BGH Urteil vom 11.10.2007 – VII ZR 235/05

BUNDESGERICHTSHOF

IM NAMEN DES VOLKES

Verkündet am: 11. Oktober 2007 Heinzelmann, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

VII ZR 235/05

in dem Rechtsstreit

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

MaBV § 4 Abs. 1 Nr. 2, § 6 Abs. 1; BGB § 134

Die sicherungshalber erfolgende Vorausabtretung der dem Bauträger gegen einen

Erwerber zustehenden Vergütungsforderung an die finanzierende Bank ist grund-

sätzlich nicht wegen Verstoßes gegen § 4 Abs. 1 Nr. 2, § 6 Abs. 1 MaBV i. V. m. § 12

MaBV, § 134 BGB unwirksam.

BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - VII ZR 235/05 - OLG München

LG Ingolstadt

Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung

vom 27. September 2007 durch den Vorsitzenden Richter Dr. Dressler, die

Richter Dr. Kuffer und Bauner, die Richterin Safari Chabestari und den Richter

Dr. Eick

für Recht erkannt:

Die Revision der Klägerin gegen das Urteil des 28. Zivilsenats des

Oberlandesgerichts München vom 30. August 2005 wird auf ihre

Kosten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Die Klägerin verlangt von dem beklagten Insolvenzverwalter die Übertra-

gung des Eigentums an zwei Eigentumswohnungen.

Die Klägerin erwarb im Jahr 1996 die Wohnungen Nr. 1 und 4 einer von

der Schuldnerin (im Folgenden: Beklagte) zu errichtenden Wohnanlage. In den

notariellen Erwerbsverträgen war für die Wohnung Nr. 1 ein Erwerbspreis von

227.561 DM und für die Wohnung Nr. 4 von 216.972 DM vereinbart. Die Vergü-

tung war entsprechend dem Baufortschritt in Raten zu zahlen. Das Objekt ist

vollständig fertig gestellt.

Die Beklagte hatte die Vergütungsforderungen bereits vor Abschluss der

Erwerbsverträge an die sie finanzierende R.-Bank als Sicherheit für bestehende

und künftige Forderungen aus der Geschäftsverbindung abgetreten. Die Abtre-

tung wurde der Klägerin nach Vertragsschluss angezeigt. Nachdem diese die

ersten Raten für die Wohnung Nr. 1 in Höhe von 68.268,30 DM und die Woh-

nung Nr. 4 in Höhe von 65.091,60 DM an die R.-Bank gezahlt hatte, leistete sie

weitere Ratenzahlungen in Höhe von insgesamt 103.540,25 DM (Wohnung

Nr. 1) und 105.079,90 DM (Wohnung Nr. 4) auf ein Konto der Beklagten bei der

V.-Bank, für das ihr Ehemann eine Kontokorrentbürgschaft übernommen hatte.

In Höhe eines Betrages von 16.424,42 DM rechnete die Klägerin gegenüber der

für die Wohnung Nr. 4 geschuldeten Vergütungsforderung mit einer an sie ab-

getretenen, ihrem Ehemann gegen die Beklagte zustehenden Forderung auf.

Anfang 1997 schlossen die Parteien zwei notariell beurkundete Verträge,

in denen der Preis für die Wohnung Nr. 1 auf 130.780,50 DM und für die Woh-

nung Nr. 4 auf 108.486 DM herabgesetzt und vereinbart wurde, dass die Kläge-

rin den Innenausbau selbst durchführen solle. In der Folgezeit nahm die Be-

klagte dennoch den Innenausbau vor.

Die Klägerin hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, das Eigentum an

beiden Wohnungen an die Klägerin aufzulassen und die Eintragung im Grund-

buch zu bewilligen. Sie ist der Auffassung, die Vergütungsforderungen der Be-

klagten seien durch die erbrachten Zahlungen und die unstreitige Aufrechnung

vollständig erfüllt. Hilfsweise erklärt sie mit weiteren Gegenforderungen im Um-

fang von insgesamt 107.599,17 DM die Aufrechnung.

Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Klä-

gerin habe den vereinbarten Erwerbspreis nicht vollständig bezahlt; bei den Än-

derungsverträgen handele es sich um gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtige

Scheingeschäfte. Das Berufungsgericht hat die Berufung der Klägerin zurück-

gewiesen. Mit der vom Senat zugelassenen Revision verfolgt die Klägerin ihren

Klageantrag mit dem Inhalt weiter, den Notar anzuweisen, die zur Eintragung

der Klägerin als Eigentümerin beurkundeten Erklärungen beim Grundbuchamt

zum Vollzug der Eigentumsumschreibung einzureichen.

Die Revision hat keinen Erfolg.

Auf das Schuldverhältnis finden die bis zum 31. Dezember 2001 gelten-

den Gesetze Anwendung (Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB).

I.

Das Berufungsgericht führt aus, die Klägerin habe die vereinbarte Vergü-

tung für die Wohnungen Nr. 1 und 4 bislang nicht vollständig erbracht. Bei den

notariell beurkundeten Änderungsverträgen handele es sich um nach § 117

Abs. 1 BGB nichtige Scheingeschäfte.

