Kammergericht Beschluss vom 27.08.2019 – 1 W 373 - 412/18, 1 W 373/18, 1 W 412/18

Orientierungssatz

1. Die Anforderungen des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes schließen die Auslegung von Grundbucherklärungen nicht aus, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führen, wobei auf Wortlaut und Sinn der Erklärung aus Sicht eines objektiven Betrachters abzustellen ist. (Rn.13)

2. Die Reichsgaragenordnung von 1939 unterschied zwischen Einstellplatz und Stellplatz. Einstellplatz war eine unbebaute, weder dem ruhenden noch dem fließenden öffentlichen Verkehr dienende Fläche, die zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt war. Stellplatz war die Standfläche eines einzelnen Kraftfahrzeugs auf dem Einstellplatz. (Rn.16) Bei dem in einer Bewilligung verwendeten Begriff “Wagenabstellplätze” kann es sich nicht um den Einstellplatz als solchen handeln, also nicht um mehrere Einstellplätze. Vielmehr bezieht sich die Erklärung insoweit auf Standflächen für Kraftfahrzeuge auf einem zu schaffenden Einstellplatz. (Rn.17)

Verfahrensgang

vorgehend AG Charlottenburg, 31. Oktober 2018, XX

Die Beschwerde wird auf Kosten der Beteiligten zu 1 bis 4 nach einem Wert von 5.000,00 EUR zurückgewiesen.

I.

Am 14. März 1958 erklärte die damalige Eigentümerin des im Grundbuch von Berlin-W... Blatt 8... gebuchten Grundstücks zu Protokoll des Amtsgerichts Charlottenburg, sie habe sich gegenüber dem Baupolizeiamt W... verpflichtet, “eine Grunddienstbarkeit für die gemeinsame Benutzung eines Wagenabstellplatzes zugunsten des Eigentümers des Nachbargrundstücks N... Straße ... zu bestellen.” “In Erfüllung dieser Verpflichtung” bewilligte und beantragte sie die Eintragung einer Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer des im Grundbuch von Berlin-Wilmersdorf Blatt 2... gebuchten Grundstücks mit dem Inhalt

“dass der jeweilige Eigentümer des Nachbarhauses N... S... 4... und seine Beauftragten die vorgesehenen Wagenabstellplätze und den über das Grundstück L... 1..., 1..., 1..., 1... führenden Zufahrtsweg zu diesen Wagenabstellplätzen benutzen dürfen.”

Das Grundbuchamt vollzog diesen Antrag am 19. März 1958 in Abt. II lfd. Nr. 3 des Grundbuchs Blatt 874 mit dem Vermerk: “Grunddienstbarkeit für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Berlin-W... Band 9... Blatt 2... bestehend in dem Recht zur Benutzung der Wagenabstellplätze und des Zufahrtsweges, hier eingetragen unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom 14. März 1958 und auf Berlin-W... Band 9... Blatt 2... vermerkt”.

Im Jahr 2007 teilte die damalige Eigentümerin das im Grundbuch von Berlin-W... Blatt 8... gebuchte Grundstück in 40 Wohnungseigentumsrechte. Das Grundbuchamt vollzog die Aufteilung am 31. Mai 2007, indem es das Grundbuchblatt 8... schloss und die Wohnungsgrundbücher Blätter 2... bis 2... anlegte. Die in Abt. II lfd. Nr. 3 gebuchte Grunddienstbarkeit übertrug es auf die einzelnen Wohnungsgrundbücher.

Die Beteiligten zu 5 und 6 wurden am 27. Oktober 2008 als Eigentümer in Abt. I des Grundbuchs von Berlin-W... Blatt 2... eingetragen.

Unter dem 11. April 2018 haben die Beteiligten zu 1 bis 4 durch ihren Verfahrensbevollmächtigten die Löschung der Grunddienstbarkeit anregen lassen. Sie haben vorgetragen, die Eintragung sei ihrem Inhalt nach unzulässig, die Dienstbarkeit mangels ausreichender inhaltlicher Bestimmtheit unwirksam.

Mit Beschluss vom 31. Oktober 2018 hat das Grundbuchamt eine amtswegige Löschung der Dienstbarkeit abgelehnt. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 4 vom 16. November 2018, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 19. November 2018 nicht abgeholfen hat.

II.

1. Die Beschwerde ist mit dem beschränkten Ziel der Amtslöschung gem. § 53 Abs. 1 S. 2 GBO statthaft und zulässig, § 71 Abs. 2 S. 2 GBO.

