Amtsgericht Unna Urteil vom 17.12.2025 – 18 C 10/24

Einzelrichter · ECLI:DE:AGUN1:2025:1217.18C10.24.00

Tatbestand

Die Kläger sind als Miteigentümer der Wohnung Nr. 107, S-Weg, Mitglieder der Beklagten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht insgesamt aus mehr als 158 Wohneinheiten.

Die Wohnung der Kläger weist eine Fläche von 95,51 qm auf und war zuletzt zu einem Bruttomietzins von 905,- € an die Familie N1 vermietet.

Die Wohnungseigentumsanlage wird mittels eines Einrohrsystems mit Heizwärme versorgt. Dabei kommt es zu einem Verlust an Rohrwärme, der zu einer Erwärmung einiger Wohnungen führt, auch wenn in diesen Wohnungen die Heizkörper nicht in Betrieb genommen werden. Die Rohrleitungen zur Wärmeverteilung sind dabei in der Anlage nicht freiliegend, sondern verlaufen unter Putz. Die eigentliche Heizungsanlage ist neuwertig und vor wenigen Jahren modernisiert worden. Es handelt sich um eine Gasbrennwertanlage, die auch über die Funktion einer Sommerabschaltung verfügt. Jedenfalls im Jahr 2023 war die Heizung in den Sommermonaten jedoch nicht abgeschaltet.

Sämtliche Wohnungen wurden zum gleichen Zeitpunkt mit den gleichen Heizkostenverbrauchserfassungsgeräten, nämlich elektronischen Heizkostenverteilern, ausgestattet. In jeder Nutzeinheit, so auch in der Wohnung der Kläger, befindet sich eine Absperrvorrichtung über welche der Einzel-Heizkreislauf der Nutzeinheit vom Gesamtkreislauf abgetrennt werden kann.

Seit dem Abrechnungszeitraum 2017 werden die Heizkosten in der WEG, die zuvor zu 70 % verbrauchsabhängig und zu 30 % nicht verbrauchsabhängig umgelegt wurden, zu 50 % verbrauchsabhängig und zu 50 % verbrauchsunabhängig umgelegt.

Eine Anfechtungsklage der Kläger gegen die Jahresabrechnung für das Jahr 2017 blieb ohne Erfolg (AG Unna Az. 16 C 12/18).

In den folgenden Jahren wurden die Jahres- bzw. Heizkostenabrechnungen von den Klägern nicht vor Gericht angegriffen.

Seit dem Jahr 2020 stellten sich die Heizkosten in der Nutzergruppe der Kläger gemäß Heizkostenabrechnungen der Fa. A1 (Bl. 117-138 d.A.) wie folgt dar:

-2020

Heizkosten Nutzergruppe Kläger insgesamt: 90.739,51 €

Heizkosten Kläger: 4.044,29 €

Verbrauchseinheiten Nutzergruppe Kläger insgesamt: 150.133,97

Verbrauchseinheiten Kläger: 12.123,10

-2021

Heizkosten Nutzergruppe Kläger insgesamt: 99.448,52 €

Heizkosten Kläger: 2.181,44 €

Verbrauchseinheiten Nutzergruppe Kläger insgesamt: 178.755,23

Verbrauchseinheiten Kläger: 6.341,97

-2022

Heizkosten Nutzergruppe Kläger insgesamt: 84.968,71 €

Heizkosten Kläger: 1.344,46 €

Verbrauchseinheiten Nutzergruppe Kläger insgesamt: 111.140,86

Verbrauchseinheiten Kläger: 2.584,46

Mit Schreiben vom 03.04.2024 lud die Verwalterin der Beklagten die Eigentümer zur Eigentümerversammlung am 24.04.24. Eine Ladung der Kläger erfolgte nur insofern, als eine Ladung an einen Herrn „Q1“ an die Anschrift R-Straße in O1 adressiert wurde. Bei der Anschrift R-Straße in O1 handelt es sich (jedenfalls: auch) um die Anschrift des Herrn K1, der der Vater des Klägers zu 1. (Q1) ist. Dieser brachte die Ladung mit in die Firma, in welcher auch der Kläger zu 1) und die Klägerin zu 4) tätig sind. Die Ladung ging dort am 11.04.2024 ein. Eine Vollmacht zur Entgegennahme der Ladung zu einer Eigentümerversammlung wurde seitens der Kläger nicht zugunsten des Herrn K1 erteilt. Die Anschrift R-Straße in O1 wurde seitens des Klägers zu 1) als seine Anschrift im Rubrum der Klage vom 24.05.2024 angegeben.

Mit der Ladung wurden der Entwurf der Jahresabrechnung 2023 sowie des Wirtschaftsplans 2024 übersandt.

Die Jahresabrechnung sah für die Wohnung der Kläger eine Nachforderung in Höhe von 4.877,99 € vor. Die Heizkosten der Kläger beliefen sich gemäß der Heizkostenabrechnung der Fa. A1, zu deren vollständiger Darstellung auf die zur Akte gereichte Abschrift (Bl. 21-30 d.A.) verwiesen wird, auf 6.752,46 € bei Gesamtheizkosten der Nutzergruppe der Kläger in Höhe von 102.547,08 €. Auf die Kläger entfielen betreffend die Heizkosten in ihrer Nutzergruppe 14.876,36 von insgesamt 120.648,94 Verbrauchseinheiten. Zur Darstellung der an den einzelnen Heizkostenverteilern in der Wohnung der Kläger im Jahr 2023 abgelesenen Werte wird auf die Anlage B9 (Bl. 144-148 d.A. verwiesen). Die Verbrauchseinheiten der Wohnung der Kläger waren damit mehr als doppelt so hoch wie die Verbrauchseinheiten jeder anderen Wohnung der WEG. Auf die neben der Wohnung der Kläger im Hausteil S-Weg gelegene Nachbarwohnung Nr. 108 mit der gleichen Wohnfläche von 95,51 qm entfielen im Vergleich lediglich Heizkosten i.H.v. 2.241,38 €. Die Heizkosten aller anderen Wohnungen im Haus S-Weg betrugen weniger als 2.000 €. Die zweithöchsten Heizkosten einer Wohnung der WEG beliefen sich auf 4.034,08 € (Wohnung 75 im Haus J-Weg, s. Anlage B12, Bl. 182 d.A.).

Der Wirtschaftsplan 2024 sah für die Wohnung der Kläger ein monatliches Wohngeld in Höhe von 1.418 € bei Kosten für Heizung, Wasser und Abwasser in Höhe von insgesamt 14.450,02 € für das Jahr 2024 vor. Bei der Berechnung der voraussichtlichen Heizkosten wurde berücksichtigt, dass sich der Gasbezugspreis aufgrund eines zum 31.12.2023 ausgelaufenen Liefervertrags von lediglich 1,850 ct/kWh in 2023 auf 6,823 ct/kWh in 2024 erhöht hatte.

Mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Kläger an die Verwalterin vom 22.04.2024 teilten die Kläger der Beklagten mit, dass die in der Heizkostenabrechnung aufgeführten Verbrauchsdaten physikalisch nicht möglich seien und keinen nachvollziehbaren Bezug zum tatsächlichen Verbrauchsverhalten hätten. Die Verwalterin wurde aufgefordert, die Abrechnung zu überprüfen und zu korrigieren.

Zugleich ließen die Kläger die Verwalterin und die Beklagte mit dem Schreiben vom 22.04.2024 auffordern:

-der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzugeben, sich mit der Verteilung der Heizkosten zu befassen und einen Beschluss nach § 16 III WEG über eine andere Ausfüllung des von der Heizkostenverordnung vorgegebenen Rahmens vorzunehmen um ungerechte Verteilungen zu vermeiden,

-für eine Anbringung von geeigneteren Messgeräten für die Erfassung der Rohrwärme aller Wohneinheiten oder ggf. sofern technisch möglich nur der Wohnung 107 Sorge zu tragen.

Für den Fall, dass diese Möglichkeiten zur Herbeiführung einer Verteilungsgerechtigkeit nicht die Zustimmung der Wohnungseigentümer finden, forderten die Kläger die Wohnungseigentümer auf, zuzustimmen, dass die Wohnung 107 aus der „Beheizung mit Rohrwärme“ herausgenommen und einer Beheizung der Wohnung mit Gas oder Strom oder geeigneten Alternativbeheizungsmöglichkeiten zugestimmt wird.

Für den Fall, dass eine Erörterung/Beschlussfassung auf der nächsten Versammlung zeitlich nicht mehr möglich sei, baten die Kläger mit dem Schreiben, obige Punkte bereits jetzt auf eine außerordentliche oder ordentliche WEG Versammlung zu setzen.

Mit E-Mail vom 23.04.2024 antwortete die Verwalterin u.a., die gestellten Anträge könnten erst in der nächsten Eigentümerversammlung mit auf die Agenda genommen werden.

An der Eigentümerversammlung am 24.04.2024 nahmen sodann der Kläger zu 1) und die Klägerin zu 4) persönlich teil. Zugleich vertraten sie die weiteren Kläger auf der Grundlage einer schriftlichen Vollmacht. Zum Tagesordnungspunkt 4 wurden die sich aus der Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen) ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungen beschlossener Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr vom 01.01.23 bis zum 31.12.23 unverändert mit 132 Ja-Stimmen bei 1 Nein-Stimme (der Kläger) verabschiedet.

Zum TOP 6 wurden die sich aus den Einzelwirtschaftsplänen ergebenden Vorschüsse zur Kostentragung und den Erhaltungsrücklagen für das Wirtschaftsjahr vom 01.01.24 bis 31.12.24 mit rückwirkender Fälligkeit per 01.01.24 sowie mit Gültigkeit bis zur Verabschiedung eines neuen Wirtschaftsplans mit 132 Ja-Stimmen bei 1 Nein-Stimme (der Kläger) verabschiedet.

Seit dem 01.11.2024 steht die Wohnung der Kläger leer.

Mit Schreiben vom 28.04.2025 lud die Verwalterin der Beklagten zur Eigentümerversammlung am 22.05.2025 ein. Betreffend die Kläger wurde erneut lediglich eine Einladung an Herrn „Q1“ unter der Anschrift R-Straße in O1 verschickt. Die Ladung ging am 02.05.2025 bei der Firma, in welcher der Kläger zu 1) und die Klägerin zu 4) tätig sind, ein.

Mit der Einladung wurden die Jahresabrechnung 2024 für die Wohnung 107 einschließlich Wirtschaftsplans für das Jahr 2025 übersandt.

Die Jahresabrechnung sah für die Wohnung der Kläger ein Guthaben bzw. einen zu Gunsten der Kläger angepassten Vorschuss in Höhe von 4.650,95 € vor. Die Heizkosten der Kläger beliefen sich gemäß der Heizkostenabrechnung der Fa. A1, zu deren vollständiger Darstellung auf die zur Akte gereichte Abschrift (Bl. 466-475 d.A.) verwiesen wird, auf 7.876 € bei Gesamtheizkosten der Nutzergruppe der Kläger in Höhe von 210.879,10 €. Auf die Kläger entfielen betreffend die Heizkosten in ihrer Nutzergruppe 7.907,72 von insgesamt 119.263,09 Verbrauchseinheiten.

Der Wirtschaftsplan für das Jahr 2025 wies für die Wohnung der Kläger ein monatliches Wohngeld in Höhe von 1.036 € aus, bei Kosten für Heizung, Wasser und Abwasser in Höhe von insgesamt 9.699,67 €.

An der Eigentümerversammlung am 22.05.2025 nahmen die Kläger zu 1), 3) und die Klägerin zu 4) persönlich teil. Die Klägerin zu 2) wurde von ihnen auf der Grundlage einer schriftlichen Vollmacht in der Versammlung vertreten.

Zum Tagesordnungspunkt 3 wurden die sich aus der Jahresabrechnung (Gesamtabrechnung und Einzelabrechnungen) ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungen beschlossener Vorschüsse für das Wirtschaftsjahr vom 01.01.24 bis zum 31.12.24 unverändert mit 128 Ja-Stimmen bei 1 Nein-Stimme und 4 Enthaltungen verabschiedet.

Zum TOP 5 wurden die sich aus den Einzelwirtschaftsplänen ergebenden Vorschüsse zur Kostentragung und den Erhaltungsrücklagen für das Wirtschaftsjahr vom 01.01.25 bis 31. 12 25 mit rückwirkender Fälligkeit per 01.01.25 sowie mit Gültigkeit bis zur Verabschiedung eines neuen Wirtschaftsplans mit 132 Ja-Stimmen bei 1 Nein-Stimme verabschiedet.

Die mit Schreiben vom 22.04.2024 seitens der Kläger beantragten Tagesordnungspunkte wurden auf der Eigentümerversammlung nicht behandelt.

Die Kläger tragen betreffend die auf der Eigentümerversammlung am 23.04.2024 gefassten Beschlüsse vor, aufgrund der Missachtung der Ladungsfrist sei eine gemeinsame Besprechung des Entwurfes der Jahresabrechnung, mit der Mieterin N1 und insbesondere mit der für die Verwaltung der Immobilie bei den Klägern zuständigen Frau H1 nicht mehr möglich gewesen. Die übrigen Kläger hatten mangels Einladung gar nicht die Möglichkeit gehabt, an der Versammlung teilzunehmen. Neben einem Gespräch mit den vorbenannten Personen sei durch den Kläger Q1 ferner die Einschaltung eines Gutachters angedacht gewesen. Auch dies sei jedoch aufgrund der verspäteten Einladung nicht mehr möglich gewesen. Eine Überprüfung und Besprechung des Entwurfs der Jahresabrechnung mit der Frau H1 und ein erforderlicher Vergleich der Vorjahreswerte habe erst nach der WEG Versammlung am 24.08.2024 erfolgen können. Bei Einhaltung der Ladungsfrist hätten diese Tatsachen auch in die Diskussion der Eigentümerversammlung am 24.08.2024 eingeführt werden können, nebst Aufstellung der Verbrauchstabellen und Aufzählung der widersprüchlichen Ablesewerte der Jahre 2010 bis 2023. Es wäre entgegen dem Vortrag der Beklagten daher keinesfalls ausgeschlossen gewesen, dass die angefochtenen Beschlüsse dann vermutlich erst nach einer Überprüfung durch die Firma A1 bzw. ggf. erst nach einer gutachterlichen Prüfung ergangen oder eben nicht ergangen wären. Es hätte klägerseits auch rechtzeitig vor der Versammlung eine Gesamtverbrauchliste angefordert und vorgelegt werden können. Aus dieser hätte die Gemeinschaft die ungleiche Verteilung der Heizkosten im Hause S-Weg erkennen können.

