BGH Urteil vom 14.12.2009 – NotSt (B) 2/09

Senat fuer Notarsachen

BUNDESGERICHTSHOF

NotSt (B) 2/09

BESCHLUSS

vom

14. Dezember 2009

in dem Disziplinarverfahren

gegen

wegen vorläufiger Amtsenthebung nach Einleitung des förmlichen Disziplinarverfahrens

Der Bundesgerichtshof, Senat für Notarsachen, hat am 14. Dezember 2009

durch den Vizepräsidenten Schlick, die Richter Wendt und Dr. Herrmann, den

Notar Eule sowie die Notarin Dr. Brose-Preuß

beschlossen:

Die Beschwerde des Notars gegen den Beschluss des Senats für

Notarsachen bei dem Oberlandesgericht Celle vom 2. Juli 2009

wird zurückgewiesen.

Gründe:

Der Beschwerdeführer ist Rechts-

anwalt und Notar mit Amtssitz in X . Gegen ihn

leitete der Beteiligte mit Verfügung vom 29. Oktober 2007 das förmliche Diszip-

linarverfahren ein. Mit Verfügung vom 29. April 2009 enthob er ihn zudem ge-

mäß § 96 BNotO in Verbindung mit § 91 der Disziplinarordnung Niedersachsen

(NDO) in der Fassung vom 7. September 1982 (GVBl. S. 357) vorläufig seines

Amtes.

Der Beteiligte wirft dem Notar vor, die ihm nach § 14 Abs. 2 BNotO ob-

liegende Amtspflicht, nicht an Handlungen mitzuwirken, mit denen erkennbar

unerlaubte oder unredliche Zwecke verfolgt werden, vorsätzlich verletzt zu ha-

ben. Er habe zwischen dem 9. März und dem 3. Juli 2007 in acht Fällen den

Ankauf vergleichsweise geringwertiger Immobilien zu niedrigen Preisen beur-

kundet. Die Liegenschaften seien mit wiederum durch ihn beurkundeten Verträ-

gen teils noch am selben Tag, teils nur wenige Tage später zu erheblich

- nämlich um zwischen 60 % (OLG-Beschluss S. 32) und 286 % (OLG-Be-

schluss S. 25) - höheren Preisen weiterveräußert worden, ohne dass wert-

steigernde Maßnahmen mit den Erwerbern vereinbart (mit Ausnahme der Beur-

kundungen am 3. Juli 2007), geschweige denn zuvor ausgeführt worden seien.

Die entsprechenden Geschäfte seien von zwei im Immobiliengeschäft tätigen

Unternehmen, der P. GmbH und I. -GmbH, betrie-

ben worden und hätten stets die gleiche Vorgehensweise gezeigt. Entweder sei

bewusst ein überhöhter Kaufpreis beurkundet worden, um die finanzierenden

Banken über den Wert der Objekte zu täuschen, oder es lägen wucherische

Geschäfte zum Nachteil der Erwerber vor. Die Durchführung sämtlicher Ge-

schäfte sei gescheitert, weil die Finanzierung der jeweiligen Zweiterwerbe nicht

zustande gekommen sei. Wegen der Einzelheiten wird auf die Einleitungsverfü-

gung vom 29. Oktober 2007 und auf die Verfügung vom 29. April 2009 Bezug

genommen.

Der Notar hat beantragt, die vorläufige Amtsenthebung aufzuheben. Das

Oberlandesgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Dagegen wendet sich der

Notar mit der Beschwerde, der das Oberlandesgericht nicht abgeholfen hat.

II.

Das Rechtsmittel ist zulässig (§ 105 BNotO i.V.m. § 79 Abs. 1 BDO), hat

aber in der Sache keinen Erfolg. Das Oberlandesgericht hat den vom Notar ge-

stellten Antrag mit Recht zurückgewiesen. Auch die während des Beschwerde-

verfahrens gewonnenen weiteren Erkenntnisse führen nicht zur Aufhebung der

Verfügung vom 29. April 2009.

