Finanzgericht Düsseldorf Urteil vom 31.03.2026 – 10 K 817/24 E

Die Beteiligten streiten darüber, ob negative Einkünfte aus der Vermietung eines Grundstücks verfahrensrechtlich noch berücksichtigt werden können.

Die Kläger erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom 00.00.2015 das Grundstück „D.-straße“ in N.-P., das mit einem Mehrfamilienhaus bebaut ist. Die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 00.00.2015. Seitdem weist das Grundbuch die Kläger als Eigentümer des bebauten Grundstücks aus (Blatt N01, lfd. Nr. 1, Gemarkung P., Flur N02, Flurstücke N03 und N04). Wegen versteckter Mängel erklärten die Kläger die Anfechtung des Kaufvertrags und erhoben Klage gegen die Verkäuferin vor dem Landgericht N.. Mit Urteil vom 00.00.2021 (Az. N05) erkannte das Landgericht auf einen nichtigen Kaufvertrag und verurteilte die Verkäuferin u. a. zur Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 153.500 Euro Zug-um-Zug gegen Rückübertragung der Immobilie (Beiakte Bl. 1 f.). Eine Rückübertragung erfolgte bisher nicht.

Das Grundstück wird seit dem Erwerb im Jahr 2015 vermietet. Die Kläger erklärten in den Jahren 2015 bis 2021 lediglich Einkünfte aus der Vermietung des - ebenfalls im Jahr 2015 angeschafften - Grundstücks „S.-straße“ in N.. Einkünfte aus der Vermietung des streitgegenständlichen Grundstücks „D.-straße“ erklärten die Kläger unter Verweis auf das anhängige Verfahren beim Landgericht N. und die zu erwartende Rückabwicklung des Kaufvertrags infolge einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nicht (vgl. Schreiben der Kläger vom 22.05.2016 und vom 17.10.2016). Mit Schreiben vom 18.10.2016 gab der Beklagte an, die Einkünfte aus der Vermietung des Grundstücks „D.-straße“ müssten nicht zwingend bereits jetzt ermittelt werden. Stattdessen könne die Einkommensteuer 2015 unter dem Vorbehalt der Nachprüfung festgesetzt werden. Nach Abschluss des Gerichtsverfahrens könne dann ggf. eine Ergänzung der Einkünfte oder eine Aufhebung des Vorbehalts der Nachprüfung erfolgen. Die Einkommensteuererklärungen der Streitjahre gingen bei dem Beklagten wie folgt ein: für das Jahr 2015 am 24.10.2016, für 2016 am 12.04.2017, für 2017 am 07.03.2018, für 2018 am 25.05.2019, für 2019 am 16.07.2020, für 2020 am 04.07.2021 sowie für 2021 am 26.04.2022. Der Beklagte erließ Einkommensteuerbescheide für die Jahre 2015 und 2017 bis 2020 unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. Lediglich für die Jahre 2016 und 2021 setzte der Beklagte die Einkommensteuer vorbehaltlos fest. In der Folgezeit erfragte der Beklagte den Stand des Klageverfahrens im Rahmen der jährlichen Veranlagung zur Einkommensteuer.

Am 17.07.2022 unterrichteten die Kläger den Beklagten von der Beendigung des Klageverfahrens und dem Urteil des Landgerichts N.. Daraufhin hob der Beklagte die Vorbehalte der Nachprüfung betreffend die Steuerfestsetzung 2015 mit Bescheid vom 17.08.2022 sowie betreffend die Steuerfestsetzungen 2017 bis 2020 jeweils mit Bescheiden vom 11.08.2022 auf. Hiergegen wandten sich die Kläger nicht. Am 17.01.2023 erfuhren die Kläger von dem mit der Vollstreckung des landgerichtlichen Urteils beauftragten Obergerichtsvollzieher W., dass die Verkäuferin vermögenslos und so nicht in der Lage sei, den Kaufpreis zurückzuzahlen. Das entsprechende Schreiben des Obergerichtsvollziehers ging an diesem Tag in der Kanzlei der Zivilprozessbevollmächtigten der Kläger ein. Mit Schreiben vom 14.09.2023 wiesen die Kläger den Beklagten auf die Vermögenslosigkeit der Verkäuferin und ihre - der Kläger - Absicht hin, nunmehr die Einkünfte aus der Vermietung des streitgegenständlichen Grundstücks seit dem Jahr 2015 erklären zu wollen. Dabei erklärten die Kläger, nach der nun eingeleiteten Renovierung der Immobilie Einnahmen erzielen zu wollen, und kündigten die Abgabe entsprechender Anlagen an. Mit Schreiben vom 12.10.2023 teilte der Beklagte mit, dass eine Korrektur nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 der Abgabenordnung (AO) für die Jahre 2015 bis 2021 möglich sei, und forderte die Kläger auf, entsprechende Anlagen V abzugeben. Das Schreiben enthielt den Zusatz: „Dieses Schreiben dient lediglich Informationszwecken, es handelt sich um keinen Verwaltungsakt.“ Einen Tag später informierte der Beklagte die Kläger telefonisch über die Rücknahme dieses Schreibens, die sodann schriftlich erfolgte. Mit Schreiben vom 31.10.2023 teilte der Beklagte den Klägern mit, dass eine Änderung der Einkommensteuerfestsetzungen 2015 bis 2021 nach nochmaliger Prüfung nicht möglich sei.

