BGH Beschluss vom 28.11.2005 – NotSt (B) 3/05

Senat fuer Notarsachen

BUNDESGERICHTSHOF

NotSt (B) 3/05

BESCHLUSS

vom

28. November 2005

in dem Disziplinarverfahren

gegen

wegen vorläufiger Amtsenthebung nach Einleitung

des förmlichen Disziplinarverfahrens

Der Bundesgerichtshof, Senat für Notarsachen, hat durch den Vorsitzenden

Richter Schlick, die Richter Streck und Wendt sowie die Notare Dr. Doyé und

Justizrat Dr. Bauer am 28. November 2005

beschlossen:

Die Beschwerde des Notars gegen den Beschluss des Senats für

Notarsachen bei dem Oberlandesgericht Celle vom 25. April 2005

wird zurückgewiesen.

Gründe:

Gegen den Notar, der seit 1976 Rechtsanwalt ist und mit Erlass vom

30. Oktober 1985 zum Notar mit Amtssitz in O. bestellt wurde, hat der

Beteiligte unter dem 27. September 2004 das förmliche Disziplinarverfahren

eingeleitet. Gegenstand des Verfahrens ist der Vorwurf an den Notar, in zahl-

reichen Fällen an Handlungen mitgewirkt zu haben, mit denen erkennbar uner-

laubte oder unredliche Zwecke verfolgt wurden (Verstöße gegen § 14 Abs. 2

BNotO).

Dabei geht es um einen Komplex sich im Kern ähnelnder Handlungen in

der Zeit zwischen September 2000 und Dezember 2003 (Einzelheiten unter

II 1 a der Einleitungsverfügung des Beteiligten, aus dem der Beteiligte in seiner

Verfügung vom 20. Dezember 2004, mit der er den Notar vorläufig seines Am-

tes enthoben hat, als symptomatisch und besonders gravierend die Abwicklung

der Massen 14/01 (UR-Nr. 290/01) und 13/01 (UR-Nr. 291/03) in den Vorder-

grund gestellt hat:

Dieses Geschäft betrifft den Verkauf eines in B. gelegenen Grund-

stücks des R. B. im Herbst 2001. Das Grundstück war mit Grund-

pfandrechten der D. -Bank (Rechtsnachfolger: P. -Bank) über insgesamt

486.000 DM belastet. Diese Bank hatte gegenüber den Eheleuten B.

verlautbart, dass sie bereit sei, ihr Grundpfandrecht gegen Zahlung von

330.000 DM - vorbehaltlich einer gesonderten Vereinbarung über die danach

noch verbleibende Restforderung aus dem Darlehen über ursprünglich

486.000 DM - frei zu geben. Kaufinteresse hatten die Eheleute K. bekun-

det. Am 28. August 2001 schrieb der Notar an die D. -Bank, die Eheleute

K. hätten ein Angebot über 320.000 DM unterbreitet, und bat um treuhän-

derische Überlassung einer Löschungsbewilligung. Dementsprechend erklärte

die D. -Bank unter dem 30. August 2001 ihr Einverständnis mit einer Veräuße-

rung des Beleihungsobjekts, sofern der gesamte Kaufpreis, mindestens jedoch

320.000 DM zuzüglich eventueller Zinsen, an sie gezahlt und ihr nach Be-

urkundung des Kaufvertrags eine Kopie desselben überlassen werde. Am

25. September 2001 schrieb der Notar an die D. -Bank:

"… die Eheleute K. haben mich darüber unterrichtet, dass sie zur Zeit die Objektfinanzierung nicht sicherstellen können. Statt ihrer besteht jedoch nunmehr Kaufinteresse einer Firma L. und Partner GmbH. Ich gehe davon aus, dass Ihr Schreiben vom 30. August 2001 auch für den Fall einer Veräußerung an die Firma L. und Partner GmbH Bestand hat …"

