Amtsgericht Wuppertal Urteil vom 17.04.2024 – 95b C 66/23

Die Kläger sind Eigentümer einer im Hause T-Straße 61 in X gelegenen Wohnung mit der im Aufteilungsplan eingetragenen Nummer 12 der Teilungserklärung. Die Beklagte ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) T-Straße 57-61/F-Straße 32-36 in X. Am 18. September 2023 fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der u.a. über die hier streitgegenständlichen Beschlüsse abgestimmt wurde.

Unter dem Tagesordnungspunkt 11 wurde folgender Beschluss mit Mehrheit gefasst:

„TOP 11 Beschlussfassung über die Erneuerung von 2 Fensterelementen in der WE 30 ( L), Wohnzimmer und Küche. Das Angebot der Glaserei P vom 12.06.2023 beläuft sich über € 4.091,22 brutto. Sämtliche entstehen Kosten werden zu Lasten des Hauses 32 abgerechnet. Beschlussfassung über die Finanzierung der vorgenannten Gesamtmaßnahme.

Beschlussantrag

Die WEG genehmigt die Erneuerung von 2 Fensterelementen in der WE 30 (L), Schlafzimmer und Küche gemäß Angebot der Glaserei P Nr. 6709 vom 12.06.2023 in Höhe von € 4.091,22 brutto. Sämtliche entstehenden Kosten werden zu Lasten des Hauses 32 mit 1.903 MEA abgerechnet.

Die WEG verzichtet ausdrücklich auf die Einholung weiterer Angebote, da die Firma P bereits seit Jahrzehnten zur vollsten Zufriedenheit der WEG für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster verantwortlich zeichnet. Die Verwaltung teilte in diesem Zusammenhang mit, dass der Beschluss ggf. einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten wird.

Die Kosten werden ausschließlich mit den Eigentümern Haus 32 mittels einer Sonderumlage in Höhe von € 5.000,00 abgerechnet (€ 2,63 pro Miteigentumsanteil bei 1.903 MEA Haus 32). Die Sonderumlage wird mit dem Hausgeldeinzug für den Monat 01124 fällig. Eine gesonderte Aufstellung erhalten die Eigentümer Haus 32 mit separatem Anschreiben.“

Unter dem Tagesordnungspunkt 12 wurde folgender Beschluss mit Mehrheit gefasst:

„TOP 12. Beschlussfassung über den Austausch der Vordachverglasung (4 Stck.) Haus 32. Das Angebot der Glaserei P vom 23.03.2023 beläuft sich über € 969,69 brutto. Entstehende Kosten werden zu Lasten des Hauses 32 abgerechnet. Beschlussfassung über die Finanzierung der vorgenannten Gesamtmaßnahme.

Beschlussantrag

Die WEG beschließt den Austausch der defekten Vordachverglasung ( 4 Scheiben) Haus 32 gemäß Angebot der Firma P Nr. 6660 vom 23.03.2023 zum Angebotspreis in Höhe von € 969,61 brutto.

Nach Entfernung der Scheiben soll die Vordachkonstruktion ebenfalls von der Firma mal-anders gemäß Angebot Nr. 1652 vom 16.03.2023 gestrichen werden. Hier entstehen Kosten in Höhe von € 595,00 brutto.

Die WEG verzichtet ausdrücklich auf die Einholung weiterer Angebote, da die Firma P bereits seit Jahrzehnten zur vollsten Zufriedenheit der WEG für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und den Austausch der Verglasungen verantwortlich zeichnet. Die Firma mal-anders hat in diesem Jahr bereits sämtliche Balkongeländer zur Zufriedenheit der WEG gestrichen. Die Verwaltung teilte in diesem Zusammenhang mit, dass der Beschluss ggf. einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalte wird.