Mit Schreiben vom 11.11.2023 widersprachen die Kläger dem Schreiben des Beklagten vom 31.10.2023. Der Beklagte legte den Widerspruch als Antrag auf Änderung der Steuerfestsetzungen 2015 bis 2021 dahingehend aus, dass die Einkünfte aus der Vermietung des Grundstücks „D.-straße“ steuerlich Berücksichtigung finden sollten. Mit Bescheid vom 14.11.2023 lehnte der Beklagte den Änderungsantrag ab. Zur Begründung führte der Beklagte aus, dass eine Änderung verfahrensrechtlich nicht mehr möglich sei. Die Festsetzungsfrist für die Einkommensteuerfestsetzungen 2015 bis 2017 sei abgelaufen und eine Änderung damit nicht mehr zulässig. Für die Jahre 2018 bis 2021 sei eine Änderung zwar verfahrensrechtlich möglich. Es fehle jedoch an einer einschlägigen Änderungsvorschrift; weder liege eine neue Tatsache im Sinne von § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO noch ein rückwirkendes Ereignis im Sinne von § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO vor. Mit Schreiben vom 13.12.2023 legten die Kläger Einspruch gegen den Ablehnungsbescheid ein und begründeten diesen mit der Annahme, die Einkünfte entsprechend der „Vereinbarung“ mit dem Beklagten auch noch nach Abschluss des zivilgerichtlichen Klageverfahrens erklären zu können. Eine Rückübertragung des Grundstücks Zug-um-Zug gegen Rückzahlung des Kaufpreises könne wegen der Vermögenslosigkeit der Verkäuferin wider Erwarten nicht erfolgen. Der Beklagte sei zur Ermittlung des Sachverhalts, insbesondere zur Anforderung einer Anlage V zur Einkommensteuererklärung, und zur Benennung der einschlägigen Änderungsvorschrift verpflichtet. Nähere Angaben zur Höhe der Einkünfte machten die Kläger nicht. Mit Einspruchsentscheidung vom 12.03.2024 wies der Beklagte den Einspruch der Kläger als unbegründet zurück.

Mit der am 15.04.2024 erhobenen Klage verfolgen die Kläger ihr Begehren aus dem Einspruchsverfahren weiter. Sie tragen vor, dass der Beklagte durch sein Verhalten und insbesondere das Schreiben vom 18.10.2016 den Eindruck vermittelt habe, dass eine nachträgliche Änderung möglich sei. Die Kläger sind der Ansicht, dass die Einkommensteuerbescheide 2015 bis 2021 aufgrund eines rückwirkenden Ereignisses nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO zu ändern seien. Erst durch die Mitteilung des Gerichtsvollziehers hätten sie am 17.01.2023 von der Vermögenslosigkeit der Verkäuferin und der daraus folgenden Uneinbringlichkeit der Kaufpreisrückzahlung erfahren. Eine Festsetzungsverjährung stehe der Änderung nicht entgegen, da § 175 Abs. 1 Satz 2 AO eine eigene Anlaufhemmung vorsehe.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten unter Aufhebung des Ablehnungsbescheids vom 14.11.2023 und der Einspruchsentscheidung vom 12.03.2024 zu verpflichten, die Einkommensteuerbescheide für 2015 bis 2021 vom 29.06.2017 sowie vom 11. und 17.08.2022 dahin zu ändern, dass Überschüsse der Werbungskosten über die Einnahmen aus der Vermietung des Grundstücks D.-straße in N. (EW-Aktenzeichen N06) in Höhe folgender Beträge berücksichtigt werden: 8.295 Euro (2015), 4.617 Euro (2016), 3.169 Euro (2017), 2.215 Euro (2018), 4.591 Euro (2019), 4.514 Euro (2020) und 5.051 Euro (2021);

hilfsweise, die Revision zuzulassen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte verweist auf seine Ausführungen in der Einspruchsentscheidung und im Einspruchsverfahren.

Das Gericht hat die Steuerakten beigezogen. Hierauf und auf die gewechselten Schriftsätze wird Bezug genommen.

Die Klage ist unbegründet.

Der Ablehnungsbescheid des Beklagten vom 14.11.2023 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 12.03.2024 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger daher nicht in ihren Rechten, § 101 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO).

I.

Die Einkommensteuerbescheide 2015 bis 2017 sind formell wie materiell bestandskräftig, da sowohl die Einspruchs- als auch die Festsetzungsfristen abgelaufen sind. Insbesondere ist weder der Ablauf der Festsetzungsfrist nach § 171 Abs. 3 AO noch ihr Anlauf nach § 175 Abs. 1 Satz 2 AO gehemmt.

1.

Die Einkommensteuerbescheide 2015 bis 2017 können nicht mehr geändert werden, weil insoweit Festsetzungsverjährung eingetreten ist. Nach § 169 Abs. 1 Satz 1 AO sind eine Steuerfestsetzung sowie ihre Aufhebung oder Änderung nicht mehr zulässig, wenn die Festsetzungsfrist abgelaufen ist. Die Festsetzungsfrist für die Einkommensteuer beträgt gemäß § 169 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 AO vier Jahre. Sie beginnt nach § 170 Abs. 1 AO grundsätzlich mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Steuer entstanden ist. Abweichend von diesem Grundsatz beginnt die Festsetzungsfrist nach § 170 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 AO mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Steuererklärung eingereicht wird, wenn eine solche abzugeben ist.

Vorliegend ist die Einkommensteuer 2015 bis 2017 grundsätzlich mit Ablauf des 31.12. des jeweiligen Jahres entstanden. Denn die Einkommensteuer entsteht gemäß § 36 Abs. 1 des Einkommensteuergesetzes (EStG) mit Ablauf des Veranlagungszeitraums, der gemäß § 2 Abs. 7 Satz 2 und § 25 Abs. 1 EStG grundsätzlich dem Kalenderjahr entspricht. Abweichend von diesem Grundsatz greift die Anlaufhemmung des § 170 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 AO ein, da für den entsprechenden Veranlagungszeitraum gemäß § 149 Abs. 1 AO i. V. m. § 25 Abs. 3 EStG eine Einkommensteuererklärung abzugeben ist. Die Steuererklärungen der Jahre 2015 bis 2017 haben die Kläger jeweils im Folgejahr eingereicht. Die Festsetzungsfrist der Einkommensteuer 2015 hat mit Ablauf des 31.12.2016, die Festsetzungsfrist der Einkommensteuer 2016 mit Ablauf des 31.12.2017 sowie die Festsetzungsfrist der Einkommensteuer 2017 mit Ablauf des 31.12.2018 zu laufen begonnen. Entsprechend der vierjährigen Frist ist mit Ablauf des 31.12.2020 für die Einkommensteuer 2015, mit Ablauf des 31.12.2021 für die Einkommensteuer 2016 und mit Ablauf des 31.12.2022 für die Einkommensteuer 2017 Festsetzungsverjährung eingetreten.

