Gesetze / Rechtsprechung / Finanzgericht Baden-Württemberg

Finanzgericht Baden-Württemberg Urteil vom 20.03.2025 – 7 K 2401/23

ECLI:DE:FGBW:2025:0320.7K2401.23.00

Tenor

1. Die Einkommensteuerfestsetzung für 2019 mit Bescheid vom 25.10.2023 und in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 30.10.2023 wird dahingehend abgeändert, dass noch (negative) Einkünfte des Klägers aus Vermietung und Verpachtung i.H.v. minus XXX € der Besteuerung zugrunde gelegt werden und im Gegenzug die Gewährung von Unterhaltsaufwendungen i.H.v. XXX € rückgängig gemacht wird. Die Berechnung der neu festzusetzenden Steuer wird dem Beklagten übertragen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.

3. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch einfache Erklärung abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des vollstreckbaren Betrags leisten.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Kläger sind zusammen für das Streitjahr 2019 zu veranlagende Eheleute. Sie wohnten auf einem Grundstück mit der Anschrift „a Straße 1 in Stadt B“ (Amtsgericht Stadt B, Grundbuch von Stadt C, Blatt XXX, Flurstück Nr. XXX, …); erst im März 2022 sind sie auf ein Grundstück mit der Anschrift „b Straße 2 in Stadt D“ umgezogen. Der Kläger hatte das streitgegenständliche Grundstück in Stadt B mit notariellem Kaufvertrag nebst Auflassung vom 24.11.2006 von seiner Mutter, E, erworben. Der Kaufpreis hatte XXX € betragen. In § 2 letzter Absatz und § 6 des Kaufvertrages war geregelt, dass der Kläger seiner Mutter an allen im Erdgeschoss des Gebäudes befindlichen Räumen ein Wohnungsrecht einräumt. Sämtliche das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude betreffenden öffentlichen und privaten Lasten einschließlich sämtlicher Verbrauchs- und Gebrauchskosten waren von der Mutter zu 65% und vom Kläger zu 35% zu tragen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vertrag Bezug genommen (…). Das Wohnrecht wurde am 26.04.2007 ins Grundbuch eingetragen (…). Den gesamten Erwerb finanzierte der Kläger über Darlehen bei der Bank 1, über die Bausparkasse 1 und bei der Lebensversicherung 1 (…).

Das streitgegenständliche Grundstück hatte eine gesamte Fläche von insgesamt ca. XXX qm. Es war mit einem großen Einfamilienhaus bebaut (Baujahr: 1970er Jahre). Dabei handelte es sich um das Elternhaus des Klägers, der darin einst aufgewachsen war. Im Gebäude befanden sich zwei Wohnungen, eine im Erdgeschoss und eine im Obergeschoss/Dachgeschoss. Es bestand ein gemeinsamer Hauseingang; die Wohnungen waren indes in sich abgeschlossen. Die Wohnung im Erdgeschoss hatte eine Wohnfläche von ca. XXX qm, ebenso die Wohnung im Obergeschoss, in welcher allerdings aufgrund von Dachschrägen nur eine Fläche von ca. XXX qm nutzbar war. Die Wohnung im Erdgeschoss bestand aus einem Schlafzimmer, einem Kinderzimmer, einem Wohn-/Essbereich, einem Bad, einer Küche und einem Büro-/Ankleidezimmer. Die Wohnung im Obergeschoss bestand aus einem Wohnzimmer, einer Küche, einem Flur-/Esszimmer, einem kleinen Durchgangsraum, einem Schlafzimmer, einem Bad und einer Abstellkammer (ehemals zweites Bad). Diese Wohnung war von den Klägern wenige Jahre zuvor in größerem Umfang renoviert worden, nämlich im Wesentlichen der Fußboden erneuert worden, neu tapeziert und gestrichen worden und eine neue Küche sei ca. 2014/2015 angeschafft und eingebaut worden. Wenige Zeit zuvor war u.a. das Dach neu gedämmt und eine Lauft-Wasser-Wärmepumpe (Fußbodenheizung) und später auch eine Solarthermieanlage (Warmwasser) eingebaut worden. Die Wohnung im Erdgeschoss wurde bis ca. März 2016 von der Mutter des Klägers bewohnt; sie war vom inzwischen verstorbenen Vater des Klägers bereits vor 2006 geschieden worden. Die Wohnung im Obergeschoss wurde bis ca. März 2016 von den Klägern selbst genutzt. In 2016 fand dann ein Wechsel der Wohnungen statt, d.h. die Mutter des Klägers zog in die Wohnung im Obergeschoss und die Kläger in die Wohnung im Erdgeschoss. Mit Mietvertrag vom 10.12.2018 vermietete der Kläger die Wohnung im Obergeschoss an seine Mutter. An monatlicher Grundmiete wurden XXX € vereinbart zuzüglich monatlicher Nebenkosten von pauschal XXX €. Das Mietverhältnis begann am 01.01.2019. Eine Mietsicherheit bzw. Kaution war nicht zu leisten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Bezug genommen (…).

Am 25.08.2021 reichten die Kläger beim damals zuständigen Finanzamt F eine Einkommensteuererklärung für 2019 nebst Anlagen ein (…). Darin erklärten sie u.a. negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung des streitgegenständlichen Grundstücks i.H.v. minus XXX €. Mit Bescheid vom 17.01.2022 setzte das Finanzamt F die Einkommensteuer 2019 auf XXX € fest. Dem legte es keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zugrunde. Es erläuterte dies damit, dass das Mietverhältnis nicht anerkannt werde. Es liege ein Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten gemäß § 42 Abgabenordnung (AO) vor. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Bescheid Bezug genommen (…).

Dagegen legten die Kläger am 16.02.2022 beim Finanzamt F Einspruch ein. Es liege kein Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten gemäß § 42 AO vor. Es liege ein zivilrechtlich wirksamer Mietvertrag vor. Es sei mit Wirkung ab 01.01.2019 ein neuer Mietvertrag abgeschlossen worden. Darin seien die Hauptpflichten des Mietverhältnisses klar und eindeutig vereinbart worden. Der Mietvertrag sei auch tatsächlich durchgeführt worden. Insbesondere seien Mietzahlungen geflossen (…). Wie diese Mietzahlungen vom Mieter finanziert würden, sei gleichgültig. Bei einer vergleichsweise geringen Miete dürfe ein Vermieter darauf vertrauen, dass die Finanzierung von Mietzahlungen sichergestellt sei, und sei es mit staatlicher Unterstützung. Hinzu komme, dass er, der Kläger, gegenüber seiner Mutter (Mieterin) unterhaltspflichtig gewesen sei. Er habe in 2019 einen ungedeckten Unterhaltsbedarf seiner Mutter zwischen XXX € und XXX € pro Monat leisten müssen (…). Der Unterhalt sei im Wesentlichen in Form von Sachleistungen erbracht worden. Zu einem Rückfluss der gezahlten Miete zurück an seine Mutter sei es nicht gekommen. Zwar habe für seine Mutter auch ein Wohnrecht bestanden. Dieses beziehe sich aber ausschließlich auf die Wohnung im Erdgeschoss des Zweifamilienhauses. Nachdem sie, die Kläger, Nachwuchs bekommen hätten, seien sie im allseitigen Einvernehmen ins Erdgeschoss gezogen und daraufhin das Wohnrecht am Erdgeschoss vollständig erloschen. Im Gegenzug sei seine, des Klägers, Mutter in die Wohnung im Obergeschoss gezogen, bezüglich derer es kein Wohnrecht gegeben habe. Ihr Nutzungsrecht habe allein auf dem Mietvertrag beruht.