Nach § 96 BNotO i.V.m. § 91 NDO kann die Einleitungsbehörde einen

Notar vorläufig seines Amtes entheben, wenn ein dienstliches Bedürfnis vorliegt

und das förmliche Disziplinarverfahren gegen ihn eingeleitet wird oder eingelei-

tet worden ist. Nähere Vorschriften über das hierbei auszuübende Ermessen

enthält das niedersächsische Disziplinarrecht nicht. Maßgeblich sind die vom

Senat im Anschluss an die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts

zur vorläufigen Amtsenthebung eines Notars entwickelten allgemeinen Grund-

sätze. Danach setzt die vorläufige Amtsenthebung voraus, dass die endgültige,

wenn auch möglicherweise nur befristete Amtsenthebung zu erwarten ist, die

Maßnahme zur Abwehr konkreter Gefahren für wichtige Gemeinschaftsgüter

geboten ist und dass sie dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit entspricht

(vgl. z.B.: Senatsbeschlüsse vom 20. April 2009 - NotSt(B) 1/09 - juris Rn. 9;

vom 28. Juli 2008 - NotSt(B) 1/08 - ZNotP 2008, 416, 418 Rn. 25 und vom

20. März 2006 - NotSt(B) 4/05 - NdsRpfl. 2006, 206, 207).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor, wie bereits das Oberlandesge-

richt ausführlich und überzeugend dargelegt hat. Die bisherigen Feststellungen

rechtfertigen mit hinreichender Wahrscheinlichkeit die Erwartung, dass gegen

den Notar im förmlichen Disziplinarverfahren endgültig die Maßnahme einer

zumindest befristeten Entfernung aus dem Amt gemäß § 97 Abs. 1 Satz 1,

Fall 3, Abs. 3 Satz 1 BNotO ausgesprochen werden wird. Neue Erkenntnisse,

die die angefochtene Entscheidung in Frage stellen könnten, hat auch das Be-

schwerdeverfahren nicht erbracht.

a) Auf der Grundlage der bisher erhobenen Beweise spricht eine deutlich

überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür, dass die gegen den Notar erhobenen

Vorwürfe zutreffen. Insoweit nimmt der Senat auf die eingehende Beweiswürdi-

gung des Oberlandesgerichts, die er sich nach Überprüfung zu eigen macht,

auf den Nichtabhilfebeschluss des Oberlandesgerichts vom 31. August 2009

sowie auf die Antragsschrift des Generalbundesanwalts vom 22. September

2009 Bezug.

Die Ausführungen der Beschwerde vermögen das bisherige Beweiser-

gebnis ebenso wenig zu erschüttern wie die Aussagen der nach Erlass der an-

gefochtenen Entscheidung von dem Untersuchungsführer im Disziplinarverfah-

ren vernommenen weiteren Zeugen.

aa) Es trifft zwar zu, dass keiner der Zeugen bekundet hat, der beschul-

digte Notar habe etwas von einer unredlichen Finanzierung gewusst oder davon

wissen können. Der Verdacht, er habe bei der Beurkundung der in Rede ste-

henden Grundstücksgeschäfte zumindest bedingt vorsätzlich gegen § 14 Abs. 2

BNotO verstoßen, beruht indes nicht auf Aussagen von Zeugen, die Aufschluss

über seine innere Haltung geben konnten. Vielmehr sind insoweit die vom O-

berlandesgericht im Einzelnen herausgestellten objektiven Umstände maßgeb-

lich.

Den Zeugenaussagen lässt sich auch im Übrigen nichts entnehmen, das

geeignet wäre, den durch die objektiven Tatsachen begründeten hinreichenden

Tatverdacht gegen den beschuldigten Notar zu erschüttern. Dies gilt insbeson-

dere für die Bekundungen des Zeugen S. (Vernehmung vom 8. Ok-

tober 2009), der für die I. -GmbH tätig geworden ist. Dieser

hat zwar, insoweit die Einlassungen des Notars bestätigend, erklärt, er habe mit

ihm besprochen, die Wohnungen sollten aufgrund von Abreden zwischen dem

Finanzdienstleister und den Kunden renoviert an diese verkauft werden. Dies

würde den Notar jedoch nicht entlasten. Nach den Gesamtumständen ist davon

auszugehen, dass ihm trotz einer solchen Erklärung die Unredlichkeit der beab-

sichtigten Geschäfte bewusst war. Hätte er an die Ernsthaftigkeit der Absicht,

die Wohnungen aus den Mitteln des Kaufpreises zu renovieren, geglaubt, hätte

er zumindest versucht, in den Kaufverträgen eine solche Verpflichtung im Ver-

hältnis zwischen den Verkäufern und den Erwerbern zu begründen, wie es

schließlich in den Beurkundungen vom 3. Juli 2007 der Fall war. Sofern die Re-

novierungspflicht nicht den Verkäufer, sondern den Finanzdienstleister hätte

treffen sollen, hätte er versucht, auch die Vereinbarung mit diesem, bei der es

sich ebenfalls um eine beurkundungsbedürftige Abrede gehandelt hätte (vgl.