2.

Eine Ablaufhemmung greift nicht ein. Insbesondere sind die Voraussetzungen des § 171 Abs. 3 AO im Hinblick auf die Einkommensteuerfestsetzungen 2015 bis 2017 nicht erfüllt. Wird vor Ablauf der Festsetzungsfrist außerhalb eines Einspruchs- oder Klageverfahrens ein Antrag auf Änderung einer Steuerfestsetzung gestellt, so läuft die Festsetzungsfrist nach § 171 Abs. 3 AO insoweit nicht ab, bevor über den Antrag unanfechtbar entschieden worden ist.

Vorliegend fehlt es schon an einer Antragstellung vor Ablauf der Festsetzungsfrist, weil die Kläger die Änderung der Einkommensteuerfestsetzungen 2015 bis 2017 erst mit Schreiben vom 11.11.2023 beantragten. Zwar enthielt dieses Schreiben ausdrücklich einen „Widerspruch“ gegen das Schreiben des Beklagten vom 31.10.2023, mit dem der Beklagte mitteilte, dass eine Änderung seiner Ansicht nach verfahrensrechtlich nicht möglich sei. Dieser Widerspruch war jedoch analog §§ 133, 157 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) als Antrag auf Änderung auszulegen. Denn nur ein Änderungsantrag entsprach in diesem Verfahrensstadium dem Rechtsschutzbegehren der Kläger. Eine Auslegung des Widerspruchs als Einspruch, dessen unrichtige Bezeichnung nach § 357 Abs. 1 Satz 3 AO nicht schadet, kam nicht in Betracht, weil die Monatsfrist des § 355 Abs. 1 Satz 1 AO für Einsprüche sowohl gegen die Einkommensteuerfestsetzungen 2015 bis 2017 vom 05.05.2017 (Einkommensteuer 2015), vom 29.06.2017 (Einkommensteuer 2016) und vom 12.07.2018 (Einkommensteuer 2017) als auch gegen die Aufhebungen der Vorbehalte der Nachprüfung betreffend die Einkommensteuer 2015 mit Bescheid vom 17.08.2022 und betreffend die Einkommensteuer 2017 mit Bescheid vom 11.08.2022 im Zeitpunkt der Antragstellung lange abgelaufen war. Eine Wiedereinsetzung in die Einspruchsfrist, die gemäß § 110 Abs. 2 Satz 4 AO von Amts wegen zu gewähren sein kann, kam nicht in Betracht, weil ein Wiedereinsetzungsgrund weder vorgetragen noch ersichtlich war.

3.

Auch war der Anlauf der Festsetzungsfristen betreffend die Einkommensteuer 2015 bis 2017 nicht gehemmt. In Betracht kommt nur eine Anlaufhemmung wegen rückwirkenden Ereignisses nach § 175 Abs. 1 Satz 2 AO. Demgemäß beginnt die Festsetzungsfrist in den Fällen des § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO erst mit Ablauf des Kalenderjahrs, in dem das rückwirkende Ereignis eintritt.

Die Voraussetzungen des § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO sind im Streitfall jedoch nicht erfüllt. Gemäß § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO ist ein Steuerbescheid zu ändern, soweit ein Ereignis eintritt, das steuerliche Wirkung für die Vergangenheit hat (rückwirkendes Ereignis). Es reicht nicht aus, dass das spätere Ereignis den nach dem Steuertatbestand rechtserheblichen Sachverhalt anders gestaltet. Die Änderung muss sich darüber hinaus - ungeachtet der zivil- oder verwaltungsrechtlichen Wirkungen - steuerlich in die Vergangenheit auswirken, und zwar in der Weise, dass nunmehr der veränderte anstelle des zuvor verwirklichten Sachverhalts der Besteuerung zugrunde zu legen ist (vgl. Beschluss des Großen Senats des Bundesfinanzhofs - BFH - vom 19.07.1993 - GrS 2/92, Bundessteuerblatt - BStBl. - II 1993, 897 unter C.II.1.b). Ob ein Ereignis steuerlich in die Vergangenheit zurückwirkt, richtet sich allein nach den Normen des jeweils einschlägigen materiellen Steuerrechts. Aus dem Sinn und Zweck der Norm ergibt sich, dass das Ereignis den Sachverhalt verändern und dabei derart in die Vergangenheit zurückwirken muss, dass ein Bedürfnis besteht, eine schon endgültige (bestandskräftig getroffene) Regelung an die Sachverhaltsänderung anzupassen (vgl. BFH-Urteile vom 03.06.2025 - IX R 18/24, Sammlung der Entscheidungen des BFH - BFH/NV - 2025, 1409 Rz. 28 m. w. N.; vom 26.09.2023 - VIII R 10/21, BFH/NV 2024, 5 Rz. 17; zu alldem Urteil vom 16.12.2025 - VIII R 4/25, Deutsches Steuerrecht 2026, 272 Rz. 29). Der Ereignisbegriff des § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO ist - ebenso wie der Tatsachenbegriff des § 173 Abs. 1 AO - sachverhaltsbezogen. Als Fallgruppe eines rückwirkenden Ereignisses anerkannt ist unter anderem ein Tatbestand zivilrechtlicher Rückwirkung, der vorliegt, wenn ein Rechtsgeschäft rückwirkend (ex tunc) unwirksam wird (Loose in Tipke/Kruse, AO/FGO, 179. Lieferung 01/2024, AO § 175 Rz. 34; Seer in Tipke/Lang, Steuerrecht, 25. Auflage 2024, Rz. 21.436). Mit Blick auf § 41 Abs. 1 Satz 1 AO, wonach die Unwirksamkeit eines Rechtsgeschäfts für die Besteuerung unerheblich ist, soweit und solange die Beteiligten das wirtschaftliche Ergebnis dieses Rechtsgeschäfts gleichwohl eintreten und bestehen lassen, gilt der Steuertatbestand jedoch erst dann als nicht erfüllt, wenn die Parteien das Rechtsgeschäft durch Rückabwicklung wirtschaftlich als unwirksam behandeln (vgl. BFH-Beschluss vom 10.07.1996 - II B 139/95, BFH/NV 1997, 61, Rz. 20; BFH-Urteile vom 23.11.2006 - II R 38/05, BFH/NV 2007, 498, Rz. 22; vom 28.10.2009 - IX R 17/09, BStBl. II 2010, 539 Rz. 18). Unter diese Fallgruppe ist insbesondere die Anfechtung einer Willenserklärung nach den Regeln des BGB und die daraus folgende Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts nach § 142 Abs. 1 BGB zu fassen.

