Landgericht Aurich Urteil vom 02.11.2023 – 1 S 58/23

In dem Rechtsstreit

A. K., S., W.

- Kläger und Berufungskläger -

Prozessbevollmächtigte:

Rechtsanwälte A. & B., K.straße , W.

Geschäftszeichen:

gegen

Wohungseigentümergemeinschft A. W., W., vertr.d.d. Verw. Fa. E.-Immobilien GmbH, vertr.d.d. GF, B.str. , W.

- Beklagte und Berufungsbeklagte -

Prozessbevollmächtigte:

Rechtsanwälte H. & K., O.str. , B.

Geschäftszeichen: ...

hat das Landgericht Aurich - 1. Zivilkammer - durch die Vorsitzende Richterin am Landgericht E., die Richterin am Landgericht S. und die Richterin am Landgericht Sc. auf die mündliche Verhandlung vom 05.10.2023 für Recht erkannt:

1.

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Wilhelmshaven vom 22.03.2023 wie folgt abgeändert:

Die auf der Eigentümerversammlung vom 09.09.2021 gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft a. W., W. zu TOP 2 "Beschlussfassung über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2020 einschließlich Entwicklung der Instandhaltungsrücklage" und zu TOP 3 "Beschlussfassung über die Entlastung des Verwaltungsbeirates" werden für ungültig erklärt. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Berufung wird im Übrigen zurückgewiesen.

2.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 35 % und die Beklagte zu 65 %.

3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4.

Die Revision wird nicht zugelassen.

5.

Der Streitwert wird auf 59.623 EUR festgesetzt.

I.

Der Kläger ist Mitglied der verklagten Wohnungseigentümergemeinschaft A. W., W.. Er hält das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 21. Der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt die Teilungserklärung vom 31.03.1971 (K 12 Blatt 27 ff Band I d.A.) zu Grunde. § 3 Abs. 2 regelte den Gegenstand des Sondereigentums und führte Bestandteile der Räume auf, wie z.B. Fußbodenbelag, Decken- und Wandputz, die zum Sondereigentum gehören sollen. § 7 enthielt eine Regelung zur Instandhaltung. Danach sollte die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des Gebäudes einschließlich der äußeren Fenster sowie des Außenanstrichs von Klappläden und Rollläden der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegen. § 13 befasste sich mit der Kostenverteilung und verwies im Wesentlichen auf § 16 WEG. Wegen der Einzelheiten wird auf die Teilungserklärung Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 11.08.2021 lud die Verwalterin zur Eigentümerversammlung am 09.09.2021 ein (K1 Blatt 3 Band I d.A.).

Bei der Versammlung am 09.09.2021 (Protokoll K 14 Blatt 40 ff Band I d.A.) wurde unter TOP 2 die sich aus den Jahreseinzelabrechnungen vom 29.07.2021 für das Wirtschaftsjahr 2020 ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassung der beschlossenen Vorschüsse genehmigt. Auf die Einzelabrechnung des Klägers wird Bezug genommen (Blatt 12 ff d.A. Band I d.A.). Der Ausgleich sollte bis zum 08.10.2021 gezahlt werden. Unter TOP 3 wurde den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats Entlastung für das Wirtschaftsjahr 2020 erteilt. Unter TOP 7 wurde beschlossen, den Verwalter zu beauftragen, auf Kosten der Gemeinschaft die Sanierung des Balkons I. zu beauftragen. Es sollten zum Vergleich des bereits vorliegenden Angebotes weitere Angebote eingeholt werden. Die Kosten von ca. 9.500 EUR sollten aus der Instandhaltungsrückstellung finanziert werden. Unter TOP 9 wurde den Eigentümern K. der Ausbau einer Wohnungseingangstür und das Verschließen der Maueröffnung gestattet. Unter TOP 13 wurde eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels in Bezug auf die Hausmeisterkosten (statt wie bisher nach Miteigentumsanteilen künftig nach Wohneinheiten) abgelehnt.

Mit der am 01.10.2021 eingereichten Klage hat der Kläger die Beschlüsse zu TOP 2, TOP 3, TOP 7, TOP 9 und TOP 13 der Versammlung vom 09.09.2021 angefochten.

