Amtsgericht Tiergarten Urteil vom 16.07.2012 – 603 C 97/12

Orientierungssatz

Das zur Wohnwertminderung führende Merkmal im Mietspiegel "Elektroinstallation überwiegend auf Putz" liegt nicht vor, wenn die Kabel sich überwiegend unter einer angebrachten weißen Holzleiste befinden, die überwiegend an der Decke entlang verläuft.

1. Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung, …, Vorderhaus Erdgeschoss rechts, von derzeit monatlich 254,13 Euro um 5,13 Euro auf 259,26 Euro monatlich mit Wirkung ab dem 01.12.2011 zuzustimmen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

(Der Tatbestand entfällt gem. § 313 a Abs.1 ZPO)

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Durch das klägerische Mieterhöhungsverlangen vom 13.09.2011 sind die Sperrfrist des § 558 Abs. 1 BGB und die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB gewahrt. Die Miete für die Erdgeschosswohnräume des Beklagten ist unstreitig seit mehr als 15 Monaten unverändert geblieben.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten – berechnet auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2011 und des unstreitig einschlägigen Mietspiegelfeldes D 6 – Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 259,26 Euro. Im Einzelnen:

Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist unstreitig neutral zu bewerten.

Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist unstreitig ebenfalls neutral zu bewerten.

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist wegen der unstreitig vorhandenen Rollläden (im Erdgeschoss) positiv. Ohne Erfolg beruft sich der Beklagte auf das Vorhandensein des negativen Merkmals “Elektroinstallation überwiegend auf Putz”. Seinem Vortrag und den eingereichten Fotos in Kopie ist zu entnehmen, dass sich die Elektroinstallation überwiegend unter einer angebrachten weißen Holzleiste befindet, die überwiegend an der Decke entlang verläuft. Nach Sinn und Zweck des genannten negativen Wohnwertmerkmals soll sich die Sichtbarkeit der Elektroinstallation - als optische Beeinträchtigung - negativ auswirken. Die Elektroinstallation ist vorliegend durch die dezente weiße Holzverkleidung überwiegend unsichtbar und daher nicht negativ zu bewerten.

Die Wohnung verfügt über keinen Balkon. Das Merkmal “kein nutzbarer Balkon” ist somit nicht vorliegend. Denn dieses Merkmal setzt nach seinem Sinn und Zweck voraus, dass ein Balkon zwar vermietet ist, dieser jedoch nicht genutzt werden kann Vorliegend kommt hinzu, dass eine Erdgeschosswohnung denklogischerweise nie über einen Balkon verfügt. Dies kann – vor allem vorliegend – nicht negativ bewertet werden.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist negativ zu bewerten, da unstreitig keine Gegensprechanlage vorhanden ist. Sie wird nicht neutral durch das Vorhandensein des Fahrstuhls. Die von der Klägerin eingereichte Farbkopie zeigt, dass das Haus über 5 Vollgeschosses über dem Erdgeschoss verfügt. Das Merkmal “Personenaufzug bei weniger als fünf Obergeschossen” ist mithin nicht erfüllt.

Die Merkmalgruppe 5 (Umfeld) ist unstreitig negativ zu bewerten, weil das Anwesen im Straßenverzeichnis des Berliner Mietspiegels wegen des dortigen hohen Verkehrslärms mit einem Stern gekennzeichnet ist.

Insofern ergibt sich folgende Mietberechnung:

Mittelwert des Mietspiegelfeldes D 6

= 4,84 Euro/qm

abzüglich: 20 % der Spanne zwischen Mittel- und Unterwert

= 0,096 Euro/qm

ergibt eine Nettokaltmiete von

= 4,744 Euro/qm

Multipliziert mit der Wohnfläche von 54,65 m² ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von (aufgerundet) 259,26 Euro netto kalt.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 8 Nr.11, 713 ZPO.

Der Streitwert wird auf 136,68 Euro festgesetzt.