Die Kosten werden ausschließlich mit den Eigentümern Haus 32 mittels einer Sonderumlage in Höhe von € 1.595,00 abgerechnet (€ 0,84 pro Miteigentumsanteil bei 1.903 MEA Haus 32). Die Sonderumlage wird mit dem Hausgeldeinzug für den Monat 01/24 fällig. Eine gesonderte Aufstellung erhalten die Eigentümer Haus 32 mit separatere Anschreiben.“

Unter dem Tagesordnungspunkt 13 wurde folgender Beschluss mit Mehrheit gefasst:

„TOP 13. Beschlussfassung über den Austausch der Vordachverglasung (2 Stck.) Haus 34. Das Angebot der Glaserei P vom 23.03.2023 beläuft sich über € 969,61 brutto. Entstehende Kosten werden zu Lasten des Hauses 34 abgerechnet. Beschlussfassung über die Finanzierung der vorgenannten Gesamtmaßnahme.

Beschlussantrag

Die WEG beschließt den Austausch der defekten Vordachverglasung (2 Scheiben) gemäß Angebot der Firma P zum Angebotspreis in Höhe von € 550,00 brutto. Die Abrechnung erfolgt nach tatsächlichem Aufwand.

Nach Entfernung der Scheiben soll die Vordachkonstruktion ebenfalls von der Firma mal-anders gemäß Angebot Nr. 1652 vom 16.03.2023 gestrichen werden. Hier entstehen Kosten in Höhe von € 595,00 brutto.

Die WEG verzichtet ausdrücklich auf die Einholung weiterer Angebote, da die Firma P bereits seit Jahrzehnten zur vollsten Zufriedenheit der WEG für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster und den Austausch der Verglasung verantwortlich zeichnet. Die Firma mal-anders hat in diesem Jahr bereits sämtliche Balkongeländer zur Zufriedenheit der WEG gestrichen. Die Verwaltung teilte in diesem Zusammenhang mit, dass der Beschluss ggf. einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten wird.

Die Arbeiten werden im Namen und für Rechnung der WEG zu Lasten der Erhaltungsrückstellung Haus 34 von der Verwaltung beauftragt.“

Unter dem Tagesordnungspunkt 14 wurde folgender Beschluss mit Mehrheit gefasst:

„TOP 14. Beschlussfassung über den Austausch des 2x1-flügeligen Drehkippfenster in der WE 29 A, Haus 32. Das Angebot der Glaserei P vom 27.01.2023 beläuft sich über € 2.939,30 brutto. Entstehende Kosten werden zu Lasten des Hauses 32 abgerechnet. Beschlussfassung über die Finanzierung der vorgenannten Gesamtmaßnahme.

Beschlussantrag

Die WEG genehmigt die Erneuerung der beiden 1-flügeligen Drehkippfenster in der WE 29 A, Haus 32., Kinderzimmer, gemäß Angebot der Glaserei P Nr. 6601 vom 27.01.2023 zum Angebotspreis in Höhe von € 2.939,30 brutto. Zwischenzeitlich kann es zu Preissteigerungen gekommen sein. Sämtliche entstehenden Kosten werden zu Lasten des Hauses 32 mit 1.903 MEA abgerechnet.

Die WEG verzichtet ausdrücklich auf die Einholung weiterer Angebote, da die Firma P bereits seit Jahrzehnten zur vollsten Zufriedenheit der WEG für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster verantwortlich zeichnet. Die Verwaltung teilte in diesem Zusammenhang mit, dass der Beschluss ggf. einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten wird.

Die Kosten werden ausschließlich mit den Eigentümern Haus 32 mittels einer Sonderumlage in Höhe von € 3.500,00 abgerechnet (€ 1,84 pro Miteigentumsanteil bei 1.903 MEA Haus 32). Die Sonderumlage wird mit dem Hausgeldeinzug für den Monat 01124 fällig. Eine gesonderte Aufstellung erhalten die Eigentümer Haus 32 mit separatem Anschreiben.“

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das in den Akten (Bl. 4 ff.) befindliche Protokoll der Eigentümerversammlung vom 18. September 2023. Das Jahreswirtschaftsplanvolumen der Gemeinschaft beträgt etwa 170.000,- EUR - 190.000,- EUR.