Am 08.11.2021 hat der Kläger die Klage begründet. Er hat ausgeführt, das Mitglied des Verwaltungsbeirates Sch. habe einen Brief seinerseits zur Abrechnung 2020 mit dem Vermerk "Zurück an Absender! Habe kein Interesse!" zurückgesandt. Das Mitglied des Verwaltungsbeirates B. sei nicht erreichbar gewesen, weil keine richtige Anschrift angegeben worden sei. Das Verwaltungsbeiratsmitglied Fischer sei befangen, da sie die Tochter der Hausmeisterfamilie und die Schwester des Miteigentümers K. sei. Weiter hat er behauptet, Teile der Entlastung des Verwaltungsbeirats für die Jahresabrechnung 2020 seien nicht erkennbar auch nicht in den Wirtschafsplänen für 2019 bis 2022. Die Ausgaben für die Rollstuhlrampe seien nicht in den Wirtschaftsplänen erwähnt, das gleiche gelte für die Sondereinlage in Höhe von 20.000,00 EUR. Die Rechnung der Firma G. GmbH vom 09.01.2020 bezüglich der Rampe über 36.473,50 EUR und weitere Kosten würden mehr als 37.000 EUR betragen (Anlage K 5, K 5a). Die Kassenprüfberichte der Jahre 2015 bis 2021 seien unvollständig (K 6). Bei der Liste der Instandhaltungsrücklagen (Anlage K 7) für das Jahr 2020 würden die genauen Verwendungszwecke bzw. eine Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum fehlen. Es seien Falschbuchungen festzustellen.

In der Jahresabrechnung für das Jahr 2020 sei unter Punkt D die "Entwicklung der Instandhaltungsrücklage" dargestellt. Die dort aufgelisteten Beträge seien durcheinander und falsch (Anlage K 11). Deshalb sei auch der auf ihn entfallende Betrag fehlerhaft. Im Jahr 2020 seien Rechnungen für Handwerker usw. von der Rücklage der Gemeinschaft bezahlt worden, die von den Wohnungseigentümern und vom Hausmeister bisher nicht erstattet worden seien. Es handele sich um Leistungen für Sondereigentume. Die Hausverwaltung habe die entsprechenden Eigentümer zur unverzüglichen Bezahlung aufzufordern. Auch aus den früheren Jahren würden noch Erstattungen der Rechnung D. (Rohrverstopfung) ausstehen. Die Kosten für den Anbau der Rollstuhlrampe seien von der Sondereinlage und den Eigentümern zu bezahlen, die diese Rampe bestellt hätten. Unter Punkt E "Kontenentwicklung" seien die Finanzbestände fehlerhaft. Der Endbestand des Sparkassenkontos (Giro) habe am 30.12.2020 10.359,08 EUR betragen, statt wie in der Abrechnung angegeben 11.088,42 EUR.

Die Jahresabrechnung hätte wegen der oben genannten Fehler nicht genehmigt werden dürfen. Ergänzend hat der Kläger mit Schriftsatz vom 22.02.2022 ausgeführt, es seien Rechnungen für Sondereigentum von dem Gemeinschaftskonto beglichen worden. Dadurch habe die Hausverwaltung den Rücklagenbestand gekürzt, was sich als Nachteil des Klägers auswirke. Mit Schriftsatz vom 04.04.2022 hat der Kläger weiter vorgetragen, die Hausverwaltung hätte vor der Genehmigung der Jahresabrechnung die Rechnungen aller Positionen prüfen müssen, ob es sich bei den abgerechneten Arbeiten oder Dienstleistungen tatsächlich um solche für die Gemeinschaft handele, oder ob es sich um Ausgaben für Sondereigentum handele. Dies sei nicht geschehen. Die Hausverwaltung habe an den Kläger geschrieben, dass bei der Auftragsvergabe oft nicht ganz eindeutig sei, ob es sich um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handele. Erst anhand der vorliegenden Rechnungen und Arbeitsscheine lasse sich eine Zuordnung festlegen. Sollte es sich um Kosten für Sondereigentum handeln, würden die Kosten bei den Eigentümern eingefordert (Anlage K 19). Dies sei unzutreffend und erfolge überwiegend nicht. § 3 h) der Teilungserklärung lege fest, welche Leitungen zum Sondereigentum gehören würden. Es sei zu lokalisieren, welche Wohnungen betroffen seien. Es würden Gutschriften unter Rücklagen fehlen. So seien Rückerstattungen aus den Jahren 2018, 2019 und 2020 nicht erkennbar. Die Sparkassenbestände würden nicht mit den Kontoauszügen übereinstimmen. Die Beträge aus den Versorgungsrechnungen (Strom, Gas, Wasser) mit dem Zeitraum 31.12.2019 bzw. 31.12.2020 würden sich überschneiden. Gutschriften und Belastungen, die auf den Bankauszügen vom Januar 2021 gebucht worden seien, seien fälschlicherweise mit einbezogen worden. Es handele sich um die Gutschrift für Wasser in Höhe von 981,84 EUR und die Gutschrift für Allgemeinstrom in Höhe von 151,84 EUR. Dazu hat der Kläger die Hausabrechnung vom 03.05.2022 vorgelegt. Der Kläger hat sodann erklärt, dass bestimmte Beträge der Gemeinschaft 2022 erstattet worden seien.