2. In der Sache hat die Beschwerde keinen Erfolg.

a) Erweist sich eine Eintragung im Grundbuch nach ihrem Inhalt als unzulässig, so ist sie von Amts wegen zu löschen, § 53 Abs. 1 S. 1 GBO. Inhaltlich unzulässig ist eine Eintragung, wenn das Recht mit dem Inhalt oder der Ausgestaltung, wie es eingetragen ist, aus Rechtsgründen nicht bestehen kann oder wenn die Eintragung etwas Widersprüchliches verlautbart und ihre Bedeutung auch durch Auslegung nicht ermittelt werden kann (BGH, ZfIR 2019, 437, 439; NJW 2018, 3715; MittBayNot 2015, 398, 399). Die Unzulässigkeit muss sich aus dem Eintragungsvermerk selbst oder den zulässig in Bezug genommenen Eintragungsunterlagen ergeben (BGH, ZfIR 2019, 437, 439; NJW 2018, 3715). Maßgebender Zeitpunkt für die Prüfung der Zulässigkeit einer Eintragung ist der Zeitpunkt ihrer Vornahme. Deshalb muss auch auf das im Zeitpunkt der Eintragung geltende Recht und das Rechtsverständnis, wie es in der damaligen Verkehrsübung seinen Niederschlag gefunden hat, abgestellt werden (OLG München, FGPrax 2018, 12; Senat, Beschluss vom 6. Februar 1976 – 1 W 1320/74 – OLGZ 1977, 6, 8).

Danach ist die in Abt. II lfd. Nr. 3 der Wohnungsgrundbücher eingetragene Grunddienstbarkeit nicht unzulässig.

aa) Grunddienstbarkeit ist die dingliche Belastung eines Grundstücks zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt, § 1018 BGB. Das Recht, auf dem belasteten Grundstück einen Kraftfahrzeugabstellplatz sowie einen dahin führenden Zufahrtsweg benutzen zu dürfen, ist typischer Inhalt einer Grunddienstbarkeit im Sinne der 1. Variante (“Benutzungsdienstbarkeit”, vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl., Rdn. 1129, 1145).

bb) Es besteht auch kein Widerspruch zu den Anforderungen des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes und dem Erfordernis urkundlich belegter Eintragungsunterlagen. Sie schließen die Auslegung von Grundbucherklärungen nicht aus, wenn sie zu einem zweifelsfreien und eindeutigen Ergebnis führen. Dabei ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (BGH, NJW-RR 2015, 645).

Es kann kein Zweifel bestehen, dass die Eintragungsbewilligung vom 14. März 1958 vor dem Hintergrund des damals geltenden Bauordnungsrechts erteilt wurde. Das folgt bereits aus dem im Eingang der Urkunde enthaltenen Hinweis der damaligen Eigentümerin beider Grundstücke auf eine gegenüber dem Baupolizeiamt eingegangene Verpflichtung zur Bestellung einer Grunddienstbarkeit für die gemeinsame Benutzung eines Wagenabstellplatzes.

Im Zeitpunkt der Erklärung galt die Verordnung über Garagen und Einstellplätze - Reichsgaragenordnung (RGaO) - vom 17. Februar 1939 (RGBl. I S. 219) in der Fassung vom 13. September 1944 (RABl. S. I 325) als Landesrecht fort (vgl. BVerwG, NJW 1955, 1452, 1453). Gem. § 2 RGaO hatte, wer Wohnstätten, Betriebs- und Arbeitsstätten oder ähnliche bauliche Anlagen errichtete oder Um- und Erweiterungsbauten ausführte, die den Wert solcher baulichen Anlagen erheblich steigerten, für die vorhandenen und zu erwartenden Kraftfahrzeuge der Bewohner, des Betriebes und der Gefolgschaft Einstellplatz in geeigneter Größe, Lage und Beschaffenheit samt den notwendigen Zubehöranlagen auf dem Baugrundstück oder in der Nähe zu schaffen. Dem Bauherrn stand es frei zu entscheiden, ob er den Einstellplatz auf dem Baugrundstück oder in der Nähe schuf (Thiel/Frohberg, Reichsgaragenordnung, 1956, § 2, Anm. 14 b). Lediglich der Bestand des Einstellplatzes musste rechtlich auf Dauer gesichert sein. Deshalb konnte der Bauherr seine Pflicht zur Schaffung eines Einstellplatzes dadurch erfüllen, dass er diesen auf einem in der Nähe zum Baugrundstück belegenen Grundstück eines Dritten errichtete und diese Nutzung aufgrund einer Grunddienstbarkeit gesichert war (Thiel/Frohberg, a.a.O., Anm. 15 c).

Um eine solche Grunddienstbarkeit handelt es sich bei der Belastung in Abt. II lfd. Nr. 3 der Wohnungsgrundbücher. Die Bewilligung enthält keinen Widerspruch hinsichtlich der Anzahl der Wagenabstellplätze. Die in der Eintragungsbewilligung verwendeten Begriffe stimmen nicht wörtlich mit der Reichsgaragenordnung überein, sie sind ihr jedoch entlehnt. Die Reichsgaragenordnung unterschied zwischen Einstellplatz und Stellplatz. Einstellplatz war eine unbebaute, weder dem ruhenden noch dem fließenden öffentlichen Verkehr dienende Fläche, die zum Einstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt war, § 1 Abs. 1 RGaO. Stellplatz war die Standfläche eines einzelnen Kraftfahrzeugs auf dem Einstellplatz, § 1 Abs. 6 RGaO. Ein Einstellplatz konnte danach mehrere Stellplätze umfassen (Thiel/Frohberg, a.a.O., § 1, Anm. 18). Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung war die Schaffung von Einstellplatz, § 2 Abs. 1 RGaO. In diesem Sinne ist der die Eintragungsbewilligung vom 14. März 1958 einleitende Satz zu verstehen. Die dort angesprochene Verpflichtung gegenüber der Baupolizei ist nicht ungewöhnlich, denn dieser Behörde oblag die Durchführung der Verordnung, § 53 Abs. 1 RGaO.

