Hessischer Verwaltungsgerichtshof Beschluss vom 17.02.2011 – 4 A 2397/10.Z

Der Antrag der Kläger auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Wiesbaden vom 6. Oktober 2010 - 6 K 666/09.WI - wird abgelehnt.

Die Kläger haben die Kosten des Zulassungsantragsverfahrens je zu einem Drittel zu tragen.

Der Wert des Streitgegenstandes wird auch für das Zulassungsantragsverfahren auf 30.000,-- € festgesetzt.

I.

Die Kläger wenden sich gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die Beklagte.

Mit zwei notariellen Kaufverträgen vom 6. Dezember 2007 verkauften die Kläger zu 1. und 2. die Grundstücke Flur …, Flurstück ...a (Gemarkung X.), Flur …, Flurstücke …b und …c (Gemarkung X.) an den Kläger zu 3.. Nach § 8 dieser Verträge besteht eine wirtschaftliche Einheit zwischen beiden Kaufverträgen.

Mit Bescheid vom 31. Januar 2008 übte die Beklagte gegenüber dem Kläger zu 1. das gemeindliche Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB bezüglich des Grundstücks Flur …, Flurstück …a, aus und erklärte, dass sie vollinhaltlich in die eine wirtschaftliche Einheit bildenden Kaufverträge vom 6. Dezember 2007 eintrete.

Mit Schreiben vom 7. Februar 2008 erhoben der Kläger zu 3. und mit Schreiben vom 26. Februar 2008 die Kläger zu 1. und 2. Widerspruch gegen den Bescheid der Beklagten vom 31. Januar 2008. Der Kläger zu 3. führte zur Begründung seines Widerspruchs u. a. aus, dass der angefochtene Bescheid formell rechtswidrig sei, da er keine Begründung und keine Angabe des Verwendungszwecks enthalte.

Daraufhin begründete die Beklagte mit Schreiben vom 10. März 2008 den Bescheid vom 31. Januar 2008 nachträglich und führte aus:

„Gemäß § 34 Abs. 2 BauGB soll das Grundstück Gemarkung X. , Flur …, Flurstück …a, im Rahmen der städtebaulichen Entwicklung und Neuordnung zur Bebauung entwickelt und Taunussteinern im Rahmen der gültigen Grundsätze und Richtlinien der Baulandpolitik der Stadt Taunusstein zum Erwerb angeboten werden. Die Stadt Taunusstein weist nach den Grundsätzen und Richtlinien der Baulandpolitik nur dort Bauland aus, die zum überwiegenden Teil im Eigentum der Stadt Taunusstein stehen. Durch die Grundsätze und Richtlinien der Baulandpolitik wird den sozialen Bedürfnissen bei der Auswahl der Grundstücksbewerber Rechnung getragen. Die Grundstücke werden von der Stadt Taunusstein zum Selbstkostenpreis an die ausgewählte Bewerbergruppe nach dem beschlossenen Punktekatalog vergeben. Die Grundsätze und Richtlinien liegen als Anlage bei.“

Mit Bescheiden vom 5. Mai 2008 bzw. 25. Mai 2009 wies die Beklagte die Widersprüche der Kläger zurück.

Das Verwaltungsgericht wies die hiergegen gerichtete Klage mit Urteil vom 6. Oktober 2010 ab.

Die Kläger beantragen, die Berufung gegen diese Entscheidung zuzulassen.

II.

Der statthafte Antrag auf Zulassung der Berufung bleibt ohne Erfolg.

Der geltend gemachte Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache gemäß § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO liegt nicht vor.

Grundsätzliche Bedeutung hat eine Rechtsstreitigkeit, wenn sie eine rechtliche oder tatsächliche Frage aufwirft, die für die Berufungsinstanz entscheidungserheblich ist und über den Einzelfall hinaus im Interesse der Rechtsprechung einer Klärung bedarf. Die Rechts- oder Tatsachenfrage muss allgemein klärungsbedürftig sein und nach Zulassung der Berufung anhand des zugrundeliegenden Falles mittels einer verallgemeinerungsfähigen Aussage geklärt werden können (Kopp/Schenke, VwGO, 16. Aufl., § 124 Rdnr. 10).