Die Kläger behaupten einen technischen Defekt der Heizkostenerfassungsgeräte in ihrer Wohnung. Die Heizkostenabrechnung 2023 habe keinen nachvollziehbaren Bezug zum tatsächlichen Verbrauchsverhalten der Wohnungsnutzer. Der Verbrauchzähler in der Küche sei voraussichtlich defekt. Entweder es erfolgte aufgrund fehlerhafter Erfassungsgeräte keine ordnungsgemäße Verbrauchserfassung oder die zur Verbrauchserfassung installierten Erfassungsgeräte seien für die Erfassung der Wärme zumindest in der Wohnung der Kläger ungeeignet. Auszuschließen sei nicht, dass nicht ordnungsgemäß erfasst oder aufgrund Rohrwärmeverlust weit weniger als 20 % der abgegebenen Wärme erfasst werde. Eine nicht ordnungsgemäße Erfassung des Verbrauchs liege dann vor, wenn der am Heizkörper abgelesene Messwert aus zwingenden physikalischen Gründen nicht den tatsächlichen Verbrauchswerten entsprechen könne und damit fehlerhaft sei. Die Kosten seien auch bei unterstellter Dauerbeheizung oder geöffneten Fenstern nicht nachvollziehbar. Eine solche Beheizung und Nutzung sei jedoch nicht erfolgt. In der Sache hätte bei derartigen exorbitanten Ablesewerten eine Überprüfung bereits durch die Verwalterin erfolgen müssen. Eine Überprüfung durch die Firma A1 wäre im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung geboten gewesen unabhängig davon, ob sich ein Eigentümer meldet oder nicht. Bereits im Jahre 2017 habe der in dem Verfahren vor dem AG Unna beauftragte Sachverständige G1 festgestellt, dass die Verbrauchswerte nicht auf das Nutzerverhalten zurückzuführen seien.

Betreffend die auf der Eigentümerversammlung am 22.05.2025 gefassten Beschlüsse machen die Kläger ebenfalls geltend, dass keine ordnungsgemäße Ladung der Kläger erfolgt und die Einladungsfrist nicht gewahrt sei. Die der Heizkostenabrechnung 2024 zugrundeliegende Verbrauchserfassung stelle in keinster Weise den tatsächlichen Verbrauch der Wohneinheit dar. Es handele sich um eine fehlerhafte oder aufgrund der enormen Rohrwärmeverluste ungeeignete Verbrauchserfassung. Es sei auch hier davon auszugehen, dass der tatsächlich durch die Erfassungsgeräte erfasste Verbrauch einstellig sei, denn andernfalls wären derartige Verbrauchswerte nicht erklärbar. Eine Abrechnung, welche aufgrund Rohrwärmeverlusten aber weniger als 20 % des Wärmeverbrauches erfasse, stellt keine verbrauchsabhängige Abrechnung dar.

Im Hinblick auf ihr Begehren, technische Maßnahmen in Form der Anbringung von für die Erfassung der Rohrwärme geeigneten Messgeräten in ihrer Wohnung zu ergreifen, haben die Kläger mit der Klage zunächst geltend gemacht, es könnten z.B. Verdunstungsgeräte genutzt werden. Nach Vorlage des im Verfahren eingeholten Gutachtens des Sachverständigen G1 haben sie geltend gemacht, es könne ein Wärmezähler eingebaut werden. Der Einbau von Wärmemengenzählern mit einer Eichung von 6 Jahren würde vermutlich der Gemeinschaft sogar erhebliche Kosten einsparen, da angesichts der Vielzahl von Verbrauchserfassungsgeräten die Kosten je Einheit geringer seien. Da ein großer Teil der Eigentümergemeinschaft durch die ungleiche Verteilung Heizkosten einspare, sei natürlich verständlich, dass kein Interesse an einer solchen Verbrauchserfassung bestehe.

Ihre Wohnung sei aufgrund der gegebenen Heizkosten inzwischen unvermietbar und auch unverkäuflich.

Nach Vorlage des im Verfahren eingeholten Gutachtens des Sachverständigen G1 haben die Kläger weiter geltend gemacht, die nicht erfolgte Sommerabschaltung der Heizung sei ein technischer Defekt, so dass eine Schätzung der Heizkosten gemäß § 9a HeizKVO für die streitgegenständlichen Jahre 2023 und 2024 zu erfolgen habe. 2/3 der Verbräuche der Kläger dürften damit obsolet sein. Über die Möglichkeit, den Heizkreislauf in ihrer Wohnung von dem Gesamtkreislauf abzutrennen seien sie erstmals im vorliegenden Verfahren unterrichtet worden. Sie könnten indessen von der Beklagten nicht auf eine „manuelle“ Heizungsabsperrung verwiesen werden.

Die Kläger beantragen,

Der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 4 „Jahresabrechnung 2023“ der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 24.04.2024, welcher die Jahresabrechnung 2023 (Gesamt- und Einzelabrechnungen 2023) gemäß Entwurf vom 03.04.2024 betrifft, wird für ungültig erklärt, hilfsweise für den Fall, dass der Beschluss nichtig ist, es wird festgestellt, dass der Beschluss vom 24.04.24 zum Tagesordnungspunkt Nr. 4 nichtig ist.

Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 24.04.2024 zum Tagesordnungspunkt 6 (Wirtschaftsplan) wird für ungültig erklärt, hilfsweise für den Fall, dass der Beschluss nichtig ist, es wird festgestellt, dass der Beschluss vom 24.04.24 zum Tagesordnungspunkt Nr. 6 nichtig ist.

Die Beklagten werden verpflichtet, die Verwalterin anzuweisen, in der Wohnung der Kläger Nr. 107 für die Wärmeerfassung und Abrechnung der Rohrwärme geeignete Erfassungsgeräte zu installieren

hilfsweise der Wohnungseigentümergemeinschaft aufzugeben, sich mit der Verteilung der Heizkosten zu befassen und einen Beschluss nach § 16 III WEG über eine andere Ausfüllung des von der Heizkostenverordnung vorgegebenen Rahmens vorzunehmen um ungerechte Verteilungen zu vermeiden

hilfsweise zuzustimmen, dass die Wohnung Nr. 107 aus der Beheizung mit Rohrwärme herausgenommen und einer Beheizung der Wohnung mit Gas oder Strom oder geeigneten Alternativbeheizungsmöglichkeiten zugestimmt wird.