Dies zugrunde gelegt, fehlt es an einem rückwirkenden Ereignis, das für die Änderung der Einkommensteuerfestsetzungen 2015 bis 2017 erheblich ist. Der erkennende Senat schließt sich der bisherigen Rechtsprechung zu § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO mit der Maßgabe an, dass die Unwirksamkeit des Schuldverhältnisses als solche zivilrechtlich wie steuerrechtlich solange unerheblich ist, wie die Parteien das unwirksame Schuldverhältnis nicht mit dinglicher Wirkung rückabwickeln. Erforderlich dafür ist die tatsächlich erfolgreiche Durchsetzung der bereicherungsrechtlichen Rückgewähransprüche aus § 812 Abs. 1 BGB, die aus der Unwirksamkeit des Schuldverhältnisses erwachsen. Dies folgt zum einen aus der gesetzlichen Wertung des § 39 Abs. 1 AO, wonach die Zurechnung von Wirtschaftsgütern - hier dem Grundstück als Einkunftsquelle - der zivilrechtlichen Eigentumslage folgt; zum anderen ausdrücklich aus § 41 Abs. 1 Satz 1 AO, der die zivilrechtliche Unwirksamkeit eines Rechtsgeschäfts solange für steuerlich unerheblich erklärt, wie eine unwirksame Vertragslage „bestehen“ bleibt.

Im Streitfall haben die Kläger den Kaufvertrag über das Grundstück „D.-straße“ erfolgreich wegen arglistiger Täuschung der Verkäuferin nach § 123 Abs. 1 BGB angefochten. Aus der Anfechtung resultiert die Unwirksamkeit des Kaufvertrags gemäß § 142 Abs. 1 BGB und ein bereicherungsrechtlicher Herausgabeanspruch der Kläger gegen die Verkäuferin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alternative 1 BGB, der auf die Rückzahlung des Kaufpreises gerichtet ist. Diesen Rückgewähranspruch können die Kläger wegen Vermögenslosigkeit der Verkäuferin tatsächlich nicht durchsetzen. Es ist also festzustellen, dass lediglich der Kaufvertrag über das Grundstück „D.-straße“ unwirksam, die Eigentumslage in Ermangelung einer erfolgreichen bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung aber unverändert ist. Insbesondere ist für den erkennenden Senat nicht ersichtlich, dass die Kläger ebenfalls die dingliche Einigung auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück (Auflassung, §§ 873, 925 BGB) angefochten haben, was nach den Grundsätzen der sog. Fehleridentität wohl möglich gewesen wäre, weil Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft durch die arglistige Täuschung der Verkäuferin an demselben Willensmangel leiden (dazu FG Düsseldorf, Urteil vom 10.04.2014 - 11 K 1438/13 BG, Entscheidungen der Finanzgerichte 2014, 1268; zur Fehleridentität Ellenberger in Grüneberg, BGB, 83. Auflage 2024, Überbl v § 104 Rz. 23a m. w. N.).

Hier erkannte das Landgericht N. indes ausdrücklich nur auf eine Nichtigkeit des Kaufvertrags, die weiter erklärt, dass die Verkäuferin des Grundstücks nicht vorbehaltlos zur Rückzahlung des Kaufpreises, sondern lediglich Zug-um-Zug gegen Rückübereignung des Grundstücks verurteilt wurde (Beiakte Bl. 7). Die Annahme einer Fehleridentität wäre für die Kläger im Streitfall steuerrechtlich zudem insoweit nachteilig, als sie ihr Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück entfallen ließe, ihnen die Vermietungseinkünfte nicht mehr zuzurechnen wären und die Klage schon aus diesem Grund abzuweisen wäre. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Kläger nach wie vor im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Zur Überzeugung des erkennenden Senats waren die Kläger daher zum Zeitpunkt der Einkommensteuerfestsetzungen 2015 bis 2017 Eigentümer des Grundstücks und sind es noch. Aus der Eigentümerstellung folgt, dass den Klägern seit jeher die Überschusseinkünfte im Sinne des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zuzurechnen sind, die sie aus der Vermietung des Grundstücks erzielen. Insoweit fehlt es nicht nur an einem rückwirkenden Ereignis, sondern auch an der steuerlichen Erheblichkeit der vermeintlichen Rückwirkung. Wenn den Klägern bereits zum Zeitpunkt der ursprünglichen Steuerfestsetzung die Einkünfte aus der Vermietung des Grundstücks „D.-straße“ zuzurechnen waren und sich diese Zurechnung nicht geändert hat, zeitigt die Unwirksamkeit des Kaufvertrags keine steuerliche Auswirkung. Es ist kein veränderter anstelle des zuvor verwirklichten Sachverhalts, sondern derselbe Sachverhalt der Besteuerung zugrunde zu legen, weil die Kläger nach wie vor Eigentümer des Grundstücks sind.

