BGH Beschluss vom 27.11.2009 – BLw 4/09

BUNDESGERICHTSHOF

BLw 4/09

vom

27. November 2009

in der Landwirtschaftssache

Nachschlagewerk:

ja

BGHZ:

BGHR:

nein

ja

GrdstVG § 4 Nr. 1

Für die Genehmigungsfreiheit nach § 4 Nr. 1 GrdstVG ist allein entscheidend,

wer als Handelnder an dem Rechtsgeschäft beteiligt ist; handelt der Bund nicht

als solcher oder durch rechtsfähige Sondervermögen, sondern in einer anderen

Rechtsform, sind solche Rechtsgeschäfte nicht genehmigungsfrei.

BGH, Beschluss vom 27. November 2009 - BLw 4/09 - OLG Dresden

AG Bautzen

Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat am 27. November

2009 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Krüger und die Richter

Dr. Lemke und Dr. Czub sowie die ehrenamtlichen Richter Rukwied

und Siebers

beschlossen:

Die

Rechtsbeschwerde

gegen

den

des

Landwirtschaftssenats des Oberlandesgerichts Dresden vom

24. Februar 2009 wird auf Kosten des Beteiligten zu 2, der den

übrigen Beteiligten auch die außergerichtlichen Kosten des

Rechtsbeschwerdeverfahrens zu erstatteten hat, zurückgewiesen.

Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt

20.000 €.

I.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 12. März 2008 erwarb der Betei-

ligte zu 2 von der Beteiligten zu 1 zwei aneinander grenzende und landwirt-

schaftlich genutzte Grundstücke (Flurstücke 1/5 und 17/8) zur Gesamtgröße

von 4.4141 ha zum Preis von 20.000 €. Zuvor hatte er die behördliche Geneh-

migung zur standortgerechten Erstaufforstung des Flurstücks 17/8 innerhalb

von drei Jahren erhalten.

Der Notar beantragte die Genehmigung des Vertrags nach dem Grund-

stücksverkehrsgesetz. Der Beteiligte zu 4 verlängerte die Frist für die Entschei-

dung über den Antrag auf drei Monate. Bei seiner Anhörung durch den Beteilig-

ten zu 4 gab der Beteiligte zu 2 an, dass eine Verpachtung der Flächen an orts-

ansässige Landwirtschaftsbetriebe beabsichtigt sei und angestrebt werde, da

sich die Flächen in sensiblem Gebiet befänden, sie über GAT-Maßnahmen be-

wirtschaften zu lassen, um Belange der Landwirtschaft und des Naturschutzes

gleichermaßen zu berücksichtigen.

Die untere Naturschutzbehörde befürwortete nachdrücklich den Erwerb

des Flurstücks 1/5 durch den Beteiligten zu 2.

Nachdem zwei Landwirtschaftsbetriebe ihr Interesse an dem Erwerb der

Flächen angemeldet hatten, erklärte die Beteiligte zu 3 die Ausübung des Vor-

kaufsrechts nach dem Reichssiedlungsgesetz. Hierüber unterrichtete der Betei-

ligte zu 4 innerhalb der Dreimonatsfrist die Beteiligten zu 1 und 2 sowie den

Notar. Er verwies darauf, dass die Veräußerung an den Beteiligten zu 2 als

Nichtlandwirt eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeute und

dieser Grund für die Versagung der Genehmigung nicht durch eine Verpach-

tungs- oder Veräußerungsauflage oder eine Bedingung ausgeräumt werden

könne.

Nach Ansicht des Beteiligten zu 2 ist der Kaufvertrag nicht genehmi-

gungspflichtig, weil an der Veräußerung der Bund beteiligt sei; auch bedeute

die Veräußerung der Flächen an ihn keine ungesunde Verteilung von Grund

und Boden. Auf seinen Antrag auf gerichtliche Entscheidung hat das Amtsge-

richt - Landwirtschaftsgericht - den Vertrag mit den Auflagen genehmigt, das

Flurstück 1/5 zu ortsüblichen Bedingungen an einen Landwirt zu verpachten

und das Flurstück 17/8 an einen Landwirt zu veräußern, wenn nicht bis zum

24. Oktober 2010 mit der Aufforstung begonnen werde. Auf die sofortige Be-

schwerde

des

Beteiligten

zu

hat

das Oberlandesgericht

- Landwirtschaftssenat - den Antrag auf gerichtliche Entscheidung zurückge-

wiesen.

