Hessisches Finanzgericht Urteil vom 29.02.2012 – 2 K 825/09

Der geänderte Einkommensteuerbescheid für 2003 vom 11.12.2008 wird aufgehoben.

Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der erstattungsfähigen Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der erstattungsfähigen Kosten abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Das Eisenbahnwesen in Deutschland war vor 1994 im Wesentlichen in Gestalt des Sondervermögens des Bundes „Deutsche Bundesbahn" und -nach der Wiedervereinigung- ergänzend in der Gestalt des Sondervermögens „Deutsche Reichsbahn" organisiert.

Die Deutsche Bundesbahn war mehrheitlich Anteilseigner von zahlreichen sogenannten Eisenbahn-Wohnungsgesellschaften (EWG) in der Rechtsform von GmbHs, die in den alten Bundesländern ca. 114.000 Wohnungen besaßen und verwalteten. Mieter dieser Wohnungen waren vor der Bahnreform mehrheitlich, aber nicht ausschließlich gegenwärtige oder ehemalige Mitarbeiter der Deutschen Bundesbahn.

Eines der Hauptkennzeichen der im Jahr 1993 auf den Weg gebrachten Bahnreform war die Verselbstständigung des operativen Bahnverkehrs in eine Aktiengesellschaft, der Deutschen Bahn AG. Diese wurde mit Wirkung zum 5.1.1994 gegründet und aufgrund dessen gingen die Arbeitsverhältnisse der Arbeiter und Angestellten der Deutschen Bundesbahn und der Deutschen Reichsbahn qua Betriebsübergang auf die Deutsche Bahn AG über.

Rechtsnachfolger der beiden Sondervermögen „Deutsche Bundesbahn" und „Deutsche Reichsbahn" wurde das Bundeseisenbahnvermögen (BEV) als Sondervermögen des Bundes. Dieses blieb auch Dienstherr der ehemaligen Bundesbahnbeamten, die mehrheitlich der Deutschen Bahn AG zur Arbeitsausübung zugewiesen wurden. Das Bundeseisenbahnvermögen blieb aber nicht nur Dienstherr, sondern auch lohnsteuerrechtlicher Arbeitgeber dieser zugewiesenen Beamten.

Zu dieser Gruppe der der Deutschen Bahn AG zu Arbeitsausübung zugewiesenen Beamten gehörte auch der Kläger.

Der Kläger war auch seit dem Jahr 1993 Mieter einer Wohnung in W., K.-straße . die der Eisenbahn-Wohnungsgesellschaft (EWG) gehörte.

Ende der Neunzigerjahre wurde sodann von Seiten des Bundes beabsichtigt, die Anteile des Bundeseisenbahnvermögens (BEV) an den Eisenbahn-Wohnungsgesellschaften (EWG) bis auf die jeweiligen Restbestände von

etwas über 5 % zu veräußern und damit die Wohnungsbestände der Eisenbahn-Wohnungsgesellschaften gleichsam mittelbar zu privatisieren. Für die Geschäftsanteile an den Eisenbahn-Wohnungsgesellschaften in Frankfurt, Mainz und Kassel -sowie in anderen Regionen Deutschlands- wurde dabei der Verkauf dieser Anteile an die Deutsche Annington Immobilien GmbH (im Folgenden: Deutsche Annington) ins Auge gefasst.

Der sogenannte Privatisierungsvertrag für die Geschäftsanteile sowie parallel dazu die Grundstückskaufverträge wurden im Dezember 2000 notariell beurkundet.

Als Anlage zum dem entsprechenden, 5 Seiten umfassenden Mantelvertrag wurde dabei ein 49 Seiten umfassender sogenannter Privatisierungsvertrag abgeschlossen. Er enthält in seinem § 7.1 Bestimmungen, wonach der Käufer der zur Privatisierung anstehenden GmbH-Geschäftsanteile verpflichtet war, die Regelungen eines „Wohnungsfürsorgevertrages" einzuhalten.

