Kammergericht Beschluss vom 13.11.2018 – 1 W 235/18

Tenor

Die Zwischenverfügung wird aufgehoben

Gründe

I.

1

Die Beteiligte zu 1 erwarb zur UR-Nr. 3... /... der Notarin P... A... in B... das vormals im Grundbuch von Schöneberg Blatt 1... gebuchte Grundstück und wurde am 10. November 2017 dort als Eigentümerin eingetragen.

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Bereits mit Bescheid vom 31. August 2017 hatte das Bezirksamt T...-S... von B... der vorherigen Eigentümerin untersagt, bis zum Ablauf des 31. Juli 2018 an dem Grundstück Wohnungseigentum oder Teileigentum zu begründen und die sofortige Vollziehung des Bescheids angeordnet. Auf Antrag der Beteiligten zu 1 stellte das Verwaltungsgericht Berlin mit Beschluss vom 9. April 2018 die aufschiebende Wirkung des zwischenzeitlich erhobenen Widerspruchs wieder her. Die dagegen erhobene Beschwerde nahm das Bezirksamt in der Folge gegenüber dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg wieder zurück.

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Am 30. April 2018 vollzog das Grundbuchamt den auf Aufteilung des Eigentums an dem Grundstück in Wohnungs- und Teileigentumsrechte gerichteten Antrag der Beteiligten zu 1 vom 6. November 2017 durch Schließung des Grundbuchblattes 1... und Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher Blätter 3... bis 3... .

4

Am 4. Mai 2018 veräußerte die Beteiligte zu 1 das im Beschlusseingang bezeichnete Teileigentum zur UR-Nr. 3... /2... des Notars A... P...-H... in B... an den Beteiligten zu 2.

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Mit Schriftsatz vom selben Tag hat der Urkundsnotar bei dem Grundbuchamt die Eintragung einer Eigentumsvormerkung beantragt. Das Grundbuchamt hat am 22. Juni 2018 unter Fristsetzung darauf hingewiesen, dass zur Eintragung der Vormerkung entweder die Zustimmung des Bezirksamts T...-S... vorzulegen oder der Ablauf der in dem Bescheid vom 31. August 2017 bestimmten Frist abzuwarten sei. Hiergegen richtet sich die im Namen der Beteiligten erhobene Beschwerde vom 20. Juli 2018, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 24. Juli 2018 nicht abgeholfen hat. Mit ergänzendem (Nichtabhilfe-)Beschluss vom 13. September 2018 hat das Grundbuchamt bestimmt, dass die Eintragung der Vormerkung auch nach Ablauf der in dem Bescheid vom 31. August 2017 bestimmten Frist der Genehmigung durch das Bezirksamt bedürfe.

II.

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1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO, und hat auch in der Sache Erfolg. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht nicht, so dass die angefochtene Zwischenverfügung nicht gem. § 18 Abs. 1 S. 1 Alt. 2 GBO veranlasst war.

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2. Die Eintragung einer Vormerkung erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO, wenn sie von demjenigen, der von der Eintragung betroffen ist, bewilligt wird, § 19 GBO. So ist es hier.

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Der gem. § 15 Abs. 2 GBO als bevollmächtigt geltende Notar hat den Antrag auf Eintragung der Eigentumsvormerkung gestellt und die im Grundbuch als Eigentümerin eingetragene Beteiligte zu 1 hat die Eintragung zur UR-Nr. 3... /2... bewilligt. Das Grundbuchamt darf eine so bewilligte Vormerkung nur beanstanden, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch die Eintragung im Sinne von § 894 BGB unrichtig würde, oder wenn die Eintragung im Sinne von § 53 Abs. 1 S. 2 GBO nach ihrem Inhalt unzulässig wäre. Keine der beiden Alternativen liegt hier vor.

9

a) Eine Eintragung ist inhaltlich unzulässig, wenn das Recht mit dem Inhalt oder der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann (BGH, FGPrax 2015, 5, 6). Das ist bei einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück bzw. hier eines Teileigentumsrechts nicht der Fall, §§ 883 Abs. 1 S. 1, 873, 925 BGB, und von dem Grundbuchamt auch nicht angenommen worden.

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b) Das Grundbuch wird durch den Vollzug des beanstandeten Antrags auf Eintragung der Vormerkung auch nicht unrichtig. Daran änderte weder die am 11. März 2018 in Kraft getretene Erhaltungsverordnung “Schöneberger Süden” des Bezirksamts Tempelhof -Schöneberg von Berlin vom 27. Februar 2018 (GVBl. 2018, 180) noch die gegenüber der vormaligen Eigentümerin ergangene vorläufige Unterlassungsverfügung des Bezirksamts vom 31. August 2017 etwas.

