Kammergericht Urteil vom 12.04.2010 – 8 U 175/09

Die Berufung des Beklagten gegen das am 27. Juli 2009 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des Landgerichts Berlin wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die zulässige Berufung des Beklagten ist unbegründet.

Die Berufung ist unbegründet, soweit sich der Beklagte gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen Grundstücksfläche, die nördlich und westlich an die Halle 10, B. D. (Flurstück …), … B., mit einer Breite von ca. 8 m angrenzt und eine Größe von ca. 350 qm aufweist.

Der Räumungs- und Herausgabeanspruch des Klägers ist insoweit gemäß § 546 Abs.1 BGB begründet. Die mit Schreiben des Klägers vom 19. Juli 2007 erklärte Kündigung hat das Mietverhältnis wirksam zum 30. September 2007 beendet. Gemäß § 2 Nr. 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vom 9. September 1997 konnte der Vertrag über die Grundstücksfläche mit einer Frist von einem Monat zum Quartalsende gekündigt werden. Dem Beklagten kann nicht gefolgt werden, soweit er meint, dem Kläger würde für die Zeitdauer des Bestandes des Untermietverhältnisses betr. die Halle ein ordentliches Kündigungsrecht hinsichtlich des Mietvertrages an der Grundstücksteilfläche nicht zustehen. Der Senat folgt insoweit den in jeder Hinsicht zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung.

Die Berufung des Beklagten ist auch begründet, soweit er sich gegen die Verurteilung zur Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen, in der Halle 10, B. D. (Flurstück …), … B., gelegenen Räumlichkeiten und Flächen von der südlichen Trennwand, die sich rechts neben dem zweiten Fenster rechtsseitig des ersten Hallentores von der nördlichen Gebäudebegrenzung befindet, bis zur nördlichen Begrenzung des Gebäudes mit einer Größe von ca. 370 qm wendet. Der Räumungs- und Herausgabeanspruch ist insoweit gemäß § 546 Abs.2 BGB begründet.

Der Senat geht mit dem Landgericht davon aus, dass dem Kläger gemäß § 543 Abs.1 und Abs.2 Satz 1 Nr.3 BGB im Mai 2007 gegenüber der S. GmbH ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zugestanden hat. Das Landgericht hat ebenfalls zutreffend ausgeführt, dass der Kläger nicht hinreichend schlüssig dargelegt hat, dass die Kündigungserklärung vom 7. Mai 2007 der S. GmbH wirksam durch Boten zugestellt worden ist, (§ 130 Abs.1 Satz 1 BGB). Der Senat folgt den insoweit in jeder Hinsicht zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts kann jedoch nicht davon ausgegangen werden, dass das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der S. GmbH aufgrund einer stillschweigend zustande gekommenen Vereinbarung beendet ist oder die S. GmbH auf den Zugang der Kündigungserklärung verzichtet hat.

Wenn die S. GmbH ihre Geschäftstätigkeit auf dem Grundstück eingestellt hat, kann allein aus diesem Verhalten nicht der Schluss gezogen werden, dass sie an der Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses mit dem Kläger kein Interesse mehr hat, zumal sie Teile der Halle untervermietet hat. Im Übrigen stellt bloßes Schweigen in der Regel keine Willenserklärung dar (Palandt/Ellenberger, BGB, 69. Auflage, vor § 116, Rdnr.7.) Anhaltpunkte dafür, dass im vorliegenden Fall das Verhalten der S. GmbH gleichwohl einen objektiven Erklärungswert hat, sind nicht ersichtlich (Palandt, a.a.O. vor § 116, Rdnr.7). Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, NJW 2005, 1715) zur Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses, die nach dem Auszug eines Mitmieters allein gegenüber dem die Wohnung allein weiter nutzenden Mieter ausgesprochen worden ist, findet auf den vorliegenden Fall keine Anwendung. In dem vom BGH zu entscheidenden Fall hat der ausziehende Mitmieter gegenüber dem Vermieter ausdrücklich erklärt, dass er ausgezogen sei. Für diesen Fall hat der BGH angenommen, dass es einer Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mitmieter gemäß § 151 BGB nicht bedürfe. Im vorliegenden Fall hat die S. GmbH gegenüber dem Kläger gar keine Erklärung abgegeben.