II.

Die Einkommensteuerbescheide 2018 bis 2021 sind ebenfalls bestandskräftig. Zwar ist insoweit noch keine Festsetzungsverjährung eingetreten. Es fehlt jedoch an einer Rechtsgrundlage, auf welche eine Änderung der jeweiligen Steuerfestsetzung gestützt werden könnte.

1.

Die Einkommensteuerfestsetzungen 2018 bis 2021 können grundsätzlich noch geändert werden, weil der Ablauf der Festsetzungsfrist nach § 171 Abs. 3 AO gehemmt ist. Auch betreffend die Veranlagungszeiträume 2018 bis 2021 haben die Kläger die jeweilige Einkommensteuererklärung im Folgejahr eingereicht. Die Festsetzungsfrist der Einkommensteuer 2018 hat daher mit Ablauf des 31.12.2019, die Festsetzungsfrist der Einkommensteuer 2019 mit Ablauf des 31.12.2020 und die Festsetzungsfrist der Einkommensteuer 2020 mit Ablauf des 31.12.2021 zu laufen begonnen. Die vierjährige Festsetzungsfrist ist jeweils noch nicht abgelaufen, da ihr Ablauf durch den so verstandenen, am 11.11.2023 gestellten Antrag der Kläger auf Änderung der Einkommensteuerfestsetzungen 2015 bis 2021 nach § 171 Abs. 3 AO hinsichtlich der noch nicht verjährten Veranlagungszeiträume 2018 bis 2021 gehemmt worden ist; über diesen Antrag ist bis dato noch nicht unanfechtbar entschieden worden.

2.

Trotz der in zeitlicher Hinsicht noch möglichen Änderung kommt eine Änderung im Streitfall nicht in Betracht, weil es an einer Rechtsgrundlage fehlt, auf welche die Änderung der Einkommensteuerfestsetzungen 2018 bis 2021 gestützt werden könnte. Insbesondere liegen weder die Voraussetzungen des § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO noch die des § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO vor.

a)

Die Voraussetzungen des § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO liegen mangels steuererheblichen rückwirkenden Ereignisses auch hinsichtlich der Einkommensteuerfestsetzungen 2018 bis 2021 nicht vor (siehe oben unter I. 3.).

b)

Ebenso wenig kommt eine Änderung der Einkommensteuerbescheide 2018 bis 2021 gemäß § 173 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 AO in Betracht. Es fehlt an einer rechtserheblichen Tatsache, die dem Beklagten nachträglich bekannt geworden ist. Zudem ist den Klägern ein grobes Verschulden im Hinblick auf die unterlassene Erklärung der Vermietungseinkünfte anzulasten.

aa)

Nach dieser Norm sind Steuerbescheide zu ändern, soweit Tatsachen oder Beweismittel nachträglich bekannt werden, die zu einer niedrigeren Steuer führen und den Steuerpflichtigen kein grobes Verschulden daran trifft, dass die Tatsachen oder Beweismittel erst nachträglich bekannt werden. Tatsachen in diesem Sinne sind alle Sachverhaltsbestandteile, die Merkmal oder Teilstück eines gesetzlichen Steuertatbestandes sein können, also Zustände, Vorgänge, Beziehungen und Eigenschaften materieller oder immaterieller Art (BFH-Urteil vom 26.02.2008 - II R 82/05, BStBl. II 2008, 629, 631 m. w. N.). Dazu gehören auch innere Tatsachen, etwa Absichten oder Kenntnisse, die nur deduktiv anhand äußerer Merkmale festgestellt werden können (vgl. BFH-Urteil vom 06.12.1994 - IX R 11/91, BStBl. II 1995, 192). Die Tatsache muss steuerlich relevant („rechtserheblich“) sein, d. h. im Fall des § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO zu einer niedrigeren Steuer führen. Eine Tatsache wird nachträglich bekannt, wenn sie das Finanzamt im Zeitpunkt der abschließenden Zeichnung des Eingabewertbogens für den Erlass des ursprünglichen Steuerbescheids noch nicht kannte (BFH-Urteil vom 18.03.1987 - II R 226/84, BStBl. II 1987, 416). Maßgebend hierfür ist die Kenntnis der zur Bearbeitung des Steuerfalls organisatorisch berufenen Dienststelle (BFH-Urteil vom 23.03.1983 - I R 182/82, BStBl. II 1983, 548). Bekannt ist der zuständigen Dienststelle der Inhalt der dort geführten Akten, ohne dass insoweit auf die individuelle Kenntnis des jeweiligen Bearbeiters abzustellen ist (BFH-Urteil vom 20.06.1985 - IV R 114/82, BStBl. II 1985, 492; siehe zu alldem BFH-Urteil vom 09.03.2016 - X R 10/13, BFH/NV 2016, 1665 Rz. 22). In zeitlicher Abgrenzung zu § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO erfasst § 173 AO Konstellationen, in denen eine Tatsache im Zeitpunkt der Steuerfestsetzung bereits vorhanden war, der Finanzbehörde aber erst nachträglich bekannt wird. § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO erfasst dagegen Konstellationen, in denen eine Tatsache nachträglich entsteht, im Zeitpunkt der Steuerfestsetzung also noch nicht vorhanden war. Beide Änderungsvorschriften schließen sich so gegenseitig aus (Seer in Tipke/Lang, Steuerrecht, 25. Auflage 2024, Rz. 21.433). Bei einem Bescheid unter Vorbehalt der Nachprüfung sind nur nach Aufhebung des Vorbehalts bekannt werdende Tatsachen „neu“ im Sinne von § 173 AO (vgl. BFH-Urteil vom 10.05.2016 - X R 34/13, BFH/NV 2017, 23 Rz. 23).

bb)

Dies zugrunde gelegt, ist eine steuererhebliche Tatsache, die dem Beklagten nachträglich bekannt geworden ist, im Streitfall nicht erkennbar.