Mit gemäß § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 AO geändertem Bescheid vom 25.10.2023 reduzierte der Beklagte die festgesetzte Einkommensteuer 2019 auf XXX €. Doch er berücksichtigte darin weiterhin keine (negativen) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Vielmehr anerkannte er lediglich die geltend gemachten Unterhaltsaufwendungen des Klägers an seine Mutter. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Bescheid Bezug genommen (…).

Nachdem der Beklagte die Kläger mehrfach angehört hatte, wies er den Einspruch mit Einspruchsentscheidung vom 30.10.2023 zurück. Der Mietvertrag zwischen dem Kläger und seiner Mutter könne steuerlich nicht anerkannt werden. Denn das Mietverhältnis halte einem Fremdvergleich nicht stand, weil die Mutter auf ihr Wohnrecht im Erdgeschoss verzichtet und die für sie teurere Wohnung im Obergeschoss angemietet habe, ohne dass ihr eine Entschädigung geleistet worden sei. Es sei unter fremden Dritten nicht denkbar, dass der Vermieter für den Mieter weitere Zahlungen wie Strom, Telefon, Müllgebühren oder GEZ-Gebühren übernehme. Die Mutter des Klägers sei zumindest zum Teil in dessen Haushalt mit verköstigt worden. Die Kläger hätten zahlreiche Kosten für die Mutter übernommen, sodass die Mutter ihrerseits überhaupt in der Lage gewesen sei, eine Miete zu entrichten. Die Mutter habe nämlich außer ihrer Rente keine weiteren Einkünfte gehabt. Deren Monatsrente habe nur XXX € bzw. nach Abzug der Krankenversicherung nur noch ca. XXX € pro Monat betragen. Abzüglich einer Miete von XXX € pro Monat wären der Mutter für ihren Lebensunterhalt nur XXX € verblieben. Dies habe für eine normale Lebensführung nicht ausgereicht. Insofern sei der Rückfluss der Miete zwar nicht in Form von Geld erfolgt, aber in Form einer Übernahme weiterer Kosten und einer Gewährung von Naturalunterhalt. Nach alledem sei davon auszugehen, dass es sich bei dem Mietverhältnis um ein Scheingeschäft i.S.d. § 41 AO gehandelt habe, das allein zum Zweck der Steuerersparnis abgeschlossen worden sei. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Einspruchsentscheidung Bezug genommen (…).

Dagegen wenden sich die Kläger mit ihrer am 01.12.2023 erhobenen Klage. Die geltend gemachten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung seien anzuerkennen. Sie wiederholen ihr Vorbringen aus dem Einspruchsverfahren. Sie tragen ergänzend vor, dass sich aus § 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) ergebe, dass der Steuergesetzgeber auch Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen steuerlich anerkenne. Der steuerlichen Anerkennung stehe nicht entgegen, dass er, der Kläger, seiner Mutter gegenüber gesetzlich zum Unterhalt verpflichtet gewesen sei. Anderenfalls hätte seine Mutter staatliche Unterstützung erhalten (Sozialhilfe nach § 35 Sozialgesetzbuch -SGB- XII). Der steuerlichen Anerkennung stehe auch nicht entgegen, dass seine, des Klägers, Mutter ohne Entschädigung auf ihr Wohnungsrecht verzichtet habe. Dies stelle bei einem unentgeltlichen Wohnungsrecht keinen Gestaltungsmissbrauch dar, zumal hier das Wohnungsrecht entgeltlich eingeräumt worden sei. Im Übrigen entsprächen sowohl die Miete als auch die Nebenkosten der Höhe nach dem Ortsüblichen.

Im Erörterungstermin am 20.06.2024 erklärte der Kläger zum Hintergrund der Grundstücksübertragung, dass seine Mutter von ihrem inzwischen verstorbenen Ehemann und seinem Vater geschieden worden sei. Da sie das Grundstück in der Familie habe halten wollen, habe sie auch Schulden übernommen. Er, der Kläger, habe dann das Grundstück von seiner Mutter übernommen, damit sie etwas Geld bekomme und sie „verschuldungstechnisch“ nicht komplett „hinten runterfalle“. Der Kaufpreis sei damals mit einem Sachverständigen oder Makler ermittelt worden, also markgerecht gewesen. Ein Mietverhältnis mit seiner Mutter als Mieterin sei bereits vor oder spätestens in 2007 begründet worden. Das Mietverhältnis habe sich auf die Räume im Erdgeschosses bezogen gehabt; seine Mutter habe ja bis März 2016 darin gewohnt. Das Wohnrecht habe nur dazu gedient, dass er, der Kläger, seine Mutter nicht „hinausschmeiße“, etwa falls eine „böse Schwiegertochter“ komme. Dass das Wohnrecht schon allein zur Nutzung berechtigt habe, hätten sie nicht gewusst; es habe für sie allein Sicherungsfunktion gehabt. Der Mietvertrag sei immer mal wieder geändert worden. Mit den Anpassungen seien sie nur dem nachgekommen, was das Finanzamt für eine steuerliche Anerkennung eingefordert gehabt habe. Bei der Höhe der monatlichen Kaltmiete habe er, der Kläger, sich am Mietspiegel und der ortsüblichen Miete orientiert (…). Auf dem Markt bzw. einem fremden Dritten habe er die Wohnung nicht angeboten. Das ganze Haus habe in seiner Familie bleiben sollen. In die Nebenkosten seien deshalb nur die Positionen auf der Anlage 1 zum Mietvertrag einbezogen worden und nicht auch z.B. Grundsteuer und Versicherungen, weil die übrigen möglichen Positionen an umlagefähigen Betriebskosten schlicht vergessen worden seien. Sie hätten damals den Vertrag mit einem Steuerberater entworfen. Er habe deshalb nur pauschal etwas für Nebenkosten verlangt, weil es für das Haus z.B. für Strom nur insgesamt einen, also einen einheitlichen Zähler gegeben habe. Eine genaue Aufschlüsselung der Betriebs- bzw. Nebenkosten auf die einzelnen Wohnungen sei nicht möglich gewesen. Er habe einen Betrag von XXX € pro Monat für Nebenkosten genommen, weil er dies damals gemeinsam mit seinem damaligen Steuerberater so berechnet habe. XXX € hätten nach diesen Berechnungen alle Kosten gedeckt. Dass die XXX € tatsächlich nicht reichen würden, hätten sie, die Kläger, deshalb nicht erkannt, weil sie alle Unterlagen bzw. Rechnungen jeweils gleich dem Steuerberater gegeben hätten. Warum der Steuerberater wiederum nicht aktiv geworden sei, wüssten sie nicht. Der damalige Steuerberater sei überlastet und desinteressiert gewesen, sodass sie den Steuerberater auch ca. Anfang 2022 gewechselt hätten. Seine, des Klägers, Mutter habe die Miete auch in 2019 jeden Monat pünktlich und in der erforderlichen Höhe an ihn überwiesen per Dauerauftrag (Kontoauszüge Bank 2, …; das Bankkonto seiner Mutter bei Bank 2 sei angesichts ihrer bescheidenen Mittel das einzige gewesen). Die Mittel für die Miete habe seine Mutter gehabt, da sie Rente bekommen habe, wenngleich lediglich Mindestrente. Für den Rest, was man im Leben so brauche, sei er, der Kläger, unterhaltspflichtig gewesen. Es sei deshalb keine Mietkaution vereinbart worden, weil anderenfalls das Vertrauensverhältnis zu seiner Mutter gestört worden wäre, was er habe vermeiden wollen.