Am 9. Oktober 2001 beurkundete der Notar einen Kaufvertrag über das

Objekt zwischen R. B. und der Firma L. und Partner Finanzie-

rungs-Vermittlungs GmbH (im Folgenden: Firma L. ) zu einem Kaufpreis

von 320.000 DM. Die Firma L. - eine ständige Mandantin des Notars - be-

fasst sich insbesondere mit der Umschuldung von Grundbesitzern, denen auf-

grund von Liquiditätsproblemen die Zwangsversteigerung droht, sowie mit Fi-

nanzierungs- und Kreditvermittlungen. Bereits einen Tag nach Abschluss des

ersten Kaufvertrags über das Grundstück beurkundete der Notar am 10. Ok-

tober 2001 einen weiteren Kaufvertrag zwischen der Firma L. als Verkäu-

fern und den Eheleuten K. als Käufern, wobei der Kaufpreis nunmehr

510.000 DM betrug. Der Kaufpreis wurde auf der Grundlage einer Darlehens-

zusage vom 5. Oktober 2001, die auf einen Darlehensantrag vom 20. Septem-

ber 2001 Bezug nahm, zu 100 % von der R. -H. in F. finanziert. Von

dem am 30. Oktober 2001 auf ein Anderkonto des Notars treuhänderisch

überwiesenen Kaufpreis in Höhe von 510.000 DM, von dem 320.000 DM zur

Befriedigung des Kaufpreisanspruchs des R. B. aus dem Kaufver-

trag vom 9. Oktober 2001 auf gesondertes Anderkonto gingen, zahlte der Notar

den nach Abzug seiner Gebühren verbleibenden Rest von 181.586,43 DM an

die Firma L. aus. Der Beteiligte geht davon aus, dass durch dieses Vorge-

hen in zweifacher Weise unredliche Zwecke verfolgt worden sein dürften:

Zunächst sei der bei dem Erwerb durch die Eheleute K. beurkunde-

te Kaufpreis wahrscheinlich deutlich überhöht gewesen. Dafür spreche die Er-

höhung des Kaufpreises von 320.000 DM auf 510.000 DM innerhalb eines Ta-

ges. Hinzu komme, dass die Eheleute K. ausweislich ihrer Korrespondenz

mit der Altgläubigerin offenbar anfangs nur 320.000 DM zu zahlen bereit gewe-

sen seien; plausible Gründe dafür, dass sie nunmehr knapp 200.000 DM mehr

für das Grundstück ausgeben wollten, seien nicht erkennbar. Ziel der Aktion

könnte gewesen sein, von der R. -H. in F. durch Täuschung über den

Wert ein möglichst hohes Darlehen zu erhalten, ausgehend davon, dass die

Bank von der Marktüblichkeit des vermeintlichen Kaufpreises ausgehen werde,

zumal ihr die örtlichen Gegebenheiten unbekannt waren. Für den Fall, dass der

Marktwert des Grundstücks deutlich hinter der Höhe des gewährten Kredits zu-

rückblieb, wäre der Rückzahlungsanspruch der Bank durch die am Grundstück

für sie bestellten Grundpfandrechte nicht ausreichend abgesichert. Hinzu kom-

me, dass aufgrund von Umständen, die auch dem Notar bekannt gewesen sei-

en, die finanzielle Situation der Eheleute K. angespannt gewesen sei.

Darüber hinaus hätte, wie der Beteiligte dem Notar weiter vorwirft, die

vorliegende Vertragsgestaltung und -abwicklung auch zur Täuschung und

Schädigung der D. -Bank als Altgläubigerin gedient haben können, im Hinblick

darauf, dass die D. -Bank ihre Grundpfandrechte gegen Zahlung von

320.000 DM frei gab, so dass dingliche Sicherheiten für ihre restliche Darle-

hensforderung nicht mehr bestanden; Grund für diesen Verzicht sei die Annah-

me gewesen, dass ein höherer Kaufpreis für die Immobilie nicht zu erzielen sei,

wobei sich jedoch bereits zu diesem Zeitpunkt alle Beteiligten einig gewesen

seien, dass zumindest nach außen ein Kaufpreis von 510.000 DM vereinbart

werden sollte. Hierüber könnte die Bank durch die bewusste Aufsplitterung der

Grundstücksübertragung in zwei Verträge getäuscht worden sein mit dem Ziel,

die durch die Beurkundung und Finanzierung eines überhöhten Kaufpreises

gewonnene Liquidität an der Altgläubigerin vorbei zu leiten.