Die Eigentumsverhältnisse an dem streitgegenständlichen Grundstück stellen keine relevante Tatsache dar. Insoweit mag es sich um eine sog. Rechtstatsache handeln, die dem Beklagten aber spätestens am 23.05.2016, nämlich mit Zugang des entsprechend informierenden Schreibens der Kläger vom 22.05.2016 und damit auch im Zeitpunkt der Freigabe der Einkommensteuerbescheide 2018 bis 2021, bekannt war. Es fehlt an einer nachträglich bekannt gewordenen Tatsache.

cc)

Auch die Anfechtung des Kaufvertrags scheidet als nachträglich bekannt gewordene Tatsache von vornherein aus. Denn die Kläger haben den Beklagten bereits am 22.05.2016, spätestens aber am 17.10.2016 von der Anfechtung unterrichtet. Zum Zeitpunkt der Freigabe der Einkommensteuerbescheide 2018 bis 2021 war die Anfechtung aktenkundig und dem Beklagten somit bekannt.

Zudem führt die Anfechtung des der Eigentumsübertragung zugrunde liegenden Kaufvertrags nicht als solche zu einem Wechsel des Eigentums an dem Grundstück (sog. Trennungs- und Abstraktionsprinzip) und infolgedessen nicht zu einer Änderung in der Zurechnung des Grundstücks als Einkunftsquelle. Dadurch, dass der betreffende Kaufvertrag nicht tatsächlich rückabgewickelt wird und sich die Eigentümerstellung der Kläger in der ausbleibenden Rückabwicklung perpetuiert, lassen die Parteien den rechtswidrigen Eigentumszustand trotz erklärter Anfechtung bestehen. Dass die Kläger wegen der Vermögenslosigkeit der Verkäuferin faktisch dazu gezwungen sind, Eigentümer zu bleiben, ist nach Maßgabe des § 41 Abs. 1 Satz 1 AO steuerrechtlich unerheblich, soweit das wirtschaftliche Ergebnis des Grundstückskaufs dennoch bestehen bleibt. Da die Anfechtung des Kaufvertrags nichts an der Eigentumslage ändert, sondern der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung gemäß §§ 812 ff. BGB bedarf, bleibt das Ergebnis des Grundstückskaufs nicht nur wirtschaftlich, sondern auch zivilrechtlich bestehen. Steuerrechtlich ist gemäß § 39 Abs. 1 AO davon auszugehen, dass die Kläger Eigentümer des Grundstücks und Zurechnungssubjekt der vermietungsweise erzielten Einkünfte sind.

Es fehlt nicht nur an dem nachträglichen Bekanntwerden, sondern auch an der steuerlichen Erheblichkeit der Anfechtung des Kaufvertrags.

dd)

Ebenso ist die Vermögenslosigkeit der Verkäuferin unerheblich. Zwar mag es sich um eine Tatsache handeln, die zum Zeitpunkt der Freigabe der Einkommensteuerfestsetzungen 2018 bis 2021 objektiv bereits vorlag, dem Beklagten aber noch unbekannt war. Die Vermögenslosigkeit einer dritten Person ist im Rahmen des § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO aber steuerlich nicht erheblich, weil aus der Vermögenslosigkeit als solcher für die Kläger keine niedrigere Steuer folgt. Eine niedrigere Steuer folgte allenfalls aus der durch die Kenntnis von der Vermögenslosigkeit begründeten Erkenntnis der Kläger, die Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrags nicht durchsetzen zu können, und negative Vermietungseinkünfte erklären zu müssen.

ee)

Eine erhebliche Tatsache kann schließlich nicht in dem nach Kenntnis von der Vermögenslosigkeit der Verkäuferin nunmehr gefassten Entschluss der Kläger gesehen werden, Eigentümer des Grundstücks zu bleiben und dieses im Anschluss an eine Renovierung zu vermieten (vgl. Schreiben der Kläger vom 14.09.2023). Auch insoweit mag es sich um eine (innere) Tatsache handeln. Diese Tatsache kann aber überhaupt erst entstanden sein, als die Kläger ihrerseits von der Vermögenslosigkeit der Verkäuferin erfahren haben. Sie lag objektiv frühestens ab dem 17.01.2023 vor als das entsprechende Schreiben des Obergerichtsvollziehers in der Kanzlei des Zivilprozessbevollmächtigten der Kläger einging. Dessen Kenntnis müssen sich die Kläger analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen. Zum Zeitpunkt des Eingangs des Schreibens am 17.01.2023 waren die Einkommensteuerbescheide 2018 bis 2021 bereits erlassen. Damit fehlt es an einer Tatsache, die zum Zeitpunkt der ursprünglichen Steuerfestsetzung existent war; es käme allenfalls eine Berücksichtigung nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO in Betracht, dessen Voraussetzungen im Streitfall nicht erfüllt sind (siehe oben unter I. 3.).

ff)

Selbst wenn man in der Vermögenslosigkeit der Verkäuferin bzw. der Kenntnis der Kläger hiervon und dem daraus folgenden Bewusstsein der Kläger, Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung des Grundstücks „D.-straße“ erzielt zu haben, eine rechtserhebliche Tatsache sehen wollte, die nachträglich bekannt wurde, könnte eine Änderung der Einkommensteuerfestsetzungen für 2018 bis 2021 gleichwohl nicht auf § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO gestützt werden. Denn die Kläger trifft ein grobes Verschulden, indem sie die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung des Grundstücks „D.-straße“ bisher nicht erklärt haben.