Bei der Vermietung an seine Mutter, so der Kläger weiter, habe er eine Einkunftserzielungsabsicht gehabt. Er sei mit den vereinbarten Konditionen deshalb von einem Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ausgegangen (positive Totalüberschussprognose), weil die Wohnung sonst leer gestanden hätte. Er hätte die Wohnung nur an seine Mutter vermieten können oder gar nicht, da sie, die Kläger, ja in dem Haus gewohnt hätten. Hinsichtlich der geltend gemachten Positionen an Einnahmen und Werbungskosten (…) erklärte der Kläger, dass die Einnahmen i.H.v. XXX € die Kaltmiete und i.H.v. XXX € die Nebenkosten umfasst hätten. Zu den Werbungskosten würden sie, die Kläger, noch substantiierte Angaben nebst Nachweisen nachreichen. Gegenüber seiner Mutter sei er gesetzlich zum Unterhalt verpflichtet gewesen (…). Sein Vater sei „pleite“ gewesen. Dessen Rente habe unterhalb des Selbstbehalts gelegen, sodass dieser habe keinen Unterhalt leisten können und auch nicht geleistet habe. An Unterhalt habe er, der Kläger, in Geld nichts gezahlt (kein Barunterhalt). Seine Mutter hätte von ihm kein Geld angenommen. Wenn sie etwas gebraucht habe, habe sie nur allgemein ihn, ihren Sohn, darauf hingewiesen, z.B. auf eine kaputte Brille, woraufhin er ihr eine neue Brille z.B. zum Geburtstag geschenkt habe. So oder so ähnlich sei es immer gegangen. An Naturalunterhalt habe er bzw. hätten sie, die Kläger, Folgendes geleistet (…): Mit-Erledigen von Einkäufen, Zubereiten von Speisen (die Klägerin war in 2019 teilweise in Elternzeit), Zuwenden von Kleidung, Überlassen von alten und von ihnen, den Klägern, nicht mehr benötigten Geräten (z.B. Waschmaschine, Handy). Die laufenden Kosten z.B. fürs Handy hätten sie auch übernommen. Eine Bezifferung des Naturalunterhalts sei nicht möglich. Die Mutter habe überdies sehr sparsam gelebt.

Im Nachgang zum Erörterungstermin erklärten die Kläger noch, dass die Höhe der Miete anhand des Mietspiegels der Stadt B von 2019 in Abstimmung mit dem damaligen Steuerberater bestimmt worden sei. Es sei darauf geachtet worden, dass sie gemäß § 21 Abs. 2 S. 2 EStG deutlich über 66% der ortsüblichen Marktmiete liege. Über die Nebenkosten sei pauschal abgerechnet worden, was angesichts § 556 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch zulässig gewesen sei. Bei der Bemessung sei der vergleichsweise niedrige Verbrauchsbedarf seiner Mutter und das Fehlen von entsprechenden Messvorrichtungen berücksichtigt worden. Auch dies sei damals mit dem Steuerberater abgestimmt worden. Seine Mutter und er hätten damals auf die rechtliche Wirksamkeit der im Formular für den Mietvertrag vorgesehenen Klauseln für Schönheitsreparaturen vertraut. Bei der Erstellung der (positiven) Totalüberschussprognose sei er, der Kläger, damals ebenfalls steuerlich beraten gewesen, zumal das Finanzamt F das Mietverhältnis in vorangegangenen Veranlagungszeiträumen anerkannt habe. § 21 Abs. 2 EStG liege typisierend eine Einkünfteerzielungsabsicht zugrunde.

In der mündlichen Verhandlung erklärten die Kläger schließlich zu den Erhaltungsaufwendungen i.H.v. insgesamt XXX €, dass das streitgegenständliche Grundstück aus den 1970er gestammt habe. Der Garten sei marode gewesen; das Grundstück nicht stabil. Es habe viel abgerissen werden müssen (z.B. Bäume, betumenhaltige Telegraphenmasten). Im Keller sei die Elektrik marode gewesen. Im Kellerraum sei es zu Wasserschäden gekommen. Es hätten Dämmstoffe entfernt werden müssen; auch die Decke sei durch gewesen. Konkret habe zwar auch vor 2019 schon ein brauchbarer Garten existiert. Dieser sei aber wegen der Bauarbeiten zerstört worden. Danach hätten sie ihn wieder aufgebaut und insofern etwas modernisiert, als sie einen Mähroboter und Gartenbewässerungsanlage installiert hätte. Es seien auch Holzpalisaden durch Steinpalisaden ersetzt worden. Gleichwohl seien vom „alten“ Garten die typischen Anlagen wie Beete im Wesentlichen erhalten geblieben. V.a. der Rasen habe neu gemacht werden müssen. Die Mieterin habe den kompletten Garten mitnutzen können inklusive Terrasse; Letztere blieb an sich belassen, nur der Keller unter der Terrasse (ehemals Öltanks, Heizraum) sei betroffen gewesen (…). Zur Kellersanierung erklärten die Kläger, dass es zu Wasserschäden gekommen sei. Das Wasser sei durch die Wände eingedrungen, sodass die Wände hätten abgedichtet werden müssen. Die Decke hätte auch abgedichtet werden müssen, und zwar „von oben“. Der Kellereingang habe neu abgesichert werden müssen, weil die alten Pfähle nicht mehr standhaft gewesen seien. Die Maßnahme habe die Fa. G erbracht. Zu den Sanitärarbeiten erklärten die Kläger, dass es mehrere Wasserschäden gegeben habe an verschiedenen Stellen im Haus. Davon seien zwei durch Trinkwasserleitungsschäden verursacht worden. Diese Schäden mit den alten Leitungen seien von der Fa. H behoben worden; im Heizungsraum sei auch eine Hebepumpe eingebaut worden zum Schutz der Heizung vor Wasser. Ein Schwimmbad und eine Sauna habe es einst vielleicht mal gegeben, aber nicht während „ihrer“ Zeit. Insofern hätten die Arbeiten einen „normalen“ Keller betroffen; sie hätten kein Schwimmbad gehabt und auch nicht wiederherstellen lassen. Der Keller habe auch von der Mieterin genutzt werden können. Zur Elektrik erklärten die Kläger, der Hausanschluss sei neu gemacht worden, der Hauptverteilerkasten sei neu gemacht worden einschließlich Zähler und in der Wohnung im Obergeschoss sei der Unterverteilerkasten auch erneuert worden. Es seien teils sehr alte Kabel teilweise stillgelegt und sonst neue verlegt worden. Im Keller habe die gesamte Elektrik neu gemacht werden müssen. Diese Arbeite habe die Fa. J gemacht. Die Fa. K habe eine neue Steuerung mit Schaltern auch für die neue Wärmegewinnung und -verteilung im Nachgang der energetischen Umbaumaßnahmen (Stichwort Wärmepumpe) eingebaut. Auch die Klingelanlage mit Kamera und Sprechanlage sei erneuert und an den heutigen Standard angepasst worden. All diese Aufwendungen hätten Schäden beseitigt (Reparaturen).