Wegen der weiteren von dem Beteiligten angeführten Fälle, in denen der

Notar seine Mitwirkung gemäß § 14 Abs. 2 BNotO hätte versagen müssen, wird

auf Ziffer II 1 a der Einleitungsverfügung vom 27. September 2004 verwiesen.

Jedes dieser Geschäfte erfolgte auf Initiative bzw. unter Mitwirkung oder durch

Vermittlung der Firma L. bzw. ihrer Geschäftsführerin, Frau B. ,

oder ihres Ehemannes. Stets zielten die betreffenden Geschäfte der Firma

L. oder deren Kunden auf die Veräußerung von ersteigerten oder vom

Eigentümer günstig erworbenen notleidenden Immobilien zu weitaus höheren

Preisen - in einigen Fällen im Vergleich zu gerichtlich festgesetzten Verkehrs-

werten - an die Alteigentümer, nahe Angehörige derselben, "Strohmänner" oder

Geschäftspartner der Firma L. unter 100 %-iger Finanzierung des Kauf-

preises durch ortsfremde Banken ab, wobei erhebliche Teile der von den Fi-

nanzierungsbanken zur Verfügung gestellten Beträge über ein Anderkonto des

Notars an die Firma L. und Partner abflossen.

Gegen die Verfügung vom 20. Dezember 2004, mit der der Beteiligte den

Notar vorläufig seines Amtes enthoben hat, hat der Notar Antrag auf gerichtli-

che Entscheidung gestellt. Das Oberlandesgericht hat die Anordnung der vor-

läufigen Amtsenthebung aufrecht erhalten. Dagegen wendet sich der Notar mit

der Beschwerde, der das Oberlandesgericht nicht abgeholfen hat.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig (§ 105 BNotO i.V.m. § 79 BDO), hat aber in

der Sache keinen Erfolg.

Zu Recht hat das Oberlandesgericht die vorläufige Amtsenthebung des

Notars aufrecht erhalten.

Nach § 96 BNotO i.V.m. § 91 NDO kann die Einleitungsbehörde einen

Notar vorläufig seines Amtes entheben, wenn ein dienstliches Bedürfnis vorliegt

und das vorläufige Disziplinarverfahren gegen ihn eingeleitet worden ist. Nähere

Vorschriften über das hierbei auszuübende Ermessen enthält das niedersächsi-

sche Disziplinarrecht nicht. Maßgeblich sind die vom Senat im Anschluss an die

Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zur vorläufigen Amtsenthe-

bung eines Notars entwickelten allgemeinen Grundsätze. Danach setzt die vor-

läufige Amtsenthebung voraus, dass die endgültige, wenn auch nur befristete

Amtsenthebung zu erwarten ist, die Maßnahme zur Abwehr konkreter Gefahren

für wichtige Gemeinschaftsgüter geboten ist und dass sie dem Grundsatz der

Verhältnismäßigkeit entspricht (vgl. Senatsbeschlüsse vom 25. April 1994

- NotZ 15/93 - und vom 20. Juli 1998 - NotZ 2/98 - BGHR BNotO § 96 Diszipli-

narverfahren 4 und 5). Wie das Oberlandesgericht zutreffend ausgeführt hat,

waren diese Voraussetzungen bei der Anordnung der Maßnahme gegeben und

liegen auch weiterhin vor. Die hiergegen gerichteten Angriffe der Beschwerde

sind unbegründet.