Dieser Wohnungsfürsorgevertrag beschrieb in seinem § 1 einen geschützten Personenkreis, nämlich Mitarbeiter des Bundeseisenbahnvermögens sowie Mitarbeiter der Deutschen Bundesbahn AG, die beide zusammen als „berechtigter Personenkreis" definiert wurden, und darüber hinaus inaktive Mitarbeiter.

Der berechtigte Personenkreis und die Inaktiven wurden, sofern sie im Zeitpunkt des Privatisierungsvertrages Mieter einer Wohnung der Eisenbahn-Wohnungsgesellschaft waren, als „stichtagsberechtigte Mieter" bezeichnet.

Sofern für einen Zeitpunkt nach der Privatisierung des Wohnungsbestandes beabsichtigt war, eine der Wohnungen zu veräußern, traf § 2.7 des Wohnungsfürsorgevertrages dazu folgende Regelung:

„Soll über eine EWG-Wohnung, die von einem Mitglied des berechtigten Personenkreises oder einem Inaktiven angemietet ist und dauerhaft zu Wohnzwecken genutzt wird, aber gemäß § 2.3 keinen Verfügungsbeschränkungen unterliegt, einzelnen verfügt werden, so ist die Wohnung vorab dem Mieter zum Erwerb unter Einräumung einer Entscheidungsfrist von 2 Monaten zu einem Preis, der mindestens 10 % unter Marktpreis (unter der Annahme, dass die betreffende Wohnung nicht vermietet ist) (im Zweifel durch einen von der EWG zu bestimmenden Sachverständigen bindend festzustellen) liegen muss, anzubieten".

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Privatisierungsvertrag und auf den Wohnungsfürsorgevertrag Bezug genommen.

Die nunmehr mehrheitlich zur Konzerngruppe der Deutschen Annington gehörenden Eisenbahn-Wohnungsgesellschaften Frankfurt, Kassel und Mainz haben im Zeitraum bis 2006 eine Vielzahl von Wohnungen veräußert, und zwar sowohl an stichtagsberechtigte Mieter als auch an andere (nicht-stichtags-berechtigte) Mieter als auch an Personen, die die zum Erwerb anstehenden Wohnung nicht bereits als Mieter nutzten (bezeichnet als Drittkäufer).

In dem Haus in W., in dem der Kläger eine Mietwohnung zu Wohnzwecken nutzte, gab es im Sommer 2002 und im Frühjahr 2003 Informationen und Aushänge, in denen mitgeteilt wurde, dass die Mieter ihre Wohnungen zu attraktiven Konditionen erwerben könnten. Nachdem im Frühjahr 2003 für den Kläger klar war, wo zukünftig der Ort seiner dienstlichen Verwendung sein würde, entschied er sich, seine eigene bisher von ihm mietweise genutzte Wohnung käuflich zu erwerben. Er ließ am 11.6.2003 ein entsprechendes Kaufangebot notariell beurkunden, welches dann von Seiten der Eisenbahn-Wohnungsgesellschaft notariell angenommen wurde. Als Kaufpreis wurde ein Betrag von 69.900 € vereinbart, dies entsprach einem Preis von 1.287,06 € pro Quadratmeter.

Beim Erwerb dieser Wohnung war dem Kläger zu keinem Zeitpunkt bekannt, dass es auch andere Interessenten für diese Wohnung geben würde. Dementsprechend gab es auch keinen notariellen Kaufvertrag, hinsichtlich dessen der Kläger ein entsprechendes Vorkaufsrecht ausübte. Die Wohnung des Klägers war zu diesem Zeitpunkt auch kein einziges Mal von einem Kaufinteressenten besichtigt worden.