Die Kläger beantragen:

Die Einkommensteuer, der Solidaritätszuschlag und die Zinsen für den Veranlagungszeitraum 2019 werden durch Änderung des Bescheids vom 17. Januar 2022 in Gestalt des geänderten Bescheids vom 25. Oktober 2023 und der Einspruchsentscheidung vom 30. Oktober 2023 unter Berücksichtigung des vom Kläger zu 1. geltend gemachten Verlusts aus Vermietung und Verpachtung i.H.v. (minus) XXX € festgesetzt; hilfsweise wird die Revision zugelassen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er nimmt Bezug auf die Gründe seiner Einspruchsentscheidung. Die Mutter habe die Miete nur deshalb zahlen können, weil der Kläger die sonstigen Kosten für ihren Lebensunterhalt übernommen habe. Der Mutter hätten nach Zahlung der Miete nicht mehr ausreichend Mittel zur Verfügung gestanden, um ihren Lebensunterhalt zu bestreiten. Demgemäß seien vom Bankkonto der Mutter nur die Kosten für die Miete und für ihre Krankenversicherung abgebucht worden. In den Monaten April 2019 bis Oktober 2019 seien Barabhebungen i.H.v. insgesamt nur XXX € getätigt worden. In den restlichen Monaten sei gar kein Bargeld abgehoben worden. Es sei zumindest nicht dargelegt worden, wie die Mutter die Kosten der privaten Lebensführung ansonsten gezahlt habe. Für Nebenkosten habe die Mutter nur pauschal XXX € pro Monat zahlen müssen, d.h. im gesamten Jahr 2019 XXX €, ohne dass eine Nebenkostenabrechnung vorgenommen worden sei. Dies sei im Mietvertrag sogar ausdrücklich ausgeschlossen worden. Die tatsächlichen Nebenkosten hätten jedoch im Jahr 2019 XXX € betragen. Auch wenn eine Pauschalierung von Nebenkosten nicht rundweg ausgeschlossen sei, so sei ein fremder Dritter als Vermieter jedenfalls doch bestrebt, dass er nicht „draufzahle“ bzw. zumindest für die Zukunft die Nebenkosten angepasst würden. Dies zeige, dass die Vereinbarungen im Mietvertrag einem Fremdvergleich nicht standhielten. Im Übrigen sei unerheblich, ob in Vorjahren, insbesondere in 2011, ein Mietverhältnis zwischen dem Kläger und seiner Mutter einmal anerkannt worden sei. Denn jedenfalls hätten sich die Verhältnisse mit dem Mietvertrag seit 01.01.2019 geändert, zumal das Prinzip der Abschnittsbesteuerung gelte.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Schriftsätze der Beteiligten nebst sämtlicher Anlagen, auf die vom Beklagten vorgelegten Akten (§ 71 Abs. 2 Finanzgerichtsordnung [FGO]) und auf die Protokolle der Erörterung des Sach- und Streitstands am 20.06.2024 und der mündlichen Verhandlung am 20.03.2025, einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Verständigungen zur Gebäude-AfA i.H.v. XXX € und der AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter i.H.v. XXX €. All dies war Gegenstand der Beratung und Entscheidung.

Das Gericht hat am 18.11.2024 die Vernehmung von StB/WP L, des damaligen Steuerberaters der Kläger, als Zeuge beschlossen. Wegen des Inhalts der Aussagen im Einzelnen wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

Die Beteiligten haben ihr Einverständnis erklärt mit einer Entscheidung durch den Berichterstatter anstelle des Senats (…).

Entscheidungsgründe

I. Die Entscheidung durch den Berichterstatter als konsentierter Einzelrichter nach § 79a Abs. 3, 4 FGO ist ermessensgerecht. Insbesondere entspricht dies nicht nur dem Willen der Beteiligten und deren dahin geäußertem Rechtsschutzinteresse. Sondern dies dient ferner dazu, das Verfahren zu straffen und den Senat zu entlasten.

II. Die Klage ist zumindest ganz überwiegend begründet. Die Einkommensteuerfestsetzung für 2019 mit Bescheid vom 25.10.2023 und in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 30.10.2023 ist insoweit rechtwidrig und verletzt die Kläger in ihren Rechten (§ 100 Abs. 1 S. 1 FGO), als noch (negative) Einkünfte des Klägers aus Vermietung und Verpachtung i.H.v. minus XXX € der Besteuerung zugrunde zu legen sind. Insbesondere erkannte der Beklagte das streitgegenständliche Mietverhältnis zu Unrecht nicht an. Damit geht das Gericht jedenfalls deshalb nicht über das Klagebegehren hinaus, weil im Gegenzug – unstreitig – noch die Gewährung von Unterhaltsaufwendungen nach § 33a Abs. 1 EStG durch den Kläger an seine Mutter i.H.v. XXX € wieder rückgängig zu machen ist. Die Berechnung der Steuer wird gemäß § 100 Abs. 2 S. 2 FGO dem Beklagten übertragen, welcher den Klägern das Ergebnis der Neuberechnung unverzüglich formlos mitteilen und nach Rechtskraft des Urteils den Steuerbescheid mit dem geänderten Inhalt neu bekannt zu geben hat, § 100 Abs. 2 S. 3 FGO. Im Übrigen war die Klage abzuweisen.

