Amtsgericht Tiergarten Urteil vom 22.12.2010 – 4 C 347/10

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete in Höhe von 807,11 € um 105,82 € auf 912,93 € für die Zeit ab dem 01.08.2010 betreffend die Wohnung in …, drittes Obergeschoss rechts, zuzustimmen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistungen in Höhe von 110 % der vollstreckbaren Kosten abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckungssicherheit in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages leistet.

Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der im Urteilstenor näher bezeichneten Wohnung. Die Beklagten sind auf Grund des Mietvertrages vom 31. Juli 2003 deren Mieter. Das Haus ist erbaut zwischen 1991 und 2007. Die Wohnung hat eine Größe von 100,63 qm. In der Küche befindet sich eine Einbauküche mit Ober- und Unterschränken. Wandfliesen befinden sich im Arbeitsbereich. Auch ist ein separater Anschluss für Geschirrspüler oder eine Waschmaschine vorhanden. Sämtliche Räume der Wohnung verfügen über eine moderne Isolierverglasung. Weiter befindet sich in der Wohnung ein Einbauschrank am Ende des Flures mit einer eigenen Tür. I n der Wohnung befindet sich weiter ein zweites WC und ein hochwertiger Bodenbelag. Die Wände sind türhoch gefliest. Es sind Bodenfliesen vorhanden und eine Einbauwanne.

Der Nettokaltmietzins beläuft sich seit 1. Oktober 2008 auf 807,11 €. Mit Mieterhöhungsverlangen vom 09.04.2010 verlangt die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete auf 912,93 €. Zur Begründung hat die Klägerin auf den Berliner Mietspiegel 2009 Bezug genommen und auf das dortige Mietspiegelfeld L 11. Mit der vorliegenden Klage mit die Klägerin gegenüber den Beklagten den Zustimmungsanspruch weiterhin geltend.

Sie behauptet, die Wohnung verfüge über ein modernes Bad im Sinne der Sondermerkmale des Berliner Mietspiegels. Die Ausstellungsmerkmale und die Sanitärausstattung seien durchaus als zeitgemäß anzusehen, auch wenn diese nicht in den letzten 5 Jahren eingebaut worden seien. So handele es sich z. B. bei den eingebauten Armaturen um grobe Produkte, die mit Keramikdichtungen ausgestattet seien. Darüber hinaus behauptet die Klägerin, die Küche sei als Wohnküche anzusehen, weil sie eine Grundfläche von 14 qm habe. Auch seien Loggia und Balkon groß und geräumig mit Grundflächen von 4 bzw. 4,42 qm. Das sei als ruhige Straße anzusehen, weil kein Durchgangsverkehr vorhanden ist. Die Müllgefäße würden sich in einem Separaten Raum befinden, der nur vom Hof her von Mietern zugänglich sei.

Die Klägerin beantragt,

Die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete von 807,11 € um 105,82 € auf 912,93 € für die Zeit ab dem 01.08.2010 betreffend die Wohnung in,, drittes Obergeschoss rechts zuzustimmen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie erklären eine Teilzustimmung um monatlich 36,17 €. Darüber hinaus behaupten sie, die Küche habe nur eine Größe von 13,45 qm. Balkon und Loggia seien lediglich 3,53 qm groß und daher nicht als groß anzusehen. Die Heizungsrohre seien auf Putz verlegt. Das an der Stelle der Wohnung der Beklagten sei als Lager an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung an zusehen, weil die Gebäude und im direkt nebeneinander liegen und eine Einheit bilden würden. Darüber hinaus werde das als Durchgangsstraße zwischen und genutzt. Die Müllgefäße würden sich in einem separaten Raum befinden, dieser sei aber nicht verschlossen, sondern müsse nach Anweisung des Vermieters immer offen bleiben. Schließlich befinde sich das Gebäude auch nicht in einer bevorzugten Citylage, sondern in der Nähe zum. Darüber hinaus sind die Beklagten der Auffassung, das Sondermerkmal modernes Bad treffe nicht zu, da dieses fast 20 Jahre alt sei. Es gäbe auch kein an der Wand hängendes WC, sondern nur ein Stand-WC mit Spülkasten. Auch solche Armaturen der Firma Grohe würden nicht existieren.

Die Klage ist begründet. Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten gemäß § 558 BGB der geltend gemachte Erhöhungsanspruch zu.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Die Teilzustimmung der Beklagten in Rechtsstreit ist unbeachtlich, da insoweit ein Teilurteil nicht ergehen konnte.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch begründet, denn die ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung beläuft sich nach Auffassung des Gerichts auf 9,07 € pro Quadratmeter, also im Hinblick auf die Größe der Wohnung auf eine solche von insgesamt 912,93 €.

Zur Ermittlung dieser ortsüblichen Vergleichsmiete hat das Gericht die Werte des Berliner Mietspiegels 2009 herangezogen, die gleichsam einem antizipierten Sachverständigengutachten einen ausreichenden Beweiswert haben. Auszugehen war dabei vom Mietspiegelfeld L 11, was insoweit zwischen den Parteien unstreitig ist. Zur Ermittlung der genaueren Miete hat das Gericht die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel herangezogen. Hiernach war festzustellen, dass auf Grund der Orientierungshilfe eine Einordnung der Wohnung dergestalt zu erfolgen hat, dass ein Überschreiten des Mittelwertes um 60 % zum Oberwert hin im vorliegenden Fall gerechtfertigt ist. In drei Merkmalsgruppen ergeben sich nämlich überwiegend Wohnwert der Höhe Merkmale ohne dass wohnwertmindernde Merkmale anzurechnen sind.