Der Beschluss zum Tagesordnungspunkt 3 „Jahresabrechnung 2024“ der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 22.05.2025, welcher die Jahresabrechnung 2024 (Gesamt- und Einzelabrechnungen 2024) gemäß Entwurf vom 28.04.2025 betrifft, wird für ungültig erklärt, hilfsweise für den Fall, dass der Beschluss nichtig ist, es wird festgestellt, dass der Beschluss vom 22.05.2024 zum Tagesordnungspunkt Nr. 3 nichtig ist.

Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 22.05.2024 zum Tagesordnungspunkt 5 (Wirtschaftsplan 2025) wird für ungültig erklärt, hilfsweise für den Fall, dass der Beschluss nichtig ist, es wird festgestellt, dass der Beschluss vom 22.05.2024 zum Tagesordnungspunkt 5 nichtig ist.

Die Beklagte trägt vor, gem. § 21 Ziff. 2. der Gemeinschaftsordnung der Beklagten v. 00.00.1974 betrage die Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung 2 Wochen. Diese Regelung sei weiterhin anzuwenden. Im Hinblick auf die Ladung der Kläger unter der Anschrift R-Straße, O1 verweist die Beklagte darauf, dass der Kläger zu 1) diese Anschrift als seine Anschrift in der Klageschrift vom 24.05.2024 so angegeben hat. Diese Anschrift sei die der Verwaltung bekannte Korrespondenzanschrift der klägerischen Miteigentümergemeinschaft gewesen.

Es bestehe kein Kausalzusammenhangs zwischen den gerügten formellen Landungsmängeln und dem konkreten Inhalt der angegriffenen Beschlüsse. Aufgrund der Stimmrechtsverhältnisse stehe fest, dass die Beschlüsse ohnehin in gleicher Weise bzw. mit identischem Inhalt zustande gekommen wären. Zudem führe der unstreitige Umstand, dass formelle Ladungsmängel in der jeweiligen Eigentümerversammlung nicht gerügt worden seien dazu, dass die Kläger auf diese Formalien verzichtet und eine Beschlussanfechtung darauf nicht mehr stützen könnten. Das Unterlassen einer gebotenen Rüge hinsichtlich eines Ladungsmangels stelle einen Verzicht der Wohnungseigentümer, insbesondere der Kläger, auf die Einhaltung der Formalien der Ladung zur Eigentümerversammlung dar.

Die Beklagte habe durch Einführung des Verteilerschlüssels 50/50 für die Abrechnung der Heizkosten seit 2017 ihr Entscheidungsermessen bereits rechtmäßig ausgeübt. Maßgebend für den erheblichen Anstieg der Heizkosten der Kläger im Jahr 2023 sei ein geändertes Nutzungsverhalten. Die Wohnung der Kläger sei zuletzt von einem 8-Personen-Haushalt bewohnt worden.

Die vorhandenen funkfernauslesbaren Verbrauchserfassungsgeräte seien für die Verbrauchserfassung geeignet, ordnungsgemäß installiert und funktionierten einwandfrei; die Ablese- und Verbrauchswerte der jeweiligen Verbrauchserfassungsgeräte seien korrekt ermittelt und abgerechnet worden. Eine Anfechtung könne auf das Vorhandensein ungeeigneter Erfassungsgeräte ohnehin nicht gestützt werden, da eine rückwirkende Installation anderer Geräte nicht möglich sei. Verdunstungsgeräte würden keine greifbare Verbesserung der Erfassungsgenauigkeit erbringen, da diese erheblichen Ungenauigkeiten unterlägen, insbesondere infolge der sogenannten Kaltverdunstung auch bei Nichtbetrieb des Heizkörpers. Zudem sei ein Umstieg auf solche Geräte seit dem 01.12.2021 unzulässig, da nach der HeizkostenVO nur noch fernablesbare Ausstattungen zur Verbrauchserfassung installiert werden dürften. Heizkostenverteiler auf Verdunsterbasis seien jedoch technisch bedingt nicht fernablesbar.

Die Berechnung des Hausgeldes 2024 sei ebenfalls nicht zu beanstanden, wobei zu berücksichtigen sei, dass der Beklagten insoweit ein weiter Ermessensspielraum zustehe.

Auf die Möglichkeit, den Einzelheizkreislauf einer Wohnung von dem Gesamtkreislauf abzutrennen bzw. diesen zu Sperren weise die als Zeugin benannte Frau F1 in jeder Eigentümerversammlung hin

Soweit eine Verpflichtungsklage erhoben werde, sei diese ohne weiteres unzulässig und abweisungsreif. Die Erhebung der auf Verurteilung der Beklagten zur Vornahme einer konkret begehrten Verwaltungsmaßnahme gerichtete Verpflichtungsklage sei subsidiär zur Erhebung einer Beschlussersetzungsklage sowie zur Beschlussfassung der dafür zuständigen Eigentümerversammlung.

Einer Beschlussersetzungsklage der Kläger fehle es mangels notwendiger Vorbefassung der Eigentümerversammlung am notwendigen Rechtsschutzinteresse, weshalb die Beschlussersetzungsklage allein schon deshalb als unzulässig abzuweisen sei.

Eine Gestattung zugunsten der Kläger, eine Etagenheizung einzubauen, sei gemäß §§ 71, 71l und 71n GEG nicht realisierbar

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze und die weiteren zur Akte gereichten Unterlagen verwiesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch ein schriftliches Sachverständigengutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Heizungstechnik G1 aus O2 zu der Behauptung der Kläger, den Verbrauchswerten gemäß ihrer Heizkostenabrechnung für das Jahr 2023 liege ein technischer Defekt der Heizkostenverteiler bzw. Heizkostenerfassungsgeräte zugrunde. Zur Darstellung des Ergebnisses der Begutachtung wird auf das schriftliche Gutachten vom 07.08.2025 verwiesen (Bl. 506-523 d.A.).

Entscheidungsgründe

Die Klage ist teilweise unzulässig und teilweise unbegründet.

Im Einzelnen:

Der Klageantrag zu 1. - Anfechtung Beschluss zum Tagesordnungspunkt 4 vom 24.04.2024 betreffend die Jahresabrechnung bzw. die Anpassung der Vorschüsse / Nachforderung für 2023 - ist unbegründet.

Gründe, aufgrund derer der Beschluss nichtig sein könnte, sind nicht ersichtlich.

Die Nichtigkeit des Beschlusses ergibt sich insbesondere nicht aufgrund eines Fehlers bei der Ladung der Kläger.