1. Gemäß §§ 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6, 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen. Gemäß §§ 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2, 8 ff. EStG sind die Einkünfte der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten. Während nach § 8 Abs. 1 S. 1 EStG Einnahmen alle Güter sind, die in Geld oder Geldeswert bestehen und dem Steuerpflichtigen im Rahmen der Einkunftsart i.S.d. § 11 EStG zufließen, sind gemäß § 9 Abs. 1 S. 1 EStG Werbungskosten alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen, die beim Steuerpflichtigen i.S.d. § 11 EStG abfließen. Bei alledem kann auch zwischen nahen Angehörigen ein Mietverhältnis begründet werden und bestehen. Ein solches Mietverhältnis kann nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung, welcher das Gericht aus den dort genannten Gründen folgt, dann auch der Besteuerung zugrunde gelegt werden, wenn feststeht, dass die vereinbarten Leistungen allein aufgrund des Vertrags und nicht aus privaten, gemäß § 12 EStG der Lebensführung zuzuordnenden Gründen erbracht werden. Deshalb ist ein Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen dann steuerlich anzuerkennen und stellt insbesondere kein Scheingeschäft i.S.d. § 41 Abs.2 AO und keinen Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten i.S.d. § 42 AO dar, wenn es zivilrechtlich wirksam abgeschlossen wurde, wenn der Vertragsinhalt dem zwischen fremden Dritten Üblichen entspricht und wenn es auch tatsächlich durchgeführt wird. Daraus folgt für einen Mietvertrag etwa, dass in ihm die Hauptpflichten eindeutig geregelt sein müssen, d.h. insbesondere die konkrete Mietsache und die Miethöhe hinreichend bestimmt sind (z.B. Urteil des Bundesfinanzhofs -BFH- vom 20.10.1997, IX R 38/97, Bundessteuerblatt -BStBl- II 1998, 106). Unklarheiten bei den Nebenpflichten führen für sich genommen nicht zur steuerlichen Aberkennung. Sie können indes in ihrer Summe den Schluss zulassen, dass keine ernsthafte Vereinbarung gewollt war, wofür z.B. auch eine unübliche Vereinbarung zu den Nebenkosten sprechen kann (z.B. Urteil des BFH vom 26.06.2001, IX R 68/97, Sammlung amtlich nicht veröffentlichter Entscheidungen des BFH -BFH/NV- 2001, 1551). Ein Indiz gegen die Ernstlichkeit der Vereinbarung stellt es dar, wenn der Mieter wirtschaftlich bzw. finanziell nicht und nur schwer in der Lage ist, die Miete aufzubringen (z.B. Urteile des BFH vom 17.12.2002, IX R 23/00, BFH/NV 2003, 612; und vom 27.07.2004, IX R 73/01, BFH/NV 2005, 192). An der Ernstlichkeit der Vereinbarung kann es ferner mangeln, wenn der Vermieter dem Mieter die Miete im Vorhinein zur Verfügung stellt oder sie alsbald zurückzahlt, es sei denn, er ist dazu rechtlich, z.B. unterhaltsrechtlich, verpflichtet (z.B. Urteile des BFH vom 19.12.1995, IX R 85/93, BStBl II 1997, 52; vom 28.01.1997, IX R 23/94, BStBl II 1997, 655). All die vorgenannten strengen Anforderungen an eine steuerliche Anerkennung eines Mietvertragsverhältnisses zwischen nahen Angehörigen sind deshalb zu stellen, weil es innerhalb eines Familienverbundes typischerweise an einem Interessensgegensatz fehlt. Das Finanzgericht als Tatsacheninstanz hat im Wege einer Gesamtwürdigung festzustellen, ob die gegenständlichen Aufwendungen in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Erzielen von Einkünften stehen oder sie zum nicht steuerbaren privaten Bereich privater Lebensführung i.S.d. § 12 EStG gehören. Dabei schließt allerdings nicht jede Abweichung einzelner Merkmale vom Üblichen die steuerliche Anerkennung des Vertragsverhältnisses aus. Vielmehr können Defizite in einem Bereich durch Erfüllung des Fremdvergleichs in einem anderen Bereich kompensiert werden. Mithin sind einzelne Kriterien des Fremdvergleichs nicht nur für sich genommen darauf zu würdigen, ob sie einen Rückschluss auf eine private Veranlassung zulassen, sondern im Rahmen der gebotenen Gesamtbetrachtung sind letztlich sämtliche für und widersprechende Kriterien unter dem Gesichtspunkt darauf zu würdigen, ob sie im Wege einer Gesamtwürdigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls auch unter Berücksichtigung des Anlasses des Vertragsschlusses insgesamt einer steuerlichen Anerkennung des Vertragsverhältnisses entgegenstehen (zu alledem z.B. Urteile des BFH vom 26.06.2001, IX R 68/97, BFH/NV 2001, 1551; vom 22.02.2007, IX R 45/06, BStBl II 2011, 20; vom 12.07.2017, VI R 59/15, BStBl II 2018, 461; siehe auch Kulosa in Schmidt, EStG, 43. Aufl. 2024, § 21 Rn. 81 ff. m.w.N.). Auch wenn gemäß § 21 Abs. 2 S. 2 EStG die Vermietung einer Wohnung als entgeltlich gilt, wenn das Entgelt bei einer auf Dauer angelegten Wohnungsvermietung mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt, so erschöpft sich dieser Regelungsgehalt bereits nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut darin, dass bei einer Fremdvergleichsprüfung lediglich der Aspekt der Miethöhe insoweit keine Rolle spielt, als ein Unterschreiten der ortsüblichen Miete um bis zu 34% als unschädlich gilt (vgl. Pfirrmann in Herrmann/Heuer/Raupach, EStG, Stand Januar 2025, § 21 Rn. 211 m.w.N. insbesondere zur höchstrichterlichen Rechtsprechung).

2. Bezogen auf den vorliegenden Einzelfall wurden die vorgenannten Voraussetzungen erfüllt. Bei der streitgegenständlichen Wohnung im Obergeschoss handelte es sich um ein Grundstück i.S.d. § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG, welches der Kläger ab 01.01.2019 vermietete. Das Gericht ist nach einer Gesamtbetrachtung aller Umstände des Einzelfalls und Abwägung aller für und wider sprechenden Gesichtspunkte davon überzeugt, dass das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und seiner Mutter auch steuerlich anzuerkennen ist (unten a)). Daraus erzielte der Kläger in 2019 Einkünfte i.H.v. minus XXX € (unten b)).

