. Juli 2018, der der Beklagten am 16. August 2018 zugestellt worden ist, forderte die Klägerin die Beklagte zur Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete von 353,73 € um 47,06 € auf 400,79 € zum nächst zulässigen Zeitpunkt auf.

Das Bad mit WC verfügt nicht über ein Fenster. Die Wohnung verfügt über einen großen geräumigen Balkon. Die Elektroinstallation ist mangels FI-Schalter und Potentialausgleich unzureichend. Das Gebäude weist einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand auf. Nunmehr unstreitig stellt die Klägerin der Beklagten ein Pkw-Parkplatzangebot nicht zur Verfügung.

Die Klägerin trägt vor, die Wohnung sei barrierearm. Innerhalb der Wohnung seien keine Schwellen vorhanden, lediglich zum Balkon bestehe eine Schwelle, die maximal 2,50 cm hoch sei. Bei den Fenstern handele es sich um Wärmeschutzverglasung. Die Wohnung befinde sich in besonders ruhiger Lage. Das Haus bestehe lediglich aus Erdgeschoss und Obergeschoss mit je zwei Wohnungen sowie einer Dachgeschosswohnung, mithin fünf Wohneinheiten. Auf der gegenüberliegenden Seite befänden sich ausschließlich Einfamilienhäuser. Die Straße sei verkehrsberuhigt; Platz bestehe nur für ein fahrendes Fahrzeug. Westlich befinde sich der Volkspark Mariendorf, östlich Schrebergärten und südlich der Heidefriedhof Mariendorf sowie die Parkanlage um den Karpfenpfuhl. Das Grundstück sei gärtnerisch gestaltet und mit einem Kinderspielplatz und Sitzbänden ausgestattet.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, der Mieterhöhung des monatlichen Nettomietzinses für die in (...) gelegene Wohnung, Wohnungsnummer (...), vom 01.06.2018 an von bisher 353,73 € um 47,06 € auf 400,79 € (Mietzins pro m² und Monat 6,28 €) zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor, bei den Fenstern handele es sich um Isolierglasfenster. Die Schwelle zum Balkon betrage 8 cm. Die Türen von Küche und Bad seien lediglich 72 cm breit. Eine besonders ruhige Lage sei nicht gegeben, da es eine erhebliche Lärmbelastung durch das im Süden angrenzende Hochhaus und die in östlicher Richtung liegende Wohnsiedlung geben. Aufgrund der Vielzahl der Einheiten und aufgrund der Sozialstruktur komme es nahezu täglich zu erheblichen Lärmbelästigungen durch laute Musik. Eine Grünfläche befinde sich erst auf der gegenüberliegenden Seite der stark befahrenen (...) Straße. Bei dem Garten handele es sich um eine normale Außenfläche mit Rasen, die seit Jahren unverändert sei. Im Rahmen der Modernisierung sei der überwiegende Teil der vorhandenen Bäume gefällt worden. Ein Kinderspielplatz sei nicht vorhanden. Es gebe lediglich eine Schaukel und ein sehr kleines Klettergerät.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig. Die Klagefrist nach § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB von drei Monaten ist für das Mieterhöhungsverlangen vom 10. Juli 2018 eingehalten. Das Mieterhöhungsverlangen vom 10. Juli 2018 ist auch formell nicht zu beanstanden, denn es ist gemäß § 558 a Abs. 1 BGB schriftlich geltend gemacht und begründet worden. Nach 558 a Abs. 2 BGB konnte zur Begründung auch auf den Berliner Mietspiegel 2017 Bezug genommen werden. Die Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 Satz 2 BGB ist eingehalten.