Die Merkmalsgruppe 1 (Bad/WC) ist als ausgeglichen zu bewerten, denn die Parteien habe weder wohnwertmindernde noch wohnwerterhöhende Merkmale vorgetragen.

Die Merkmalsgruppe 2 (Küche), ist überwiegend positiv zu bewerten, denn es liegen zumindest Wandfliesen im Arbeitsbereich und ein separater Anschluss für Geschirrspüler oder Waschmaschine vor, ohne dass es auf die Größe der Wohnküche ankommt.

Die Merkmalsgruppe 3 ist ebenfalls positiv zu bewerten, denn es befinden sich in allen Räumen eine moderne Isolierverglasung und in der Wohnung ist ein Einbauschrank vorhanden. Damit kommt es nicht darauf an, inwieweit der Balkon und die Loggia groß und geräumig sind und inwieweit Heizungsrohre überwiegend unter Putz liegen.

Wohnwertmindernde Merkmale sind insoweit nicht vorgetragen.

Auch die Merkmalsgruppe 4 (Gebäude) ist deshalb als positiv zu bewerten, weil ein abschließbarer Fahrradabstellraum im Erdgeschoss des Hauses vorhanden ist, der vom Truppenhaus aus zu begehen ist. Hierzu sind wohnwertmindernde Merkmale ebenfalls nicht vorgetragen.

Schließlich ist die Merkmalsgruppe 5 (Wohnumfeld) als ausgeglichen anzusehen, denn die Wohnung befindet sich weder an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung noch an einer besonders ruhigen Straße. Eine Verkehrslärmbelastung kommt schon deswegen nicht in Betracht, weil dies aus dem Straßenverzeichnis im Hinblick auf das genannte Grundstück nicht vermerkt ist. Zwar mag das neben liegende Grundstück eine hohe Verkehrslärmbelastung aufweisen, aber dies nur deshalb, weil das nebenan liegende Grundstück näher an die heranreicht, die durchaus stark befahren ist. Auf Grund der Gestaltung des mit einer kleinen Parkanlage zur Spree hin ist allerdings hier die Verkehrslärmbelastung vor dem streitwertgegenständlichen Grundstück nicht so hoch. Wegen des dennoch herrschenden Verkehrs kann aber auch von einer Lage an einer besonders ruhigen Straße im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden. Da nicht ersichtlich ist, dass die Müllstandsfläche nur den Mietern zugänglich ist, kommt ein weiteres wohnwerterhöhendes Merkmal nicht in Betracht, so dass insgesamt von einer ausgeglichenen Merkmalsgruppe 5 auszugehen war.

Ergibt sich somit ein Zuschlag von 60 % über dem Mittelwert, so beläuft sich die Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung auf 8,38 € pro Quadratmeter. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete waren jedoch noch die Sondermerkmale hinzuzurechnen, die im Hinblick auf den hochwertigen Wohnbelag einen Zuschlag von 0,17 €, für das zweite WC in der Wohnung einen Zuschlag von 0,28 € und für da moderne Bad einen solchen Zuschlag von 0,24 € und damit eine ortsübliche Vergleichsmiete von 9,07 € ergeben.

Während der hochwertige Bodenbelag und das zweite WC in der Wohnung zwischen den Parteien unstreitig sind, ist das Gericht auch zur Auffassung gelangt, dass im vorliegenden Fall vom Sondermerkmal modernes Bad auszugehen ist, obwohl Sanitäreinrichtungen aus den neunziger Jahren vorhanden sind. Das Merkmal modernes Bad ist nämlich schon erfüllt, wenn die Wände des Bades türhoch mit Fliesen versehen sind, auf dem Boden Fliesen vorhanden sind und das Bad mit einer Einbauwanne oder Einbaudusche ausgestattet ist. Zudem müssen die Ausstattungsmerkmale neuzeitlichem Standard entsprechen. Im vorliegenden Fall ist unstreitig, dass das Bad in der Wohnung der Beklagten in den neunziger Jahren mit dieser Ausstattung versehen wurde. Insoweit sind auch die türhohe Fliesung, die Bodenverfliesung und das Vorhandensein einer Einbaubadewanne unstreitig. Auch wenn insoweit der Einbau erst in den neunziger Jahren erfolgt ist, kann von einem neuzeitlichen Standard ausgegangen werden, denn dieser liegt nicht nur vor, wenn in den letzten 5 bis 10 Jahren ein neuer Badeinbau vorgenommen wurde. Unter neuzeitlichem Standard ist nämlich ein solcher Standard zu versehen, der den heutigen Ansprüchen und Voraussetzungen einer Mietwohnung entspricht. Nicht erforderlich ist hierfür, dass die Ausstattungsmerkmale einer bestimmten Qualitätsausgestaltung oberhalb der mittleren Art im Sinne von § 243 Abs. 1 BGB entsprechen müssen. Wenn nämlich noch besondere Qualitätsmerkmale vorliegen würden, so kämen über das Sondermerkmal modernes Bad die im einzelnen aufgeführten wohnwerterhöhenden Merkmale der Merkmalsgruppe 1 in Betracht. Im vorliegenden Fall aber reicht es, wenn die normalen Voraussetzungen eines modernen Bades vorliegen, die auch dadurch gegeben sind, z. B. ein Stand-WC eingebaut ist und dass eine normale nicht nur hochwertige Sanitärausstattung gegeben ist.

Auch die übrigen Voraussetzungen für die verlangte Mieterhöhung liegen vor. Insbesondere ist die Kappungsgrenze eingehalten; der Mietzins war auch seit über 15 Monaten unverändert.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Ziffer 11, 711 ZPO.