Die Konstruktion der stillschweigenden Vertragsaufhebung bzw. des stillschweigenden Verzichts auf den Zugang der Kündigungserklärung ist auch nicht etwa deshalb erforderlich, um eine Rechtlosstellung des Klägers zu verhindern. Gemäß § 132 Abs.2 BGB steht es ihm frei, die fristlose Kündigung des mit der S. GmbH geschlossenen Mietvertrages öffentlich zustellen zu lassen. Laut Handelsregister existiert die S. GmbH nach wie vor. Sie ist jedenfalls nicht gelöscht. Lediglich ihr derzeitiger Geschäftssitz lässt sich nach dem Vortrag des Klägers nicht ermitteln. Für diesen Fall sieht das Gesetz die öffentliche Zustellung vor.

Die mit Schreiben vom 7. Mai 2007 erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zwischen dem Kläger und der S. GmbH über die Halle 10 auf dem Grundstück B. D., … B. ist der S. GmbH letztlich mit Ablauf des 25. März 2010 wirksam gemäß § 132 Abs.2 BGB, §§ 186, 188 ZPO durch öffentliche Zustellung zugestellt worden. Soweit der Beklagte mit Nichtwissen bestreitet, dass die öffentliche zugestellte Kündigung vom 7. Mai 2007 das streitgegenständliche Mietobjekt zum Gegenstand hat, ist sein Vortrag unsubstantiiert. Der Kläger hat die öffentliche Zustellung des Kündigungsschreibens vom 7. Mai 2007 beantragt, nachdem der Senat mit Schreiben vom 14. Januar 2010 unter Hinweis auf § 132 Abs.2 BGB erklärt hat, dass er den Ausführungen des Landgerichts zu einer stillschweigenden Vertragsaufhebung bzw. einem Verzicht auf den Zugang der Kündigungserklärung nicht folgt. Die Behauptung des Beklagten, dass es sich bei dem öffentlich zugestellten Kündigungsschreiben vom 7. Mai 2007 auch um ein anderes als das streitgegenständliche Kündigungsschreiben handeln könnte, liegt unter Berücksichtigung aller Umstände außerhalb jeder Wahrscheinlichkeit.

Davon abgesehen hat der Kläger durch Vorlage der Zustellungsbescheinigung des Amtsgerichts S. vom 7. April 2010 nachgewiesen, dass die streitgegenständliche Kündigungserklärung des Klägers öffentlich zugestellt worden ist.

Das Kündigungsrecht des Klägers ist entgegen der Auffassung des Beklagten nicht verwirkt. Es kann dahin gestellt bleiben, ob sich der Beklagte als Dritter überhaupt auf Verwirkung berufen kann. Jedenfalls könnte sich die Vertragspartnerin des Klägers, die S. GmbH nicht auf Verwirkung berufen. Die späte Zustellung des Kündigungsschreibens ist allein auf das treuewidrige Verhalten der S. GmbH zurückzuführen. Sie ist verschwunden ohne dem Kläger eine zustellfähige Adresse mitzuteilen.

Ob der Kläger gegen den Beklagten auch gemäß § 985 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der in der Halle belegenen Räumlichkeiten und Flächen hat, kann daher dahin gestellt bleiben.

Auf den Hilfsantrag des Beklagten hin kam eine Aufhebung und Zurückverweisung an das Landgericht nicht in Betracht, denn die Voraussetzungen hierfür liegen gemäß § 538 Abs.2 ZPO nicht vor.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision zum Bundesgerichtshof wird nicht zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Absatz 2 Satz 1 ZPO.