Demgegenüber kann es sich bei dem in der eigentlichen Bewilligung verwendeten Begriff “Wagenabstellplätze” nicht um den Einstellplatz als solchen handeln, also nicht um mehrere Einstellplätze im Sinne von §§ 1 Abs. 1, 2 Abs. 1 RGaO. Vielmehr bezieht sich die Erklärung insoweit auf die Stellplätze im Sinne von § 1 Abs. 6 RGaO, also auf die Standflächen für Kraftfahrzeuge auf dem nach § 2 Abs. 1 RGaO zu schaffenden Einstellplatz. Dass die Anzahl der Stellplätze nicht näher konkretisiert wurden, lag an dem Ablauf des Verfahrens auf Erteilung der Baugenehmigung. Die Baupolizei hatte im Genehmigungsverfahren auch über die Mindestgröße des Einstellplatzes zu entscheiden, § 6 Abs. 1 RGaO, der Bauherr hingegen für die tatsächlichen Voraussetzungen zu sorgen, wozu im Fall der Schaffung von Einstellplatz außerhalb des Baugrundstücks auch die Sicherung der dauerhaften Nutzung gehörte. Auf diesem Zusammenspiel zwischen Bauherr und Baupolizei beruhte die Verweisung auf die “vorgesehenen Wagenabstellplätze” in der Eintragungsbewilligung.

Dessen ungeachtet ist bei Bestellung einer – wie hier - das gesamte Grundstück belastenden Grunddienstbarkeit die rechtliche Festlegung der Ausübungsstelle nicht zwingend; ihre Bestimmung kann auch der tatsächlichen Ausübung überlassen bleiben (Senat, Beschluss vom 6. Oktober 1972 – 1 W 1232/72 – NJW 1973 1128, 1129).

Berechtigter der Grunddienstbarkeit kann nur der Eigentümer eines anderen Grundstücks sein, § 1018 BGB. Nichts anderes verlautbart der Eintragungsvermerk in Abt. II lfd. Nr. 3 der Wohnungsgrundbücher. Unschädlich ist die Erwähnung der “Beauftragten” des Berechtigten in der gemäß § 874 BGB in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung. Auch ohne gesonderte Erwähnung können neben dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks andere Personen zur Nutzung berechtigt sein, wenn sie diese von dem Berechtigten ableiten (vgl. Palandt/Herrler, BGB, 78. Aufl., § 1018, Rdn. 14). Das können auch seine Beauftragten sein (vgl. BGH, ZfIR 2019, 437, 438).

Soweit zwischen den Beteiligten zu 1 bis 4 bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft L... 1...,1... A, 1..., 1... A einerseits und den Beteiligten zu 5 und 6 auf der anderen Seite Streit über Zahl und Lage der Stellplätze (im Sinne von § 1 Abs. 6 RGaO) oder des Zufahrtsweges, vgl. §§ 1 Abs. 5, 2 Abs. 1 RGaO, besteht, kann darüber nicht im Grundbuchverfahren entschieden werden. Dies ist dem Zivilprozess vorbehalten. Nur in einem Rechtsstreit könnte auch die tatsächliche Handhabung des Nutzungsrechts zur Auslegung mit herangezogen werden (BGH, NJW-RR 1988, 1229, 1230; Weber, in: Staudinger, BGB, 2017, § 1018, Rdn. 138).

b) Die Löschung der Grunddienstbarkeit kommt auch nicht gem. § 22 Abs. 1 GBO in Betracht. Insofern fehlt es schon an einem hierzu erforderlichen Antrag, § 13 Abs. 1 S. 1 GBO (vgl. Demharter, GBO, 31. Aufl., § 22, Rdn. 45). Der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 hat sich in seinem Schriftsatz allein auf § 53 Abs. 1 S. 2 GBO berufen und die Löschung der Belastung folgerichtig nicht beantragt, sondern lediglich angeregt (Demharter, a.a.O., § 53, Rdn. 15). Darüber hinaus ist aber auch nicht in der erforderlichen Form des § 29 Abs. 1 S. 2 GBO nachgewiesen, dass die Grunddienstbarkeit erloschen wäre. Zwar gibt es in Berlin keine öffentlich-rechtliche Stellplatzverpflichtung im Sinne von § 2 Abs. 1 RGaO mehr. Das lässt aber nicht den Schluss zu, die Grunddienstbarkeit biete für die Benutzung des herrschenden Grundstücks keinen Vorteil mehr, vgl. § 1019 BGB.

3. Die Wertfestsetzung beruht auf §§ 61 Abs. 1, 36 Abs. 3 GNotKG, die Kostenentscheidung auf § 84 FamFG. Anlass, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, § 78 Abs. 2 S. 1 GBO, besteht nicht.