BGH Beschluss vom 24.11.2006 – BLw 11/06

BUNDESGERICHTSHOF

BLw 11/06

BESCHLUSS

vom

24. November 2006

in der Landwirtschaftssache

Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat am 24. November

2006 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter

Dr. Lemke und Dr. Czub sowie die ehrenamtlichen Richter Andreae und Kees

beschlossen:

Auf die Rechtsbeschwerde des Beteiligten zu 1 wird der

Beschluss des Senats für Landwirtschaftssachen des Thüringer

Oberlandesgerichts in Jena vom 26. Januar 2006 aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch über die Kosten

des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Beschwerdegericht

zurückverwiesen.

Der Gegenstandwert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt

900 €.

Gründe:

I.

1

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Der Beteiligte zu 2, der im Hauptberuf Architekt ist, kaufte mit notariell

beurkundetem Vertrag vom 19. Januar 2004 über 7,95 ha landwirtschaftlich

genutzte, zum größten Teil von dem Verkäufer an eine Agrargenossenschaft

verpachtete Flächen in T. .

In dem auf Antrag der Notarin für die Vertragsparteien von der Beteiligten

zu 3 (Genehmigungsbehörde) eingeleiteten Verfahren nach dem Grund-

stücksverkehrsgesetz zeigte die Pächterin, die insgesamt 1.150 ha landwirt-

schaftliche Flächen bewirtschaftet, von denen aber nur 10 ha eigene Flächen

sind, ihr Interesse an dem Erwerb des verkauften Grundstücks und die Bereit-

schaft zur Zahlung des im Kaufvertrag vereinbarten Preises zuzüglich der durch

eine Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts entstehenden weiteren Kosten

an. Die Beteiligte zu 5 (Siedlungsunternehmen) erklärte, das gesetzliche Vor-

kaufsrecht auszuüben, worüber die Beteiligte zu 4 (Siedlungsbehörde) die

Beteiligte zu 3 informierte.

3

Die Beteiligte zu 3 übersandte der Notarin und den Vertragsparteien die

Mitteilung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts und teilte

mit, dass die beantragte Genehmigung zu versagen sei, weil der Beteiligte zu 2

Nichtlandwirt sei und die Pächterin die bewirtschafteten Flächen zur

Aufstockung ihres landwirtschaftlichen Betriebes benötige und zum Erwerb des

Grundstücks zu den Konditionen des Kaufvertrages willens und in der Lage sei.

4

Das Amtsgericht (Landwirtschaftsgericht) hat dem Antrag auf gerichtliche

Entscheidung stattgegeben und in dem Beschluss die Genehmigung nach dem

Grundstücksverkehrsgesetz erteilt. Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts

hat der Beteiligte zu 1 als die der Beteiligten zu 3 übergeordnete Behörde Be-

schwerde eingelegt. Das Oberlandesgericht (Landwirtschaftssenat) hat die Be-

schwerde zurückgewiesen. Mit der - zugelassenen - Rechtsbeschwerde will der

Beteiligte zu 1 die Zurückweisung des Antrags auf Genehmigung durch

gerichtliche Entscheidung erreichen.

II.

5

Das Beschwerdegericht meint, die Genehmigung nach dem Grund-

stücksverkehrsgesetz könne nicht versagt werden, weil das Vorkaufsrecht des

Siedlungsunternehmens nach § 4 Abs. 1 RSG - jedenfalls im Zeitpunkt der

Entscheidung über die Beschwerde - nicht bestehe. Der in Betracht kommende

Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1

GrdstVG liege nicht vor.

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Zwar sei der Beschwerdeführerin einzuräumen, dass weder bei der

Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts noch in dem Zeitpunkt der

erstinstanzlichen Entscheidung die Voraussetzungen für eine Genehmigung

des Vertrages nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vorgelegen hätten. Damals wäre

diese zu versagen gewesen, weil der Beteiligte zu 2 Nichtlandwirt gewesen sei

und Landwirte die verkaufte Fläche dringend zur Aufstockung ihres Betriebes

benötigten und zu einem Erwerb zu den Konditionen des vorgelegten Vertrages

bereit und in der Lage gewesen seien. Nach dem erstinstanzlichen Sachvortrag

des Beteiligten zu 2 habe nicht angenommen werden können, dass dieser

einen landwirtschaftlichen Betrieb führe, der sich zu einem leistungsfähigen

Nebenerwerbsbetrieb entwickeln könne.

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Das von dem Beteiligten zu 2 mehrfach geänderte und den veränderten

Gegebenheiten angepasste Betriebskonzept lasse indes nunmehr auf Grund

des Ergebnisses des eingeholten Sachverständigengutachtens den Schluss zu,

dass dem Beteiligten zu 2 unter Inanspruchnahme beantragter Fördergelder

aus dem Betrieb ein Gewinn verbleibe, der eine nennenswerte Einnahmequelle

bilde.