a) Zwar verkennt das Gericht nicht, dass, wie vom Beklagten moniert, durchaus „Defizite“ zu erkennen sind, die gegen eine steuerliche Anerkennung des hiesigen Mietverhältnisses sprechen. Diese beginnen bereits beim Entstehen bzw. dem Anlass des Mietverhältnisses. So konzedierte der Kläger, dass er die streitgegenständliche Wohnung im Obergeschoss oder überhaupt eine Wohnung im streitgegenständlichen Gebäude nicht auf dem Markt oder einem fremden Dritten angeboten hätte. Dazu passt, dass die beiden Wohnungen auch über keine eigenständigen Verbrauchszähler verfügten. Ohne seine Mutter hätte die Wohnung sonst leer gestanden, da er, der Kläger, keinen Fremden im ehemaligen Elternhaus und von ihm und seiner Familie auch selbst bewohnten Haus hätte haben wollen. Dies sind Indizien dafür, dass die Wohnungsüberlassung an seine Mutter genuin privat veranlasst war. Gleiches gilt für die Vereinbarung einer Kaution i.H.v. 0 €, zumal der Kläger dies gerade mit dem höchstpersönlichen Vertrauensverhältnis zu seiner Mutter begründete. Freilich mag dabei auch die fehlende Liquidität seiner Mutter eine Rolle gespielt haben, sodass von einem fremden Dritten eine Kaution wohl verlangt worden wäre. Außerdem war der Wohnungstausch im Frühjahr 2022 durch persönliche, private Gründe auch der Kläger selbst motiviert, da sie aus Nachwuchsgründen die Wohnung im Erdgeschoss für sich selbst bevorzugten und dies sogar entgegen des grundbuchrechtlich abgesicherten Wohnungsrechts und ohne Entschädigung für dessen Nichtbeachtung, was ebenfalls auf Gründe der privaten Lebensführung hindeutet. Hinzu kommt gemäß einem zentralen Argument des Beklagten, dass sich die Mutter des Klägers angesichts ihrer bescheidenen Mittel die Wohnung im Obergeschoss und deren Anmietung finanziell nicht wirklich leisten konnte, was ein Indiz dafür ist, dass das Mietverhältnis nur zum Schein eingegangen worden sein könnte. Die Anmietung wurde der Mutter des Klägers wohl erst dadurch möglich, dass er sie in ihrer Lebensführung anderweitig vielfältig sachlich unterstützte, z.B. durch Mitverköstigung. Des Weiteren trafen der Kläger und seine Mutter zu den Nebenkosten der Wohnung im Obergeschoss eine bloß pauschale Vereinbarung, welche zudem der Höhe nach im Ergebnis zu niedrig ausfiel.

