BGH Beschluss vom 27.04.2001 – BLw 14/00

BUNDESGERICHTSHOF

BLw 14/00

BESCHLUSS

vom

27. April 2001

in der Landwirtschaftssache

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

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GrdstVG § 9 Abs. 1 Nr. 3

Bei der Feststellung, ob der für ein Grundstück vereinbarte Kaufpreis in einem gro-

ben Mißverhältnis zu seinem landwirtschaftlichen Verkehrswert steht, ist auf den

Zeitpunkt der Entscheidung abzustellen, wenn der Antrag auf Genehmigung erst

erhebliche Zeit nach Abschluß des Kaufvertrages gestellt worden ist.

BGH, Beschl. v. 27. April 2001 - BLw 14/00 - OLG Dresden

AG Oschatz

Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat am 27. April

2001 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Wenzel und die Richter

Prof. Dr. Krüger und Dr. Klein sowie die ehrenamtlichen Richter Dahm und

Schroth

beschlossen:

Die Rechtsbeschwerde gegen den Beschluß des Landwirtschafts-

senats des Oberlandesgerichts Dresden vom 12. Mai 2000 wird

auf Kosten der Beteiligten zu 1 und 2 zurückgewiesen.

Der Beschwerdewert beträgt 449.520 DM.

Gründe:

I.

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 4. Dezember 1991 verkaufte

der Beteiligte zu 2 dem Beteiligten zu 1 zur Bebauung ein landwirtschaftlich

genutztes Grundstück mit etwa 3,7 ha Größe

in W.

für 449.520 DM

(12 DM/qm). Am 25. August 1994 beantragte der Urkundsnotar die Genehmi-

gung des Vertrages bei der beteiligten Behörde. Diese erließ am 1. September

1994 einen Zwischenbescheid zur Verlängerung der in § 6 Abs. 1 Satz 1

GrdstVG bestimmten Frist, um der Sächsischen L. GmbH die Entscheidung

über die Ausübung ihres Vorkaufsrechts nach dem Reichssiedlungsgesetz zu

ermöglichen. Der Zwischenbescheid wurde dem Urkundsnotar am 5. Septem-

ber 1994 zugestellt. Mit Schreiben vom 24. Oktober 1994 erklärte die Sächsi-

sche L. GmbH gegenüber dem Staatlichen Amt für landwirtschaftliche Neuord-

nung Wu., von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch zu machen. Im Geneh-

migungsverfahren bekundeten drei Landwirte und ein Agrarunternehmen Inter-

esse am Erwerb des Grundstücks zu einem Preis zwischen 1 DM und 5

DM/qm.

Mit Bescheid vom 17. November 1994 hat die beteilige Behörde die Er-

teilung der beantragten Genehmigung abgelehnt. Hiergegen hat der Beteiligte

zu 1 Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Das Landwirtschaftsgericht

hat die Genehmigung erteilt. Auf die Beschwerde der beteiligten Behörde und

des Regierungspräsidiums C. hat das Oberlandesgericht die Entscheidung des

Landwirtschaftsgerichts aufgehoben und den Antrag des Beteiligten zu 1 auf

gerichtliche Entscheidung zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die zugelas-

sene Rechtsbeschwerde der Beteiligten zu 1 und 2.

II.

Das Beschwerdegericht meint, der Kaufvertrag vom 4. Dezember 1991

sei nicht genehmigungsfähig. Es führt aus, durch den Zwischenbescheid vom

1. September 1994 sei die Dauer der für das Verfahren zur Verfügung stehen-

den Zeit wirksam auf drei Monate verlängert worden. Die beantragte Genehmi-

gung könne nicht erteilt werden, weil der vereinbarte Kaufpreis in einem groben

Mißverhältnis zum Wert des Grundstücks stehe. Der angemessene Preis für

das Grundstück betrage allenfalls 1,30 DM/qm, seit die Gemeinde ihre Absicht

aufgegeben habe, das Grundstück als Baugebiet auszuweisen.

III.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht begründet.