Als grobes Verschulden hat der Steuerpflichtige Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Grobe Fahrlässigkeit in diesem Sinne ist anzunehmen, wenn er die ihm nach seinen persönlichen Fähigkeiten und Verhältnissen zumutbare Sorgfalt in ungewöhnlichem Maße verletzt (BFH-Urteil vom 10.02.2015 - IX R 18/14, BStBl. II 2017, 7 Rz. 14). Ein grobes Verschulden kann insbesondere vorliegen, wenn der Steuerpflichtige seiner Erklärungspflicht nur unzureichend nachkommt, indem er z. B. eine unvollständige Steuererklärung abgibt (BFH-Urteil vom 10.02.2015 - IX R 18/14, BStBl. II 2017, 7 Rz. 15; Rüsken in Klein, AO, 19. Auflage 2025, § 173 Rz. 113 m. w. N.). Gemäß § 150 Abs. 2 AO sind die Angaben in der Erklärung nach bestem Wissen und Gewissen zu machen. Fehler, die üblicherweise vorkommen, und mit denen immer gerechnet werden muss, begründen keine grobe Fahrlässigkeit; dazu gehören beispielsweise das Vergessen, Irrtümer und bloße Nachlässigkeiten. Die Nichterklärung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erweist sich indes als grob fahrlässig, wenn die Einkünfte dem Grunde nach für mehrere Jahre entstehen, die Höhe aber noch offen ist (FG Hamburg, Urteil vom 12.07.2004 - VI 68/03, juris).

Ausgehend von diesen Grundsätzen steht zur Überzeugung des Senats fest, dass das nachträgliche Bekanntwerden der oben genannten Tatsachen auf einem groben Verschulden der Kläger beruht. Zum Zeitpunkt der Abgabe der Einkommensteuererklärung muss den Klägern bewusst gewesen sein, dass sie Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung des Grundstücks „D.-straße“ erzielt haben, zu deren Ermittlung und Erklärung sie verpflichtet sind. Schließlich waren es die Kläger selbst, die sich mit Schreiben vom 22.05.2016 und vom 14.10.2016 an den Beklagten gewandt und unter Verweis auf die beabsichtigte Rückabwicklung des nichtigen Kaufvertrags um die Nicht-Berücksichtigung der Einkünfte gebeten haben. Zudem haben die Kläger in ihren Steuererklärungen Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung des Grundstücks „S.-straße“ angegeben. Ihnen war so auch konkret bezogen auf die Höhe und den Zeitpunkt der Mieteinnahmen bewusst, dass diese steuerlich zu erfassen sind und sie die konkrete Ermittlung der Einkünfte in einer Anlage V darzulegen haben. Dieses Bewusstsein zeigt sich nicht zuletzt in dem Schreiben der Kläger an den Beklagten vom 21.02.2024, in dem es heißt: „Und selbst bei Rückabwicklung gemäß Urteil hätten wir immer noch Einnahmen / Ausgaben aus der Immobilie gehabt und deswegen war unabhängig vom Urteil Anlage V zwingend erforderlich“. Ein unbewusster Rechtsirrtum, der einem groben Verschulden entgegenstehen könnte (vgl. dazu BFH-Urteil vom 10.02.2015 - IX R 18/14, BStBl. II 2017, 7 Rz. 15), scheidet zur Überzeugung des Senats daher aus.

Dass der Beklagte in dem Schreiben vom 18.10.2015 angab, die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung des streitgegenständlichen Grundstücks seien „nicht notwendigerweise bereits zu ermitteln“ und stattdessen könne „eine Festsetzung der Einkommensteuer 2015 gemäß § 164 AO unter dem Vorbehalt der Nachprüfung vorgenommen werden“, vermag die Kläger nicht zu entlasten. Zum einen ist die Einlassung des Beklagten weder sachlich unzutreffend noch lässt sie eine Selbstbindung erkennen, die einen Vertrauenstatbestand begründen könnte. Zum anderen bezog sich das Schreiben ausdrücklich nur auf die Einkommensteuer 2015. Die Ermittlung und Besteuerung von Einkünften ist dem sog. Abschnittsprinzip unterworfen (vgl. § 2 Abs. 7 Satz 2 EStG). Das Gesetz selbst erschüttert somit ein etwaiges Vertrauen der Kläger darauf, eine Mitteilung des Beklagten für das Steuerjahr 2015 auf sämtliche folgenden Steuerjahre übertragen zu können.

Für ein grobes Verschulden der Kläger spricht weiter, dass sie die (negativen) Einkünfte aus der Vermietung des streitgegenständlichen Grundstücks bis kurz vor der mündlichen Verhandlung nicht ermittelt hatten. Bis dahin stand nur zu vermuten, dass sie den Ansatz von Verlusten begehren. Aus den Schreiben der Kläger vom 14.09.2023 und vom 11.11.2023, in denen diese jeweils erwähnten, den Kauf und die Vermietung nunmehr ab dem Jahr 2015 steuerlich „aufarbeiten“ zu wollen, kann geschlossen werden, dass die Kläger im Zeitpunkt der Abgabe der Einkommensteuererklärungen nicht einmal die Einkünfte aus der Vermietung des Grundstücks „D.-straße“ ermittelt hatten. Im Ergebnis kommt es hierauf jedoch nicht an. Selbst wenn sie die Einkünfte bereits vorher ermittelt hatten, haben sie diese dem Beklagten nicht mitgeteilt, obwohl sie gemäß § 150 Abs. 2 AO dazu verpflichtet gewesen wären. Auch hierin läge ein grober Verstoß gegen die gesetzlichen Mitwirkungspflichten. Daraus, dass der Beklagte die Einkommensteuer zunächst unter dem Vorbehalt der Nachprüfung festgesetzt und die streitigen Vermietungseinkünfte nicht berücksichtigt hat, folgt nichts anderes. Die Kläger hätten spätestens mit der Aufhebung der Vorbehalte mit Bescheiden vom 17.08.2022 (für 2015) und vom 11.08.2022 (für 2017 bis 2020) erkennen müssen, dass die Steuerfestsetzungen insoweit materiell bestandskräftig werden und - um dies zu verhindern - hiergegen Einspruch einlegen müssen. Der Einspruch wäre gemäß § 347 Abs. 1 Nr. 1 AO statthaft gewesen, weil die Aufhebung des Vorbehalts der Nachprüfung gemäß § 164 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 1 AO einer vorbehaltslosen Steuerfestsetzung gleichsteht. Stattdessen haben die Kläger die Bescheide, mit denen die Vorbehalte der Nachprüfung aufgehoben wurden, bestandskräftig werden lassen. Es ist nicht Sache des Beklagten, die Kläger auf die Pflicht zur Ermittlung der Einkünfte aus dem streitgegenständlichen Grundstück und zur Abgabe vollständiger Einkommensteuererklärungen hinzuweisen. Das Veranlagungsverfahren ist durch die gesetzlichen Mitwirkungspflichten des Steuerpflichtigen bewusst zweiseitig ausgestaltet.