Es bestehen hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass der Notar aufgrund

des ihm vorgeworfenen schweren Dienstvergehens, für das ein dringender Ver-

dacht gegeben ist, aus dem Amt entfernt werden wird. Der Senat nimmt hierfür

im wesentlichen Bezug auf die zutreffenden Ausführungen in dem angefochte-

nen Beschluss. Insbesondere folgt der Senat dem Oberlandesgericht darin,

dass sich dem Notar im Zusammenhang mit den zahlreichen auf Veranlassung

der Firma L. beurkundeten Verträgen über den An- und Verkauf von

Hausgrundstücken zumindest in der Gesamtschau, d.h. nach dem sich wider-

holenden auffälligen "Strickmuster" der Geschäfte, die Einsicht aufdrängen

mußte, dass die Firma L. (wahrscheinlich) unredliche Zwecke verfolgte

und zumindest die nahe Möglichkeit bestand, dass hierdurch Dritte - in erster

Linie die finanzierenden Banken beim Weiterverkauf der betroffenen Immobi-

lien, unter Umständen aber auch, wie oben erörtert, Altgläubiger - geschädigt

werden konnten. Zutreffend macht das Oberlandesgericht dem Notar auch den

Vorwurf, im Fall der Abwicklung der Massen 13/01 und 14/01 durch die Mittei-

lung vom 25. September 2001 an die D. -Bank aktiv an einer (möglichen)

Täuschung eines - früheren - Kreditgebers mitgewirkt zu haben.

a) Die Beschwerde beanstandet, das Oberlandesgericht habe sich im

Zusammenhang mit dieser - von dem Notar selbst so bezeichneten - "Notlüge"

nicht mit der Frage befasst, ob dieser Mitteilung "besonderes Gewicht" zukom-

men konnte, was nur dann der Fall gewesen wäre, wenn sie "für einen Dritten

Bedeutung hatte, weil er sich auf ihre Richtigkeit verließ und an sie Entschei-

dungen knüpfte". Dies treffe hier nicht zu, denn die D. -Bank habe nur von

einem Kaufvertrag gewusst; ihr habe es völlig gleichgültig sein können, wer

kaufte. Entscheidend sei für sie gewesen, dass sie 320.000 DM erhalten sollte,

und tatsächlich habe sie das Kapital ja auch bekommen.

Mit dieser Argumentation geht die Beschwerde darüber hinweg, dass die

D. -Bank gegen den Verkäufer (B. ) weit höhere Forderungen als

320.000 DM hatte und ihre Entscheidung, ihr Grundpfandrecht frei zu geben,

nahe liegend auf der Vorstellung beruhte, mehr lasse sich aus dem Grundstück

nicht erlösen. Auf die Richtigkeit der von der Beschwerde beanstandeten For-

mulierung des Oberlandesgerichts, der Notar habe der D. -Bank selbst mitge-

teilt gehabt, "dass ein höherer Preis nicht zu erzielen sei", kommt es nicht an.

Die - von der Beschwerde eingeräumte - Mitteilung des Notars, dass es einen

Käufer gebe, der einen Preis von 320.000 DM zu zahlen bereit sei, bedeutete

im vorliegenden Kontext der Sache nach nichts anderes.

b) Ohne Erfolg wendet die Beschwerde sich auch gegen die Würdigung

des Oberlandesgerichts, dass (auch) in der Beurkundung des zweiten Kaufver-

trages zur Masse 13/01 (UR-Nr. 291/01) die Mitwirkung an einer Handlung zu

erkennbar unredlichen Zwecken lag. Diese Würdigung hat nichts damit zu tun,

dass es - wie die Beschwerde anführt - grundsätzlich für sich nicht unredlich ist,

ein zu einem günstigen Preis eingekauftes Grundstück mit erheblichem Auf-

schlag weiter zu verkaufen. Die (wahrscheinliche) Unredlichkeit lag vielmehr in

den besonderen Umständen des vorliegenden Geschäfts, insbesondere darin,

dass durch die kurzfristig einander folgenden An- und Verkäufer Dritte (Banken)