III.

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1. Die Rechtsbeschwerde ist zulässig (§ 24 Abs. 1 LwVG).

Das Rubrum ist allerdings dahin zu ändern, dass als übergeordnete Be-

hörde das zuständige Ministerium und nicht das Land Beteiligter im Verfahren

ist. Nach § 32 Abs. 2 Satz 3 LwVG gilt die übergeordnete Behörde und nicht die

vertretene Gebietskörperschaft als Beteiligte, wenn sie - wie hier - von ihrem

Beschwerderecht aus § 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG Gebrauch gemacht hat.

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2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begründet.

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a) Rechtsfehlerfrei

ist das Beschwerdegericht allerdings davon

ausgegangen, dass die Beteiligte zu 5 das gesetzliche Vorkaufsrecht aus § 4

Abs. 1 Satz 1 RSG ausüben kann, wenn die nach § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG

erforderliche Genehmigung nach § 9 GrdstVG zu versagen gewesen wäre.

Ebenfalls noch zutreffend ist seine Annahme, dass der Verkauf eines land-

wirtschaftlichen Grundstücks an einen Nichtlandwirt, obwohl ein Landwirt dieses

zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und bereit und in der Lage ist, das

Grundstück zu den Bedingungen des Kaufvertrages zu erwerben, eine

ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeutet und damit einen

Versagungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG begründet (ständige

Rechtsprechung des Senats: BGHZ 75, 81, 83; 94, 292, 295 und 112, 86, 88).

Der Verkauf eines landwirtschaftlichen Grundstücks an den Nichtlandwirt

widerspricht unter diesen Umständen den Maßnahmen zur Verbesserung der

Agrarstruktur, die

in erster Linie auf die Gründung und den Erhalt

landwirtschaftlicher Betriebe zielen (Senat, Beschl. v. 8. Mai 1998, BLw 2/98,

NJW-RR 1998, 1472).

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b) Rechtsfehlerhaft ist es demgegenüber, dass das Beschwerdegericht

die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechtes nach den Verhältnissen

im Zeitpunkt der Entscheidung über die Beschwerde beurteilt hat. Maßgebend

sind dafür vielmehr die tatsächlichen Umstände im Zeitpunkt der Ausübung des

Vorkaufsrechts.

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aa) Das Beschwerdegericht ist mit seiner gegenteiligen Auffassung nicht

nur von den

in dem Beschluss genannten Entscheidungen der

Oberlandesgerichte Naumburg (NL-BzAR 2003, 178 ff.) und Stuttgart (RdL

1991, 330, 331) sowie von der im Schrifttum dazu vertretenen Ansicht (Barn-

stedt/Steffen, LwVG, 7. Aufl., § 1 Rdn. 123) abgewichen. Auch der erkennende

Senat hat die Rechtsfrage bereits in diesem Sinne entschieden (Beschl. v.

8. Mai 1998, BLw 2/98, NJW-RR 1998, 1472; Beschl. v. 26. April 2002, BLw

24/01, veröffentlicht in juris, sowie der - allerdings erst nach der Entscheidung

des Beschwerdegerichts ergangene - Beschl. v. 28. April 2006, BLw 32/05,

NJW-RR 2006, 1245, 1246).

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bb) Der Senat hat keine Veranlassung, an seiner Rechtsprechung nicht

festzuhalten. Die entgegenstehende Auffassung des Beschwerdegerichts ist mit

der Beschränkung der Einwendungen, die nach § 10 RSG nach einer Mitteilung

über die Ausübung des Vorkaufsrechts im gerichtlichen Verfahren noch

zugelassen sind, und der daraus begründeten Rechtsstellung des

vorkaufsberechtigten Siedlungsunternehmens unvereinbar.

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(1) § 10 RSG beschränkt die richterliche Kontrolle auf eine Prüfung der

Rechtmäßigkeit der behördlichen Entscheidung über die Mitteilung der Aus-

übung des Vorkaufsrechts.

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Ob dem Siedlungsunternehmen ein gesetzliches Vorkaufsrecht zusteht,

hängt von der Entscheidung der Genehmigungsbehörde ab, die in § 21

GrdstVG als Mitteilung bezeichnet wird (dazu: Schulte, RdL 1965, 305, 311;

Steffen, RdL 1999, 199, 200). Wenn das Siedlungsunternehmen erklärt, das

gesetzliche Vorkaufsrecht auszuüben, und die Genehmigung zu dem Vertrag

nach § 9 GrdstVG zu versagen ist, hat die Genehmigungsbehörde durch

Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts zu entscheiden. Liegt ein

Versagungsgrund dagegen nicht vor oder ist dieser im behördlichen Verfahren

bis dahin von den Vertragsparteien ausgeräumt worden, muss die

Genehmigungsbehörde von der Mitteilung über die Ausübung des

Vorkaufsrechts absehen und die Genehmigung erteilen.