Im Rahmen einer Lohnsteuer-Außenprüfung des Finanzamts Y. vertrat das Finanzamt die Ansicht, dass es im Zusammenhang mit den Verkäufen von Wohnungen aufgrund der Regelungen in § 2.7 des Wohnungsfürsorgevertrags ist zu einem einkommensteuerlich relevanten Sachbezug der jeweiligen Käufer, sofern es sich um stichtagsberechtigte Mieter und damit um durch diese Vorschrift geschützte Personen gehandelt hatte, gekommen sein könne.

Nachfolgend hat der Beklagte den ursprünglichen Einkommensteuerbescheid des Klägers für 2003 vom 17.12.2004 unter Bezugnahme auf die Lohnsteueraußenprüfung durch Bescheid vom 11.12.2008 geändert und dabei im Zusammenhang mit dem Erwerb der Wohnung durch den Kläger einen steuerpflichtigen Sachbezug in Höhe von 7.766,67 € angesetzt.

Hiergegen hat der Kläger nach erfolglosem Einspruchsverfahren Klage erhoben.

Die Klägerseite verweist zunächst darauf, dass es sich bei der vom Kläger erworbenen und auch von ihm genutzten Wohnung um eine „nicht bezugsfreie Wohnung" gehandelt habe. Da der Kläger diese Wohnung seit langem bewohnt habe und im Vorfeld des Verkaufes auch nicht signalisiert habe, kündigen zu wollen, habe der Eigentümer/Verkäufer diese Wohnung immer nur als nicht bezugsfreie Wohnung zum Kauf anbieten können. Jeder potentielle andere Erwerber dieser Wohnung hätte daher dieser Wohnung allenfalls den Marktwert einer nicht bezugsfreien Wohnung beigelegt.

Die Geschäftsstrategie der Verkäuferin sei dabei so zu verstehen gewesen, dass sie insoweit divergierende Kaufpreiserwartungen hatte, als eine Wohnung, die sie am allgemeinen Markt als bezugsfrei anbieten konnte, einen höheren Marktwert haben musste als eine vergleichbare Wohnung, die sie am allgemeinen Markt nur als nicht bezugsfrei anbieten konnte. Nur diese für die Verkäuferin nicht veränderbare objektive Eigenschaft der Wohnung als bezugsfrei oder nicht bezugsfrei habe somit Einfluss auf deren Wertvorstellungen und auf ihre Angebotskaufpreise gehabt.

Rein faktisch gesehen habe die Verkäuferin -bezogen auf eine nicht bezugsfreie Wohnung- eine uniforme Kaufpreiserwartung gehabt, d.h. losgelöst von der Zugehörigkeit des Kaufinteressenten zu einer bestimmten Gruppe.

Jedenfalls habe die Verkäuferin nicht bezugsfreie Wohnungen zu uniformen Preisen angeboten, die keinesfalls einen beträchtlichen Wertsprung zwischen den Angeboten an Mieter als Interessenten einerseits und sonstigen Interessenten andererseits gehabt hätten.

Des Weiteren verweist die Klägerseite darauf, dass ein Steuerpflichtiger Sachbezug immer nur dann gegeben sein könne, wenn der betroffene Vorteil seine wesentliche kausale Veranlassung im Arbeitsverhältnis gehabt habe. Ob ein Vorteil sich als Frucht der Arbeitsleistung darstelle oder nicht, sei im Rahmen einer wertenden Betrachtung zu entscheiden.

In diesem Zusammenhang verweist die Klägerseite darauf, dass die Wertdifferenz zwischen den verschiedenen Wohnungstypen ausgelöst werde durch die besonderen Mieterschutzvorschriften des deutschen Rechts (Einschränkung der Möglichkeit von Eigenbedarfskündigungen; gegenüber einer Erstvermietung eingeschränktes Potenzial eines Vermieters zu Mieterhöhungen bei einem lange bestehenden Mietverhältnis).

