Kammergericht Urteil vom 19.04.2016 – 7 U 28/15

Orientierungssatz

1. Wird zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und einem Bauträger ein Vergleich zur endgültigen Abgeltung von Mängelansprüchen bezüglich des Gemeinschaftseigentums geschlossen und steht der Zahlungsanspruch unter dem Vorbehalt der „Vorlage von Verzichtserklärungen aller Erwerber und Eigentümer“, so ist damit nicht eindeutig, ob nur Verzichtserklärungen der aktuellen oder auch der früheren Erwerber und Eigentümer vorzulegen sind.(Rn.12)

2. Da der Vergleich der endgültigen Abgeltung von Mängelansprüchen bezüglich des Gemeinschaftseigentums dient, und der Bauträger und Verkäufer der Wohnungen ein erkennbares und im Vergleich zum Ausdruck gebrachtes Interesse daran hatte, mit der Zahlung des vereinbarten Betrages auch sicher sein zu können, dass einzelne Eigentümer oder Erwerber ihn nicht zusätzlich gesondert in Anspruch nehmen würden, ist aus dem Zusammenhang zu schließen, dass nicht nur aktuelle Eigentümer und Erwerber von dem Verzichtserfordernis erfasst werden sollten, sondern gerade auch frühere Erwerber, die mit dem Bauträger über die Erwerbsverträge miteinander verbunden waren.(Rn.14)

3. Hinweis der Dokumentationsstelle des Bundesgerichtshofs: Die Nichtzulassungsbeschwerde vor dem BGH (VII ZR 127/16) ist zurückgenommen worden.

Verfahrensgang

vorgehend LG Berlin, 21. Januar 2015, 38 O 240/14

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 21. Januar 2015 verkündete Urteil der Zivilkammer 38 des Landgerichts Berlin – 38 O 240/14 – teilweise geändert und wie folgt gefasst:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 250.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 22. Januar 2015 zu zahlen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

2. Die Widerklage wird abgewiesen.

3. Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

4. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des zu vollstreckenden Betrages leistet.

I.

Die Klägerin begehrt von der Beklagten Zahlung von 250.000,- EUR aus einem zwischen den Parteien abgeschlossenen Vergleich vom 17. Dezember 2013 / 23. Januar 2014 (Anl. K 3a) betreffend die Abgeltung von Mängelansprüchen am Gemeinschaftseigentum des Hauses Y... ... a in B..., über dessen Auslegung sie streiten. Die Beklagte hat erstinstanzlich Widerklage erhoben und die Vorlage ergänzender Verzichtserklärungen begehrt. Das Landgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes erster Instanz einschließlich der dort von den Parteien gestellten Anträge und der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird auf das am 21. Januar 2015 verkündete Urteil der Zivilkammer 38 des Landgerichts Berlin – 38 O 240/14 - Bezug genommen.

Gegen das ihr am 29. Januar 2015 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 23. Februar 2015 Berufung eingelegt und diese am 29. März 2015 begründet. Mit ihrer Berufung verfolgt sie nur noch ihren Antrag auf Klageabweisung weiter und trägt unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen zur Begründung ergänzend vor. Das Landgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass nicht auch die Verzichtserklärungen aller Erwerber vorgelegt werden müssten und sie, die Beklagte bzw. ihr Prozessbevollmächtigter, selbst nicht von diesem Erfordernis ausgegangen seien. Es habe rechtsfehlerhaft unter Verwendung völlig sachfremder Erwägungen einen tatsächlich nicht existierenden Willen der Parteien bei Abschluss des Vergleichs unterstellt. Die vertraglichen Vereinbarungen seien vielmehr in dem von ihr vorgetragenen Sinne eindeutig. Die Klägerin habe danach Verzichtserklärungen nicht nur der derzeitigen, im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, sondern auch der vormaligen Eigentümer oder mit eventuellen Mängelrechten ausgestatteten Erwerber vorlegen müssen, um die Fälligkeit des Zahlungsanspruchs auszulösen. Es habe insoweit überhaupt keiner Rüge bedurft. Aus der dennoch erfolgten Rüge zu schließen, dass sie selbst nicht dieser Rechtsauffassung gewesen sei, verstoße gegen Denkgesetze und die Gesetze der Logik. Hätte das Landgericht unter Berücksichtigung der eindeutigen vertraglichen Vereinbarung den wirklichen Parteiwillen ermittelt, hätte es insbesondere auch durch die Aussagen ihres Geschäftsführers in der mündlichen Verhandlung zu der Erkenntnis gelangen müssen, dass die von der Klägerin beigebrachten Verzichtserklärungen der Anzahl nach unvollständig gewesen seien und deswegen der Zahlungsanspruch nicht fällig gewesen sei.