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Mit der rechtmäßigen Entscheidung der Genehmigungsbehörde treten

die zivilrechtlichen Wirkungen der Ausübung des Vorkaufsrechts durch das

Siedlungsunternehmen

ein.

Zwischen

dem Verkäufer

und

dem

Siedlungsunternehmen kommt nach § 8 Abs. 1 Satz 1 RSG, § 464 Abs. 2 BGB

(= § 505 Abs. 2 BGB a.F.) ein Vertrag zu den in dem Vertrag zwischen den

Parteien vereinbarten Konditionen zustande (vgl. Senat, Beschl. v. 13. Mai

1982, V BLw 8/81, NJW 1983, 41).

18

§ 10 RSG lässt nach dieser Mitteilung im einem nachfolgenden gericht-

lichen Verfahren nur solche Einwendungen zu, die sich darauf gründen, dass

die Veräußerung entweder keiner Genehmigung bedurfte oder dass die

Genehmigung nicht hätte versagt werden dürfen. Nur wenn diese

Einwendungen

begründet

sind

und

sich

die Entscheidung

der

Genehmigungsbehörde damit als rechtswidrig herausstellt, sind die Folgen der

Ausübung des Vorkaufsrechts nicht eingetreten.

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(2) Das Siedlungsunternehmen erlangt mit der rechtmäßigen Mitteilung

der Genehmigungsbehörde eine Rechtsstellung, die weder die Vertragsparteien

noch die Genehmigungsbehörde selbst diesem wieder entziehen können. Es ist

vor einer einseitigen Vereitelung des Vorkaufsrechts durch die Vertragsparteien

geschützt. Die nach Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgte

Rücknahme des Genehmigungsantrags bleibt ohne Wirkung (Senat BGHZ 41,

114, 122). Auch die Genehmigungsbehörde kann das durch seine Mitteilung

rechtmäßig ausgeübte gesetzliche Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens

nicht dadurch zu Fall bringen, dass sie auf Grund veränderter Umstände später

die Genehmigung erteilt (OLG Stuttgart RdL 1991, 330, 331).

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Mit dieser Rechtsstellung des Siedlungsunternehmens wäre es unver-

einbar, wenn der Käufer das ausgeübte Vorkaufsrecht dadurch leer laufen

lassen könnte, dass er erst während des gerichtlichen Verfahrens die Vor-

kehrungen zur Aufnahme einer leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft

trifft (wie hier durch die Teilnahme an einem Lehrgang für landwirtschaftliche

Wildhaltung, das Aufstellen eines Betriebskonzeptes und den Kauf weiterer

landwirtschaftlicher Flächen), so dass nunmehr die Genehmigung erteilt werden

müsste.

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2. Die Rechtsbeschwerde ist auch nicht nach § 27 Abs. 2 Satz 1 LwVG,

§ 561 ZPO zurückzuweisen; die Entscheidung stellt sich - entgegen der Auf-

fassung der Beschwerdeerwiderung - nicht aus anderen Gründen als richtig

dar.

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a) Zu Unrecht meint die Beschwerdeerwiderung, dass die Genehmigung

zur Veräußerung an den Beteiligten zu 2 auch im Zeitpunkt der Ausübung des

Vorkaufsrechts nicht hätte versagt werden dürfen, da die Pächterin auf einen

Erwerb dieser Fläche mit einer Größe von nur 7,85 ha schon deshalb nicht

dringend angewiesen sein könne, weil diese im Verhältnis zu der von der

Pächterin bewirtschafteten Gesamtfläche von 1.150 ha unbedeutend sei.

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Aus den in der Beschwerdeerwiderung genannten Zahlen ergibt sich

bereits der dringende Aufstockungsbedarf für den landwirtschaftlichen Betrieb

der Pächterin. Bei dem hier bestehenden groben Missverhältnis zwischen

Eigenland und Pachtland (10 ha Eigenland; 1.140 ha Pachtflächen) dient die

Vergrößerung des Eigenlandanteils der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebes

und damit der Verbesserung der Agrarstruktur (Senat, Beschl. v. 29. Nov. 1996,

BLw 10/96, NJW 1997, 1073, 1075, insoweit in BGHZ 134, 166 nicht abge-

druckt). Das ist auch dann der Fall, wenn - wie hier - der Zuerwerb nur zu einer

geringen Erhöhung des Eigenlandanteils führt. Bei einem groben Missverhältnis

zwischen eigenen und gepachteten Flächen führt jeder Schritt auf dem Weg zu

einem ausgewogenen Verhältnis zu einer strukturellen Verbesserung (Senat,

Beschl. v. 26. April 2002, BLw 36/01, NJW-RR 2002, 1169, 1170).