Eine solche Wertdifferenz zwischen dem objektiven Wert der Wohnung für einen Nichtmieter und dem Wert einer Wohnung für einen Mieter hätte somit ihre kausale Ursache in den vom Gesetzgeber ausdrücklich gewollten sozialen Mieterschutzvorschriften, nicht jedoch in einem Arbeitsverhältnis.

Weiter trägt die Klägerseite vor, dass bei den Veräußerungen an jeden Mieter -ob gegenwärtiger oder früherer Arbeitnehmer (= stichtagsberechtigte Mieter) oder sonstiger Mieter (= nicht stichtagsberechtigte Mieter)- die nicht bezugsfreien Wohnungen zu denselben Bedingungen verkauft worden seien.

Die Deutsche Annington bzw. die Eisenbahn-Wohnungsgesellschaft habe die Wohnungen nicht nur an Drittkäufer (= Nicht-Mieter) zu denselben Bedingungen, sofern es sich um nicht bezugsfreie Wohnungen gehandelt habe, verkauft, sondern auch innerhalb der Käufergruppe aller Mieter sowohl an stichtagsberechtigte wie auch an nicht stichtagsberechtigte Mieter zu denselben Konditionen veräußert.

Im Streitfall habe die Eigentümerin der Wohnungen zunächst versucht, ihre zum Verkauf stehenden Wohnungen zunächst ohne große eigene Vertriebskosten den geborenen Erstinteressenten, nämlich den jeweiligen Mietern, anzubieten. Sobald für den Kläger im Jahr 2003 festgestanden habe, wo er künftig arbeiten werde, habe er sich entschlossen, seine Wohnung zu erwerben, und zwar zu einem Preis, zu dem sie jeder andere Interessent als nicht-bezugsfrei auch hätte erwerben können.

Es gebe keinen Beleg dafür, dass Wohnungen gleicher Art zu unterschiedlichen Preisen angeboten worden seien. Jede Wohnung sei ein Unikat und ein Verkäufer versuche immer, dass für ihn optimale Ergebnis zu erreichen.

Dies gelte im Streitfall umso mehr, als es sich bei der Deutschen Annington um eine private Kapitalgesellschaft gehandelt habe, die qua Satzung zur Gewinnmaximierung allein schon gegenüber ihren Gesellschaftern verpflichtet gewesen sei.

Ob und wieweit ein Wohnungsverkäufer dann bei Preisverhandlungen nachgebe, sei eine Frage, die von vielen Umständen abhängen wie z.B. dem Zustand und der Lage der Wohnung, dem Verhandlungsgeschick des Käufers sowie strategischen Überlegungen des Verkäufers. Deshalb könne man keine generalisierenden Schlussfolgerungen hinsichtlich der Preisgestaltung ziehen.

Die Klägerseite stellt zudem klar, dass der Kläger die fragliche Wohnung nicht aufgrund der Regelung in § 2.7 des Wohnungsfürsorgevertrages erworben habe, sondern außerhalb von dessen vertraglich definierten Anwendungsbereich.

Dies habe auch genau der Strategie der Deutschen Annington für ihr Kerngeschäftsfeld „Mieterprivatisierung" entsprochen, nämlich die Vertriebskosten schonende Veräußerung von Wohnungen an die „geborenen" Erstinteressenten für solche Wohnungen, nämlich die jeweiligen Mieter.

Der Versuch des Beklagten, einen Sachbezug des Klägers mit der Regelung in § 2.7 des Wohnungsfürsorgevertrages ist zu begründen, müsse folglich bereits aus diesem Grund als gescheitert angesehen werden.

Schließlich tritt die Klägerseite auch dem Argument des Beklagten entgegen, für einen Veranlassungszusammenhang zum Arbeitsverhältnis des Klägers spreche auch, dass im Streitfall der Anteil der Fremdmieter an den Mietverhältnissen weniger als 25 % betragen habe. Für eine solche Rechtsauffassung gebe es im Gesetz keine Grundlage. Von der Überschreitung irgendeiner Schwelle, ab der von einem allgemeinen Geschäftsverkehr im Sinn von § 8 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes gesprochen werden könne, sei nirgends die Rede.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze des Klägers vom 25.3.2009, 30.4.2009, 24.2.2011, 21.6.2011, 11.8.2011, 15.9.2011 und vom 16.12.2011 Bezug genommen.