Die Kläger haben die Frage als grundsätzlich klärungsbedürftig aufgeworfen, ob das Fehlen der Angabe des Verwendungszwecks die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts rechtswidrig macht. Diese Frage rechtfertigt nicht die Zulassung der Berufung, da sich deren Beantwortung aus dem Gesetz ergibt. Zwar hat das Bundesverwaltungsgericht (Beschluss vom 15.02.1990 - BVerwG 4 B 245/89 - BRS 50 Nr. 107) offengelassen, welche Folgen das Fehlen der Angabe des Verwendungszwecks hat. Teilweise wird die Auffassung vertreten, dass die fehlende Angabe des Verwendungszwecks die Ausübung des Vorkaufsrechts für sich genommen rechtsfehlerhaft macht (Schrödter, Baugesetzbuch, 7. Aufl., § 24 Rdnr. 38 Roos, in: Brügelmann, Baugesetzbuch, Stand: September 2010, § 28 Rdnr. 15 b). Die damit vertretene Beschränkung der Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, auf den angegebenen Verwendungszweck, findet im Gesetz jedoch keine Stütze. Dem Gesetz lässt sich nicht entnehmen, dass in der Verpflichtung zur Angabe des Verwendungszwecks (vgl. § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB) eine zusätzliche materielle Anforderung neben dem Gemeinwohlerfordernis des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB geregelt werden sollte. Zwar hat die Angabe des Verwendungszwecks Bedeutung für die Möglichkeit der Abwendung des Vorkaufsrechts nach § 27 Abs. 1 BauGB und ist auch Grundlage für die Beurteilung der Frage, ob die Inanspruchnahme des Grundstücks durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist. Die fehlende oder unvollständige Angabe des Verwendungszwecks macht die Ausübung des Vorkaufsrechts für sich genommen aber nicht rechtsfehlerhaft, weil es objektiv darauf ankommt, ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts für den von der Gemeinde beabsichtigten Verwendungszweck rechtfertigt (Paetow, in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand: September 2010, § 24 Rdnr. 22; Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Stand: September 2010, § 24 Rdnr. 81; Krautzberger, in: Battis/Krautzberger/Löhr, Baugesetzbuch, 11. Aufl., § 24 Rdnr. 21; Jäde, in: Jäde/Dirnberger/Weiss, Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung, 4. Aufl., § 24 Rdnr. 23; Bracher, in: Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Aufl., Rdnr. 2553).

Die weiter von den Klägern aufgeworfene Frage, ob „das Nachschieben eines von Anfang an fehlenden Verwendungszwecks zeitlich unbegrenzt möglich ist“, rechtfertigt ebenfalls nicht die Zulassung der Berufung. Auch diese Frage lässt sich aus dem Gesetz beantworten.

Die Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB gilt nach dem eindeutigen Wortlaut der Bestimmung nur für die Ausübung des Vorkaufsrechts. Fehlt die Angabe des Verwendungszwecks, so ist die Begründung der Ermessensentscheidung unvollständig und der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb rechtswidrig. Ein solcher Ermessensfehler ist allerdings nach Maßgabe des Verwaltungsverfahrensrechts (§ 45 Abs. 1 Nr. 2 HVwVfG) heilbar, und zwar auch nach Ablauf der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB. Die Verpflichtung zur Angabe des Verwendungszwecks „bei der Ausübung des Vorkaufsrechts“ schließt spätere Korrekturen, insbesondere im Widerspruchsverfahren, soweit das Verwaltungsverfahrensrecht dies zulässt, aber auch im Klageverfahren nicht aus (Bracher, a. a. O., Rdnr. 2553).

Die weiterhin geltend gemachten ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angefochtenen Urteils (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) bestehen nicht.

Die Kläger machen insoweit geltend, das Verwaltungsgericht sei rechtsfehlerhaft davon ausgegangen, dass vor der Nennung des Verwendungszwecks kein weiterer Magistratsbeschluss habe gefasst werden müssen. Dem Protokoll der Sitzung des Magistrats vom 28. Januar 2008 lasse sich nicht entnehmen, dass der Verwendungszweck der Beschlussfassung über die Ausübung des Vorkaufsrechts zugrundegelegen habe. Wenn man - dem Verwaltungsgericht folgend - die Möglichkeit einer nachträglichen Angabe des Verwendungszwecks zulasse, setze dies die Entscheidung des zuständigen Gemeindeorgans voraus. Eine solche liege hier nicht vor.

