Finanzgericht Baden-Württemberg Beschluss vom 18.07.2006 – 3 V 8/06

Die Beteiligten streiten über den Einlagewert eines Geschäftsgrundstücks.

Die Antragstellerin - Astin.-, eine GmbH & Co. KG, wurde von dem Kommanditisten (im Folgenden P) sowie der  GmbH (im Folgenden GmbH) am 29. Dezember 1998 gegründet. Die GmbH erbrachte als persönlich haftende Gesellschafterin keine Einlage und hatte keinen Kapitalanteil an der Astin. P haftete als Kommanditist mit einer Hafteinlage von 10.000 DM. Gegenstand des Unternehmens der Astin. war die Verwaltung, Vermietung und Verpachtung von Immobilien, insbesondere des Grundstücks "X" in O.

Dieses befand sich im Privateigentum des Alleineigentümers P und bestand aus mehreren Flurstücken, die im Grundbuch von O wie folgt eingetragen waren:

- Blatt-Nr. xxxx, BV-Nr. x, Flst.-Nr. xxxxx, Hofreite, Mstr. Nr. x

zu 216 qm;

- Blatt-Nr. xxxx BV-Nr. x, Flst.-Nr. xxx, Hofreite, Nstraße Nr. x

zu 243 qm;

- Blatt-Nr. xxxxx, BV-Nr. x, Flst.-Nr. xxxxx, Hof- und

Gebäudefläche, Qstraße zu 246 qm;

- Blatt-Nr. xxxxx, BV-Nr. x, Flst.-Nr. xxxxx; Hof- und

Gebäudefläche, Mstraße Nr. 3, Nstraße Nr. x und x zu 1.438 qm;

- Blatt-Nr. xxxxx, BV-Nr. x, Flst.-Nr. xxxxx, Hof- und

Gebäudefläche; SStraße xxx zu 186 qm.

P vermietete mit Miet- und Pachtvertrag vom 29. Dezember 1998 den Gebäudekomplex "X" in der SStraße/Mstraße in O an die Astin. zum Zwecke der professionellen Weitervermietung und Verpachtung als Generalmieterin/Zwischenmieterin. Das Mietverhältnis begann am 29. Dezember 1998. Der Mietzins betrug monatlich 278.000 DM exclusive Umsatzsteuer. Auf die Nebenkosten zahlte die Astin. gesondert eine Abschlagszahlung von monatlich netto 25.000 DM.

Die Astin. wies in der Sonderbilanz des P die Einlage des Gebäudekomplexes in das Sonderbetriebsvermögen mit einem Teilwert in Höhe von insgesamt 80 Mio. DM aus.

Anlässlich einer Betriebsprüfung für die Jahre 1999 bis 2001 gelangte der Prüfer zu der Auffassung, dass für das Objekt "X" lediglich ein Teilwert in Höhe von 56 Mio. DM anzusetzen sei. Der Prüfer legte seiner Feststellung die überschlägige Teilwertermittlung der Bausachverständigen des Finanzamts O (- FA -), Frau Dipl. Ing. Z, vom 21. Juli 2004 (Rechtsbehelfsakte Akt.-Bl. 22 ff.) zugrunde, die von folgender Berechnungsgrundlage ausging:.

Ermittlung des Bodenwerts:

Richtwerte lt. Gutachterausschuss Stichtag 31.12.1998

Mstr. von Msbrunnen bis Qstr.

10.000 bis 13.000 DM/qm

Egasse

10.000 bis 12.000 DM/qm

Qstr. zwischen Egasse und Mstr.

9.000 bis 10.000 DM/qm

SStr. von M bis D

9.000 bis 12.000 DM/qm

Bodenwert insgesamt:

Bodenwert: Fläche qm : 2.329 x durchschn. Wert 11.300 DM

26.317.700 DM

Ertragswertermittlung:

Jahresrohmiete

Gesamtjahresrohmiete

3.900.000 DM

abzüglich Bewirtschaftungskosten:

Verwaltungskosten 6.138 qm Nutzfl. X 3 DM/qm

18.410 DM

50 Stpl. X 55 DM/Stpl.

2.750 DM

Instandhaltungskosten

6.138 qm Nutzfl. X 20 DM/qm

122.760 DM

50 Stpl. X 125 DM/Stpl

6.250 DM

Mietausfallwagnis

5% des Rohertrags

195.000 DM

Summe

./. 345.170 DM

Gebäudereinertrag

3.554.830 DM

abzüglich Verzinsungsbetrag des Bodenwerts:

Bodenwert: 26.317.700 DM x Zinssatz 6 %

./. 1.579.060 DM

Gebäudeanteil am Reinertrag

1.975.770 DM

Restnutzungsdauer:

Vervielfältiger:

15,05

Gebäude-Ertragswert

1.975.770 DM x

15,05

29.735.300 DM

zuzüglich Bodenwert

26.137.700 DM

Grundstücks - Ertragswert

56.053.000 DM

Sachwert - Ermittlung

qm BGF DM/qm BGF Neubauwert Neubauwert Alterswertminderung Gebäudewert

Gebäude

12.900

3.000

38.700.000

30,6 %

26.857.800DM

Bodenwert

26.317.700 DM

Sachwert

53.175.500 DM

Überschlägiger Teilwert

Grundstücks - Ertragswert

56.053.000 DM

Grundstücks - Sachwert

53.175.500 DM

Überschlägiger Teilwert

56.000.000 DM

Auf die weiteren Ausführungen der Bausachverständigen zur Wertermittlung in deren Schreiben vom 21. Juli 2004 wird ergänzend Bezug genommen.

Das FA folgte den diesbezüglichen Ausführungen des Betriebsprüfungsberichts vom 30. Dezember 2004 und erließ mit Datum jeweils vom 24. November 2005 für das Streitjahre 2002 einen gemäß § 164. Abs. 2 AO geänderten Bescheid über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen und für das Jahr 2003 einen Erstbescheid, in denen es die Einkünfte aus Gewerbebetrieb - abweichend von der Feststellungserklärung der Astin. - in folgender Höhe feststellte:

für 2002

237.768 EUR

für 2003

416.825 EUR

Über die gegen diese Feststellungsbescheide am 20. Dezember 2005 beim FA eingelegten Einsprüche ist bisher noch nicht entschieden worden.

Mit Verfügung vom 29. Dezember 2005 lehnte das FA den Antrag der Astin. auf Aussetzung der Vollziehung der angefochtenen Feststellungsbescheide für die Jahre 2002 - 2003 ab.

Mit bei Gericht am 7. Februar 2006 eingegangenem Schriftsatz beantragte die Astin. die gerichtliche Aussetzung der Vollziehung, zu deren Begründung sie sich auf ihre Antragsbegründung im gerichtlichen Aussetzungsverfahren, das beim Finanzgericht Baden-Württemberg unter dem Aktenzeichen 3 V 18/05 anhängig war, berief. Auf diese Ausführungen wird ergänzend verwiesen.

Die Astin. beantragt, die Vollziehung der Bescheide über die gesonderte und einheitliche Feststellung von Besteuerungsgrundlagen für die Jahre 2002 und 2003 jeweils vom 24. November 2005 und die Folgebescheide in Höhe von 283.654 EUR auszusetzen.

Das FA beantragt, den Antrag abzuweisen.

Es bezieht sich auf seine Ausführungen im Verfahren Az. 3 V 18/05, auf die Bezug genommen wird.

II. Der zulässige Antrag ist unbegründet.

Nach der im Verfahren zur Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes gebotenen, aber auch ausreichenden summarischen Überprüfung unterliegt die Rechtmäßigkeit der Feststellungsbescheide für die Jahre 2002 und 2003 keinen ernstlichen Zweifeln. Die vom FA vorgenommene Schätzung des Teilwertes auf der Grundlage der überschlägigen Teilwertermittlung der Bausachverständigen vom 21. Juli 2004 ist unter Berücksichtigung der Tatsachen, die sich aus dem glaubhaft gemachten Vortrag der Beteiligten ergibt, im vorliegenden summarischen Verfahren, in dem eine weiterreichende Sachverhaltsermittlung weder geboten noch erforderlich ist, nicht zu beanstanden.

Zur Begründung wird auf die Ausführungen des Gerichts in dem Beschluss vom 18. Juli 2006 Az.: 3 V 18/05 Bezug genommen.

2. Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung - FGO-.

3. Die Beschwerde war nicht zuzulassen, da keine der Voraussetzungen der nach § 128 Abs. 3 S. 2 FGO entsprechend anwendbaren Regelung des § 115 Abs. 3 FGO erfüllt ist.