Die Kläger fechten die vorliegenden Beschlussfassungen bzw. begehren die Feststellung von deren Nichtigkeit.

Die Kläger sind der Ansicht, es hätte der Einholung von insgesamt drei Angeboten für jede Maßnahme bedurft, damit die Eigentümer ihr Ermessen hätten ordnungsgemäß ausüben können. Da dies nicht geschehen sei, sei aus ihrer Sicht ein Verstoß gegen den Grundsatz ordnungsmäßiger Wirtschaft gegeben. Zur Bestärkung ihrer Argumentation verweisen sie darauf, dass in einer weiteren Eigentümerversammlung vom 4. März 2024, die die Instandsetzung eines Balkons zum Angebotspreis von 9.047,97 EUR brutto ohne Materialanteil zum Gegenstand gehabt habe (der dortige Auftrag ging indessen an eine andere Firma als hier) sehr wohl drei Vergleichsangebote eingeholt worden seien. Sie tragen weitere Rechtsansichten vor.

Die Kläger beantragen,

die in der Eigentümerversammlung der WEG T-Straße 57-61/F-Straße 32-36, X vom 18.09.2023 zu TOP 11, 12, 13 und 14 gefassten Beschlüsse für ungültig zu erklären,

hilfsweise,

festzustellen, dass die zu TOP 11, 12, 13 und 14 gefassten Beschlüsse nichtig sind.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, den Klägern fehle schon das Rechtsschutzbedürfnis, weil die beschlossenen Maßnahmen weder das Gebäude betreffen, in welchem die Kläger Wohnungseigentum besitzen, noch von ihnen finanziert werden müsse, weil die Finanzierung nur zulasten der von den Maßnahmen betroffenen Eigentümer finanziert werde, wobei diese Tatsachen unstreitig sind und die Parteien nur verschiedene Rechtsansichten hierzu vertreten. Die Beklagte meint, die Einholung von Vergleichsangeboten sei entbehrlich gewesen, da das Auftragsvolumen gering gewesen sei und die Unternehmen den Eigentümern aus Voraufträgen bekannt gewesen seien. Sie trägt weitere Rechtsansichten vor.

Die Klage ist am 17. Oktober 2023 bei Gericht eingegangen, die Klagebegründung am 15. November 2023. Mit Beschluss vom 26. Oktober 2023 hat das Gericht den Streitwert vorläufig festgesetzt, am 30. Oktober 2023 ist die Kostenrechnung erstellt worden. Am 3. November 2023 ist eine Sachstandsanfrage der Kläger bei Gericht eingegangen. Die Kläger haben die Gerichtskosten am 6. November 2023 eingezahlt. Die Klage ist der Beklagten am 21. November 2023 zugestellt worden, die Klagebegründung am 22. November 2023.

Die zulässig (§§ 23 Nr. 2c, 43 Abs. 4, 44 WEG) erhobene Klage ist zwar zulässig und auch rechtzeitig angebracht und begründet worden, § 45 WEG. Denn zwar ist die Zustellung von Klage und Klagebegründung erst am 21. bzw. 22. November 2023 erfolgt. Doch gilt diese Zustellung als „demnächst“ erfolgt iSv. § 167 ZPO, weil die Kläger die Klage und die Klagebegründung rechtzeitig angebracht haben und auch den Gerichtskostenvorschuss zeitnah nach Anforderung durch das Gericht, auf welche die Kläger warten durften, eingezahlt haben.