Im Anschluss an die Rspr. des BGH kommt eine Nichtigkeit der auf einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse wegen der Nichtladung eines Wohnungseigentümers nur in ganz besonders schwerwiegenden Ausnahmefällen in Betracht, etwa wenn der Wohnungseigentümer in böswilliger Weise gezielt von der Teilnahme ausgeschlossen werden soll (vgl.: BGH ZWE 2012, 429; NJW-RR 2024, 428, Rn. 22). Eine solche böswillige Absicht wird von der Klägerseite schon nicht behauptet. Sie ist auch fernliegend, da in diesem Fall zu erwarten wäre, dass überhaupt keine Ladung, auch nicht an die Anschrift R-Straße, erfolgt wäre bzgl. derer die Beklagte bzw. die Verwalterin davon ausgehen konnte, dass die dorthin adressierte Post jedenfalls den Kläger zu 1) erreichen würde, der sodann die weiteren Kläger über den Inhalt unterrichten könnte. Auch im Übrigem stellen sich die geltend gemachten Ladungsmängel nicht als so schwerwiegend dar, dass sie eine Nichtigkeit der auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse begründen können. Tatsächlich waren in der Wohnungseigentümerversammlung der Kläger zu 1) und die Klägerin zu 4) persönlich anwesend, die auch die weiteren Kläger vertraten.

Der Beschluss ist auch nicht anfechtbar.

Durchgreifende Anfechtungsgründe wurden jedenfalls nicht innerhalb der Frist zur Begründung der Anfechtungsklage (§ 45 WEG) geltend gemacht.

aa.

Zwar ist festzustellen, dass die Kläger nicht ordnungsgemäß zu der Eigentümerversammlung geladen worden sind. Abgesehen davon, dass eine Ladung nur an einen Herrn „Q1“ unter der Anschrift R-Straße in O1 verschickt worden ist, wurde auch die Ladungsfrist nicht gewahrt. Die Ladungsfrist beläuft sich gem. § 24 Abs. 4 S. 2 WEG auf 3 Wochen. Gem. § 47 WEG gilt diese durch das WEMoG eingeführte Frist auch im Verhältnis zu einer abweichenden Altvereinbarung, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Letzteres ist hier nicht der Fall, weil die Altvereinbarung nicht auf eine Verkürzung der gesetzlichen Frist (damals 1 Woche), sondern deren Verlängerung angelegt war; daraus folgt nicht eindeutig, dass in Kenntnis der Verlängerung der gesetzlichen Frist auf sogar 3 Wochen nicht auch eine solche noch weitergehende Verlängerung gewollt gewesen wäre; es gilt hier letztlich die Zweifelsregel des § 47 S. 2 WEG (so: Bärmann/Göbel, 16. Aufl. 2025, WEG § 47 Rn. 13, beck-online).

Die gegebenen formellen Beschlussmängel begründen die Anfechtungsklage indessen nicht, wenn feststeht, dass sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt hat (vgl.: BGH, Urteil vom 2. Juli 2021 - V ZR 201/20 -, Rn. 32, juris). Davon ist vorliegend auszugehen. Bei - wie vorliegend - eindeutigen Stimmverhältnissen in der Eigentümerversammlung ist seitens des Klägers darzulegen, dass sich der formelle Mangel auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat (s. BGH a.a.O. Rn. 33, juris). Es kann jedoch als ausgeschlossen angesehen werden, dass die klägerseits dargelegten weiteren vorbereitenden Maßnahmen, die ggf. noch hätten ergriffen werden sollen, zu einem anderen Beschlussergebnis geführt hätten.

Die maßgeblichen Verbrauchswerte der Wohnung der Kläger und der übrigen Wohnungen waren aufgrund der vorliegenden Einzeljahresabrechnungen in der Eigentümerversammlung bekannt. Bekannt war insbesondere, dass die Verbrauchswerte der Kläger in einem auffälligen Missverhältnis zu den Verbrauchswerten aller anderen Wohnungen standen. Auch war bekannt, dass die Heizkosten der Kläger im Vergleich zum Vorjahr stark angestiegen waren. Dies konnte mithin ohne Weiteres bei der Beschlussfassung berücksichtigt werden. Soweit die Kläger vortragen, es hätte ggf. noch ein Gutachter eingeschaltet werden sollen, ist nicht im Ansatz erkennbar, welche Feststellung ein Gutachter hätte treffen können, die eine andere Entscheidung der Wohnungseigentümer hätte bedingen können. Selbst wenn vor der Eigentümerversammlung bei Wahrung der Ladungsfrist noch eine Überprüfung der Heizkostenverteiler hätte erfolgen können, hätte diese Überprüfung - entsprechend der Überprüfung durch den Sachverständigen G1 - zu dem Ergebnis geführt, dass die Heizkostenverteiler ordnungsgemäß funktionieren. Hiervon ausgehend, lies die Heizkostenverordnung den Wohnungseigentümern gem. § 7 Abs. 1 HeizkostenVO überhaupt keine andere Möglichkeit, als die angefallenen Heizkosten zumindest zu 50 Prozent entsprechend dem durch die Heizkostenverteiler gemessenen Verbrauch zu verteilen.

bb.

Inhaltlich ist der Beschluss - soweit Anfechtungsgründe fristgerecht geltend gemacht worden sind - nicht zu beanstanden.

aaa.

Die Eigentümer haben den Beschluss zunächst auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage gefasst, nämlich auf Grundlage der vorliegenden Einzeljahres- und Heizkostenabrechnungen (vgl. § 28 Abs. 2 S. 2 WEG). Auch wenn die Verbrauchswerte der Kläger auffällig hoch waren, waren die Eigentümer nicht dazu verpflichtet, zunächst durch einen Gutachter überprüfen zu lassen, ob eine Fehlfunktion der Heizkostenverteiler vorliegt.

bbb.

Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht die Abrechnung der Heizkosten (nur) dann, wenn sie den Anforderungen der HeizkostenVO genügt (vgl.: BGH, NJW 2012, 1434, beck-online = BGH, Urt. v. 17. 2. 2012 - V ZR 251/10), was vorliegend der Fall ist.

Gemäß § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage mindestens 50 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Das Vorgehen der Wohnungseigentümer, (zumindest) 50 % der Heizkosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch zu verteilen, ist mithin grundsätzlich als zwingend anzusehen.

Der Wärmeverbrauch der einzelnen Wohnungen durfte nicht in Anwendung von § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenV bestimmt werden. Dass der unmittelbare Anwendungsbereich der Vorschrift vorliegend eröffnet wäre, was freiliegende Leitungen der Wärmeverteilung voraussetzt, machen die Kläger nicht geltend. Eine analoge Anwendung der Vorschrift auf überwiegend ungedämmte, aber - wie hier - nicht frei, sondern unter Putz liegende Leitungen der Wärmeverteilung kommt im Anschluss an die Rspr. des BGH nicht in Betracht, weil es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt (BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 5/16 -, Rn. 12, juris; Urteil vom 15. November 2019 - V ZR 9/19 -, Rn. 13, juris).

Ebensowenig mussten bzw. durften die Kosten in Anwendung von § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV verteilt werden.

Die Vorschrift ordnet an, wie die Heiz- und Warmwasserkosten zu verteilen sind, wenn der Verbrauch für einen Abrechnungszeitraum durch einen Geräteausfall oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann.