Mit der zugelassenen Rechtsbeschwerde, deren Zurückweisung der Be-

teiligte zu 5 beantragt, will der Beteiligte zu 2 die Wiederherstellung der erstin-

stanzlichen Entscheidung erreichen.

Nach Auffassung des Beschwerdegerichts bedarf der Grundstückskauf-

II.

vertrag der Genehmigung nach §§ 1, 2 GrdstVG, § 54 Abs. 1 Nr. 2 SächsJG

a.F. (nunmehr § 3 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SächsAgrarAÜG). Eine Genehmigungs-

freiheit nach § 4 Nr. 1 GrdstVG, wonach eine Genehmigung u.a. dann nicht

notwendig sei, wenn der Bund als Vertragsteil an der Veräußerung beteiligt sei,

bestehe nicht. Die Beteiligte zu 1 falle nicht unter den Begriff "Bund" im Sinne

der Vorschrift; auch ergebe sich aus § 3 Abs. 11 AusglLeistG, wonach § 4 Nr. 1

GrdstVG nur für die im Rahmen des Flächenerwerbsprogramms zu vergünstig-

ten Konditionen vorgenommenen Grundstücksveräußerungen entsprechend

anwendbar sei, dass der Gesetzgeber die von der Beteiligten zu 1 abgeschlos-

senen Grundstücksgeschäfte nicht generell von der Genehmigungspflicht habe

freistellen wollen. Die Vertragsgenehmigung sei nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2

GrdstVG zu versagen, weil Umstände vorlägen, aus denen sich ergebe, dass

die Veräußerung eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden bedeute. Es

sei ein leistungsfähiger Landwirtschaftsbetrieb mit dringendem Aufstockungs-

bedarf vorhanden, der zum Erwerb der Flächen zu den Bedingungen des Kauf-

vertrags bereit und in der Lage sei; demgegenüber sei der Beteiligte zu 2 ein

Nichtlandwirt. Zwar könne ein Grundstückskauf durch einen Naturschutzver-

band zur Verwirklichung eines Naturschutzprojekts genehmigungsfähig sein,

wenn dieses förderungsfähig sei und von den staatlichen Behörden befürwortet

werde. Es seien allerdings konkrete und in absehbarer Zeit zu realisierende

Absichten und ernsthafte Vorkehrungen des Erwerbers zur Verwirklichung des

Projekts erforderlich. Hieran fehle es jedoch; denn der Beteiligte zu 2 habe in

dem maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufs-

rechts durch die Beteiligte zu 3 lediglich unklare und unverbindliche Absichtser-

klärungen abgegeben. Auch könne der Versagungsgrund der ungesunden Ver-

teilung von Grund und Boden nicht durch Auflagen ausgeräumt werden.

Das hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

III.

Die Rechtsbeschwerde ist nach § 24 Abs. 1 LwVG statthaft und auch im

Übrigen zulässig (§§ 25, 25 LwVG). Sie ist jedoch nicht begründet. Das Be-

schwerdegericht hat die Genehmigung des Kaufvertrags zu Recht versagt.

1. Rechtsfehlerfrei - und von der Rechtsbeschwerde nicht angegriffen -

hat das Beschwerdegericht die grundsätzliche Genehmigungsbedürftigkeit des

Vertrags bejaht. Frei von Rechtsfehlern - und ebenfalls von der Rechtsbe-

schwerde nicht angegriffen - sind auch die Ausführungen des Beschwerdege-

richts dazu, dass die Genehmigung nicht nach § 6 Abs. 2 GrdstVG infolge des

Versäumens von Fristen in dem Verfahren durch den Beteiligten zu 4 als erteilt

galt, so dass die Beteiligte zu 3 ihr Vorkaufsrecht ausüben konnte.

2. Ebenso fehlerfrei hat das Beschwerdegericht eine Genehmigungsfrei-

heit nach § 4 Nr. 1 GrdstVG verneint. Die dagegen erhobenen Rügen der

Rechtsbeschwerde bleiben erfolglos.

a) Nach § 4 Nr. 1 GrdstVG sind an sich genehmigungsbedürftige Grund-

stückskaufverträge genehmigungsfrei, wenn an ihnen u.a. der Bund beteiligt,

also entweder Veräußerer oder Erwerber ist. Daran fehlt es hier. Die Beteiligte

zu 1 ist nicht "Bund" im Sinne der Vorschrift. Der Begriff umfasst neben der Ge-

bietskörperschaft selbst nur die Sondervermögen des Bundes (Netz, Grund-

stücksverkehrsgesetz - Praxiskommentar -, 4. Aufl., § 4 Anm. 4.4.2). Sie müs-

sen Handlungssubjekt im Rahmen der unmittelbaren Bundesverwaltung sein.