Der Kläger beantragt,

unter Aufhebung der Einspruchsentscheidung vom 4.3.2009 die Einkommensteuer für das Jahr 2003 erneut auf den in dem ursprünglichen Einkommensteuerbescheid vom 17.12.2004 festgesetzten Betrag von XXXX € festzusetzen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Ansicht, das vermietete Eigentumswohnungen aufgrund ihrer eingeschränkten Verwendungsfähigkeit einem Grundstücksmarkt unterworfen seien, der durch deutliche Wertabschläge gegenüber bezugsfreien Objekten gekennzeichnet sei. Dies bedeute im Gegenzug, dass beim Verkauf von selbstgenutzten Wohnungen an aktive und inaktive Arbeitnehmer und deren Angehörige von einem höheren Verkehrswert als beim Verkauf von vermieteten Wohnungen an fremde Dritte auszugehen sei.

Dies gelte im vorliegenden Fall besonders auch dann, wenn Wohnungen an Fremdmieter zum gleichen Preis wie an Wohnungsfürsorgeberechtigte verkauft worden seien, weil der Fremdmieteranteil an den Mietverhältnissen nach den Feststellungen der Lohnsteuer-Außenprüfung lediglich bei 15 % gelegen habe und damit deutlich unter dem 25 %-Anteil, der gegen die Annahme eines geldwerten Vorteils bei rabattierten Wohnungsverkäufen spreche.

Sachbezüge, für die keine amtlichen Werte festgesetzt seien und die nicht nach § 8 Abs. 2 S. 2-5 des Einkommensteuergesetzes oder § 8 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes zu bewerten seien, seien nach § 8 Abs. 2 S. 1 des Einkommensteuergesetzes mit den um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreisen am Abgabeort im Zeitpunkt der Abgabe anzusetzen. Dies sei der Preis, der im allgemeinen Geschäftsverkehr von Letztverbrauchern in der Mehrzahl der Verkaufsfälle am Abgabeort für gleichartige Waren oder Dienstleistungen tatsächlich gezahlt werde. Da vorliegend weder der Arbeitgeber des Klägers noch die Wohnungsgesellschaft Deutsche Annington GmbH Angaben zum Verkehrswert der jeweiligen Wohnung gemacht hätten, seien die Kaufpreise aufgrund der vereinbarten Rabatte von mindestens 10 % um 10 % hochgerechnet worden.

Aufgrund der Regelung in § 8 Abs. 2 S. 1 des Einkommensteuergesetzes i.V.m. R. 8.1 Abs. 2 S. 9 der LStR hätte sich vorliegend ein dem Kläger zugeflossener geldwerter Vorteil von 13.503,56 € errechnet; tatsächlich sei jedoch zu Gunsten des Klägers nur ein Rabatt aus dem Wohnungskauf von 7.766,67 € hinzugerechnet worden. Dies entspreche einer Erhöhung von 11,11 %.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf die Schriftsätze des Beklagten vom 3.8.2009, 10.3.2010 und vom 24.5.2011 Bezug genommen.

Dem Gericht haben die einschlägigen Steuerakten des Beklagten vorgelegen.

Die Klage ist begründet.

Der angefochtene geänderte Einkommensteuerbescheid vom 11.12.2008 ist rechtswidrig. Der Beklagte hat darin zu Unrecht angenommen, dass aus dem Wohnungskauf des Klägers ein steuerpflichtiger geldwerter Vorteil resultierte.

