Kammergericht Beschluss vom 14.07.2015 – 1 W 381/14

Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO) und begründet. Die Zwischenverfügung ist nicht gemäß § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO veranlasst.

Für die Mitteilung nach §§ 1829 Abs. 1 S. 2, 1821 Abs. 1 Nr. 1, 1908i Abs. 1 S. 1 BGB, die dem Grundbuchamt gemäß § 20 GBO, § 925 BGB nachzuweisen ist (Demharter, GBO, 29. Aufl., § 19 Rn. 70), liegt eine hinreichende Doppelbevollmächtigung des Notars ... vor. Der gesetzliche Vertreter - hier der Betreuer - kann einen Dritten bevollmächtigen, die gerichtliche Genehmigung entgegenzunehmen und dem anderen Teil mitzuteilen; der andere Teil kann seinerseits denselben Dritten ermächtigen, die Mitteilung in Empfang zu nehmen (RGZ 121, 30, 33; Demharter, a.a.O., § 19 Rn. 68 m.w.N.). Eine solche Doppelvollmacht ist unter § 13 Nr. II Abs. 2 der notariellen Verhandlung vom ... (UR-Nr. ... des Notars ...) erklärt. Soweit es dort heißt, “die Beteiligten” bevollmächtigten den Notar, die Genehmigung für sie in Empfang zu nehmen und dem anderen Vertragsteil mitzuteilen, ist nach dem vorangestellten Absatz als Vollmachtgeber (auch) Rechtsanwältin ... als Betreuerin der Beteiligten zu 1) gemeint. Sodann bevollmächtigt der andere Vertragsteil - die Beteiligten zu 3) und 4) als Erwerber - den Notar zur Entgegennahme der Mitteilung.

Die weitere Beanstandung des Grundbuchamts genügt den Anforderungen des § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO nicht. Denn den allgemeinen Ausführungen ist nicht zu entnehmen, in welchem Punkt die notarielle Eigenerklärung vom 4. August 2014 unzureichend ist. Der konkret benannte Mangel, die Vertragsparteien seien namentlich zu bezeichnen, besteht nicht; wer unter den Vertretenen zu verstehen ist, kann sich auch durch Auslegung ergeben.

Wegweisend und ohne Bindungswirkung wird darauf hingewiesen, dass die Wirksamkeit der Auflassung mit der notariellen Eigenurkunde vom 4. August 2014 nicht nachgewiesen werden kann. Der Notar bescheinigt, er habe den Beschluss des Amtsgerichts Charlottenburg - ... - vom 9. April 2014, rechtskräftig seit dem 30. April 2014, am 16. April 2014 dem (jeweils) anderen Vertragsteil mitgeteilt. Danach soll die Mitteilung der Genehmigung vor der Rechtskraft des Genehmigungsbeschlusses erfolgt sein, die ausweislich des Rechtskraftzeugnisses (Bl. 49 d.A.) spätestens am 6. Mai 2014 eingetreten ist. Die Mitteilung nach § 1829 Abs. 1 S. 2 BGB setzt aber eine wirksame und damit rechtskräftige (§ 40 Abs. 2 FamFG) Genehmigung voraus. Eine verfrühte Mitteilung entfaltet gegenüber dem Vertragspartner auch dann keine Wirkung, wenn die Genehmigung nachträglich rechtskräftig wird (vgl. BT-Drucks. 16/6308 S. 347; Staudinger/Veit, BGB, Bearb. 2014, § 1829 Rn. 20; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rn. 3739; DNotI-Report, 2009, 145, 151; Bolkart, MittBayNot 2011, 176). Das folgt aus dem Sinn und Zweck des § 1829 Abs. 1 S. 2 BGB. Der gesetzliche Vertreter soll die letzte Stelle sein, die über die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts erst dann entscheidet, wenn dafür die sonstigen Voraussetzungen vorliegen. Zudem dient die Vorschrift auch dem Schutz des anderen Vertragsteils. Dieser muss erfahren, wann der Vertrag wirksam geworden ist, damit er sein Verhalten darauf einstellen kann (BGHZ 15, 97, 101). Wird ihm ein (noch) unwirksamer Genehmigungsbeschluss mitgeteilt, müsste er ggf. Erkundigungen zu einer späteren Rechtskraft einziehen.

Im Übrigen erklärt der Notar unter dem 4. August 2014 nur, er habe die Genehmigung dem anderen Vertragsteil mitgeteilt, ohne klarzustellen, dass er diesen bei der Entgegennahme der empfangsbedürftigen Mitteilungserklärung vertreten hat. Eine hinreichende Eigenurkunde des Notars, deren Vorlage durch erneute Zwischenverfügung aufzugeben ist, könnte wie folgt lauten (vgl. Schöner/Stöber, a.a.O., Rn. 3740): Ich habe den Genehmigungsbeschluss des Amtsgerichts Charlottenburg - ... - vom 9. April 2014 für die Betreuerin entgegengenommen und mit Rechtskraftzeugnis am ... (nach dem 6. Mai 2014) ... als Vertreter der Betreuerin mir selbst als gleichzeitigem Vertreter der Erwerber ... und ... mitgeteilt.