Rechtsgeschäfte, die von rechtsfähigen Körperschaften, Anstalten und Stiftun-

gen des öffentlichen Rechts im Rahmen der von ihnen ausgeübten mittelbaren

Bundesverwaltung abgeschlossen werden, sind nicht von der Genehmigungs-

pflicht befreit (Netz, aaO, Anm. 4.4.2.1).

b) Dass die Beteiligte zu 1 weder der Bund selbst noch ein Sonderver-

mögen des Bundes ist, hat das Beschwerdegericht zutreffend angenommen.

Sie ist eine juristische Person des Privatrechts, deren Geschäftsanteile der

Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS) zustehen. Die-

se ist eine rechtsfähige bundesunmittelbare Anstalt des öffentlichen Rechts, die

als Träger mittelbarer Staatsverwaltung staatliche Aufgaben wahrnimmt (BGH,

Beschl. v. 16. Januar 1997, IX ZR 40/96, WM 1997, 892, 893). Dieses Gesell-

schaftsverhältnis führt jedoch, entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde,

nicht dazu, dass Rechtsgeschäfte, an denen die BvS beteiligt ist, genehmi-

gungsfrei sind; denn die BvS wird nicht im Rahmen der unmittelbaren Bundes-

verwaltung tätig. Somit können auch Rechtsgeschäfte, an denen die Beteiligte

zu 1 auf Veräußerer- oder Erwerberseite mitwirkt, nicht genehmigungsfrei sein.

c) Auch die von der Rechtsbeschwerde herangezogene historische Aus-

legung der Vorschrift des § 4 Nr. 1 GrdstVG spricht nicht für die Genehmi-

gungsfreiheit. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers wirkt sich die Freistel-

lung von der Genehmigungspflicht in zweierlei Hinsicht aus: Zum einen ist die

Unterteilung in genehmigungsfreie Rechtsgeschäfte (§ 4 GrdstVG) und in sol-

che, deren Genehmigung beim Vorliegen besonderer Voraussetzungen nicht

verweigert werden darf (§ 8 GrdstVG), deshalb gewählt worden, weil bei den

nicht genehmigungsbedürftigen Rechtsgeschäften sofort für den Grundbuchbe-

amten klar zu erkennen sei, ob ein Vertrag in diese Gruppe falle, hingegen bei

den anderen Rechtsgeschäften der Landwirtschaftsbehörde vorbehalten blei-

ben müsse, das Vorliegen der sachlichen Voraussetzungen zu prüfen; zum an-

deren sei bei der Beteiligung des Bundes oder eines Landes als Vertragsteil die

Überwachung der einen Behörde durch die andere nachgeordnete Behörde

nicht angängig (Entwurf der Bundesregierung eines Grundstücksverkehrsge-

setzes, BT-Drs. 3/119 S. 17; schriftlicher Bericht des Ausschusses für Ernäh-

rung, Landwirtschaft und Forsten zu dem Entwurf, BT-Drs. 3/2635 S. 6). Dem-

nach steht die Entscheidung des Beschwerdegerichts in Einklang mit dem ge-

setzgeberischen Willen. Diesem ist die in der Kommentarliteratur und auch von

der Rechtsbeschwerde vertretene Auffassung, die Genehmigungsfreiheit nach

§ 4 Nr. 1 GrdstVG beruhe auch darauf, dass vom Bund und von den Ländern

erwartet werde, dass sie bei ihren Grundstücksgeschäften auch ohne Kontrolle

die tragenden Grundsätze des Grundstücksverkehrsrechts beachteten (Netz,

aaO, Anm. 4.4.2; Vorwerk/v. Spreckelsen, Grundstücksverkehrsgesetz, § 4

Rdn. 19; Wöhrmann, Das Grundstücksverkehrsgesetz, § 4 Rdn. 3) nicht zu ent-

nehmen. Im Übrigen führt diese Ansicht hier ebenfalls nicht zur Genehmigungs-

freiheit, weil weder die Beteiligte zu 1 noch ihre Gesellschafterin BvS nach dem

ausdrücklichen Willen des Gesetzgebers zu den in § 4 Nr. 1 GrdstVG privile-

gierten Körperschaften gehört. Denn bei der Beteiligung anderer juristischer

Personen des öffentlichen Rechts als des Bundes oder eines Landes soll keine

Genehmigungsfreiheit bestehen (Entwurf der Bundesregierung eines Grund-

stücksverkehrsgesetzes, aaO).