Sie ist ansonsten aber unbegründet. Denn die angefochtenen Beschlüsse sind nicht aufzuheben und auch nicht für nichtig zu erklären, da sie ordnungsmäßiger Wirtschaft nicht widersprechen und auch nicht nichtig sind. Im Einzelnen:

Die Kläger haben ihre Beschlussanfechtung nur auf den Grund gestützt, dass es nach ihrer Rechtsansicht der Einholung mehrerer Vergleichsangebote für die in den Tagesordnungspunkten 11 bis 14 beschlossenen Maßnahmen bedurft hätte. Unstreitig ist, dass solche Vergleichsangebote nicht vorgelegen haben.

Allerdings bedurfte es der Einholung von Vergleichsangeboten hier ausnahmsweise nicht. Generell gilt zwar, dass vor Beschlussfassung über bauliche Maßnahmen die Einholung von mehreren (üblicherweise drei) Vergleichsangeboten notwendig ist. Denn nur so können die Eigentümer üblicherweise ihr Ermessen ordnungsgemäß ausüben. Durch die Einholung dieser Angebote soll nicht nur, aber doch vor allem gewährleistet werden, dass die Wirtschaftlichkeit beachtet wird und nicht zu Lasten der überstimmten Minderheit überteuerte Aufträge erteilt werden (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 18 Rn. 32)

Allerdings gilt dieser Grundsatz nicht schrankenlos. Denn die Einholung von mehreren Angeboten ist kein Selbstzweck. So ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Einholung bei kleineren Maßnahmen entbehrlich ist (vgl. hierzu die bei Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 18 Rn. 32 „Bagatellen“ zitierte Rechtsprechung). Über die Höhe der Bagatellgrenze herrscht Uneinigkeit. Teilweise werden feste Werte von 1.000,- EUR, teilweise von 5.000,- EUR angenommen (vgl. Hügel/Elzer, aaO.).

Hier wird in ständiger Rechtsprechung angenommen, dass die Bagatellgrenze jedenfalls nicht unter 3.500,- EUR anzunehmen ist. Davon ausgehend widersprach es in Bezug auf die zu den Tagesordnungspunkten 12, 13 und 14 gefassten Beschlüsse unter Bezug auf das dortige Auftragsvolumen nicht ordnungsmäßiger Wirtschaft, hier von der Einholung von Vergleichsangeboten abzusehen.

Denn der Tagesordnungspunkt 12 umfasst zwei Maßnahmen zum Preis von 969,61 EUR und von 595,- EUR und bleibt somit selbst dann, betrachtete man die dort beschlossenen Glaserarbeiten und die Malerarbeiten als Einheit, in der Summe unter den genannten 3.500,- EUR.

Für den Tagesordnungspunkt 13, der in Bezug auf die Beträge der einzelnen Angebote und die Summe identisch ist, gilt das Gleiche.

Soweit es den Tagesordnungspunkt 14 angeht, beläuft sich die Auftragssumme auf 2.939,30 EUR brutto, wobei eine Kostensteigerung dort angesprochen worden ist. Selbst dann, wenn von einer Kostensteigerung von 15 % ausgegangen werden müsste, bliebe das Auftragsvolumen noch unter den oben genannten 3.500,- EUR.

Aber auch in Bezug auf den angefochtenen Tagesordnungspunkt 11, der ein Auftragsvolumen von 4.091,22 EUR aufweist, war die Einholung von Vergleichsangeboten ausnahmsweise entbehrlich, auch wenn die Summe sich oberhalb der oben genannten 3.500,- EUR bewegt. Dabei kann dahinstehen, ob die Obergrenze von 3.500,- EUR generell bzw. im konkreten Fall angemessen ist:

Nach einer im Vordringen befindlichen Rechtsprechung (vgl. LG Frankfurt am Main, Urteil vom 17. Mai 2018, Aktenzeichen 2-13 S 26/17) soll nämlich nicht auf feste Beträge, sondern auf einen Betrag von 5 % des Jahreswirtschaftsplansvolumens zurückgegriffen werden. Für diese Rechtsansicht spricht schon die Tatsache, dass in sehr großen Wohnungseigentumsanlagen die Verwaltung nahezu undurchführbar werden könnte, wenn auch für im Verhältnis sehr kleine Aufträge stets die Vergleichsangebote eingeholt werden müssten.