"ausgetrickst" wurden.

c) Ebenfalls zu Unrecht bezeichnet die Beschwerde den Verdacht des

Oberlandesgerichts als einfache "Unterstellung", dass die Grundstücksvermitt-

lungsgesellschaft, die die vorliegenden Geschäfte initiiert hatte, systematisch

damit begonnen habe, Angehörige von Vollstreckungsschuldnern auszubeuten

und Vollfinanzierungen für Objekte zu beschaffen, bei denen die anschließende

Verteilung der Darlehensvaluta deutlich machte, dass wesentliche Beträge nicht

für den Grundstückswert, sondern auf Provisionen gezahlt wurden. Die in der

Einleitungsverfügung des Beteiligten dargestellten Abläufe sprechen insoweit

für sich. Entsprechendes gilt, soweit aus den hinterlegten Kaufpreisen wirt-

schaftlich gesehen Rückzahlungen an den Käufer dadurch erfolgten, dass Teil-

beträge ihm unmittelbar überwiesen (z.B. Masse 5/01 zu UR-Nrn. 134-136/01,

S. 11 der Einleitungsverfügung des Beteiligten) oder Altverbindlichkeiten, Ko-

sten und Steuern für ihn gezahlt wurden (z.B. Masse 1/01 zu UR-Nr. 2/01, S. 5

der Einleitungsverfügung).

d) Der Beschwerde kann auch nicht darin gefolgt werden, soweit sie gel-

tend macht, der angefochtene Beschluss verkehre die Ausnahme zur Regel

und setze sich über den Grundsatz hinweg, dass der Notar sich nicht dafür zu

interessieren brauche, wie ein Käufer seinen Kaufpreis finanziere. Die Be-

schwerde räumt ein, dass es hiervon Ausnahmen gibt. Eine Ausnahme liegt

vor, wenn - wofür hier dringender Verdacht besteht - die sich immer wiederho-

lende Geschäftspraxis eines Beteiligten für einen Notar, der seine Augen davor

nicht verschließt, nahe legt, dass es sich um ein System unredlicher Handlun-

gen durch "An- und Verkauf" handelt. Für den Notar, der dieses Geschehen

jedenfalls in seinem äußeren Ablauf verfolgte, mussten die Geschäfte damit

auch entgegen der Beschwerde "verdächtig" sein. Der Vorwurf an den Notar, er

hätte Verdacht schöpfen müssen, betrifft entgegen der Beschwerde nicht allein

die einzelnen Überweisungsaufträge, die die Abwicklung der Anderkonten be-

trafen, sondern die jeweiligen Gesamtvorgänge und insbesondere die dauernde

Wiederholung des "Strickmusters" derselben.

Das Oberlandesgericht hat danach mit Recht die Pflichtverstöße des No-

tars als so schwerwiegend bezeichnet, dass seine (zumindest zeitliche) Entfer-

nung aus dem Amt mit großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist. Angesichts

dessen ist die bisherige Dauer der vorläufigen Amtsenthebung und ihre Auf-

rechterhaltung bis zur Entscheidung in der Hauptsache auch nicht unverhält-

nismäßig. Entgegen der Beschwerde sind damit auch hinreichend konkrete

Tatsachen festgestellt, die im Sinne der von der Beschwerde zitierten Entschei-

dung des Bundesverfassungsgerichts vom 14. Januar 2005

(2 BvR

1975/03 - NJW 2005, 1707) den Verdacht gegen den Notar in einem Ausmaße

rechtfertigen, dass ein erheblicher Eingriff in seine Berufsausübungsfreiheit ge-

boten erscheint.

Schlick

Streck

Wendt

Doyé

Bauer

Vorinstanz:

OLG Celle, Entscheidung vom 25.04.2005 - Not 1/05 -