Die Beklagte beantragt,

unter teilweiser Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das angefochtenen Urteil und tritt dem Berufungsvorbringen der Klägerin entgegen.

Wegen des Vorbringens der Parteien im Einzelnen wird, soweit es nicht wegen der besseren Übersichtlichkeit in den Entscheidungsgründen dargestellt wird, auf den vorgetragenen Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist nur teilweise hinsichtlich des Zinsanspruchs begründet.

Das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend der Klage stattgegeben und die mit der Berufung nicht mehr weiterverfolgte Widerklage abgewiesen.

Zu Recht greift jedoch die Beklagte mit ihrer Berufung die vom Landgericht vertretene Auffassung an, wonach die streitige Voraussetzung in Ziff. 6 des Vergleichs „Vorlage von Verzichtserklärungen aller Erwerber und Eigentümer“ nicht so zu verstehen sei und nach den Umständen auch vom aushandelnden Prozessbevollmächtigten (§ 166 Abs. 1 BGB) nicht so verstanden worden sein könne, dass auch Verzichtserklärungen früherer Erwerber oder Eigentümer vorgelegt werden sollten. Der Senat folgt dieser Auslegung des Landgerichts nicht.

Der Umstand, dass der Prozessbevollmächtigte der Beklagte dies in den Schreiben vom 29. Januar 2014 (Anl. K5) und 24. Februar 2014 (Anl. K7) noch nicht gerügt, sondern zunächst andere zwischenzeitlich beseitigte Unstimmigkeiten hervorgehoben und erst im Schreiben vom 8. Mai 2014 (Anl. K9) diesen Punkt angesprochen hat, rechtfertigt diesen Rückschluss auf einen ursprünglichen Willen nicht zwingend. Die oben zitierte Textpassage in Ziff. 6 des Vergleichs beantwortet – isoliert betrachtet – die zwischen den Parteien streitige Frage, ob nur Verzichtserklärungen der aktuellen oder auch der früheren Erwerber und Eigentümer vorzulegen sind, nicht eindeutig und ist auslegungsbedürftig.

Diese Passage ist daher im Gesamtkontext der Einigung auszulegen. Der Vergleich diente der endgültigen Abgeltung von Mängelansprüchen bezüglich des Gemeinschaftseigentums, und die Beklagte als Bauträgerin und Verkäuferin der Wohnungen hatte ein erkennbares und im Vergleich zum Ausdruck gebrachtes Interesse daran, mit der Zahlung des vereinbarten Betrages auch sicher sein zu können, dass einzelne Eigentümer oder Erwerber sie nicht zusätzlich gesondert in Anspruch nehmen würden.

Dies kommt insbesondere auch in der vom Landgericht nicht berücksichtigten Ziff. 3 des Vergleichs zum Ausdruck. Dort war vereinbart, dass „etwaige Ansprüche einzelner Erwerber oder ihrer Rechtsnachfolger auf Rückabwicklung ihrer Erwerbsverträge (Rücktritt und großer Schadensersatz) wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum von dieser Vereinbarung bis zur Vorlage der jeweiligen unter Ziff. 6 genannten Verzichtserklärungen nicht berührt sind“. Daraus wird deutlich, dass nicht nur aktuelle Eigentümer und Erwerber von dem Verzichtserfordernis erfasst werden sollten, sondern gerade auch frühere Erwerber, die mit der Beklagten über die Erwerbsverträge miteinander verbunden waren. Dies ergibt auch Sinn, denn für das Sicherungsbedürfnis der Beklagte kam es erkennbar darauf an, dass sie nicht mehr aus den Erwerbsverträgen in Anspruch genommen wird, auch wenn die ursprünglichen Erwerber inzwischen weiterveräußert haben sollten. Dafür spricht auch die Wahl der Reihenfolge in Ziff. 3 („Erwerber oder ihrer Rechtsnachfolger“). Auch die unstreitig erst im Zuge der Vergleichsverhandlung im Text der Ziff. 6 vorgenommene Ergänzung „Erwerber“ spricht im Zusammenhang mit Ziff. 3 dafür, dass mit „Erwerber“ diejenigen gemeint waren, die die Wohnungen von der Beklagten gekauft hatten und mit der nachfolgenden Angabe „und Eigentümer“ die eventuellen Rechtsnachfolger der ursprünglichen Erwerber und mithin die aktuellen Eigentümer gemeint sein sollten. Die Rüge der Unvollständigkeit der Verzichtserklärungen war daher durchaus berechtigt, mag sie auch erst im dritten Schreiben geäußert worden sein.