Die durchgeführte Kassenprüfung durch den Verwaltungsbeirat sei unqualifiziert und fehlerhaft. Die Kassenprüfberichte würden sich gleichen (Anlage K 6 Blatt 54 ff). Die Unterschriften seien nur aus Gefälligkeit erfolgt. Die Buchführung werde nicht fachlich geprüft. Der Verwaltungsbeirat habe trotz aller Fehler keinen schlüssigen Bericht vor der Abstimmung vorgelegt und damit gegen § 29 Abs. 2 S. 2 WEG verstoßen. Auch habe das Mitglied des Verwaltungsbeirates F. auf ein Schreiben des Klägers vom 20.10.2020 (K 18 Blatt 90 d.A.) nicht reagiert. Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 04.04.2022 ergänzt, es kämen Schadensersatzansprüche in Betracht, weil die Abrechnungen fehlerhaft seien.

Hinsichtlich der Sanierung des Balkons (TOP 7) sei nicht geklärt, ob es sich um Gemeinschafts- oder Sondereigentum handele. Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 22.02.2022 ferner vorgetragen, die Balkone gehörten zu den Wohnungen und könnten von den Miteigentümern nicht genutzt werden. Er rügt, dass weitere Angebote hätten vorgelegt werden müssen und der Verwaltungsbeirat dies hätte beanstanden müssen. Unter dem 04.04.2022 hat der Kläger die Auffassung vertreten, es solle nach dem Kostenvoranschlag der Balkonbelag erneuert werden. Bodenbeläge seien sondereigentumsfähig. Schließlich hat der Kläger behauptet, es sei noch nicht klar, wie berechtigt die Sanierungsarbeiten seien.

Die unter TOP 9 genehmigten Arbeiten würden eine wesentliche bauliche Veränderung beinhalten. Hinsichtlich des Fluchtweges sei auf den Mauerdurchbruch zur Wohnung 03 verwiesen worden, für den es keinen einstimmigen Beschluss gebe. Es sei ungeklärt, ob eine Genehmigung seitens des Bauamtes vorliege. Die Statik müsse geprüft werden. Im 6. OG hätten sich Risse gebildet, was eine Sanierung der Ostfassade nötig mache. Die Risse würden möglicherweise auf dem Durchbruch beruhen. Der Kläger hat ergänzt, die Teilungserklärung müsse geändert werden, wenn aus 48 Wohnungen 47 Wohnungen würden. Die Bewohner würden durch die Bauarbeiten gestört.

Für die Kostenverteilung der Hausmeisterkosten gebe es bereits einen Beschluss aus dem Jahr 1975 (Anlage K 16 Blatt 45 d.A.). Die Umlage erfolge danach nach Wohneinheiten. Es sei mit dem seinerzeit beschlossenen Kostenverteilungsschlüssel weiterhin umzurechnen.

Die Beklagte hat eingewandt, die Ausführungen des Klägers zur Jahresabrechnung seien unsbustantiiert, falsch und würden bestritten. Die Jahresabrechnung sei eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Sämtliche von der Gemeinschaft bezahlten Rechnungen würden Aufträge der Gemeinschaft betreffen, weshalb sie in die Abrechnung gehörten. Jedenfalls gebe es keine titulierten oder anerkannten Erstattungsansprüche gegen andere Eigentümer. Forderungen würden in die Jahresabrechnung nicht eingestellt. Es sei falsch, dass die Sparkassenbestände nicht stimmen würden und es sei unerheblich.