Dieser Vortrag begründet keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit der angefochtenen Entscheidung. Gemäß § 2 der Hauptsatzung der Beklagten ist dem Magistrat die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts übertragen. Diese Entscheidung hat der Magistrat der Beklagten in dem Beschluss vom 28. Januar 2008 gefasst. Das Verwaltungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass sich der Magistrat auch mit der Frage befasst hat, zu welchem Zweck das Vorkaufsrecht ausgeübt werden soll. Dies ergibt sich daraus, dass mit dem Beschluss vom 28. Januar 2008 einer Beschlussvorlage des Fachbereichs 2, Liegenschaftsmanagement, der Beklagten zugestimmt wurde und in der betreffenden Beratungs- und Beschlussvorlage vom 18. Januar 2008 der Sachverhalt beschrieben und der Verwendungszweck genannt wird. Unabhängig hiervon steht der Annahme der Kläger, dass die Angabe des Verwendungszwecks durch ein unzuständiges Gemeindeorgan erfolgt sei, entgegen, dass die mit Schreiben vom 10. März 2008 erfolgte Angabe des Verwendungszwecks auch vom Magistrat der Beklagten unterzeichnet wurde.

Die Kläger machen ferner geltend, die Ermessensausübung sei fehlerhaft, da die Beklage das Vorkaufsrecht lediglich für das Grundstück Flur …, Flurstück …a, Gemarkung X. , geltend gemacht habe und dennoch vollinhaltlich in die Kaufverträge auch bezüglich der Grundstücke Flur …, Flurstücke …b und …c, Gemarkung X. , eingetreten sei. Dieser Vortrag führt ebenfalls nicht zur Zulassung der Berufung. Das Vorkaufsrecht wurde ausweislich des Bescheids der Beklagten vom 31. Januar 2008 nur für das Grundstück Flur …, Flurstück …a, Gemarkung X., ausgeübt. Die Tatsache, dass die Beklagte durch die Ausübung des Vorkaufsrechts in die Kaufverträge bezüglich der Grundstücke Flur …, Flurstück …b und …c, eingetreten ist, ergibt sich daraus, dass die beiden Grundstückskaufverträge nach dem Willen der Vertragsparteien eine wirtschaftliche Einheit bilden (vgl. § 8 der Grundstückskaufverträge). Nach § 464 Abs. 2 BGB, der gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB für anwendbar erklärt wird, entsteht zwischen dem Verkäufer und der Gemeinde mit der Ausübung des Vorkaufsrechts ein selbständiger Kaufvertrag, der den zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbarten Inhalt hat (Schrödter, a. a. O., § 28 Rdnr. 12).

Entgegen der Auffassung der Kläger liegen auch die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für das auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB gestützte Vorkaufsrecht vor. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 BauGB steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken in Gebieten, die nach §§ 30, 33 oder 34 Abs. 2 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind. Da diese Bestimmung nur auf Gebiete verweist, die nach § 34 Abs. 2 BauGB vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, muss die Eigenart der Umgebung nach den Grundsätzen des § 34 Abs. 2 BauGB einem Kleinsiedlungsgebiet, einem reinen Wohngebiet, einem allgemeinen Wohngebiet oder einem besonderen Wohngebiet entsprechen, da nur diese Gebiete nach den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung vorwiegend dem Wohnen dienen (Schrödter, a. a. O., § 24 Rdnr. 18 e). Diese Voraussetzung ist hier erfüllt, da - wie sich aus den von der Beklagten im erstinstanzlichen Verfahren vorgelegten Unterlagen (vgl. Bl. 76 ff. Gerichtsakte) ergibt - für die umliegenden Bereiche des streitgegenständlichen Grundstücks verschiedene Bebauungspläne vorliegen, die sämtlich allgemeine bzw. reine Wohngebiete ausweisen. An dieser Einschätzung ändert sich auch nichts dadurch, dass der Flächennutzungsplan das in Rede stehende Grundstück als gemischte Baufläche darstellt. Die Darstellungen im Flächennutzungsplan sind ohne rechtliche Auswirkungen auf das Vorkaufsrecht (vgl. Paetow, in: Berliner Kommentar zum Baugesetzbuch, Stand: September 2010, § 24 Rdnr. 18).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 159 Satz 1 VwGO i.V.m. § 100 Abs. 1 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung richtet sich nach der Bedeutung der Sache für die Kläger (§§ 47, 52 GKG) und entspricht der nicht zu beanstandenden Festsetzung der Vorinstanz.

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, § 68 Abs. 1 Satz 5 i. V. m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).