BGH, Urteil vom 9. Juli 1993 - V ZR 144/91 - NJW-RR 1993, 1421 f), zum Ge-

genstand der Beurkundung zu machen. Anderenfalls hätten sich die Käufer, wie

geschehen, dem Veräußerer gegenüber zur Zahlung eines nach dem jeweiligen

Zustand der Immobilien krass überhöhten Kaufpreis verpflichtet, ohne irgendei-

ne Handhabe zu erhalten, die (angebliche) Renovierungsverpflichtung durchzu-

setzen. Da diese Umstände offen zu tage lagen, spricht alles dafür, dass sie

dem Notar mit seinerzeit über 25-jähriger Berufserfahrung auch bewusst waren.

Er hat jedoch selbst nicht geltend gemacht, die Vertragsparteien auch nur über

die Möglichkeit der Aufnahme einer Renovierungsverpflichtung aufgeklärt zu

haben. Auch keiner der Zeugen hat entsprechendes bekundet. Soweit der No-

tar geltend machen will, er habe bei den Beurkundungen (versehentlich, das

heißt lediglich fahrlässig) "nicht daran gedacht", entsprechende Klauseln in die

Verträge einzuarbeiten, ist dies völlig unglaubhaft.

bb) Der Hinweis der Beschwerde, der Notar verfüge über keine Sach-

kunde in Baufragen und habe deshalb nicht erkennen können, ob die in die

Zweitkaufpreise für die Renovierung einkalkulierten Kosten realistisch waren,

hilft ihr gleichfalls nicht weiter. Hinsichtlich der Beurkundungen von März bis Mai

2007 geht der eigentliche Vorwurf dahin, gewusst zu haben, dass Renovierun-

gen gar nicht ernsthaft beabsichtigt waren. Soweit die Beurkundungen am

3. Juli 2007 betroffen sind - die jeweiligen zweiten Kaufverträge enthielten nun-

mehr eine Renovierungsverpflichtung -, ist die Differenz zwischen den Kauf-

preisen des Ersterwerbs (32.000 €) und des Zweitverkaufs (120.000 €) derart

exorbitant, dass sich dem Notar nach dem derzeitigen Erkenntnisstand auch als

Laien in Bausachen aufgedrängt hat, dass sie nicht durch die Renovierungskos-

ten erklärbar ist. Im Übrigen bestanden auch insoweit aus den Gründen des

angefochtenen Beschlusses weitere Hinweise auf die fehlende Ernstlichkeit der

Instandsetzungsverpflichtung (OLG-Beschluss S. 41).

cc) Ebenso wenig entlastet den beschuldigten Notar seine Behauptung,

er habe darauf vertraut, die Käufer hätten die zu erwerbenden Immobilien vor

der Beurkundung besichtigt. Dies mag so sein, geht aber an den gegen ihn er-

hobenen Vorwürfen vorbei. Nicht der zur Zeit des Abschlusses der Kaufverträge

bestehende Zustand der Wohnungen ist für die Amtspflichtverletzungen des

Notars maßgeblich. Vielmehr ist ihm vorzuwerfen, dass er "Kettenkaufverträge"

beurkundet hat, obgleich er nicht davon ausgegangen ist, die darin enthaltenen

außerordentlichen Steigerungen der Kaufpreise für die seinerzeit unrenovierten

Wohnungen seien durch - ernsthaft beabsichtigte - Instandsetzungsmaßnah-

men gerechtfertigt. Dies ist auch dann pflichtwidrig, wenn den Käufern der

schlechte Erhaltungsstand der Wohnungen im Zeitpunkt der Beurkundung be-

kannt gewesen wäre.

