Kammergericht Beschluss vom 04.11.2014 – 1 W 247 - 248/14, 1 W 247/14, 1 W 248/14

Orientierungssatz

Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Die Rechtsbeschwerde vor dem BGH (V ZB 199/14) ist zurückgenommen worden.

Verfahrensgang

vorgehend AG Spandau, 15. April 2014, 40 SP 13773-30

vorgehend AG Spandau, 15. April 2014, 40 SP 29661

Die Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligte zu 1 hat die außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 2 zu tragen.

Der Wert des Verfahrens beträgt 5.000,00 EUR.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

I.

Die Beteiligte zu 1 veräußerte die im Beschlusseingang näher bezeichneten Grundstücke zur UR-Nr. 4... /2... des Notars G... von R... in F... a... M... vom 26. August 2013 an die I... P... 1... GmbH & Co. KG i.G. mit Sitz in D... . Für die Erwerberin handelte dabei der Geschäftsführer K... A... der persönlich haftenden Gesellschafterin der Beteiligten zu 2, der im Handelsregister des Amtsgerichts München zur HRB 2... eingetragenen I... GmbH. Der Geschäftsführer erklärte, die Erwerberin sei am selben Tag gegründet worden.

Die Beteiligte zu 1 bewilligte die Eintragung einer Eigentumsvormerkung zu Gunsten der Erwerberin. Dazu heißt es unter § 9 der Urkunde u.a.:

„4. Die Vormerkung soll im Grundbuch wieder gelöscht werden, wenn sichergestellt ist, dass das Eigentum vertragsgerecht auf den Käufer umgeschrieben wird.

5. Der Käufer bewilligt hiermit die Löschung der Vormerkung.

6. (…)

7. Die Vormerkung ist ebenfalls zu löschen, wenn der Käufer die Kaufpreiszahlung nicht fristgerecht erfüllt, der Verkäufer wegen Verzug des Käufers von dem Kaufvertrag zurücktritt und dieser Rücktritt dem Notar gegenüber glaubhaft gemacht ist. Der Notar wird ausdrücklich von allen Vertragsbeteiligten angewiesen, auch in diesem Fall die Löschung der Eigentumsvormerkung im Grundbuch zu beantragen.“

Am 11. September 2013 wurde in Abt. II der Grundbücher jeweils eine Eigentumsvormerkung zu Gunsten der Erwerberin eingetragen.

Auf Antrag vom 17. September 2013 - UR-Nr. S 2... /1... des Notars R... S... in M... - wurde die Beteiligte zu 2 am 23. September 2013 zu HRA 1... des Amtsgerichts München eingetragen. Persönlich haftende Gesellschafterin ist die I... GmbH, Kommanditist deren Geschäftsführer K... A... .

Am 10. April 2014 hat die Beteiligte zu 1 durch ihren jetzigen Verfahrensbevollmächtigten die Löschung der Vormerkungen beantragt, weil sie von dem Kaufvertrag zurückgetreten sei. Mit Zwischenverfügung vom 15. April 2014 hat das Grundbuchamt u.a. den Nachweis der Vertretungsbefugnis der persönlich haftenden Gesellschafterin der Beteiligten zu 2 zum Zeitpunkt der Löschungsbewilligung erfordert.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 12. Mai 2014, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 14. Mai 2014 nicht abgeholfen hat. Beide Beteiligten haben die Gelegenheit zur Stellungnahme genutzt.

II.

1. Die Beschwerde ist gemäß § 71 Abs. 1 GBO zulässig, hat in der Sache aber keinen Erfolg.

a) Steht einer Eintragung ein Hindernis entgegen, kann das Grundbuchamt dem Antragsteller mittels einer Zwischenverfügung zur Hebung des Hindernisses eine Frist setzen, § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO. Wendet sich ein Beteiligter hiergegen, ist Gegenstand der Nachprüfung des Beschwerdegerichts allein das in der angefochtenen Zwischenverfügung aufgezeigte Eintragungshindernis (Senat, Beschluss vom 3. November 1992 - 1 W 3761/92 - OLGZ 1993 270, 272; Beschluss vom 26. April 1965 - 1 W 1027/65 - OLGZ 1965, 92, 96). Deshalb kann die mit der Beschwerde - auch - begehrte Anweisung an das Grundbuchamt, die Eigentumsvormerkungen zu löschen, in diesem Verfahren nicht erreicht werden (vgl. Budde, in: Bauer/von Oefele, GBO, 3. Aufl., § 77, Rdn. 20).

b) Die Beschwerde ist aber auch im Übrigen nicht begründet.

Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn sie derjenige bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen ist, § 19 GBO. Da die Löschung eines Rechts durch Eintragung eines Löschungsvermerks erfolgt, § 46 Abs. 1 GBO, gilt in diesem Fall nichts anderes.

Die Bewilligung kann auch durch einen Vertreter erfolgen. Dann aber ist dem Grundbuchamt gegenüber der Nachweis der - gesetzlichen - Vertretung in der Form des § 29 GBO zu erbringen (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19, Rdn. 74.3).

aa) Die Vertretungsmacht ist zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Bewilligung nachzuweisen. Hier ist die Löschungsbewilligung mit ihrer Beurkundung am 26. August 2013 wirksam geworden.

Die Eintragungsbewilligung ist eine rein verfahrensrechtliche Erklärung (OLG Hamm, OLGZ 1989, 9, 13). Sie wird erst dann wirksam, wenn sie mit dem Willen des Erklärenden dem Grundbuchamt oder zur Vorlage bei diesem demjenigen, zu dessen Gunsten die Erklärung erfolgen soll, in Urschrift, Ausfertigung oder beglaubigter Abschrift zugeht (Senat, Beschluss vom 30. Oktober 2012 - 1 W 42-67/12 - FGPrax FGPrax 2013, 56; Demharter, a.a.O., § 19, Rdn. 21).

Dem steht es gleich, wenn der Begünstigte einen unwiderruflichen gesetzlichen Anspruch auf Erteilung von Ausfertigungen der notariellen Urkunde hat (OLG Hamm, a.a.O.; BayObLG, DNotZ 1994, 192, 183; OLG Naumburg, FGPrax 1998, 1, 2; Demharter, a.a.O., Rdn. 24; Schöner/Stöber; Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 107). So ist es hier. Der Anspruch der Beteiligten zu 1 folgt aus § 51 Abs. 1 Nr. 1 BeurkG. Den allein auf materiell-rechtlichen Grundlagen erhobenen Einwendungen der Beteiligten zu 2 gegen die Wirksamkeit der Bewilligung ist vor diesem Hintergrund ungeachtet des Umstands, dass es insoweit ohnehin an urkundlichem Nachweis fehlt, vgl. § 29 GBO, nicht zu folgen.

bb) Den erforderlichen grundbuchlichen Nachweis der Vertretungsmacht der persönlich haftenden Gesellschafterin der Beteiligten zu 2 für die Erwerberin (vgl. BayObLG, Beschluss vom 26. Februar 1993 - 2Z BR 6/93 - juris) im Zeitpunkt der Beurkundung vom 26. August 2013 hat die Beteiligte zu 1 bislang nicht erbracht.

(1) Allerdings können die im Handelsregister eingetragenen Vertretungsberechtigungen durch die Bezugnahme auf das Register nachgewiesen werden, wenn das Register elektronisch geführt wird, § 32 GBO. Wenigstens mit Schriftsatz vom 25. April 2014 hat die Beteiligte zu 2 auch das Registergericht und das Registerblatt angegeben, vgl. § 32 Abs. 2 S. 2 GBO. Das Handelsregister, dem durch § 32 GBO Beweiskraft nur für den Grundbuchverkehr beigelegt wird (Demharter, a.a.O., § 32, Rdn. 1; Schaub, in: Bauer/von Oefele, a.a.O., § 32, Rdn. 3), trifft Aussagen aber erst für den Zeitpunkt der Eintragung; auf frühere Zeiträume erstreckt sich die Beweiswirkung hingegen nicht (OLG Köln; NJW-RR 1991, 425, 426; Demharter, a.a.O., Rdn. 14; Schaub, a.a.O., Rdn. 29; Schöner/Stöber, a.a.O., Rdn. 3638).

Danach beweisen die Eintragungen im Handelsregister des Amtsgerichts München - HRA 1... - lediglich die Existenz und die Vertretungsberechtigungen der Beteiligten zu 2 ab dem 23. September 2013. Für den Zeitpunkt der Abgabe der Löschungsbewilligung vom 26. August 2013 trifft das Handelsregister hingegen keine Aussage.