Die Klage erweist sich gleichwohl aus anderem Grund als begründet.

Soweit die Beklagte in der Berufungsbegründung meint, das Landgericht hätte, wenn es unter Berücksichtigung der insoweit eindeutigen vertraglichen Vereinbarungen den wirklichen Parteiwillen ermittelt hätte, insbesondere auch durch die Aussage ihres Geschäftsführers in der mündlichen Verhandlung zu der Erkenntnis gelangen müssen, dass die von der Klägerin beigebrachten Verzichtserklärungen der Anzahl nach unvollständig waren und deswegen der Zahlungsanspruch noch nicht fällig war, folgt der Senat dem nicht. Das Gegenteil ist der Fall.

Es kann dahinstehen, ob die Vereinbarung der Parteien in Ziff. 6 des Vergleichs „Die Zahlung der Vergleichssumme steht unter dem Vorbehalt....“ im Sinne der Klägerin als reine Fälligkeitsregelung oder im Sinne der Beklagten als aufschiebende Bedingung unter Berücksichtigung von § 157 BGB auszulegen ist, denn die Bedingung und damit auch die Fälligkeit sind eingetreten.

Es kommt auch nicht darauf an, dass dem Sicherungsbedürfnis der Beklagten vor doppelter Inanspruchnahme durch die Klägerin und durch einzelne Erwerber an sich schon dadurch entsprochen worden ist, dass die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung zum „An-sich-ziehen“ der Mängelansprüche bezüglich des Gemeinschaftseigentums unstreitig unanfechtbar geworden sind und nach der neuen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 6. März 2014, NJW 2014, 1377, 1379) der einzelne Wohnungseigentümer nicht gegen den Willen der Wohnungseigentümergemeinschaft einseitig sein Interesse an einer sofortigen Mängelbeseitigung verfolgen kann. Diese - zeitlich zudem erst nach dem Vergleichsschluss veröffentlichte - Rechtsprechung hindert die Parteien jedoch nicht daran, im konkreten Fall weitere Zahlungsvoraussetzungen wie hier die Vorlage von Verzichtserklärungen der jeweiligen Eigentümer und Erwerber zu vereinbaren.

Unstreitig hat die Klägerin der Beklagten bereits vorgerichtlich die Verzichtserklärungen aller aktuellen Eigentümer und Erwerber vorgelegt. In der mündlichen Verhandlung vom 21. Januar 2015 (Bl. I/87) hat die Klägerin darüber hinaus drei weitere Verzichtserklärungen früherer Erwerber und ferner eine Email bezüglich der zwischenzeitlichen Liquidation eines mithin nicht mehr existenten weiteren früheren Erwerbers überreicht (Bl. I/81-86) und dazu erklärt, dass es darüber hinaus keine weiteren früheren Erwerber gebe. Damit war die Zahlung fällig, zumal die anderen im Vergleich genannten Voraussetzungen unstreitig vorlagen. Diese Erklärung der Klägerin ist auch nicht konkret bestritten worden, sondern der Geschäftsführer hat in der Verhandlung nur erklärt, dass er dies ohne Einsicht in die Unterlagen nicht bestätigen könne. Auch mit der Berufungsbegründung ist dies aber nachfolgend nicht bestritten worden und daher als zugestanden anzusehen (§ 138 Abs. 3 ZPO). Die Beklagte, die dazu im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast aufgrund der ihr vorliegenden Vertragsunterlagen ohne weiteres in der Lage sein muss und dies an sich auch schon im Zuge ihrer erstinstanzlichen Widerklage hätte tun müssen, hat nicht vorgetragen, welche Verzichtserklärung welcher früheren Erwerber noch fehlen sollen und ihr vorgelegt werden müssten.

Hinsichtlich des Zinsanspruchs ist aus vorstehenden Gründen allerdings davon auszugehen, dass der Zahlungsanspruch erst in der mündlichen Verhandlung vom 21. Januar 2015 fällig geworden ist, sodass die Zahlungsforderung auch erst ab 22. Januar 2015 gemäß §§ 291, 288 Abs.1 S. 2 BGB zu verzinsen war.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs.2, 97 Abs.1, 708 Nr.10, 711 ZPO.

Ein Grund, die Revision zuzulassen, besteht nicht (§ 543 Abs. 2 ZPO).