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aa) Allerdings ist das Grundstück im Bereich der Erhaltungsverordnung “Schöneberger Süden” belegen. Das aber stand der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentumsrechte und ihrem nach Inkrafttreten der Verordnung erfolgten Vollzug im Grundbuch nicht entgegen, § 878 BGB (BGH, DNotZ 2017, 119). Der entsprechende Antrag war zuvor bereits bei dem Grundbuchamt gestellt worden.

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bb) Das verfahrensgegenständliche Teileigentumsrecht ist auch trotz der Unterlassungsverfügung vom 31. August 2017 wirksam entstanden.

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Dagegen spricht nicht, dass ein solcher Bescheid nach der Rechtsprechung des Senats auch ohne erneute Bekanntgabe gegenüber der Beteiligten zu 1 für diese wirksam war und aufgrund der Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit gem. § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO zunächst zu einer von dem Grundbuchamt zu beachtenden Grundbuchsperre geführt hat (Senat, nicht rechtskräftiger Beschluss vom 23. August 2018 - 1 W 53/18 -, Beschluss vom 4. Januar 2018 - 1 W 325/17 - jeweils unveröffentlicht).

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Nach Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des gegen die vorläufige Untersagungsverfügung erhobenen Widerspruchs der Beteiligten zu 1 durch das Verwaltungsgericht Berlin änderten sich hingegen die rechtlichen Grundlagen. Der Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 9. April 2018 nach § 80 Abs. 5 S. 1 VwGO wirkte auf den Zeitpunkt des Erlasses der vorläufigen Untersagungsverfügung zurück, vgl. §§ 172 Abs. 2, 15 Abs. 1 S. 2 BauGB (Hornmann, in: BeckOK BauGB, 2018, § 15, Rdn. 55a), mit der Folge, dass der Beteiligten zu 1 aus diesem Verwaltungsakt von Anfang an vorläufig keine nachteiligen Konsequenzen erwachsen konnten (OVG Bautzen, NVwZ-RR 2007, 54, 55).

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Es ist bereits entschieden worden, dass dies in entsprechenden Fällen zur Fiktion einer Baugenehmigung führen kann, weil dann die entsprechenden Fristen weiterlaufen (vgl. VGH Hessen, NVwZ-RR 2009, 790, 791). Vorliegend hatte die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs zur Folge, dass die - vorläufige - Grundbuchsperre rückwirkend entfiel. Dementsprechend hat das Grundbuchamt auch im Anschluss daran die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentumsrechte vollzogen und unter Schließung des Grundstücksgrundbuchs die entsprechenden Grundbücher gem. § 7 WEG angelegt. Damit hat es sein Bewenden.

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cc) Allerdings hat die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Widerspruchs gegen die vorläufige Untersagungsverfügung an der Existenz dieses Verwaltungsakts als solchem nichts geändert. Gleichwohl rechtfertigt das nicht die Annahme eines relativen (gesetzlichen) Verfügungsverbots, vgl. §§ 172 Abs. 1 S. 5, Abs. 2, 15 Abs. 1 BauGB, 135 BGB. Dem steht der Suspensiveffekt des Widerspruchs gegen die vorläufige Untersagungsverfügung entgegen, den das Verwaltungsgericht wiederhergestellt hat und der erst mit Bestandskraft des Verwaltungsakts entfällt, § 80b Abs. 1 VwGO.

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dd) Schließlich ist es ohne Belang, dass das Bezirksamt ausweislich eines in der Grundakte befindlichen Rotzettels offenbar um Eintragung von Widersprüchen in den Wohnungs- und Teileigentumsgrundbüchern ersucht hat, vgl. §§ 172 Abs. 1 S. 6, 22 Abs. 6 S. 2 HS 2 BauGB. Diesem am 20. Juni 2018 bei dem Grundbuchamt eingegangenen Ersuchen geht der am 9. Mai 2018 eingegangene Antrag des Urkundsnotars auf Eintragung einer Vormerkung vor, vgl. § 17 GBO. Behördlichen Ersuchen nach § 38 GBO kommt insoweit kein Vorrang vor sonstigen Anträgen auf Eintragung im Grundbuch zu (Böttcher, in: Meikel, GBO, 11. Aufl., § 17, Rdn. 4).