Aber für das Gericht sprechen mehr und bessere Gründe dafür – mit der Folge, dass hiernach das Gericht mit der erforderlichen Gewissheit zu einer dementsprechenden Überzeugung gelangt ist –, dass gleichwohl die Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses zwischen dem Kläger und seiner Mutter erfüllt wurden. Aus den nachfolgend genannten Gründen werden die vorgenannten „Defizite“ insofern entkräftet, als sie für das Gericht kein so hinreichendes Gewicht entfalten können, dass sie als Ergebnis einer Gesamtschau sämtlicher Gesichtspunkte einer steuerlichen Anerkennung des Mietvertragsverhältnisses entgegenstünden. Denn dass für den Kläger lediglich seine Mutter als Mieterin in Betracht kam, obwohl die Wohnungen in sich abgeschlossen waren und daher die Wohnung im Obergeschoss an sich auch an einen Dritten hätte vermietet werden können, spricht für sich genommen erst mal nur dafür, die Anforderungen an die steuerliche Anerkennung des Mietverhältnisses umso sorgfältiger zu prüfen. Zunächst einmal schlossen der Kläger und seine Mutter am 10.12.2018 einen von beiden unterzeichneten Mietvertrag über die streitgegenständliche Wohnung im Obergeschoss ab (…). Es ist nichts dafür ersichtlich, dass dieser Mietvertrag zivilrechtlich unwirksam wäre. In diesem Mietvertrag wurden ferner die Hauptpflichten hinreichend bestimmt bezeichnet. Insbesondere befindet sich darin eine konkrete Bestimmung der Mietsache (§ 1 Mieträume) und der monatlichen Miethöhe von XXX € zuzüglich pauschal XXX € Nebenkosten (§ 2 Mietzins und Nebenkosten). Auch die Mietdauer wurde eindeutig in § 4 bestimmt, wonach das Mietverhältnis am 01.01.2019 begann und auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde. Die Kaution ist ebenfalls klar geregelt, nämlich dass keine (0 €) zu zahlen war (§ 5 Mietsicherheit). Mithin sind die mietvertraglichen Vereinbarungen im Wesentlichen hinreichend bestimmt, sodass das eingegangene Mietverhältnis zivilrechtlich jedenfalls nicht unwirksam war. Des Weiteren wurde das Mietverhältnis vom Kläger und seiner Mutter auch tatsächlich durchgeführt; es war ernstlich gewollt. Zum einen bewohnte die Mutter des Klägers in 2019 unstreitig die Wohnung im Obergeschoss. Zum anderen überwies sie an den Kläger von ihrem Girokonto bei Bank 2 einen monatlichen Betrag i.H.v. XXX € (…), was der Summe aus vereinbarter Kaltmiete i.H.v. XXX € und vereinbarten Nebenkosten i.H.v. XXX € entsprach. Es mag sein, dass die finanzielle Lage der Mutter des Klägers sehr angespannt war und sie sich unter Einbeziehung insbesondere der sonstigen Lebenshaltungskosten diese gar nicht richtig leisten konnte. Nichtsdestotrotz ändert dies nichts daran, dass die Mutter des Klägers die Miete tatsächlich selbst aufwandte und bezahlte. Sie bezog eine monatliche Rente von um die XXX € (…). Auch wenn demnach die Mutter des Klägers für die Mietzahlungen einen sehr hohen Anteil von 60% ihres monatlichen Einkommens aufwandte und im Übrigen unterhaltsbedürftig gewesen sein mochte (…) und von ihrem Sohn, dem Kläger, in Form von vielfältigen ausschließlich Sachleistungen auch tatsächlich unterhalten wurde, so ändert dies gleichwohl unmittelbar nichts daran, dass die Mutter des Klägers die Miete selbst aufwandte. Schließlich schlagen auch die Gründe gegen eine Fremdüblichkeit des Mietvertragsinhalts nicht durch. So war die Miethöhe nicht unangemessen. Denn dem Mietvertrag vom 10.12.2018 lag eine vereinbarte und gezahlte Kaltmiete i.H.v. ca. XXX €/qm zugrunde. Da das Baujahr des streitgegenständlichen Gebäudes in den 1970er Jahren lag, ergab sich laut Mietspiegel der Stadt B für 2019 aufgrund der Wohnungsgröße von mehr als 85 qm eine übliche monatliche Kaltmiete im arithmetischen Mittel i.H.v. XXX €/qm (…). Mithin betrug die vereinbarte Miete ca. 73% der ortsüblichen Mittelmiete. Wenn man diesbezüglich die höherwertige Ausstattung der Wohnung im Obergeschoss aufgrund der Renovierung wenige Jahre zuvor mit einbezieht und einen höheren Spannenwert von XXX €/qm berücksichtigt, so entsprach die vereinbarte Miete gleichwohl wenigstens ca. 67% der demnach ortsüblichen Miete (wobei bezüglich Letzterer wohl noch ein Abschlag aufgrund schlechterer Wohnlagequalität im weit außerhalb der Stadt B und dies auch noch in der Nähe eines militärischen Übungsplatzes gelegenen Stadt C vorzunehmen wäre, was die Quote wiederum erhöhten würde). Dieser Befund deckt sich im Wesentlichen mit den Aussagen des Zeugen. Zwar stehen die vom Zeugen angestellten Berechnungen mit den vorgenannten Beträgen nicht 100-prozentig in Einklang. Aber zum einen mag dies dem Umstand geschuldet sein, dass der Mietspiegel von 2018 noch leicht andere Werte aufgewiesen haben könnte. Zum anderen gab der Zeuge profunde, sachkundig und noch relativ detailliert wieder, dass es das Ziel gewesen war, auf mindestens 66% der ortsüblichen Miete zukommen. Die Aussagen des Zeugen sind auch glaubwürdig, da er als damaliger Steuerberater gerade vor dem steuerlichen Hintergrund involviert war und als unabhängiges Organ der Steuerrechtspflege eine besondere Stellung einnimmt. Da die Miete mithin mindestens 66% der ortsüblichen Miete betrug und es sich überdies um eine auf Dauer angelegte Wohnraumvermietung handelte, war gemäß § 21 Abs. 2 S. 2 EStG steuerlich typisierend von keiner Unangemessenheit und von einer Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen (vgl. Kulosa in Schmidt, EStG, 38. Aufl. 2019, § 21 Rn. 158; siehe auch Pfirrmann in Herrmann/Heuer/Raupach, EStG, § 21 EStG Rn. 211 m.w.N.). Dahinter treten die übrigen Monita des Beklagten am Mietvertragsinhalt zurück, da diese bereits für sich genommen kein großes Gewicht haben und diese als bloße Nebenaspekte des Mietverhältnisses ein solches auch nicht insgesamt entfalten können. So war die Vereinbarung zu den Nebenkosten im Mietvertrag 10.12.2018 aufgrund ihrer Pauschalität zwar nicht so zielgenau wie eine Vereinbarung von monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen mit abschließender Nebenkostenabrechnung. Aber zum einen lässt das BGB eine Pauschalierung zu. Zum anderen spricht für sie, dass sowohl der Aufwand für eine Nebenkostenabrechnung als auch mit ihr verbundene allgemein bekannte Schwierigkeiten, Fallstricke und Tücken vermieden werden, zumal bei Fehlen von (nicht notwendigen) Messeinrichtungen. Und auch wenn im Streitjahr 2019 beim Kläger eine gewisse Differenz zwischen der Summe der pauschalierten Nebenkostenzahlungen i.H.v. XXX € einerseits und der tatsächlich in 2019 angefallenen Nebenkosten i.H.v. ca. XXX € festzustellen ist, so hält das Gericht die Erklärung des Klägers für nachvollziehbar, wonach er ein paar umlagefähige Betriebskosten (z.B. Grundsteuer, Versicherungen) schlicht vergessen habe und er aufgrund von Abstimmungsschwierigkeiten mit dem Zeugen als seinem damaligen Steuerberater zu zögerlich bei der Anpassung gewesen sei; das Mietverhältnis hatte ja gerade erst begonnen, womit sich diese Anlaufschwierigkeiten erklären lassen. In diesem Sinne würdigt das Gericht auch die Aussagen des Zeugen, wonach gerade in dieser Anfangszeit noch für die ein oder andere Position Belege noch gefehlt hätten. Dies erscheint vor dem Hintergrund der allgemeinen Lebenserfahrung auch glaubhaft. Keine Mietkaution zu verlangen, wäre zwar gegenüber einem fremden Dritten sicherlich ungewöhnlich, aber gleichwohl möglich und insofern erklärlich, als der Kläger (Vermieter) selbst im streitgegenständlichen Gebäude wohnte und insofern einen pfleglichen Umgang mit der Mietsache überblicken konnte. Auch wenn unklar ist, ob und inwieweit die Regelungen v.a. über Schönheitsreparaturen, Instandhaltung der Mietsache und Kleinreparaturen einer Inhaltskontrolle gemäß §§ 305 ff. BGB standhalten würden, so sind dennoch solche Regelungen im Mietvertrag vom 10.12.2018 enthalten. Da sie laut Kläger von einem Formularmietvertrag entnommen worden waren, geht die mit ihrer Verwendung verbundene Unsicherheit nicht über jene hinaus, die auch in Mietverträgen zwischen fremden Dritten besteht. Schließlich steht auch die für die Mutter des Klägers alternative Möglichkeit der Nutzung der Wohnung im Erdgeschoss kraft Wohnungsrechts der steuerlichen Anerkennung eines Mietverhältnisses bezüglich der Wohnung im Obergeschoss nicht entgegen (vgl. Urteil des BFH vom 17.12.2003, IX R 60/98, BStBl II 2004, 646). Denn auch im Verhältnis zwischen fremden Dritten erfüllt ein vorbehaltenes Wohnungsrecht vordringlich eine Sicherungsfunktion für den Fall, dass anderenfalls der Wohnungsübergeber sein altbekanntes Wohnhaus verlassen müsste und „auf der Straße“ säße. Und auch wenn das Wohnungsrecht eine Belastung des streitgegenständlichen Grundstücks des Klägers bedeutete und sich ein fremder Dritter deshalb die Ablösung des Wohnungsrechts etwas kosten lassen dürfte, so ist nichts dafür ersichtlich, dass das Wohnungsrecht tatsächlich beendet worden wäre (…). Vielmehr liegt nahe, dass der Mutter des Klägers das Wohnungsrecht weiterhin wichtig war, um im Fall von gravierenden Dissonanzen weiterhin eine Sicherheit zu haben. Auch wenn das sonach steuerlich anzuerkennende Mietverhältnis freilich auch steuerliche Auswirkungen hatte, so bleibt die Behauptung, dass es in erster Linie aus dem Grund der Steuerersparnis abgeschlossen (und durchgeführt) worden sei, eine bloße Behauptung. Ob im Übrigen das Mietverhältnis in anderen Jahren bzw. Veranlagungszeiträumen steuerlich anerkannt wurde oder nicht, kann dahingestellt bleiben. Denn dem steht nicht nur das Prinzip der Abschnittsbesteuerung entgegen, sondern es ist zudem auch kein Grund vorgetragen worden oder sonst ersichtlich, der zumindest nach den Grundsätzen von Treu und Glauben eine Bindung daran begründen könnte, zumal zu Lasten des Steuerpflichtigen. Nach alledem war das streitgegenständliche Mietverhältnis auf für Zwecke der Einkommensbesteuerung 2019 anzuerkennen.