Ein Geräteausfall ist hier nicht festzustellen. Vielmehr funktionierten die Heizkostenverteiler in der Wohnung der Kläger nach den Feststellungen des Sachverständigen G1 einwandfrei. Sämtliche Heizkostenverteiler wurden in einem von dem Sachverständigen ausgewählten und anerkannten Institut (wärmetechnisches Institut O3 als sachverständige Stelle für Heizkostenverteiler nach § 5 HeizkV) überprüft. Die Abweichungen vom Sollwert betrugen zwischen + 0,3% und - 3,3 %. Die zulässige Abweichung vom Sollwert beträgt +/- 10%. Eine technische Erklärung für eine Fehlfunktion der Heizkostenverteiler ist demnach - so der Sachverständige - nicht erkennbar.

Soweit in der Rspr. teilweise angenommen wurde, dass dann, wenn von den Heizkostenverteilern infolge von Rohrwärmeverlusten weniger als 20 % der abgegebenen Wärme erfasst werden, der Verbrauch gemäß § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV zu ermitteln sei, ist dem im Anschluss an die Rspr. des BGH nicht zu folgen. In den Fällen der sog. Rohrwärmeabgabe kann eine Verteilung der Kosten des Wärmeverbrauchs auch dann nicht nach § 9a Abs. 1 und 2 HeizkostenV erfolgen, wenn von den elektronischen Heizkostenverteilern infolge der Rohrwärmeverluste weniger als 20 % der abgegebenen Wärmemengen erfasst wird (BGH, Urteil vom 15. November 2019 - V ZR 9/19 -, Rn. 16, juris). Ein Geräteausfall im Sinne dieser Vorschrift liegt allein aufgrund der Rohrwärmeabgabe nicht vor (BGH a.a.O., Rn. 17, juris). Die geringe Erfassungsrate der abgegebenen Wärme stellt auch keinen anderen zwingenden Grund im Sinne des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV dar (BGH a.a.O. Rn. 18, juris). Der genannten Entscheidung des BGH lagen dabei ebenfalls - wie vorliegend - elektronische Heizkostenverteiler zugrunde. Mithin muss davon ausgegangen werden, dass der BGH solche elektronischen Heizkostenverteiler auch im Falle des erheblichen Verlusts von Rohrwärme als „geeignet“ im Sinne von § 5 Abs. 1 HeizkostenVO ansieht.

Ein Fehler im Rahmen der Heizkostenabrechnung ergibt sich - unabhängig davon, dass ein solcher nicht innerhalb der Anfechtungsfrist geltend gemacht worden ist - auch nicht daraus, dass nach den Feststellungen des Sachverständigen G1 die eigentlich gemäß den Vorgaben des GEG vorgesehene Sommerabschaltung der Heizung hier nicht funktioniert haben kann, weil über die Heizkostenverteiler in der Wohnung der Kläger auch im Sommer 2023 ein erheblicher Verbrauch gemessen worden ist. Dass dieser Verbrauch nach den Vorgaben des GEG nicht hätte entstehen dürfen, ändert nichts daran, dass der Verbrauch gemäß den Vorgaben der HeizkostenVO abzurechnen ist. Selbst wenn die fehlende Sommerabschaltung auf einem technischen Defekt der Heizungsanlage beruhen sollte, würde es sich dabei nicht um einen die Verbrauchserfassung betreffenden Geräteausfall im Sinne von §9a Heizkostenverordnung handeln. Die Kläger bzw. deren Mieter hätten es zudem in der Hand gehabt, einen Verbrauch im Sommer zu verhindern, indem die - zum Sondereigentum gehörenden (vgl.: Bärmann/Armbrüster, 15. Aufl. 2023, WEG § 5 Rn. 55TA-55Z, beck-online; BGH Urt. v. 8.7.2011 - V ZR 176/10, BeckRS 2011, 20153 Rn. 13-21, beck-online) - Thermostatventile an den Heizkörpern zugedreht werden. Dann hätten die Heizkostenverteiler an den Heizkörpern auch keinen Verbrauch gemessen. Auch hätte - jedenfalls prinzipiell - die vorhandene Möglichkeit zur Trennung des Heizkreislaufs der Wohnung vom Gesamtheizkreislauf genutzt werden können.

Das Argument, es hätten andere Erfassungsgeräte eingesetzt werden müssen, die den tatsächlichen Verbrauch bzw. den Rohrwärmeverlust besser erfassen, kann die Anfechtung der Jahresabrechnung schon deshalb nicht begründen, da die Abrechnung naturgemäß nur auf Grundlage der Daten derjenigen Geräte erfolgen kann, die im jeweiligen Abrechnungszeitraum tatsächlich zum Einsatz gekommen sind.

Soweit die Kläger vorgetragen haben, es sei auch zu ermitteln, ob die Wohnung der Kläger ggf. z.B. an einem defekten Heizungsrohr liege oder andere Gründe vorliegen, dass z.B. die Zulaufrohre der Wohnungen ungedämmt seien und deshalb in besonders kalten Wintern unverhältnismäßig hohe Wärmeverluste entstünden, erfolgt dies offenbar ins Blaue hinein und ist auch in der Sache nicht schlüssig. Ein Rohrwärmeverlust wird von den in der Wohnung der Kläger eingesetzten elektronischen Heizkostenverteilern gerade nicht erfasst.

Der Klageantrag zu 2. - Anfechtung Beschluss zum Tagesordnungspunkt 6 vom 24.04.2024 betreffend den Wirtschaftsplan bzw. die Vorschüsse für 2024 - ist ebenfalls unbegründet.

Anschließend daran, dass die Abrechnung der Heizkosten der Kläger für das Jahr 2023 nicht zu beanstanden ist, ist auch die Festsetzung der Vorauszahlungen im Wirtschaftsplan für das Jahr 2024 nicht zu beanstanden. Eine konkrete Rüge der Kläger liegt insoweit ohnehin nicht vor.

Der Wirtschaftsplan enthält gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Schätzung der voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben. Die daraus abgeleiteten Hausgeldzahlungen müssen es dem Verwalter ermöglichen, die voraussichtlich entstehenden Kosten zu begleichen. Deswegen sind in dem Wirtschaftsplan alle Ausgaben anzusetzen, die entweder feststehen oder im kommenden Wirtschaftsjahr zu erwarten sind (BGH, Urteil vom 26. September 2025 - V ZR 108/24 -, Rn. 11, juris). Dabei steht den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung über die Vorschüsse zur Kostentragung sowohl hinsichtlich der einzustellenden Positionen als auch im Hinblick auf deren Höhe ein weites Ermessen zu. Anfechtbar kann der Beschluss allenfalls dann sein, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung evident ist, dass er zu weit überhöhten oder wesentlich zu niedrigen Vorschüssen führt (BGH a.a.O.. 12, juris).

Letzteres ist vorliegend nicht festzustellen. Die Beklagte hat insbesondere - ohne dass die Kläger dem konkret entgegengetreten wären - vorgetragen, dass sich der Gasbezugspreis aufgrund eines zum 31.12.2023 auslaufenden Vertrages im Jahr 2024 von 1,850 c/kWh auf 6,823 ct/kWh erhöhen würde. Tatsächlich sind gemäß der inzwischen vorliegenden Jahresabrechnung für 2024 die Brennstoffkosten (unbestritten) auf 229.288,72 € angestiegen. Insgesamt beliefen sich die Heizkosten in der Nutzergruppe der Kläger 2024 auf (unbestritten) 210.879,10 € statt 102.547,08 € im Jahr 2023. Legt man die Verbrauchswerte aus dem Jahr 2023 zugrunde, hätten sich für die Kläger ausgehend von den tatsächlich entstandenen Gesamtkosten allein Heizkosten in Höhe von 13.885,85 € ergeben. Dies zeigt, dass die Prognose im Einzelwirtschaftsplan der Kläger von 14.450,02 € für Heizung zzgl. Wasser und Abwasser nicht evident übersetzt war.