Zu den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit gemäß § 19 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes gehören -neben Löhnen und Gehältern- auch andere Vorteile und Bezüge, die „für" eine Beschäftigung im öffentlichen oder privaten Dienst gewährt werden. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um laufende oder um einmalige Bezüge handelt und ob auf sie ein Rechtsanspruch besteht (§ 19 Abs. 1 S. 2 des Einkommensteuergesetzes. Gleichgültig ist auch, unter welcher Bezeichnung oder in welcher Form sie gewährt werden (§ 2 Abs. 1 S. 2 der Lohnsteuer-Durchführungsverordnung).

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (z.B. Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11.12.2008 VI R 9/05, BStBl II 2009,385), der sich das Gericht anschließt, werden Bezüge oder Vorteile für eine Beschäftigung gewährt, wenn sie durch das individuelle Dienstverhältnis veranlasst worden sind. Erforderlich ist nicht, dass sie eine Gegenleistung für eine konkrete (einzelne) Dienstleistung des Arbeitnehmers sind.

Eine Veranlassung durch das individuelle Dienstverhältnis ist vielmehr zu bejahen, wenn die Einnahmen dem Empfänger mit Rücksicht auf das Dienstverhältnis zufließen und sich als Ertrag der nichtselbstständigen Arbeit darstellen, d.h., wenn sich die Leistung des Arbeitgebers im weitesten Sinn als Gegenleistung für das Zurverfügungstellen der individuellen Arbeitskraft des Arbeitnehmers erweist (Urteil des Bundesfinanzhofs vom 19.8.2004 VI R 33/97, BStBl II 2004, 1076; Ludwig Schmidt, Einkommensteuergesetz, Kommentar, 30. Auflage, § 19, Textziffer 24 ff).

Unabhängig von der Frage, ob dem Kläger in Bezug auf den Kauf der von ihm angemieteten Wohnung überhaupt ein Vorteil oder Bezug zugeflossen ist, fehlt es im Streitfall schon an einem Veranlassungszusammenhang im oben genannten Sinn zu seinem Dienstverhältnis.

Nach der im Jahr 1993 erfolgten Bahnreform war Dienstherr und lohnsteuerrechtliche Arbeitgeber des Klägers als ehemaligem Bundesbahnbeamten das Bundeseisenbahnvermögen als Sondervermögen des Bundes. Das Bundeseisenbahnvermögen war zwar bis Ende der 90er Jahre Eigentümer der Anteile an den Eisenbahn-Wohnungsgesellschaften, diese Anteile waren jedoch nachfolgend im Rahmen der beabsichtigten Privatisierung bis auf einen Restbestand von etwas über 5 % an die Immobilienfirma Deutsche Annington GmbH veräußert worden.

Diese Privatisierungsbestrebungen und der Geschäftszweck der deutschen Annington waren wiederum der ausschlaggebende Grund dafür, dass ein Großteil des Wohnungsbestandes, der bis dato mehrheitlich an gegenwärtige oder ehemalige Mitarbeiter der Deutschen Bundesbahn vermietet worden war, veräußert werden sollte.

Es liegt auf der Hand, dass im Zuge der Privatisierung des Wohnungsbestandes und der beabsichtigten Veräußerung zahlreicher Wohnungen die Gefahr für den nutzenden Mieter bestand, dass nach einem Eigentümerwechsel die Mietpreise drastisch erhöht würden.

Vor diesem Hintergrund ist der Abschluss des Vertrages zur Aufrechterhaltung und Fortsetzung der Wohnungsfürsorge (Wohnungsfürsorgevertrag) zu sehen, dessen primäres Ziel es offenkundig war, den Mietern der jeweiligen Wohnung einen angemessenen sozialrechtlichen bzw. mietrechtlichen Schutz bei einem Eigentümerwechsel zu gewähren.

Dabei bestand ein Teil dieser Schutzfunktion darin, den bisherigen Mietern die Möglichkeit einzuräumen, die von ihnen genutzte Wohnung selbst zu erwerben. Von dieser Möglichkeit machte der Kläger im Streitjahr, nachdem er durch Aushänge in dem Wohnhaus und Broschüren entsprechend informiert worden war, Gebrauch.