Der Kläger habe nicht dargetan, welche Schadensersatzansprüche gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirates in Betracht kommen könnten.

Die Balkone seien Gemeinschaftseigentum.

Die bauliche Veränderung (TOP 9) könne mehrheitlich beschlossen werden. Dem Kläger würden keine besonderen Nachteile zugemutet. Die bauliche Vereinigung zweier Sondereigentumseinheiten mit dem vor Jahren durchgeführten Wanddurchbruch habe keinen relevanten Nachteil dargestellt. Um die Verbindung der zwei Einheiten gehe es in dem angegriffenen Beschluss auch gar nicht.

Bezüglich des Negativbeschlusses zu TOP 13 erschließe sich nicht, was der Kläger wolle.

Das Amtsgericht hat Beweis erhoben. Auf die eingeholte Auskunft des Bauordnungsamtes vom 17.11.2022 (Blatt 159 Band I d.A.) sowie auf das schriftliche Sachverständigengutachten des Dipl. Ing. G. vom 18.11.2022 (Blatt 140 ff Band I d.A.) sowie das Ergebnis seiner Anhörung (Protokoll vom 01.02.2023 Blatt 181 Band I d.A.) wird Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage mit Urteil vom 22.03.2023, auf das Bezug genommen wird, abgewiesen. Gegen dieses ihm am 31.03.2023 zugestellte Urteil hat sich der Kläger mit der am Dienstag den 02.05.2023 eingelegten Berufung gewandt. Die Berufung hat er nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist um 3 Wochen am 13.06.2023 begründet.

Er hat ausgeführt, die Jahresabrechnung sei schon deswegen fehlerhaft, weil die Position Hausmeisterkosten mit dem falschen Verteilerschlüssel abgerechnet worden sei. Zudem liege ein Fehler bei den Kontoständen vor. Auch seien für Wasser und Strom 981,84 EUR bzw. 151,81 EUR falsch gebucht worden. Es würden noch Gutschriften auf Rücklagenlisten vermisst. Mit Schriftsatz vom 09.08.2023 hat der Kläger ergänzt, die Verwalterin habe nicht alle tatsächlich erzielten Einnahmen und Ausgaben aufgeschrieben. Ersatzansprüche gegen Wohnungseigentümer würden nicht berücksichtigt, so hinsichtlich einer Rechnung für Maurerarbeiten. Es würden Gutschriften fehlen. Es würden Beträge erfasst, die erst im Jahr 2021 gutgeschrieben worden seien. Die Verwalterin verwende das Abgrenzungsverfahren, was rechtswidrig sei. Die Kläger haben einen Prüfbericht des Dipl.-Kfm. St. vorgelegt. Das Amtsgericht sei zu Unrecht dem Beweisantritt für die Fehler des Verwaltungsbeirates nicht gefolgt. Der Verwaltungsbeirat sei eindeutig nicht neutral. Ausstehende Forderungen gegen einzelne Eigentümer würden nicht angehmahnt, um die Instandhaltungsrücklage wieder aufzufüllen. Frau XXX wisse, dass die Waschgeldabrechnung unvollständig sei. Die Sanierung des Balkons I. sei im Jahr 2019 abgelehnt worden. Die Berechtigung der Sanierung sei nicht geklärt. Mit dem Verschließen der Maueröffnung werde der kürzeste Fluchtweg versperrt. Bei dem Wanddurchbruch habe die Genehmigungspflicht bei Hochhäusern bestanden. § 44 der Nds. Bauordnung sei nicht beachtet worden.

Mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 12.10.2023 hat sich der Kläger nochmals zu angeblichen Beschlussmängeln geäußert.

II.

Die zulässige Berufung ist hinsichtlich der Anfechtung der Beschlüsse zu TOP 2 und TOP 3 begründet und im Übrigen unbegründet.