Bei einem hiesigen Gesamtwirtschaftsplanvolumen von jährlich 170.000,- EUR - 190.000,- EUR wäre also in der hiesigen WEG die Bagatellgrenze dann nicht unterhalb von 8.500,- EUR zu ziehen.

Das Gericht neigt dieser Auffassung sehr zu, braucht aber die Frage nicht abschließend entscheiden, weil die Einholung von Vergleichsangeboten hier auch aus einem anderen Grund entbehrlich gewesen ist. Denn die Eigentümer konnten die Preise auch anderweitig bewerten, da ihnen die ausführenden Firmen P und mal-anders durch Voraufträge bekannt waren (vgl. zu der Problematik LG Frankfurt am Main, aaO.). Hierzu ist anzumerken, dass die Eigentümer grundsätzlich nicht verpflichtet sind, das preiswerteste Angebot auszuwählen, sondern das für sie günstigste. Neben dem Preis können also in die Auswahl auch Faktoren wie Sorgfalt, Zuverlässigkeit und Schnelligkeit sowie die zeitnahe Behebung von Beanstandungen miteinfließen. Hat eine Firma seit längerem die Anforderungen der Eigentümer erfüllt, spricht zunächst viel dafür, dass sich solche Erfahrungen auch bei weiteren Aufträgen wiederholen werden und sich die Gemeinschaft nicht mit Problemen bei der Abwicklung der Aufträge herumplagen muss.

Zum anderen soll die Vorlage von Vergleichsangeboten die Eigentümer, wie schon ausgeführt, davor bewahren, in Unkenntnis üblicher Preise unwirtschaftlichen Angeboten den Zuschlag zu erteilen. Wenn sie aber in der Vergangenheit bereits Aufträge erteilt haben, verfügen sie bereits über die notwendigen Kenntnisse, um die aktuell angebotenen Preise beurteilen zu können.

Wie sich aus den Protokollen ergibt, führt die Firma P bereits seit Jahrzehnten „zur vollsten Zufriedenheit“ der WEG die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster durch. Auch die Firma mal-anders war der WEG demnach bereits aus mindestens einem Vorauftrag bekannt, da sie im Jahr der Beschlussfassung sämtliche Balkongeländer „zur Zufriedenheit“ der WEG gestrichen habe. Damit sind beide Unternehmen den Eigentümer aus Voraufträgen hinreichend bekannt. Die Kläger sind dieser Annahme nicht entgegengetreten.

Sonstige Gründe, die einen Verstoß gegen das Gebot ordnungsmäßiger Wirtschaft begründen könnten, sind weder vorgebracht noch sonst ersichtlich. Die von den Klägern zur Begründung noch benannte Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vom 4. März 2024 gibt für das hiesige Verfahren nichts her. Davon abgesehen sind dort weder die Firma P noch die Firma mal-anders beauftragt worden, und die Angebotssumme beläuft sich auf 9.047,97 EUR brutto ohne Materialanteil, so dass die oben dargelegten Grundsätze dort nicht gelten können und es von daher dort naheliegend, wenn nicht geboten war, Vergleichsangebote einzuholen.

Bei dieser Sachlage braucht das Gericht über die weitere Frage, ob die Kläger überhaupt ein Rechtsschutzbedürfnis besitzen, weil die Maßnahmen weder das Haus betrifft, in welchem sie Wohnungseigentum besitzen, noch von ihnen zu bezahlen ist, nicht beantworten. Sie kann dahinstehen.

Für eine Nichtigkeit der Beschlüsse besteht nicht der geringste Anhaltspunkt.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 100 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung ergeht aus § 49 GKG.

Rechtsbehelfsbelehrung:

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht X statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Wuppertal, Eiland 2, 42103 Wuppertal, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.