Kammergericht Beschluss vom 27.11.2012 – 1 W 397/12

Orientierungssatz

Eine konsularisch beglaubigte Erklärung vor einem Generalkonsulat der Bundesrepublik Deutschland stellt keine Vollmacht zum Erwerb eines hälftigen Miteigentumsanteils am Wohnungseigentum dar, wenn sie dahingehend formuliert ist, dass der Bevollmächtigte ermächtigt werde, einen Anderen "beim Abschluss eines Kaufvertrages über die ... Eigentumswohnung" zu vertreten und die zur Vertragsdurchführung erforderlichen Erklärungen abzugeben. Unter "Eigentumswohnung" wird ebenso wie bei einem Grundstück regelmäßig das Alleineigentum verstanden, hier an dem gemäß § 1 Abs. 2 WEG gebildeten Wohnungseigentumsrecht. Ein Kaufvertrag über einen Bruchteil nebst entsprechender Übertragung eines bloßen Miteigentumsanteils steht dem nicht gleich.(Rn.2)

Verfahrensgang

vorgehend AG Schöneberg, 21. August 2018, XX

Die Beschwerde wird nach einem Wert von 3.000 € zurückgewiesen.

Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO), jedoch nicht begründet. Das vom Grundbuchamt in der Zwischenverfügung gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO aufgezeigte Eintragungshindernis besteht. Es ist nicht nachgewiesen, dass die Erklärungen der Beteiligten zu 2) in der notariellen Verhandlung vom 2. Juli 2010 (UR-Nr. 163/2010 des Notars ...) gemäß §§ 164 Abs. 1, 167 Abs. 1 BGB für und gegen die Beteiligte zu 3) wirken.

Der konsularisch beglaubigten Erklärung vom 21. Juni 2010 (Beurk. Reg. Nr. 240/2010 des Generalkonsulats der Bundesrepublik Deutschland in ...) ist auch durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) keine Vollmacht zum Erwerb eines hälftigen Miteigentumsanteils an dem Wohnungseigentum zu entnehmen. Im Grundbuchverfahren kann im Hinblick auf den Bestimmtheitsgrundsatz und das Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsgrundlagen eine Auslegung nur erfolgen, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führt. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt; außerhalb der Erklärung liegende Umstände sind nur zu berücksichtigen, wenn sie für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH, NJW 1995, 1081 f.; 1991, 1613 f.; 1984, 2210 f.; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 19 Rn. 28 und 75). Unter Beachtung dieser Grundsätze ist die Vollmacht dahin zu verstehen, dass die Beteiligte zu 2) mit ihr zum Erwerb - nur - des (Allein-)Eigentums im Namen der Beteiligten zu 3) ermächtigt wird. Das folgt aus der Formulierung, sie werde bevollmächtigt, die Beteiligte zu 3) “beim Abschluss eines Kaufvertrages über die ... Eigentumswohnung” zu vertreten und die zur Vertragsdurchführung erforderlichen Erklärungen abzugeben. Unter “Eigentumswohnung” wird ebenso wie bei einem Grundstück regelmäßig das Alleineigentum verstanden, hier an dem gemäß § 1 Abs. 2 WEG gebildeten Wohnungseigentumsrecht. Ein Kaufvertrag über einen Bruchteil nebst entsprechender Übertragung eines bloßen Miteigentumsanteils steht dem nicht gleich. Das gilt auch für einen Kaufvertrag, der sich zwar auf das gesamte Eigentum bezieht, nach dem die Beteiligte zu 3) aber nur einen ideellen Anteil erhalten soll. Ein solcher Vertrag ist kein bloßes Minus gegenüber dem Alleinerwerb. Zum einen wird die Beteiligte zu 3) durch eine entsprechende Eigentumsübertragung Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff., 1008 ff. BGB, was nachteilige Folgen haben kann. Zum anderen haftet sie als Gesamtschuldnerin gemäß § 421 BGB für den gesamten Kaufpreis, also auch für den Anteil, der im Innenverhältnis auf den weiteren Käufer entfällt. Auch aus der Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB folgt nicht hinreichend, dass die Beteiligte zu 2) ebenfalls Käufer sein sollte. Es ist kein Fall des § 181 BGB gegeben, wenn jemand einen Vertrag zugleich im eigenen und im fremden Namen mit einem Dritten schließt (Palandt/Ellenberger, BGB, 71. Aufl., § 181 Rn. 7). Die Befreiung könnte für die Erteilung einer Auflassungsvollmacht sinnvoll sein, wie sie in Kaufverträgen häufig durch Käufer und Verkäufer für Notariatsangestellte erklärt wird; ein Vertreter, der keine Erlaubnis zum Selbstkontrahieren hat, kann ein Insichgeschäft des Untervertreters nicht gestatten (vgl. Palandt/Ellenberger, a.a.O., § 181 Rn. 18).

Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 131 Abs. 4, 30 Abs. 2 S. 1 KostO. Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 S. 1 GBO nicht vorliegen.