Unzulässig ist die Klage, soweit die Kläger beantragen, die Beklagte zu verpflichten, die Verwalterin anzuweisen, in der Wohnung der Kläger Nr. 107 für die Wärmeerfassung und Abrechnung der Rohrwärme geeignete Erfassungsgeräte zu installieren.

Der Klageantrag ist - worauf das Gericht im Termin am 02.10.2024 hingewiesen hatte - als Beschlussersetzungsklage im Sinne von § 44 Abs. 1 S. 2 WEG auszulegen. Zwar kann in bestimmten Konstellationen auch eine Leistungsklage des einzelnen Wohnungseigentümers gegen die WEG in Betracht kommen, wenn der Wohnungseigentümer einen bestehenden Anspruch - z.B. einen Zahlungsanspruch oder einen Anspruch auf Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen - gegen die WEG geltend machen will. Wenn allerdings - wie vorliegend - ein unmittelbares Handeln des Verbands einen Beschluss erfordert, kann der Wohnungseigentümer sein Rechtsschutzziel nur durch Erhebung einer Beschlussersetzungsklage erreichen, die insoweit gegenüber einer allgemeinen Leistungsklage vorrangig ist (Bärmann/Göbel, 16. Aufl. 2025, WEG § 44 Rn. 88, beck-online). Im Hinblick auf den begehrten Einbau von für die Wärmeerfassung und Abrechnung der Rohrwärme (besser) geeigneten Erfassungsgeräten kann sich ein entsprechender Anspruch allenfalls bzw. prinzipiell nur als Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung gem. §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG ergeben.

Die Beschlussersetzungsklage ist jedoch unzulässig, da es an der notwendigen Vorbefassung der Eigentümerversammlung fehlt.

Die vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit dem Antrag, den der Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen will, ist Voraussetzung für die Zulässigkeit der Beschlussersetzungsklage, denn primär zuständig für die Beschlussfassung ist die Versammlung der Wohnungseigentümer. Soweit es - wie hier - um die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer an einer ordnungsmäßigen Verwaltung geht, muss sich der Kläger vor der Anrufung des Gerichts um die Beschlussfassung der Versammlung bemühen, weil seiner Klage sonst das Rechtsschutzbedürfnis fehlt (BGH NJW 2010, 2129, beck-online; BGH Urt. v. 14.2.2025 - V ZR 86/24, BeckRS 2025, 4388 Rn. 5, beck-online). Dies erfordert im Regelfall, dass der Kläger mit einem konkreten Beschlussantrag auf der Eigentümerversammlung versucht hat, eine Beschlussfassung zu erwirken (vgl.: BeckOK BGB/Zschieschack/Orthmann, 76. Ed. 1.11.2025, WEG § 44 Rn. 41, beck-online; Suilmann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 44 WoEigG, Rn. 147).

Dass sich die Wohnungseigentümerversammlung bereits mit dem Antrag, in der Wohnung der Kläger Nr. 107 für die Wärmeerfassung und Abrechnung der Rohrwärme geeignete Erfassungsgeräte zu installieren, beschäftigt hätte, ist nicht dargelegt.

Zwar haben die Kläger die Verwalterin mit Schriftsatz vom 22.04.2024 sinngemäß aufgefordert, den Tagesordnungspunkt „Anbringung von geeigneteren Messgeräten für die Erfassung der Rohrwärme aller Wohneinheiten oder ggf. sofern technisch möglich nur der Wohnung 107“ auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung am 24.04.2024, hilfsweise der nächsten Eigentümerversammlung, zu setzen. Dies allein stellt indessen noch kein hinreichendes Bemühen um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung dar. Da primär nicht das Gericht, sondern die Wohnungseigentümer für die Beschlussfassung zuständig sind, kann der Umstand, dass die Verwalterin den Antrag der Kläger (auch) bei Anberaumung der Versammlung vom 22.05.2025 unberücksichtigt gelassen hat, die Beschlussersetzungskompetenz des Gerichts noch nicht eröffnen. Dabei ist davon auszugehen, dass es sich bei der Nichtberücksichtigung des Antrags (auch) in der Versammlung vom 22.05.2025 wohl um ein bloßes Versehen der Verwalterin, die mit E-Mail vom 23.04.2024 mitgeteilt hätte, die Anträge könnten (erst) in der nächsten Eigentümerversammlung mit auf die Agenda genommen werden, gehandelt hat. Wahrscheinlich ist die Ankündigung vom 23.04.2024 sodann aufgrund des laufenden Gerichtsverfahrens, in dem die Anträge bereits im Wege der Beschlussersetzung verfolgt werden, unterblieben. Die Verwalterin konnte die Klageerhebung durchaus dahingehend verstehen, dass die Kläger eine Befassung der Eigentümerversammlung nicht mehr für erforderlich erachten. Jedenfalls ergibt sich aus dem Protokoll vom 28.05.2025 (Bl. 476ff. d.A.), dass auf der Versammlung am 22.05.2025 diverse Anträge verschiedener Eigentümer erörtert worden sind und ist nichts dafür ersichtlich, dass die Verwalterin sich bewusst weigern würde, die Anträge der Kläger zum Gegenstand einer Eigentümerversammlung zu machen. Dass die Kläger nach Klageerhebung noch einmal gegenüber der Verwalterin klargestellt hätten, dass sie weiterhin eine Behandlung ihrer bereits zum Gegenstand der Klage gemachten Anträge auf einer Eigentümerversammlung wünschen, ist nicht dargelegt. Insbesondere ist nicht dargelegt, dass eine entsprechende Aufforderung zur Ergänzung der Tagesordnung nach Zugang der Ladung zu der Eigentümerversammlung am 22.05.2025 erfolgt wäre. Selbst wenn aber die Verwalterin - wofür nichts spricht - sich weigern würde, die Anträge der Kläger auf einer Eigentümerversammlung zu behandeln, könnten die Kläger dies notfalls gerichtlich durchsetzen. Dafür, dass auch dies gegenüber einer Beschlussersetzungsklage vorrangig ist, spricht, dass ansonsten der Verwalter über die Beschlusszuständigkeit der Eigentümerversammlung und damit die zentralen Mitgliedschaftsrechte der einzelnen Eigentümer disponieren könnte.