Hieran ändert auch nichts der Umstand, dass die Gründungsgesellschaft mit der später im Handelsregister eingetragenen Kommanditgesellschaft identisch (BayObLG, NJW-RR 1986, 30, 31; OLG Hamm, FGPrax 2011, 61) ist und die Vertretungsverhältnisse entsprechend ausgestaltet sein sollen (K. Schmidt, in: Münchener Kommentar, HGB, 3. Aufl., § 123, Rdn. 13). Gleichwohl kann dem Handelsregister nicht entnommen werden, welche konkrete - juristische - Person im Zeitpunkt der Bewilligung vom 26. August 2013 vertretungsberechtigtes Organ der damaligen Erwerberin war (vgl. auch DNotI-Report 24/2002, 185, 187).

(2) Der Nachweis der Vertretungsberechtigung wird hier auch nicht durch die bei der Beurkundung erfolgte Erklärung des Geschäftsführers der persönlich haftenden Gesellschafterin der Beteiligten zu 2 erbracht, die Erwerberin sei am selben Tag gegründet worden und werde durch die von ihm vertretende GmbH vertreten. Damit ist lediglich die Abgabe der Erklärung vor dem Notar, nicht jedoch deren inhaltliche Richtigkeit nachgewiesen (vgl. Zöller/Geimer, ZPO, 30. Aufl., § 415, Rdn. 5).

Allerdings ist höchstrichterlich geklärt, dass beim Grundstückserwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Nachweiserleichterungen erforderlich sind. Es genügt, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, sie seien deren alleinige Gesellschafter. Weiterer Nachweise der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt nicht (BGH, NJW 2011, 1958). Der Bundesgerichtshof hat dies aus § 47 Abs. 2 S. 1 GBO, dessen systematischer Stellung und aus dem von dem Gesetzgeber mit der Schaffung dieser Vorschrift verfolgten Zweck gefolgert. Da das Recht der Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundbuchrechtlich durch die Gesellschafter vermittelt werde, bedürfe es keiner auf die Gesellschaft selbst bezogenen Nachweise.

Diese Grundsätze können auf den zu entscheidenden Fall nicht übertragen werden. Die Rechte einer Kommanditgesellschaft werden grundbuchrechtlich nicht durch deren Gesellschafter, sondern durch ihre Firma und ihren Sitz vermittelt, vgl. §§ 15 Abs 1 lit. b) GBV, 124 Abs. 1 HGB. § 47 Abs. 2 S. 1 GBO ist eine Sondervorschrift, die auf andere Personengesellschaften keine Anwendung findet (Reymann, ZNotP 2011, 84, 104). Das ist auch nicht erforderlich, da sich die Existenz, die Identität und die Vertretungsverhältnisse dieser Gesellschaften regelmäßig durch das Handelsregister nachweisen lassen.

Ist die Gesellschaft noch nicht im Handelsregister eingetragen, gilt jedenfalls dann nichts anderes, wenn die Kommanditgesellschaft durch Aufnahme ihrer Geschäfte gemäß §§ 161 Abs. 2, 123 Abs. 2 HGB wirksam geworden ist. Das ist hier mit Abschluss des Vertrags vom 26. August 2013 mit der Beteiligten zu 1 der Fall (vgl. K. Schmidt, a.a.O., Rdn. 8ff). Entsprechend ist die Vormerkung bewilligt und auch im Grundbuch eingetragen worden. Der Eintragungsvermerk enthält lediglich Angaben zur Firma der Beteiligten zu 2 mit dem Zusatz „i.G.“ jedoch keine Hinweise zu den Gesellschaftern, was bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erforderlich gewesen wäre, vgl. §§ 47 Abs. 2 GBO, 15 Abs. 1 lit. c) GBV.

Die Erbringung der erforderlichen Nachweise wird hierdurch nicht unmöglich gemacht. Die Vertretungsverhältnisse könnten sich, da die Erwerberin am selben Tag gegründet worden sein soll, aus einem entsprechenden Gesellschaftsvertrag ergeben (vgl. BayObLG, Beschluss vom 26. Februar 1993 - 2Z BR 6/93 - juris), der zur Verwendung gegenüber dem Grundbuchamt allerdings der notariellen Form bedürfte, § 29 Abs. 1 S. 2 GBO (DNotI-Report 24/2002, 185, 187).

2. Die Kostenentscheidung beruht auf den § 84 FamFG. Bei der Festsetzung des Verfahrenswerts sind die §§ 61, 36 Abs. 3 GNotKG zur Anwendung gekommen.

Im Hinblick auf die Entscheidung des OLG Hamm vom 19. Februar 2010 (FGPrax 2011, 61) ist zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Rechtsbeschwerde zuzulassen, § 78 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 GBO.