1. Ohne Bedeutung ist, ob die Sächsische L. GmbH bei Abschluß des

Kaufvertrages als rechtsfähige Gesellschaft bestand. Gegenstand des Kauf-

vertrages ist ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück. Verkauf und Auflas-

sung des Grundstücks sind daher gemäß § 2 Abs. 1 GrdstVG genehmigungs-

pflichtig. Da das Grundstück mehr als 0,5 ha groß ist (§ 1 Abs. 1 Nr. 2

SächsAGGrdstVG [SächsGVBl. 1994, 1252], § 2 der Verordnung über die Be-

stimmung der Freigrenze nach dem Landpachtverkehrsgesetz und der Min-

destgröße der dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht unterliegenden Grund-

stücke [SächsGVBl. 1994, 689]), hatte die beteilige Behörde gemäß § 6 Abs. 1

Satz 2, § 12 GrdstVG die Entscheidung der Siedlungsbehörde, des Staatlichen

Amts für landwirtschaftliche Neuordnung Wu., über die Ausübung des Vor-

kaufsrechts einzuholen. Siedlungsunternehmung im Sinne von § 1 Abs. 1

RSiedlG ist die Sächsische L. GmbH. Ob diese bei Abschluß des Kaufvertra-

ges am 11. Dezember 1991 in das Handelsregister eingetragen war, ist für die

Wirksamkeit der Verlängerung der Entscheidungsfrist durch den Zwischenbe-

scheid vom 1. September 1994 ohne Bedeutung.

2. Die Entscheidung des Beschwerdegerichts ist auch insoweit nicht zu

beanstanden, als sie zwischen dem heutigen Wert des Grundstücks und dem

vereinbarten Kaufpreis ein grobes Mißverhältnis feststellt und daher den Ver-

trag vom 4. Dezember 1991 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG als nicht geneh-

migungsfähig ansieht.

a) Ein Mißverhältnis liegt vor, wenn der vereinbarte Kaufpreis den Wert

des Grundstücks erheblich übersteigt. Übersteigt der vereinbarte Vertragspreis

den landwirtschaftlichen Verkehrswert um mehr als 50 %, ist in der Regel von

einem groben Mißverhältnis im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG auszuge-

hen (Senat, Beschl. v. 2. Juli 1968, V BLw 9/68, NJW 1968, 2057, 2058; OLG

Frankfurt, RdL 1955, 309; Lange, GrdstVG, § 9 Anm. 5 a; Pikalo/Bendel,

GrdstVG, § 9, S. 605). Zur Feststellung des Mißverhältnisses ist der Kaufpreis

dem landwirtschaftlichen Verkehrswert gegenüberzustellen. Landwirtschaftli-

cher Verkehrswert ist der Wert, der bei einem Verkauf von einem Landwirt an

einen anderen Landwirt durchschnittlich erzielt wird (Senat, Beschl. v.

2. November 1957, V BLw 30/57, RdL 1958, 14). Handelt es sich bei dem ver-

kauften Grundstück um Bauerwartungsland, ist eine hierdurch bewirkte Wert-

steigerung auch bei einem Verkauf unter Landwirten zu berücksichtigen, weil

auch unter Landwirten eine absehbare Möglichkeit, ein Grundstück als Bau-

grundstück zu nutzen, zu einer Preissteigerung führt (Senat, Beschl. v. 2. Juli

1968, aaO; OLG Oldenburg, AgrarR 1996, 224, 225; Pikalo/Bendel, § 9

GrdstVG, S. 599).

Hierzu hat das Beschwerdegericht festgestellt, daß bei Abschluß des

Vertrages der landwirtschaftliche Verkehrswert des Grundstücks nicht erheb-

lich hinter dem vereinbarten Kaufpreis zurückblieb, weil die Gemeinde W., der

die Planungshoheit zukam, seinerzeit beabsichtigte, das Grundstück in einem

Flächennutzungsplan als Bauland auszuweisen. Damit kam dem Grundstück

bei Abschluß des Kaufvertrages die Qualität von Bauerwartungsland zu. Ein

Flächennutzungsplan mit diesem Inhalt wurde jedoch nicht beschlossen. Im

Gegenteil, die Gemeinde hob im September 1992 ihre Beschlüsse zur Aufstel-

lung eines Flächennutzungsplans dieses Inhalts auf. Folge hiervon ist, daß

dem Grundstück seither die Qualität von Bauerwartungsland nicht mehr zu-

kommt und sein Verkehrswert nach den rechtsfehlerfrei getroffenen Feststel-

lungen des Oberlandesgerichts auf allenfalls 1,30 DM/qm gesunken ist.