Die Klägerin habe Zahlungen nach Kenntnis der Abtretung nicht mit be-

freiender Wirkung an die Beklagte leisten können. Die Vorausabtretung der

Vergütungsforderungen an die R.-Bank sei nicht wegen Verstoßes gegen § 6

Abs. 1 MaBV unwirksam. In den Erwerbsverträgen sei vereinbart gewesen,

dass die Raten entsprechend dem Baufortschritt zu zahlen seien. Bei einer der-

artigen Vertragsgestaltung sei gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 MaBV eine getrennte

Vermögensverwaltung nicht notwendig.

II.

Dies hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

1. Das Berufungsgericht geht im Ergebnis zutreffend davon aus, dass

den nach Anzeige der Abtretung geleisteten Zahlungen der Klägerin auf ein

Konto der Beklagten bei der V.-Bank keine schuldbefreiende Wirkung zukommt.

a) Entgegen der Auffassung der Revision ist die Vorausabtretung der

gegen die Klägerin gerichteten Vergütungsforderungen an die R.-Bank nicht

wegen Verstoßes gegen § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV i.V.m. § 12 MaBV, § 134 BGB

unwirksam.

aa) Das Berufungsgericht nimmt, von der Revision unbeanstandet, an,

dass die Beklagte die Verträge mit der Klägerin über die Veräußerung der Ei-

gentumswohnungen in Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit im Sinne des

§ 34 c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GewO geschlossen hat.

bb) Die Beklagte hat sich der nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV bestehenden

Verwendungspflicht nicht von vornherein dadurch entzogen, dass sie die gegen

die Klägerin gerichteten Vergütungsforderungen aus den Erwerbsverträgen an

die R.-Bank abgetreten hat. Durch diese Abtretung zur Sicherung bestehender

und künftiger Forderungen aus der Geschäftsverbindung mit der Bank wird die

nach § 4 Abs. 1 Nr. 2, § 12 MaBV zwingende Verpflichtung des Gewerbetrei-

benden zur zweckentsprechenden Verwendung der vom Auftraggeber erhalte-

nen Vermögenswerte nicht beschränkt oder ausgeschlossen.

(1) Der Gewerbetreibende erhält Vermögenswerte des Auftraggebers im

Sinne des § 4 Abs. 1 MaBV auch dann, wenn dieser die nach dem Vertrag ge-

schuldete Vergütung nach Abtretung der Forderung weisungsgemäß unmittel-

bar an den Zessionar zahlt und damit die Darlehensschuld des Gewerbetrei-

benden gegenüber dem Zessionar tilgt (vgl. BR-Drucks. 786/73, S. 3). Dieses

Verständnis des § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV entspricht dem mit der Makler- und

Bauträgerverordnung verfolgten Zweck, sämtliche dem Gewerbetreibenden zur

Verfügung stehenden Möglichkeiten zu erfassen, in den Besitz von Vermö-

genswerten des Auftraggebers zu gelangen (vgl. Marcks, MaBV, 7. Aufl., § 2

Rdn. 4; ders., DNotZ 1974, 524, 527).

Der Vermögenswert, den der Gewerbetreibende durch die Zahlung des

Auftraggebers an den Zessionar erhält, besteht darin, dass er in Höhe der an

den Zessionar geleisteten Zahlungen des Auftraggebers von seiner gegenüber

dem Zessionar bestehenden Verbindlichkeit frei wird (vgl. MünchKomm

BGB/Lieb, 4. Aufl., § 812 Rdn. 142). Das bedeutet bei wirtschaftlicher Betrach-

tung, dass den vom Zessionar, hier der Bank, zugeflossenen Darlehensmitteln

in Höhe der vom Auftraggeber geleisteten Zahlung kein Rückzahlungsanspruch

mehr gegenübersteht. Dem Gewerbetreibenden wächst in dieser Höhe somit

ein Vermögenswert zu.

(2) Es bedarf nicht der ausdrücklichen Vereinbarung einer Zweckbin-

dungsklausel im Abtretungsvertrag mit dem Zessionar (so aber OLG Jena,

OLGR 2006, 381; vgl. dazu Basty, ZfIR 1997, 587, 589 und Everts in: Grziwotz

(Hrsg.), MaBV, § 5 Rdn. 5). Der Gewerbetreibende ist unabhängig von einer

solchen Zweckvereinbarung im Sicherungsvertrag nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 MaBV

verpflichtet, den Vermögenswert, den er aufgrund der vom Auftraggeber an den

Zessionar erbrachten Zahlung erlangt, nämlich die nicht mehr mit dem Rück-

zahlungsanspruch belasteten Darlehensmittel, ausschließlich zur Vorbereitung

und Durchführung des Bauvorhabens einzusetzen, auf das sich der Auftrag be-

zieht, der der abgetretenen Vergütungsforderung zugrunde liegt. Diese Ver-

pflichtung beschränkt der Gewerbetreibende durch die Abtretung nicht im Sinne

des § 12 MaBV, der eine beschränkende Abrede mit dem Auftraggeber voraus-

setzen würde.