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b) Die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ist entgegen

dem Vorbringen der Beschwerdeerwiderung auch nicht deshalb ausgeschlos-

sen, weil die von der Beteiligten zu 5 als aufstockungsbedürftiger, erwerbs-

bereiter Landwirt bezeichnete Pächterin sich im Pachtvertrag kein vertragliches

Vorkaufsrecht ausbedungen und auf eine Verkaufsofferte des Verkäufers erklärt

haben soll, derzeit über keine Geldmittel für den Erwerb der von ihr

gepachteten

Flächen

zu

verfügen. Ein

solches, möglicherweise

widersprüchliches Verhalten eines aufstockungsbedürftigen Landwirts steht

dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht nicht entgegen (OLG Stuttgart RdL

1981, 319, 320; a.A. OLG Köln RdL 1966, 317; OLG Düsseldorf, AgrarR 1974,

257). Eine solche Einschränkung aus dem Verhalten Einzelner wäre mit dem

Zweck des Vorkaufsrechts nicht zu vereinbaren, das dem öffentlichen Interesse

an der Verbesserung der Agrarstruktur durch die Gründung und den Erhalt leis-

tungsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe dient. Etwaige zivilrechtliche Scha-

densersatzansprüche des Verkäufers gegenüber dem nunmehr erwerbswilligen

Landwirt aus vorvertraglichem Verschulden oder wegen der Verletzung von

Nebenpflichten aus einem Pachtvertrag bleiben hiervon unberührt (OLG

Stuttgart, aaO).

3. Die Sache ist nicht zu einer Endentscheidung reif.

a) Eine Entscheidung ist dem Senat schon aus formellen Gründen

verwehrt. Entgegen § 14 Abs. 2 LwVG ist der Verkäufer in dem Verfahren der

unteren Instanzen nicht als Beteiligter zugezogen worden. Das hätte aber

geschehen müssen (vgl. Senat, BGHZ 125, 153, 165), da dessen Rechte

beeinträchtigt

sein

können, wenn

er

das Grundstück

an

das

Siedlungsunternehmen verkaufen muss, und nicht an seinen Vertragspartner

übereignen kann (vgl. Barnstedt/Steffen, LwVG, 7. Aufl., § 14 Rdn. 290 i.V.m.

Rdn. 136). Die Beschwerdeentscheidung muss wegen des Unterlassens einer

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Beiladung des Verkäufers zwar nicht aufgehoben werden, wenn feststeht, dass

sich aus dessen Nichtbeteiligung im gerichtlichen Verfahren für diesen keine

Nachteile ergeben können (vgl. zu einer Verletzung von § 65 VwGO: BVerwG,

Beschl. v. 19. Dezember 1999, 3 C 1/96, veröffentlicht in juris). Das wäre indes

nur der Fall, wenn die Rechtsbeschwerde zurückzuweisen wäre, wodurch die

durch das Amtsgericht erteilte Genehmigung bestandskräftig würde. Steht das

jedoch - wie hier - nicht fest, muss der Verkäufer zu dem gerichtlichen

Verfahren zugezogen werden.

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b) Die Aufhebung und Zurückverweisung ist auch aus einem materiell-

rechtlichen Grunde erforderlich. Die Beschwerdeerwiderung verweist auf den

Vortrag des Beteiligten zu 2, dass der von dem Siedlungsunternehmen be-

nannte Landwirt ein ihm zuvor von dem Verkäufer unterbreitetes Angebot zum

Erwerb des Grundstücks abgelehnt habe. Das Vorbringen kann dahin zu

würdigen sein, dass ein Erwerbsinteresse des Pächters tatsächlich nicht

besteht und zur Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts nur

vorgeschoben worden ist (insofern zutreffend OLG Köln RdL 1966, 317).

Einem solchen Einwand muss das Gericht zur Wahrung der schützenswerten

Interessen auch eines Käufers, der Nichtlandwirt ist, nachgehen (Senat, BGHZ

67, 330, 333). Da das Beschwerdegericht zu diesem, von seinem rechtlichen

Standpunkt auch nicht erheblichen Vortrag des Beteiligten zu 2 keine

Feststellungen getroffen hat, wird das nachzuholen sein.

Krüger Lemke Czub

Vorinstanzen:

AG Meiningen, Entscheidung vom 09.09.2004 - Lw 4/04 -

OLG Jena, Entscheidung vom 26.01.2006 - Lw U 864/04 -