Der Kläger hat bereits in der fristgerecht eingereichten Begründung der Anfechtungsklage vom 08.11.2021 gerügt, dass die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sowie die Kontenentwicklung und die Finanzbestände in der Abrechnung fehlerhaft dargestellt worden seien. Zwar ist der Beklagten beizupflichten, dass nach § 28 Abs. 2 WEG n.F. die Wohnungseigentümer nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse beschließen. Die Kontenentwicklung ist nicht mehr Bestandteil des Beschlusses, sondern vielmehr Gegenstand des vom Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG n.F. vorzulegenden Vermögensberichts. Wenn jedoch die Kontenentwicklung mit den in der Abrechnung dargestellten Einnahmen und Ausgaben nicht in Einklang zu bringen ist, so ist dies als Indiz dafür zu bewerten, dass in der Abrechnung tatsächlich die geflossenen Einnahmen oder Ausgaben nicht vollständig berücksichtigt oder falsch eingestellt wurden. Es ist auch davon auszugehen, dass nicht vollständig oder richtig eingestellte Einnahmen bzw. Ausgaben sich auf die Abrechnungsspitzen auswirken, die Gegenstand des Beschlusses sind. Denn die nicht eingestellten Einnahmen oder Ausgaben werden auch nicht verteilt. Dieser Anschein greift, soweit die Gemeinschaft den Widerspruch zwischen den dargestellten Einnahmen und Ausgaben sowie der Kontenentwicklung und dessen fehlende Auswirkung auf die Abrechnungsspitze nicht nachvollziehbar zu erklären vermag. So liegt es hier. Die Beklagte hat Belege zu den Kontoständen eingereicht. Danach befanden sich am 30.12.2020 auf dem Rücklagenkonto 48.039,20 EUR (Anlage B 2) und auf dem Girokonto 10.359,08 EUR (Anlage B 1), das ergibt zusammen 58.398,28 EUR, und das entspricht der Summe der Kontostände in der Abrechnung (Blatt 13 Band I d.A. Rückseite). Welcher Betrag auf welchem Konto liegt, ist für die Abrechnungsspitze unerheblich. Der Zugang für beide Konten ist mit 181.828,43 EUR aufgeführt, dabei ist nur klar, dass 33.580,81 EUR auf die Instandhaltungsrücklage gezahlt wurden und ansonsten sind Zinserträge von 0,39 EUR und Waschmaschinengeld in Höhe von 260,00 EUR aufgeführt. Bei den Einnahmen sind noch 56.157,94 EUR aufgeführt, dabei handelt es sich allerdings nur um eine Entnahme aus der Rücklage. Selbst wenn man diesen Betrag hinzurechnet, kommt man nicht auf den Gesamtbetrag von 181.828,43 EUR (sondern nur auf 89.999,14 EUR). In der Abrechnung sind umlagefähige Posten mit 57.804,92 EUR und nicht umlagefähige Posten mit 69.964,83 EUR aufgeführt, zusammen 127.769,75 EUR. Bei der Kontenentwicklung ist ein Abgang von 209.291,62 EUR genannt. Selbst wenn man bei der Rücklage die Entnahme in Höhe von 56.157,94 EUR mitberücksichtigt, kommt man nicht auf diesen Betrag, sondern nur 183.927,69 EUR. Es ist davon auszugehen, dass die Abrechnungsspitzen fehlerhaft sind, weil die nachvollziehbar angegebenen Einnahmen und Ausgaben nicht zur Kontenentwicklung passen und die Beklagte diesen Widerspruch trotz des Hinweises vom 22.08.2023 nicht erläutert hat. Ob die Abrechnungsspitzen außerdem fehlerhaft sind, weil die Hausmeisterkosten nicht nach Miteigentumsanteilen hätten umgelegt werden dürfen, kann dahinstehen. Wenn es tatsächlich, wie in der Anlage K 16 vermerkt, einen Beschluss vom 22.06.1976 gab, wonach die Hausmeisterkosten nach Wohneinheiten umgelegt werden sollen, dürfte der Verteilungsschlüssel falsch sein, da der Negativbeschluss zu TOP 13 u.U. nicht als Aufhebung des Beschlusses vom 22.06.1976 ausgelegt werden kann.

Da der Beschluss zu TOP 2 für ungültig zu erklären ist (s.o.), entspricht auch der Beschluss zu TOP 3 (Entlastung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats für das Wirtschaftsjahr 2020) nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Schadensersatzansprüche gegen die Mitglieder des Verwaltungsbeirates wegen der fehlerhaften Abrechnung sind nicht auszuschließen.

Der Beschluss zu TOP 7 (Sanierung des Balkons des Eigentümers I.) ist hingegen nicht zu beanstanden.