(3) Der Erfüllung dieser Verpflichtung steht die Vorausabtretung zur Si-

cherung an eine Bank, die durch die von ihr gewährten Kredite das Bauvorha-

ben finanziert und seine Durchführung ermöglicht, auch dann nicht in einer

rechtlich relevanten Weise entgegen, wenn die Vorausabtretung, wie es hier

der Fall ist, in der im Kreditgeschäft üblichen Weise zur Sicherung der aus der

Geschäftsverbindung resultierenden gegenwärtigen und künftigen Forderungen

erfolgt. Denn auch in dieser Form sind die Vorausabtretung und die ihr zugrun-

de liegende Sicherungsabrede nicht mit der Rechtsfolge des § 134 Abs. 1 BGB

darauf gerichtet, dem Gewerbetreibenden die Erfüllung seiner Verpflichtung aus

§ 4 Abs. 1 MaBV unmöglich zu machen. Die Vorausabtretung birgt auch kein

dem Sicherungszweck dieser Norm entgegenstehendes Risiko dafür, dass die

Zahlungen des Auftraggebers keine zweckgerichtete Verwendung finden, ohne

dass der Gewerbetreibende hierauf noch in Erfüllung seiner Pflichten Einfluss

nehmen könnte. Denn da die Bank diese gesetzlichen Pflichten des Gewerbe-

treibenden kennt und im Rahmen dieser Kenntnis eine Vergütungsforderung

zur Sicherung der Finanzierung des Bauträgervorhabens erwirbt, die durch § 4

Abs. 1 MaBV geschützt ist, übernimmt sie ungeachtet des weitergehenden

Wortlauts der Vorausabtretungsvereinbarung die diesem Sicherungsgeschäft

immanente Verpflichtung, eingehende Zahlungen des Erwerbers vorrangig im

Rahmen der Finanzierung des konkreten Bauvorhabens einzusetzen, insbe-

sondere zur Tilgung von Krediten, die für die Durchführung dieses Bauvorha-

bens ausgegeben wurden.

b) Die Abtretung der gegen die Klägerin gerichteten Vergütungsforde-

rungen an die R.-Bank zur Sicherung der dieser aus der Geschäftsverbindung

mit der Beklagten zustehenden Ansprüche verstößt auch nicht gegen § 6 Abs. 1

MaBV. Danach hat der Gewerbetreibende Vermögenswerte des Auftraggebers,

die er zur Ausführung des Auftrags erhält, von seinem Vermögen und dem sei-

ner sonstigen Auftraggeber getrennt zu verwalten, soweit es sich nicht um ver-

tragsgemäß im Rahmen des § 3 Abs. 2 oder 3 MaBV geleistete Zahlungen

handelt.

Die Beklagte hat diese Verpflichtung unabhängig davon, ob die Parteien

in den Erwerbsverträgen eine den Vorgaben des § 3 Abs. 2 MaBV entspre-

chende Ratenzahlungsvereinbarung getroffen haben, nicht bereits dadurch ver-

letzt, dass sie die gegenüber der Klägerin bestehende Vergütungsforderung zur

Sicherheit an die R.-Bank abgetreten hat. Der Zweck der nach § 6 Abs. 1

Satz 1 MaBV bestehenden Pflicht zur getrennten Verwaltung der vom Auftrag-

geber erhaltenen Vermögenswerte liegt darin sicherzustellen, dass diese dem

Zugriff anderer Gläubiger des Gewerbetreibenden entzogen werden, und zu

gewährleisten, dass diese Vermögenswerte zweckentsprechend zur Ausfüh-

rung des beauftragten Bauvorhabens verwendet werden (vgl. Heinemann in:

Grziwotz (Hrsg.), MaBV, § 6 Rdn. 1; Marcks, MaBV, 7. Aufl., § 6 Rdn. 1). Dieser

Zwecksetzung steht die Vorausabtretung an die Bank nicht entgegen, die in

dem oben dargestellten rechtlichen Rahmen erfolgt (vgl. a bb), um als notwen-

dige Sicherheit die wirtschaftlichen Grundlagen dafür zu schaffen, dass das

Bauvorhaben durchgeführt werden kann und die Zahlungen der Erwerber ihr

wirtschaftliches Ziel erreichen.

2. Der Senat hat die Verfahrensrügen der Revision gegen die Feststel-

lungen geprüft, die der Beurteilung des Berufungsgerichts zugrunde liegen, die

Verträge zur Herabsetzung des Erwerbspreises seien als Scheingeschäfte im

Sinne des § 117 Abs. 1 BGB nichtig. Der Senat hat die Rügen nicht für revisi-

onsrechtlich durchgreifend erachtet (§ 564 Satz 1 ZPO).

Dressler

Kuffer

Bauner

Safari Chabestari

Eick

Vorinstanzen:

LG Ingolstadt, Entscheidung vom 16.02.2005 - 4 O 189/04 -

OLG München, Entscheidung vom 30.08.2005 - 28 U 2165/05 -