Bei dieser Sachlage ist ein Veranlassungszusammenhang zwischen dem Dienstverhältnis des Klägers einerseits und dem Kauf der Wohnung andererseits nicht zu erkennen und im Übrigen vom Beklagten auch nicht stichhaltig und substantiiert vorgetragen worden. Insbesondere kann die beim Wohnungskauf vom Vertragspartner des Klägers erbrachte Leistung nicht im weitesten Sinne als Gegenleistung für das Zurverfügungstellen der individuellen Arbeitskraft des Klägers angesehen werden.

Vielmehr war allein Ausgangspunkt für die steuerrechtliche Bewertung durch den Beklagten und zugleich Anlass für die Annahme eines lohnsteuerpflichtigen geldwerten Vorteils die Regelung in § 2.7 des Wohnungsfürsorgevertrages, wonach im Fall einer beabsichtigten Veräußerung einer Wohnung, die von einem Mitglied des berechtigten Personenkreises oder einem Inaktiven angemietet war, die Wohnung vorab dem Mieter zu einem Preis, der mindestens 10 % unter Marktpreis liegen musste, anzubieten war (Vorkaufsrecht). Dieser Vertragspassus im Wohnungsfürsorgevertrag ist jedoch im Streitfall nicht zum Tragen gekommen.

Wie die Klägerseite in ihrem Schriftsatz vom 16. Dezember 2011 (Bl. 279 ff der Gerichtsakten) dezidiert ausgeführt hat, erfolgte der Erwerb der Wohnung durch den Kläger nicht im Rahmen der Ausübung eines Vorkaufsrechts im Sinn von § 2.7 des Wohnungsfürsorgevertrages, sondern außerhalb von dessen Anwendungsbereich. Für die Wohnung des Klägers war kein anderer Kaufinteressent vorhanden und diese Wohnung ist auch vor dem Erwerb durch den Kläger keinem anderen Interessenten jemals zum Verkauf angeboten worden. Dieser Geschehensablauf wird auch im Übrigen durch die vorgelegten notariellen Verträge über den Erwerb der Wohnung durch den Kläger bestätigt, in denen an keiner Stelle von der Ausübung eines etwaigen Vorkaufsrechts die Rede ist.

Bei dieser Sachlage konnte sich der Beklagte auch für die Ermittlung der Höhe des aus seiner Sicht anzusetzenden geldwerten Vorteils nicht auf die Regelung in § 2.7 des Wohnungsfürsorgevertrages stützen, sondern er hätte eigene Maßstäbe bzw. Richtgrößen für die Bewertung nach § 8 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes heranziehen müssen. Dies ist jedoch offenkundig im Streitfall nicht geschehen.

Vielmehr hat der Beklagte in seiner Einspruchsentscheidung selbst ausgeführt, dass weder der Arbeitgeber des Klägers noch die Wohnungsgesellschaft Angaben zum Verkehrswert der Wohnung gemacht hätten. Diese Aussage bedeutet im Ergebnis, dass im Streitfall eine konkrete Wertermittlung durch den Beklagten nicht stattgefunden hat, sondern er sich bei der von ihm vorgenommenen Bewertung eines Sachbezugs im Schätzungswege allein an der 10 % Regelung des § 2.7 des Wohnungsfürsorgevertrages orientiert hat und diese Regelung auf den zwischen den Parteien vereinbarten Kaufpreis für den Wohnungserwerb angewendet hat, obwohl dieser Vertragspassus vorliegend nicht zum Tragen kam.