Bei dem Balkon und seinen Bestandteilen handelt es sich um Gemeinschaftseigentum gemäß § 1 Abs. 5 WEG. Nur wenn die Balkone ausdrücklich als Sondereigentum gekennzeichnet werden, können die nicht konstruktiven Elemente des Balkons Sondereigentum sein (Bärmann, WEG, 15. Aufl., Armbrüster, § 5 WEG Rn 55 B). Eine solche Regelung enthält die Teilungserklärung nicht. Lediglich bestimmte Bestandteile der Räume werden in § 3 zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt. Der Beschluss widerspricht nicht deswegen ordnungsgemäßer Verwaltung, weil lediglich ein Angebot der Firma K. vorlag, denn es sollen laut Protokoll noch mehrere Angebote eingeholt werden. Die Sanierungsbedürftigkeit ist in der Begründungsfrist nicht in Abrede gestellt worden. Es handelt sich um einen ausgeschlossenen neuen Anfechtungsgrund und nicht bloß um eine noch nach Ablauf der Begründungsfrist zulässige Konkretisierung (vgl. dazu Bärmann, WEG, 15. Aufl., Göbel § 45 WEG Rn 31 und 32). Selbst wenn am 30.09.2020 die Balkonsanierung abgelehnt worden sein sollte, hindert dies die Wohnungseigentümer nicht daran, sich erneut mit dem Thema zu befassen und einen abweichenden Beschluss zu treffen.

TOP 9 (Ausbau der Wohnungseingangstür und Verschließen der Maueröffnung) betraf seinem Wortlaut nach nur die Tür nicht den bereits früher hergestellten Durchbruch. Die bauliche Veränderung konnte nach § 20 Abs. 1 und Abs. 4 WEG n.F. beschlossen werden, da weder eine Grundlegende Umgestaltung noch eine unbillige Benachteiligung vorliegt. Das Verschließen der Tür ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zulässig. Die gestattete Maßnahme ist nach der Auskunft des Bauordnungsamtes vom 17.11.2022 genehmigungsfrei. Dass das Bauamt von falschen Voraussetzungen ausgegangen ist, ist nicht ersichtlich. Nach dem Gutachten des Dipl. Ing. G. ist der erforderliche Fluchtweg durch das Fenster im ehemaligen Wohnzimmer der Erdgeschosswohnung 02 vorhanden. Die Entfernung der Stahlzarge der Wohnungseingangstür hat keinerlei statische Auswirkungen auf die tragende Konstruktion des Gebäudes. Die Risse in der äußeren Verblendschale beruhen auf einer fehlenden Dehnungsfuge und nicht auf dem zuvor erstellten Durchbruch. Der Sachverständige hat bei seiner Anhörung noch ausgeführt, dass die maximale Entfernung zu einer Fluchttür 30 m betrage und diese Entfernung hier nicht ausgeschöpft sei. Einen Verstoß gegen § 44 der Nds. Bauordnung haben weder das Bauordnungsamt noch der Sachverständige angesprochen. Auch das Gericht kann hier keinen Verstoß feststellen. Grundsätzlich können Sondereigentumseinheiten ohne Genehmigung zusammengelegt werden (vgl. VG Berlin Urt. vom 08.09.2015 19 K 125/15). Der Sachverständige hat seinen Gutachten eine Fotodokumentation beigefügt, auf der das Gebäude abgebildet ist. Wieso der Kläger meint, der Sachverständige sei irrtümlich davon ausgegangen, dass es sich nicht um ein Hochhaus handele, erschließt sich der Kammer nicht. Dafür gibt auch seine Anhörung nichts her.

Der Beschluss zu TOP 13 wurde abgelehnt. Der Beschlussantrag ging auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels von derzeit MEA auf Wohneinheiten. Falls diese Änderung schon früher beschlossen wurde (Anlage K 16 Blatt 45 Band I d.A.), ist fraglich, ob die Ablehnung des Änderungsantrages dahingehend ausgelegt werden kann, dass der Beschluss vom 22.06.1976 aufgehoben und nunmehr wieder nach Miteigentumsanteilen abgerechnet werden soll, oder ob die Ablehnung vielmehr nur besagt, dass die Verteilung so erfolgen soll, wie es zuvor war. Jedenfalls wäre der Beschluss nicht zu beanstanden, da die Gemeinschaft auch erneut über einen Punkt beschließen kann (vgl. Bärmann, Dötsch, § 23 Rn 115 und Rn 116 zum abändernden Zweitbeschluss).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.

Hinweis:

Verkündet am 02.11.2023

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