Die Klage ist jedoch nicht begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete nicht zu. Die für die Wohnung der Beklagten geltende Vergleichsmiete ist vorliegend dem Berliner Mietspiegel 2017, Feld H 4, zu entnehmen. Danach beträgt die Spanne der Nettokaltmieten 5,05 €/m² bis 6,59 €/m², bei einem Mittelwert von 5,49 €/m². Grundsätzlich ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Mittelwert maßgeblich, da dieser den für die weitaus überwiegende Anzahl der in der Mietspiegelgruppe erfassten Wohnungen geltenden Mietzins wiedergibt. Eine Über- oder Unterschreitung ist nur dann geboten, wenn in der Wohnung wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale überwiegen. Danach ist vorliegend vom Mittelwert auszugehen. Dies ergibt sich aus Folgendem: Die Merkmalsgruppe 1 ist wohnwertmindernd zu berücksichtigen, da das Bad mit WC kein Fenster hat. Die Merkmalsgruppe 2 ist nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien als ausgeglichen anzusehen. Die Merkmalsgruppe 3 ist ebenfalls ausgeglichen. Wohnwerterhöhend ist zu berücksichtigen, dass die Wohnung über einen großen geräumigen Balkon verfügt. Weitere wohnwerterhöhende Merkmale liegen nicht vor. Eine barrierearme Wohngestaltung ist nicht anzunehmen. Zwar herrscht in der Wohnung Schwellenfreiheit, jedoch fehlt es an einer ausreichenden Bewegungsfreiheit in der Wohnung, da die Türen von Küche und Bad unstreitig lediglich 72 cm breit sind. Eine ausreichende Bewegungsfreiheit ist aber erst ab einer Türdurchgangsbreite von 80 cm gegeben. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob der Übergang zum Balkon schwellenarm ist. Wohnwerterhöhend ist weiterhin nicht eine Wärmeschutzverglasung zu berücksichtigen, da die Klägerin weder vorgetragen hat, welche Fenster wann eingebaut worden sind. Wohnwertmindernd ist demgegenüber unstreitig eine unzureichende Elektroinstallation anzunehmen. Die Merkmalsgruppe 4 ist aufgrund des unstreitig vorliegenden überdurchschnittlichen Instandhaltungszustandes wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Die Merkmalsgruppe 5 ist als ausgeglichen anzusehen. Nunmehr unstreitig stellt die Klägerin kein Pkw-Parkplatzangebot zur Verfügung. Von einem aufwendig gestalteten Wohnumfeld ist nach dem Vortrag der Klägerin ebenfalls nicht auszugehen. Aufwendig gestaltet ist ein Wohnumfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden. Eine Wohnwerterhöhung kann nämlich nicht schon dann angenommen werden, wenn im Umfeld irgendeine Ruhebank oder ein Spielplatz vorhanden ist. Vielmehr müssen sich auch diese Einzelbeispiele, die keinesfalls abschließend sind, ebenfalls unter das Merkmal „aufwendig gestaltet“ subsumieren lassen. Nach dieser Definition erfüllen weder der Kinderspielplatz noch die Grünanlage das Merkmal „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“. Die Klägerin hat weder vorgetragen, welche Spielgeräte sich auf dem Spielplatz befinden, noch, dass dieser in irgendeiner Weise aufwendig gestaltet ist. Auch hinsichtlich der Grünanlage ist nicht von einem „aufwendig gestalteten Wohnumfeld“ auszugehen, da die Klägerin lediglich vorgetragen hat, dass eine Rasenfläche mit Sitzbänken vorhanden ist. Schließlich ist auch eine „besonders ruhige Lage“ nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Nach der Rechtsprechung zeichnet sich eine besonders ruhige Lage dadurch aus, dass diese Lage gegenüber anderen ruhigen Lagen als herausragend ruhig angesehen wird. Die Wohnung darf somit keinem Lärm ausgesetzt sein (LG Berlin, Urteil vom 11. Juli 2014 - 63 S 48/14 - juris). Dies ist vorliegend nicht der Fall. Obgleich es zutreffen mag, dass sich die Wohnung in einer verkehrsberuhigten Zone befindet, fehlt es dem Vortrag der Klägerin an Anhaltspunkten dafür, dass es sich bei dem (...)-Weg um eine besonders ruhige Straße handeln soll. Weder behauptet die Klägerin, dass nur Anliegerverkehr dort stattfindet, noch, dass aufgrund der Verkehrsberuhigung die Verkehrsgeräusche unterhalb der Schwelle des üblichen Großstadtverkehrs liegen.

Danach ergibt sich eine Nettokaltmiete von 5,49 €/m² (Mittelwert), bei 63,74 m² = 349,93 €, die die Beklagte bereits zahlt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.