dd) Es mag auch sein, wie die Beschwerde im Schriftsatz vom 23. No-

vember 2009 geltend macht, dass es für Wohnungseigentümer eine Vielzahl

von Gründen geben kann, sich von ihren Immobilien zu einem (zu) niedrigen

Preis zu trennen, so dass bei einem Weiterverkauf hohe Preisspannen entste-

hen können. Von einem derartigen Sachverhalt ist der Notar jedoch nicht aus-

gegangen. Er hat im Gegenteil stets betont, die Ankaufspreise hätten dem Wert

der Wohnungen im unrenovierten Zustand entsprochen (siehe z.B. Stellung-

nahme vom 4. Oktober 2007), und - aus den vorstehenden Gründen nach dem

derzeitigen Erkenntnisstand widerlegt - angegeben, daran geglaubt zu haben,

dass die Preissteigerungen vor allem durch die angeblich in Aussicht genom-

menen Renovierungen erklärbar seien.

ee) Gleiches gilt für die Erwägung, derartige Preissprünge seien bei

Einschaltung gewerblicher Immobilienhändler und -makler, wie der Firmen

P. GmbH und I. -GmbH, möglich und üblich.

ff) Seine Behauptung, den finanzierenden Banken hätten die Kaufverträ-

ge lediglich zum Nachweis der Ernsthaftigkeit der Kaufabsichten gedient, ist

nach dem derzeitigen Erkenntnisstand widerlegt. Der Zeuge K. , auf des-

sen Aussage sich die Beschwerde insoweit stützt, hat bei seiner Vernehmung

am 28. Mai 2009 ausgeführt, der in den Kaufverträgen ausgewiesene Kaufpreis

habe darüber hinaus auch als Grundlage der Plausibilitätskontrolle für die Fi-

nanzierung gedient. Im Übrigen würde es den Notar auch nicht entlasten, wenn

er geglaubt hätte, die Banken würden eigene Wertermittlungen vornehmen. Die

gegenüber den Erstkäufen drastisch erhöhten Preise für den Erwerb der Woh-

nungen wären, wie er selbst anführt, (allenfalls) durch die angeblich in Aussicht

genommenen Renovierungen erklärbar gewesen. Davon, dass diese tatsächlich

beabsichtigt waren, ist er jedoch aus den angeführten Gründen nach dem der-

zeitigen Ermittlungsstand nicht ausgegangen. Wenn er tatsächlich angenom-

men haben sollte, die Banken hätten die Werthaltigkeit der Wohnungen als Si-

cherung für die hohen Zweitkaufpreise untersucht, hat er damit gewusst, dass

ein etwaiges positives Prüfungsergebnis nur auf einer groben Fehleinschätzung

beruhen konnte. Die in den Verträgen angegebenen Preise waren in einer sol-

chen Situation geeignet, einen Irrtum der Kreditinstitute aufrecht zu erhalten.

Auch dies lag auf der Hand, so dass es dem Notar nicht verborgen geblieben

sein kann. Ein etwaiges Vertrauen auf die Finanzierungsprüfung durch die Ban-

ken räumt den dem Notar gegenüber erhobenen Vorwurf damit nicht aus.

gg) Unbehelflich ist der Hinweis der Beschwerde auf das Neutralitäts-

gebot, dem die Notare unterliegen. Dieses Gebot findet seine Grenze in § 14

Abs. 2 BNotO.

hh) Ebenso entlastet es den Notar nicht, dass er im Ergebnis mit seinen

Gebühren ausgefallen ist. Diese nachträgliche Entwicklung lässt keinen Rück-

schluss darauf zu, er habe bei der Beurkundung der hier in Rede stehenden

Geschäfte nicht zumindest billigend in Kauf genommen, dass mit diesen unred-

liche Zwecke verfolgt werden.

ii) Weiterhin ist es unerheblich, ob sich die als Zeugen vernommenen

Endkäufer von dem Notar gut beraten und betreut fühlten. Entweder waren sie

Geschädigte eines wucherischen Geschäfts oder sie waren - möglicherweise

indolose - Teilnehmer an einem Betrug zum Nachteil der finanzierenden Ban-

ken. Im ersten Fall haben sie sich über die ordnungsgemäße Amtsführung des

Notars getäuscht. Im anderen Fall gab es für sie keinen Anlass zu Beanstan-

dungen seiner Tätigkeit.

kk) Unbeachtlich ist ferner, ob der beschuldigte Notar gewusst hat, dass

der Erstverkäufer W. nach Beratung durch einen anderen Notar von dem

Abschluss des ihm zunächst als Entwurf übermittelten Kaufvertrags Abstand

nahm, weil er betrügerischen Machenschaften vermutete. Dem Notar war je-

denfalls bekannt - und dies ist Grundlage des ihm gemachten Vorwurfs -, dass

der Zeuge W. seine Wohnung für 35.000 € an die I. -

GmbH verkaufte und diese die Immobilie am selben Tag für 135.000 € weiter-

veräußerte.