b) Hierauf ist für die Entscheidung abzustellen. Ziel des Grundstückver-

kehrsgesetzes ist es, zur Verbesserung der Agrarstruktur beizutragen (BT-

Drucks. 3/119 S. 14; Ehrenforth, RSiedlG und GrdstVG, Teil B, Einl. VII 1; Pi-

kalo/Bendel, Einl. GrdstVG, S. 15; Vorwerk/v. Sprekelsen, GrdstVG, Einl. S. 2;

Wöhrmann, GrdstVG, Vorbem. Rdn. 31). Die zur Veräußerung landwirtschaft-

lich genutzter Grundstücke notwendige Genehmigung kann daher nicht erteilt

werden, wenn der vereinbarte Preis den Ertragswert des Grundstücks weit

übersteigt und der Mehrpreis nicht durch die Erwartung gerechtfertigt ist, das

Grundstück werde in absehbarer Zeit bebaubar werden. Zu einem derartigen

Preis einen Kaufvertrag zu schließen, ist kein Landwirt bereit. Steht fest, daß

die der Preisvereinbarung im Kaufvertrag zugrundeliegende Annahme, das

Grundstück werde in absehbarer Zeit bebaubar sein, fehl geht, scheidet daher

eine Genehmigung des Vertrages aus, wenn der vereinbarte Kaufpreis in ei-

nem groben Mißverhältnis zum landwirtschaftlichen Verkehrswert des Grund-

stücks steht.

Daran ändert sich nicht dadurch etwas, daß bei zeitnaher Antragsstel-

lung die Genehmigung zu erteilen gewesen wäre, weil innerhalb des der Be-

hörde für die Entscheidung zustehenden Zeitraums (§ 6 Abs. 1 GrdstVG) das

Ausbleiben der Bebaubarkeit nicht bekannt geworden wäre (Pikalo/Bendel, § 9

GrdstVG, S. 549, 569; ferner OLG Stuttgart, Justiz 1984, 184, 185). Bei der

Prüfung der Frage, ob der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Mißverhältnis

im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG zum landwirtschaftlichen Verkehrswert

steht, ist nach dem Beschluß des Senats vom 2. Juli 1968 (V BLw 10/68, RdL

1968, 205, 206) zwar grundsätzlich von dem Preis auszugehen, der für Grund-

stücke gleicher Art und Lage im Zeitpunkt des Vertragsschlusses bezahlt wird.

Ob hieran festzuhalten ist, kann dahin gestellt bleiben. Wird der Genehmi-

gungsantrag erst lange nach Abschluß des Vertrages gestellt (hier 2 3/4 Jahre)

und hat sich zwischenzeitlich das Preisgefüge wesentlich geändert, kann zur

Feststellung eines Mißverhältnisses zwischen dem vereinbarten Preis und dem

landwirtschaftlichen Verkehrswert nicht auf einen nicht mehr realisierbaren

Wert abgestellt werden. Einen derartigen Wert zum Kriterium der Frage zu ma-

chen, ob die Genehmigung zu erteilen ist, läuft dem Ziel des Grundstücksver-

kehrsgesetzes zuwider, die Agrarstruktur zu schützen. Zumindest im Falle ver-

zögerter Antragstellung findet der allgemeine Grundsatz Anwendung, daß nach

dem Sach- und Rechtsstand im Zeitpunkt der Entscheidung der Behörde bzw.

der letzten mündlichen Verhandlung des Gerichts zu befinden ist (vgl. Senat,

Beschl. v. 4. Juli 1957, V BLw 66/56, RdL 1957, 241, 243; KG OLGE 43, 382;

KG Recht 1923 Nr. 1357; BVerwGE 1, 291, 295; 29, 304, 305 f; 64, 218, 222;

78, 243, 244; MünchKomm-BGB/Schwab, 3. Aufl., § 1828 Rdn. 16; Soer-

gel/Zimmermann, BGB, 13. Aufl., § 1828 Rdn. 8; Eyermann/Schmidt, VwGO,

11. Aufl., § 113 Rdn. 45; Kopp/Schenke, VwGO, 11. Aufl., § 113 Rdn. 217). Die

gegenteilige Auffassung der Rechtsbeschwerde hätte zur Folge, daß ein

Rechtsgeschäft wirksam würde, das mit dem Zweck der vom Grundstücksver-

kehrsgesetz angeordneten Genehmigungsbedürftigkeit offensichtlich nicht zu

vereinbaren ist.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 44 LwVG.

Wenzel Krüger Klein