Eine Vorbefassung der Eigentümerversammlung ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden könnte, dass der Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird, so dass die Befassung der Versammlung eine unnötige Förmelei wäre. Dies kann insbesondere nicht allein daraus geschlossen werden, dass ein Großteil der Eigentümer von der derzeitigen Form der Verbrauchserfassung profitieren würde und deshalb kein Interesse an einer Veränderung habe. Unabhängig davon, dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass die Eigentümer ohne Rücksicht auf die Benachteiligung anderer Eigentümer stets entsprechend ihrem eigenen monetären Vorteil entscheiden, muss in Betracht gezogen werden, dass sich andere Eigentümer dem Anliegen dahingehend anschließen könnten, auch für ihre Wohnung einen Wärmezähler einzubauen. Betrachtet man insbesondere die in der Anlage B12 (Bl. 181ff d.A.) zur Akte gereichten Verbrauchswerte der WEG für das Jahr 2023 wird jedenfalls nicht ohne Weiteres deutlich, dass eine Mehrheit der Wohneinheiten von der im Rahmen der bisherigen Abrechnungspraxis nicht erfassten Rohrwärme profitieren würde. Von den insgesamt dort dargestellten 132 Einheiten hatten 35 Einheiten einen Verbrauch an Heizkostenverbrauchseinheiten von weniger als 100, teilweise im einstelligen Bereich, während viele Wohneinheiten einen deutlich höheren Verbrauch aufweisen (32 Wohneinheiten einen solchen von mehr als 1.000 Heizkostenverbrauchseinheiten, also bereits im Bereich des 10 bis 100-fachen der genannten 35 Einheiten), sodass sie mglw. von einer Umstellung der Verbrauchserfassung auf Wärmezähler profitieren könnten.

Hilfsweise wäre die Beschlussersetzungsklage auch unbegründet, da den Klägern ein Anspruch auf die Installation geeigneter Erfassungsgeräte durch die Beklagte - mangels Rechtsgrundlage - nicht zusteht.

Da - worauf die Beklagte zu Recht hinweist - Verdunstungsgeräte nicht fernablesbar im Sinne von § 5 Abs. 2 S. 1 HeizkostenVO sind (Lammel, 5. Aufl. 2022, HeizkostenV § 5 Rn. 7a) und deshalb nicht mehr neu verbaut werden dürfen, käme wohl nur der Einbau eines Wärmezählers in Betracht, der gemäß den Ausführungen des Sachverständigen G1 in seinem Gutachten vom 00.00.2025 jedenfalls in der Wohnung der Kläger technisch möglich wäre.

Der Einbau eines Wärmezählers wäre indessen als Maßnahme die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG. Dabei könnte den Klägern zwar prinzipiell aus §§ 13 Abs. 2, 20 Abs. 3 WEG ein Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderung zustehen, nicht jedoch - wie beantragt - auf Durchführung der baulichen Veränderung durch die Beklagte selbst, denn insoweit ist die Regelung des § 20 Abs. 2 WEG mit dem dort genannten - hier nicht einschlägigen - Maßnahmenkatalog grundsätzlich abschließend (vgl.: Bärmann/Dötsch, 16. Aufl. 2025, WEG § 20 Rn. 286, beck-online; BeckOGK/Kempfle, 1.9.2025, WEG § 20 Rn. 141, beck-online).

Ebenfalls mangels Vorbefassung der Wohnungseigentümer unzulässig sind die hilfsweise gestellten Anträge zu 4. und 5., die ebenfalls als Beschlussersetzungsklage verstanden werden müssen.

Der Antrag, einen Beschluss über eine andere Ausfüllung des von der Heizkostenverordnung vorgegebenen Rahmens vorzunehmen um ungerechte Verteilungen zu vermeiden, ist hilfsweise unbegründet, da nicht ersichtlich ist, welche andere Regelung die Eigentümer innerhalb des von der Heizkostenverordnung vorgegebenen Rahmens treffen sollten, um eine ungerechte Verteilung zu vermeiden. Indem 50 Prozent der Heizkosten nach der Fläche verteilt werden, ist der Rahmen des § 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenVO bereits ausgeschöpft.

Der Antrag, hilfsweise zuzustimmen, dass die Wohnung Nr. 107 aus der „Beheizung mit Rohrwärme“ herausgenommen und einer Beheizung der Wohnung mit Gas oder Strom oder geeigneten Alternativbeheizungsmöglichkeiten zugestimmt wird, ist jedenfalls deshalb unbegründet, weil es an einem entsprechenden Rechtsanspruch der Kläger fehlt. Sollte den Klägern die weitere Teilnahme an der Verteilung der Heizkosten nach der bisherigen Praxis unzumutbar sein, dürfte vorrangig ein Anspruch auf gesonderte Erfassung und Abrechnung des Wärmeverbrauchs der Kläger über einen eigenen Wärmezähler bestehen. Für eine Gestattung, eine gänzlich neue Heizung zu verbauen, sind zudem die Grundlagen einer solchen Beschlussfassung nicht annähernd ausreichend dargelegt (vgl. zu diesem Erfordernis: Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 44 Rn. 194ff., beck-online). Geht es um einen Anspruch auf bauliche Veränderung, muss der Kläger im Einzelnen darlegen, wie sich das gemeinschaftliche Eigentum konkret verändern soll (Hügel/Elzer, § 44 Rn. 195, beck-online). Daran fehlt es hier. Es ist völlig unklar, wie konkret eine alternative Beheizung der Wohnung der Kläger nach deren Vorstellung ggf. erfolgen sollte und welche konkreten Veränderungen an der bisherigen Heizungsanlage damit verbunden sein sollen.

Die Anfechtungsklage betreffend die Beschlüsse zum TOP 3 und 5 vom 22.05.2025 ist unbegründet.

Auch insoweit greifen die gerügten formellen Beschlussmängel betreffend die nicht erfolgte Ladung aller Kläger und der nicht gewahrten Ladungsfrist nicht durch, da diese nicht die Nichtigkeit der Beschlüsse begründen und ein Kausalzusammenhang zwischen den formellen Fehlern und dem Inhalt der Beschlüsse mit Blick auf die Stimmenverhältnisse in der Eigentümerversammlung auszuschließen ist. Tatsächlich haben die Kläger zu 1), 3) und die Klägerin zu 4) persönlich an der Eigentümerversammlung teilgenommen und dabei auch die Klägerin zu 2) vertreten. Die Kläger haben schon nicht konkret dazu vorgetragen, was sie ggf. noch veranlasst hätten, wenn alle Kläger rechtzeitig eine Ladung zu der Eigentümerversammlung erhalten hätten. Es ist auch im Übrigen nicht ersichtlich, was dies hätte sein können, das die Fassung der angegriffenen Beschlüsse hätte beeinflussen können.

Ausgehend davon, dass ein Defekt der Heizkostenverteiler in der Wohnung nicht festzustellen ist, liegt im Anschluss an die obigen Ausführungen zu den entsprechenden Beschlüssen im Jahr 2024 ein Anfechtungsgrund nicht vor. Jedenfalls wurde ein solcher nicht binnen der Frist für die Begründung der Anfechtungsklage geltend gemacht.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.

Beschluss

Der Streitwert wird auf insgesamt - für alle Klageanträge - 179.000,00 EUR festgesetzt.

Zur Begründung wird auf die vorläufige Festsetzung mit Beschluss vom 20.06.2025 verwiesen.