b) Bei dieser - vorläufig zugrunde zu legenden - Sachlage ist zum jetzi-

gen Zeitpunkt zu erwarten, der Notar werde zumindest befristet aus seinem Amt

entfernt. Der Senat nimmt insoweit auf die zutreffenden Ausführungen im ange-

fochtenen Beschluss Bezug. Die Prognose über die endgültige Entfernung aus

dem Amt wird entgegen der Ansicht der Beschwerde auch nicht dadurch er-

schüttert, dass dem Notar keine strafrechtlich bedeutsamen Vorwürfe gemacht

werden. Dieses Vorbringen ist unerheblich und überdies unzutreffend. Sollten

sich die gegen den Notar erhobenen Beschuldigungen endgültig bewahrheiten,

lägen derart schwerwiegende Verstöße gegen den Kern seiner Amtspflichten

vor, dass unabhängig von deren strafrechtlichem Gehalt eine Entfernung aus

dem Amt gemäß § 97 Abs. 1 Satz 1, 3. Fall gegebenenfalls i.V.m. Abs. 3 Satz 1

BNotO zu erwarten ist. Dessen ungeachtet erfüllen die dem Notar vorgeworfe-

nen Verfehlungen zumindest den Tatbestand einer Beihilfe zum versuchten Be-

trug (§ 263 Abs. 1, 2 i.V.m. §§ 22, 23 Abs. 1, § 27 Abs. 1 StGB), sei es zum

Nachteil der finanzierenden Banken, sei es zum Nachteil der Zweiterwerber.

Entgegen der Behauptung der Beschwerde hat der Untersuchungsführer dies

dem Notar auch mitgeteilt (Seite 1 des Protokolls der Vernehmung vom

24. September 2008).

Der Senat schließt sich weiterhin der Würdigung des Oberlandesgerichts

an, die vorläufige Amtsenthebung sei zur Abwehr konkreter Gefahren für wich-

tige Gemeinschaftsgüter geboten. Insbesondere ist der Vorinstanz darin bei-

zupflichten, dass die Beurkundungen, die der Notar am 3. Juli 2007 in Kenntnis

der Beanstandungen der Geschäftsprüfung, die zur Einleitung des Disziplinar-

verfahrens geführt haben, vorgenommen hat, die Annahme der Wiederho-

lungsgefahr begründen. Soweit die Beschwerde dem entgegen hält, der Notar

habe, indem er die Renovierungsverpflichtung des Verkäufers in die Verträge

aufgenommen habe, die in der Geschäftsprüfung gerügten Mängel abgestellt,

und dies könne ihm nicht - zumal nicht den Vorwurf verschärfend - angelastet

werden, beruht dies auf der unzutreffenden Prämisse, die Beurkundungen vom

3. Juli 2007 seien ordnungsgemäß. Dies ist jedoch aus den im angefochtenen

Beschluss ausgeführten Gründen (siehe auch oben 2 a bb) nicht der Fall. Viel-

mehr stellt auch sein Vorgehen am 3. Juli 2007 nach dem bisherigen Ermitt-

lungsstand einen weiteren Verstoß gegen § 14 Abs. 2 BNotO dar, den der No-

tar durch die (formale) Aufnahme einer Instandsetzungsverpflichtung in den

Vertragstext lediglich zu tarnen versuchte.

Schließlich ist die vorläufige Amtsenthebung auch verhältnismäßig. In-

soweit nimmt der Senat ebenfalls auf die zutreffenden Erwägungen in dem an-

gefochtenen Beschluss Bezug. Ergänzend ist anzumerken, dass die Ermittlun-

gen voraussichtlich noch in diesem Jahr abgeschlossen werden, so dass als-

bald mit einer Entscheidung darüber zu rechnen ist, ob der beschuldigte Notar

endgültig aus seinem Amt entfernt wird. Die Beweisaufnahme durch den Unter-

suchungsführer ist am 12. November 2009 abgeschlossen worden. Ausweislich

des Protokolls hat auch der Verteidiger erklärt, keine Beweisanträge mehr stel-

len zu wollen.

Schlick

Wendt

Herrmann

Eule

Brose-Preuß

Vorinstanz:

OLG Celle, Entscheidung vom 02.07.2009 - Not 4/09