III.

Einen Anspruch auf Vornahme der Änderung der Einkommensteuerfestsetzungen 2018 bis 2021 können die Kläger auch nicht aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes herleiten. In keinem Schreiben des Beklagten kann eine verbindliche Zusage dergestalt gesehen werden, dass der Beklagte eine spätere Berücksichtigung der Einkünfte aus der Vermietung des streitgegenständlichen Grundstücks zugesichert hätte.

Eine verbindliche Zusicherung wie sie § 38 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vorsieht, ist der Abgabenordnung unbekannt. Vergleichbare Instrumente wie eine verbindliche Auskunft nach § 89 Abs. 2 AO oder eine Zusage nach Abschluss einer Betriebsprüfung (§ 204 AO) sind im Streitfall erkennbar nicht gegeben. Weder hat der Beklagte eine verbindliche Auskunft erteilt noch eine Zusage im Anschluss an eine Betriebsprüfung.

Auch auf einen ungeschriebenen Vertrauensschutz gründend auf Treu und Glauben können sich die Kläger nicht berufen. Es fehlt schon an einem Schreiben des Beklagten, das einen Vertrauenstatbestand schaffte. Das Schreiben vom 18.10.2016, das der Kläger als vertrauensbegründend anführt, bezog sich ausdrücklich allein auf den inzwischen unabänderlichen Einkommensteuerbescheid 2015 und ist daher für eine Änderung der noch nicht verjährten Einkommensteuerfestsetzungen 2018 bis 2021 bereits unerheblich. Das Schreiben des Beklagten vom 12.10.2023, das auf eine mögliche Korrektur nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO verwies, lässt keinen behördlichen Bindungswillen dahingehend erkennen, dass der Beklagte sich zu einer Änderung der Einkommensteuerbescheide verpflichten wollte. Vielmehr hat der Beklagte seinen Willen, jedwede Selbstbindung auszuschließen, mit dem Zusatz dokumentiert, dass dieses Schreiben lediglich informatorischen Charakter habe und keinen Verwaltungsakt darstelle. Ebenso wenig begründet das Schreiben des Beklagten vom 13.10.2023 einen Vertrauenstatbestand. Es ist schon zweifelhaft, dass es sich bei diesem Schreiben, durch welches das Schreiben vom 12.10.2023 schriftlich widerrufen wurde, um einen Verwaltungsakt handelt. Selbst wenn es sich um einen Verwaltungsakt handelte, so wäre dieser am Folgetag um 8:25 Uhr telefonisch und damit analog § 130 Abs. 1 Satz 2 BGB noch vor seiner Bekanntgabe widerrufen worden (zur entsprechenden Anwendung des § 130 BGB im Rahmen der Bekanntgabe Ratschow in Klein, AO, 19. Auflage 2025, § 122 Rz. 10); § 119 Abs. 2 Satz 1 AO ließe den mündlichen Erlass eines Verwaltungsakts - hier: den telefonischen Widerruf des Schreibens - ausdrücklich zu. Wenn selbst Verwaltungsakte mündlich vor Bekanntgabe widerrufen werden könnten, muss gleiches erst recht für informatorische Schreiben ohne Regelungswirkung gelten. Der Rechtsschutz der Kläger wird durch die Umdeutung des „Widerspruchs“ in einen schlichten Antrag auf Änderung insoweit auch nicht verkürzt. Denn nichts anderes hätte im Einspruchsverfahren gegen einen Verwaltungsakt erfolgen können. § 367 Abs. 2 Satz 1 AO hält zu einer erneuten umfassenden Sachprüfung an, die ebenso zu Ungunsten der Kläger ausgehen kann.

Ferner setzte ein schützenswertes Vertrauen der Kläger voraus, dass die Kläger den ihnen obliegenden Pflichten nachgekommen sind. Hier haben die Kläger jedoch nicht nur selbst um die Nicht-Berücksichtigung der Einkünfte im Vorgriff auf die zu erwartende Rückabwicklung des Kaufvertrags gebeten, sondern auch trotz mehrfacher Nachfrage des Beklagten die Einkünfte aus der Vermietung des streitgegenständlichen Grundstücks weder formlos noch durch Abgabe einer Anlage V erklärt, obwohl sie nach § 150 Abs. 2 AO sowie § 90 Abs. 1 Satz 2 AO zur Abgabe vollständiger Steuererklärungen verpflichtet gewesen wären. Dass eine verwaltungsseitig fakultative Aufforderung zur Abgabe einer Anlage V lediglich an die Erfüllung dieser Pflicht erinnert, sie aber - entgegen der Auffassung der Kläger - keineswegs ersetzt, zeigt schon ein Umkehrschluss aus § 149 Abs. 1 Satz 2 AO: Wenn demnach zur Abgabe einer Steuererklärung „auch“ verpflichtet ist, wer hierzu von der Finanzbehörde aufgefordert wird, besteht eine grundsätzliche Pflicht zur Abgabe vollständiger Steuererklärungen ohne Aufforderung der Finanzbehörde.

IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 135 Abs. 1 FGO.

V.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil Gründe für die Zulassung der Revision im Sinne des § 115 Abs. 2 FGO weder vorgetragen noch ersichtlich sind.