Amtsgericht Tiergarten Urteil vom 02.03.2010 – 2 C 380/09

1. Es wird festgestellt, dass die Beklagte aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 07.08.2009 keinen Anspruch auf Zahlung einer um 112,66 € erhöhten Miete hat.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus diesem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Kläger mieteten aufgrund Vertrages vom 06.01.2009 von der die im 4.OG des Vorderhauses, , gelegene, 88,01 m 2 große Wohnung. Gemäß § 3 Nr.1 des Vertrages sollte die monatliche Miete “z.  Zt. 459,41 EUR” nebst Betriebskosten betragen. § 21 Nr.7 S.1 lautet: “Dem Mieter ist bekannt, dass es sich um eine geförderte Immobilie handelt.”

Die Beklagte erwarb die Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung am 12.06.20009. Mit Schreiben vom 07.08.2009 ließ sie den Klägern mitteilen, es sei zur Deckung der laufenden Kosten notwendig, ihre Miete an die Kostenmiete anzupassen. Gemäß der beigefügten “Wirtschaftlichkeitsberechnung Stand 1.1.2009” ergebe sich ab dem 01.09.2009 eine Kostenmiete von 14,0575 €/m 2 /mtl.. Die Beklagte forderte von den Klägern eine “Kaltmiete” von 6,50 €/m 2 /mtl., mithin eine Erhöhung um 112,66 €/mtl. auf 572,07 €/mtl..

Die Kläger meinen, das Erhöhungsverlangen der Beklagten sei unwirksam, weil die Wohnung nicht preisgebunden sei. Außerdem sei die Kostenmiete nicht vereinbart und auch nicht gestiegen.

Die Kläger beantragen

festzustellen, dass die Beklagte aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 07. August 2009 keinen Anspruch auf Zahlung einer um 112,66 € erhöhten Miete hat.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, sie sei auf Grund der Mieterhöhungserklärung vom 07.08.2009 in Verbindung mit der Wirtschaftlichkeitsberechnung vom selben Tage berechtigt, die streitige Mieterhöhung von den Klägern zu verlangen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Klage ist gemäß § 256 ZPO zulässig. Sie ist auch begründet.

Die Kläger sind aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 07.08.2009 nicht verpflichtet, eine erhöhte Miete an die Beklagte zu entrichten.

Hierbei kann zu Gunsten der Beklagten davon ausgegangen werden, dass es sich, wie die Beklagte vorträgt, bei dem streitigen Wohnraum um öffentlich geförderten im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes handelt und die Beklagte folglich zur einseitigen Mieterhöhung grundsätzlich berechtigt ist. Denn selbst wenn dies der Fall sein sollte, so ergibt sich daraus nicht die Berechtigung der Beklagten, von den Klägern die Zahlung einer höheren Miete als im Vertrag vom 06.01.2009 vereinbart, zu verlangen.

Zwar mag die Beklagte, wie sie meint, grundsätzlich berechtigt sein, von den Klägern die Entrichtung einer erhöhten Miete, nämlich bis zur Höhe des nach dem Wohnungsbindungsgesetz Zulässigen zu verlangen, vgl. § 10 I 1 WoBindG. Dieses Recht steht der Beklagten jedoch im vorliegenden Fall nicht zu, weil es durch eine sich aus den Umständen ergebende Vereinbarung der Parteien ausgeschlossen worden ist, § 10 IV WoBindG. Folgte man nämlich dem Vortrag der Beklagten, so wären die Kläger verpflichtet, eine Miete zu entrichten, welche die Rechtsvorgängerin der Beklagten bereits bei Abschluss des Mietvertrages hätte verlangen können. Denn diejenigen Aufwendungen, welche das Erhöhungsverlangen tragen sollen, waren ausweislich des zur Grundlage des Erhöhungsverlangens gemachten Auszugs aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung bereits vor dem Vertragsschluss, also vor dem 06.01.2009, entstanden – und nicht erst, wie die Beklagte möglicherweise behaupten will, am 07.08.2009, also erst rund 8 Monate nach dem Abschluss des Mietvertrags. Die erwähnte Berechnung ist nämlich ausweislich ihrer Überschrift per 01.01.2009 aufgestellt worden. Schließt der Vermieter aber einen Mietvertrag über öffentlich geförderten Wohnraum ab, so darf der Mieter davon ausgehen, dass er sich, solange nichts Anderes vereinbart worden ist, zur Zahlung der Kostenmiete verpflichtet hat. Er darf mit anderen Worten nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) darauf vertrauen, dass der Vermieter ihm nicht, ohne dass dies vereinbart worden wäre, auf Grund von Umständen, die bei Vertragsschluss bereits hätten berücksichtigt werden können, eine Erhöhung des Entgelts bis zur Kostenmiete abverlangen werde. Der Mieter darf erwarten, dass seine wirtschaftlichen Dispositionen, die er dem Vertragsschluss zu Grund gelegt hatte, nicht alsbald wieder zunichte gemacht werden, obwohl die Abweichung der vereinbarten von der Kostenmiete dem Vertragspartner bekannt war oder zumindest hätten bekannt sein müssen. Er darf erwarten, dass der Vermieter von Sozialwohnungen, die für den Mieter ohnehin häufig genug wenig soziale Kostensteigerungen mit sich bringen können, seinen Verpflichtungen aus § 241a II BGB nachkommt und Rücksicht auf die Interessen des Vertragspartners nimmt. Dieser Verpflichtung ist er nicht etwa dadurch nachgekommen, dass er in § 3 Nr.1 des Vertrages vor die Miete das Kürzel “z. Zt.” gesetzt hat; damit wird nur deutlich gemacht, dass die Miete sich aufgrund von Umständen, die in der Zukunft liegen , verändern kann.

Folgte man dem nicht, so würde dies im vorliegenden Fall bedeuten, dass die Kläger eine Mieterhöhung von bis zu von 14,0575 €/m 2 /mtl., insgesamt also von 459,41 €/m 2 um mehr als 250% auf 1237,20 €/m 2 , akzeptieren müssten. Dass die Beklagte dieses Recht mit der Erhöhungserklärung vom 07.08.2009 nicht ausgeschöpft hat,  weil sie lediglich 6,50 €/m 2 /mtl. von den Klägern verlangt, ist ohne Belang; es lässt den Umfang des Ausschlusses einer Mieterhöhung im Sinne des §  10 IV WoBindG, also die dazu von den Parteien nach den Umständen im Januar 2009 stillschweigend getroffene Vereinbarung zur Miethöhe, unberührt.

Bei alledem ist ohne Bedeutung, dass nicht die Beklagte, sondern deren Rechtsvorgängerin sich entweder den §§ 241a II, 242 BGB zuwider verhalten hat, als sie den Mietvertrag mit den Beklagten abschloss, oder eine höhere als die in § 3 Nr.1 des Vertrages vereinbarte Miete nicht verlangen wollte (möglicherweise, weil eine höhere Miete am Markt nicht zu erzielen war). Denn die Beklagte ist gemäß § 566 I BGB nicht nur in die Rechte, sondern auch in die Pflichten der aus dem Mietvertrag vom 06.01.2009 eingetreten, als sie die Wohnung erwarb.

Die Kostenentscheidung beruht auf  § 91 I 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr.7, 711 S.1 und 2 ZPO.