b) Der Kläger erzielte im Streitjahr 2019 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung der streitgegenständlichen Wohnung i.H.v. insgesamt minus XXX €. Dem Kläger flossen in 2019 unstreitig Einnahmen i.H.v. insgesamt XXXX € zu, nämlich zwölf Monatswarmmieten i.H.v. je XXX €. Soweit die objektiv beweis- bzw. feststellungsbelasteten Kläger substantiierte Angaben machten und Nachweise vorlegten, entstanden dem Kläger in 2019 als Werbungskosten zu berücksichtigende Aufwendungen i.H.v. insgesamt XXX €. Dazu zählen eine Gebäude-AfA i.H.v. XXX € und eine AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter i.H.v. XXX €. Hinzu kommen Aufwendungen für Schuldzinsen i.H.v. insgesamt XXX € (…), wovon 40% (=XXX qm / XXX qm), d.h. XXX € auf die Wohnung im Obergeschoss entfielen. Ferner kommen Aufwendungen für sonstige Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllabfuhr, Warmwasser, Schornsteinfeger, Strom und Wohngebäudeversicherung i.H.v. insgesamt XXX € hinzu (…), wovon wiederum 40% auf die Wohnung im Obergeschoss entfielen, d.h. XXX €. Schließlich waren Erhaltungsaufwendungen i.H.v. insgesamt XXX € zu berücksichtigen, wovon 40% auf die Wohnung im Obergeschoss entfielen, d.h. XXX €. Denn die zugrundeliegenden Arbeiten dienten nicht der Anschaffung oder Herstellung eines (neuen) Wirtschaftsguts i.S.d. § 7 Abs. 1 S. 1 bzw. Abs. 4 S. 1 EStG, sondern der Instandhaltung bzw. -setzung von bereits Bestehendem. So fielen die Arbeiten im Garten ganz überwiegend deshalb an, weil insbesondere die Maßnahmen zur Sanierung des Kellers den Einsatz eines Baggers erforderlich machten, wodurch der Garten, etwa der Rasen, zerstört und sodann eben wiederhergestellt werden musste und wurde. Zu diesen Aufwendungen gehörten jene für Pumpe Garten, für M Hochbeet, für M Kaminholzregal, für M Erdlochbohr, für zwei Mal Baumarkt N Pflanzenerde, für Baumschule O, für P Druckschalter, für P Gartenpumpe, für drei Mal Q Sanitär Material, für Aqua Technik, für Baumarkt R, für Baumarkt N und für S Tropfrohr usw. …). Da der Garten von der Mutter des Klägers als Mieterin mietvertraglich zugesichert mitgenutzt werden konnte (§ 1 und § 17 des Mietvertrags), ohne dass abtrennbare Bereiche bestanden hätten, waren die darauf entfallenden Aufwendungen zu 40% abzugsfähig. Außerdem fielen die Arbeiten für die Sanierung des Kellers und die Sanitärarbeiten deshalb an, weil es zuvor zu Wasserschäden gekommen war. Diese schilderten die Kläger eindrücklich und selbst nach Jahren in einer so hinreichenden Detailtiefe (Abdichten von Wänden und Decke und zwar „von oben“), dass das Gericht diese für glaubhaft hält. In der Natur von Wasser-„Schäden“ liegt es, dass es sich insofern um Reparaturmaßnahmen handelte. Zu den Aufwendungen zur Kellersanierung gehörten all jene für drei Mal Firma G Gartenbereich sowie jene für Containerdienst T, für U Säcke, für U Abfall, für U Tonne, für U Mineralfasern, für U Tonne, für U Tonne und für U Säcke (…). Zu den Aufwendungen für die Sanitärarbeiten gehörten jene für Firma H Keller Badez. und Firma H Badez. Mat. (…). Da sämtliche Kellerräume von der Mutter des Klägers als Mieterin mietvertraglich zugesichert mitgenutzt werden konnten (§ 1 und § 17 des Mietvertrags) bzw. die Sanitärarbeiten wie die Wasserschäden verteilt im ganzen Haus auftraten, waren die darauf entfallenden Aufwendungen ebenfalls zu 40% abzugsfähig. Schließlich waren die Arbeiten an der Elektrik hauptsächlich neben Schäden durch Wasser auf das Alter und die Betriebssicherheit zurückzuführen. Mithin wurde auch diese lediglich erneuert. Zu diesen Aufwendungen gehörten all jene für vier Mal Firma K, für zwölf Mal Firma J Elektrik und Firma V Wandhalt. (…). Da diese Arbeiten Leitungen im gesamten Haus betrafen, waren die darauf entfallenden Aufwendungen auch zu 40% abzugsfähig. Auch wenn mit dem vorangegangenen Einbau einer Wärmepumpe mit Fußbodenheizung eine Steigerung des Wohnkomforts verbunden gewesen sein mag, so bezogen sich die in 2019 vorgenommenen Arbeiten im Sanitär- und Elektrobereich lediglich auf eine Behebung von Schäden bzw. eine zeitgemäße Modernisierung, sodass insgesamt keine Standardhebung vorlag. Daran änderte es nichts, dass bei Gelegenheit auch eine modernere, nun elektronisch gesteuerte Wärmeverteilung eingebaut wurde. Ungeachtet dessen, dass dies lediglich einem zeitgemäßen Standard entsprach, bezogen sich diese Arbeiten an der Elektrik letztlich auf die neue Heizung, sodass sie als Bestandteil des Ausstattungsbereichs „Heizung“ zu sehen und nicht separat zu betrachten sind. Der Einbau einer neuen Klingelanlage mit – wie inzwischen üblich – Kamera und Sprechanlage mag zwar zu einer Aufwertung des gesamten Gebäudes geführt und den Wohnkomfort erhöht haben. Aber bei einer Klingelanlage handelt sich eher um eine Nebensächlichkeit fürs eigentliche Wohnen, sodass sie kein so erhebliches Gewicht entfalten vermochte, darin eine (Neu-) Herstellung oder auch nur eine hinreichende Standardhebung zu sehen. Für die übrigen noch geltend gemachten Aufwendungen fehlte es insbesondere substantiierten Angaben über einen Veranlassungszusammenhang mit den Vermietungseinkünften. Die Klage war insoweit abzuweisen.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO, da die Klage nahezu vollumfänglich Erfolg hat.

IV. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten und des Vollstreckungsschutzes folgt aus § 151 Abs. 1 und 3 FGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung (ZPO). Da gegen Urteile des Finanzgerichts – ebenso wie gegen Berufungsurteile der Land- und Oberlandesgerichte – nur die Revision statthaft ist, ist § 708 Nr. 10 ZPO entsprechend anwendbar (Stapperfend in: Gräber, FGO, 9. Aufl. 2019, § 151 Rn. 3 m.w.N.). In entsprechender Anwendung von § 711 S. 1 ZPO hält das Gericht die Auferlegung einer Sicherheitsleistung durch den Beklagten für nicht erforderlich (Urteil des Finanzgerichts Baden-Württemberg vom 26.02.1991, 4 K 23/90, EFG 1991, 338).]

V. Die Revision war mangels Grunds i.S.d. § 115 Abs. 2 FGO nicht zuzulassen.