d) Der Zweck der Vorschrift des § 4 Nr. 1 GrdstVG spricht ebenfalls nicht

für die Genehmigungsfreiheit. Zwar mögen die Regelungen in dem "Konzept für

die weitere Privatisierung der landwirtschaftlichen Flächen der BVVG" (Privati-

sierungskonzept), wie die Rechtsbeschwerde unter Verweis auf dessen Nr. 2

meint, die besonderen Interessen der Landwirtschaft insgesamt und die der

landwirtschaftlichen Betriebe, welche die Flächen derzeit nutzen, umfassend

berücksichtigen. Das steht aber in keinem Zusammenhang mit der Frage der

Genehmigungsfreiheit, die danach zu beantworten ist, wer an dem Rechtsge-

schäft beteiligt ist.

e) Schließlich ist es rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Beschwer-

degericht der Regelung in § 3 Abs. 11 AusglLeistG, wonach § 4 Nr. 1 GrdstVG

auf die Veräußerung landwirtschaftlicher und forstwirtschaftlicher Grundstücke

durch die mit der Privatisierung betraute Stelle entsprechend anzuwenden ist,

im Umkehrschluss entnommen hat, dass die Genehmigungsfreiheit für andere

Veräußerungen durch die Beteiligte zu 1 als solche im Rahmen des Flächener-

werbsprogramms nicht gilt. Die Argumentation der Rechtsbeschwerde, die Vor-

schrift des § 3 Abs. 11 AusglLeistG sei nicht geeignet, den Regelungsinhalt des

§ 4 Nr. 1 GrdstVG zu verändern, geht an dem Problem vorbei. Erklärt das Ge-

setz eine für einen bestimmten Sachverhalt geltende gesetzliche Regelung für

entsprechend anwendbar auf einen anderen Sachverhalt, ändert es damit nicht

den Inhalt der anderen Regelung, sondern erweitert ihren Anwendungsbereich.

f) Nach alledem ist es für die Genehmigungsfreiheit nach § 4 Nr. 1

GrdstVG allein entscheidend, wer als Handelnder an dem Rechtsgeschäft be-

teiligt ist. Handelt der Bund nicht selbst oder durch rechtsfähige Sondervermö-

gen, sondern in einer anderen Rechtsform, sind diese Rechtsgeschäfte nicht

genehmigungsfrei. Dass er sich aus staatsrechtlicher Sicht für sein staatliches

Handeln auch anderer Organisationsformen bedienen kann, wie die Rechtsbe-

schwerde geltend macht, ändert daran nichts.

3. Ebenfalls zu Recht ist das Beschwerdegericht davon ausgegangen,

dass die Genehmigung des Kaufvertrags nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 GrdstVG

zu versagen ist. In dem maßgeblichen Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufs-

rechts durch die Beteiligte zu 3 lag kein konkretes, in absehbarer Zeit zu reali-

sierendes Naturschutzkonzept des Beteiligten zu 2 vor, welches von staatlichen

Behörden befürwortet wurde und förderungsfähig war. Diese tatrichterliche

Würdigung lässt Rechtsfehler nicht erkennen. Soweit die Rechtsbeschwerde

geltend macht, dass das Beschwerdegericht wegen der dem Beteiligten zu 2

erteilten Genehmigung zur Aufforstung des Flurstücks 17/8 und wegen der Be-

fürwortung des Erwerbs des Flurstücks 1/5 durch die untere Naturschutzbehör-

de zu einem anderen Ergebnis habe gelangen müssen, versucht sie lediglich,

die tatrichterliche Würdigung durch ihre eigene zu ersetzen.

Demgemäß bedeutete der Verkauf der Grundstücke an den Beteiligten

zu 2, einen Nichtlandwirt, angesichts des Vorhandenseins eines aufstockungs-

bedürftigen und - willigen Vollerwerbslandwirts eine ungesunde Verteilung von

Grund und Boden (siehe nur Senat, Beschluss vom 28. April 2006, BLw 32/05,

RdL 2006, 236, 237 f.).

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 LwVG. Die Festsetzung

des Gegenstandswerts hat ihre Grundlage in den §§ 36 Abs. 1, 37 LwVG.

Krüger

Lemke

Czub

Vorinstanzen:

AG Bautzen, Entscheidung vom 10.07.2008 - 30 XV 12/08 -

OLG Dresden, Entscheidung vom 24.02.2009 - W XV 777/08 -