Eine eigenständige -hier nicht gegebene- Wertermittlung gem. § 8 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes durch den Beklagten wäre -unter der Voraussetzung, dass ein geldwerter Vorteil dem Grunde nach gegeben ist- auch deshalb unverzichtbar gewesen, weil jede einzelne von der Deutschen Annington aus dem Wohnungsbestand veräußerte Wohnung ein Unikat war, wobei sich der Zustand und die Lage einer Wohnung allein schon innerhalb eines einzigen Wohnkomplexes deutlich unterscheiden konnten. Die Klägerseite hat in diesem Zusammenhang zutreffend ausgeführt, dass nicht nur die Lage einer Wohnung in einem Wohnobjekt unterschiedlich sei (z.B. Vorder- oder Rückseite des Gebäudes, Ausrichtung nach Westen oder Süden im Gegensatz zur Ausrichtung nach Norden oder Osten), sondern eine Vielzahl von weiteren Einflussfaktoren gegeben seien, die sich auf den Preis einer Wohnung auswirken könnten wie z.B. Verkehrslärm, Aussicht Stockwerk, Größe, Schnitt der Wohnung, Dachschrägen, Balkon, Erhaltungszustand im allgemeinen sowie Beschaffenheit von Küche und sanitären Anlagen.

An einer solchen, auf die individuellen Verhältnisse abgestellten Wertermittlung durch den Beklagten fehlt es jedoch im Streitfall.

Da der Kläger -wie zuvor ausgeführt- die streitgegenständliche Wohnung außerhalb des Anwendungsbereichs des § 2.7 des Wohnungsfürsorgevertrages erworben hat, vollzog sich der Erwerb nach den regulären marktwirtschaftlichen Gesetzen, wonach die Preisfindung für die Wohnung ausschließlich durch das Verhältnis von Angebot und Nachfrage bestimmt war. Inwieweit in diesem Vorgang ein dem Kläger zugewendeter geldwerter Vorteil liegen könnte, ist für das Gericht nicht nachvollziehbar.

Dies gilt umso mehr, als die Deutsche Annington als bestimmende Mehrheitsgesellschafterin der Eisenbahn-Wohnungsgesellschaft eine private Kapitalgesellschaft war, die schon qua Satzung und auch ihren Anteilseignern gegenüber zur Gewinnmaximierung verpflichtet war und deren Bestreben es folglich sein musste, bei den Wohnungsverkäufen einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen.

Bei der gegebenen Sachlage war es für die gerichtliche Entscheidungsfindung nur noch von untergeordneter Bedeutung, dass die vom Beklagten unterstellte Sachzuwendung im Übrigen auch nicht durch den lohnsteuerrechtlichen Arbeitgeber (= Bundeseisenbahnvermögens) des Klägers erfolgte, sondern durch einen Dritten (Deutsche Annington) und die insoweit zu stellenden Anfor-derungen für die Annahme eines lohnsteuerpflichtigen geldwerten Vorteils vorliegend nicht erfüllt sind (vgl. dazu: Urteil des Bundesfinanzhofs vom 18.12.2008 VI R 49/06, BStBl II 2009, 820), denn die an den Kläger erfolgte Veräußerung der Wohnung stand in keinem erkennbaren Zusammenhang mit dessen Arbeitsleistung.

Ebenso war es nicht mehr allein entscheidungserheblich, dass der Beklagte einen lohnsteuerpflichtigen Sachbezug mit dem Argument begründen wollte, dass der Fremdmieteranteil an den Mietverhältnissen mit 15 % deutlich unter dem geforderten 25 %-Anteil gelegen habe und diese Auffassung im Hinblick auf das Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11.5.2011 VI R 65/09, BStBl II 2011, 946 rechtlich nicht mehr haltbar ist.

Nach alledem war der Klage ein Erfolg beschieden.

Der Beklagte hat als unterlegene Partei die Kosten des Verfahrens zu tragen (§ 135 Abs. 1 der Finanzgerichtsordnung).

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 151 Abs. 1 und Abs. 3 der Finanzgerichtsordnung in Verbindung mit §§ 708 Nr. 10, 711 der ZPO.