Landgericht Berlin Urteil vom 15.04.2010 – 5 O 152/09

1. Es wird festgestellt, dass der Klägerin gegenüber der Beklagten ein Ankaufsanspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz an dem Grundstück Kleingartenanlage ... II, Flur 123, Flurstück 1 und Flur ..., Flurstück 8, eingetragen im Grundbuch von ..., Blatt ... unter der lfd. Nummer 3, zusteht.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin begehrt die Feststellung eines Ankaufsrechts nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetzt (im Folgenden: SachenRBergG).

Die Beklagte ist Eigentümerin verschiedener Flurstücke in Berlin ..., auf denen sich die Kleingartenanlage “... II” befindet. Die Klägerin nutzt die dortige Parzelle 221, die mit einem im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnhaus bebaut ist. Im Jahr 2007 beantragte die Klägerin ein notarielles Vermittlungsverfahren gemäß §§ 87 ff SachenRBergG. Der zuständige Notar setzte das Verfahren mit Beschluss vom 22.10.2008 aus. In dem zugrunde liegenden Abschlussprotokoll ist festgehalten, dass die Parteien die Anwendbarkeit des SachenRBergG anerkennen und dass streitig bleibt, ob die Beklagte die Klägerin gemäß § 15 Abs. 3 Sachenrechtsbereinigungsgesetzt auf die Bestellung eines Erbbaurechts verweisen kann oder nicht. Hierzu bezieht sich die die Beklagte auf § 7 des Kirchengesetzes über die Verwaltung des Vermögens und die Aufsicht in Finanzangelegenheiten (Im Folgenden: Vermögensgesetz) mit folgendem Inhalt:

“(1) Die zum Zweckvermögen gehörenden Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte sind nach Herkommen und Widmung grundsätzlich unveräußerlich.

(2) Bei zum Finanzvermögen gehörenden Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten richten sich Erwerb und Veräußerung hauptsächlich nach langfristigen wirtschaftlichen Gesichtspunkten.

(3) Der Veräußerungserlös ist vorzugsweise zum Erwerb von gleichwertigem und rentierlichem Grundbesitz zu verwenden. Ist dies nicht möglich oder unzweckmäßig, so ist der Erlös zugunsten des bisherigen Vermögenszwecks als Kapitalvermögen anzulegen.”

Die Klägerin meint, hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks bestehe kein kirchenrechtliches Veräußerungsverbot, so dass die Beklagte sie nicht gemäß § 15 Abs. SachenRBergG auf die Bestellung eines Erbbaurechts verweisen dürfte.

Die Klägerin beantragt,

festzustellen, dass ihr gegenüber der Beklagten ein Ankaufsanspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetzt an dem Grundstück Kleingartenanlage ... II, Flur 123, Flurstück 1 und Flur ..., Flurstück 8, eingetragen im Grundbuch von ..., Blatt ... unter der lfd. Nummer 3, zusteht.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie meint, sie dürfe die Klägerin gemäß § 15 Abs. 3 SachenRBergG auf die Bestellung eines Erbbaurechts verweisen, da sie nach kirchenrechtlichen Vorschriften das Grundstück nicht veräußern dürfe.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist begründet.

I.

1. Die Feststellungsklage ist gemäß § 108 Abs. 1 SachenRBergG statthaft, denn die Klägerin begehrt Feststellung eines Ankaufrechts nach § 15 Abs. 1 Alt. 2. SachenRBergG.

2. Die Klägerin hat ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung der Anspruchsberechtigung gemäß § 108 Abs. 1 SachenRBergG. Dieses ist zu bejahen, wenn der Grundstückseigentümer die Anspruchsberechtigung des Nutzers ernsthaft bestreitet (OLG Naumburg Urt. Vom 16.12.1999 - II U 149/99 -; Juris Rdnr. 29)). Aus dem vor Klageerhebung durchgeführten Vermittlungsverfahren wird deutlich, dass zwischen den Parteien gerade das geltend gemachte Ankaufsrecht der Klägerin streitig ist und die Beklagte die Klägerin gemäß § 15 Abs. 3 S. 1 SachenRBergG auf die Alternative der Bestellung eines Erbbaurechts verweist.

3. Der Antrag ist hinreichend bestimmt. Denn Gegenstand des Verfahren nach § 108 SachenRBergG ist allein die Frage der Anspruchsberechtigung. Dafür bedarf es jedoch keiner Klärung der Größe der Teilfläche des Grundstücks, die Gegenstand des Kaufvertrags sein soll (OLG Thüringen VIZ 2003, 247). Vielmehr kann in dem Verfahren nach § 108 SachenRBergG nicht über die anzukaufende Fläche entschieden werden (BGH NJW-RR 2005, 666).

II.

Der Klägerin steht ein Ankaufsrecht gemäß § 15 Abs. 1 Alt. 2 SachenRBergG zu.

1. Die Klägerin hat gemäß § 15 Abs. 1 SachenRBergG zunächst dem Grunde nach ein Wahlrecht, ob sie von der Beklagten die Bestellung eines Erbbaurechts verlangt oder die streitgegenständlichen Flurstücke ankauft. Denn die Anwendbarkeit des SachenRBergG haben die Parteien ausweislich des Abschlussprotokolls des notariellen Verfahrens vom 22.10.2008 ausdrücklich anerkannt. Insoweit wurde der Streitstoff nach dem Willen der Parteien aufgrund der Ergebnisse des notariellen Verfahrens konzentriert; die teilweise Einigung ist für das Gericht gemäß § 99 S. 3 SachenRBergG bindend. Darüber hinaus ist in der protokollierten Erklärung der Beklagten im notariellen Vermittlungsverfahren ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen. Auf das Fehlen der tatbestandlichen Voraussetzungen der Anspruchsberechtigung nach dem SachenRBergG kann sich die Beklagte daher nicht berufen (OLG Brandenburg, Urteil vom 31.3.2004 - 4 U 153/03 -; Juris Rdnr. 23). Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis setzt voraus, dass die Parteien ein bestehendes Schuldverhältnis insgesamt oder in einzelnen Bestandteilen dem Streit oder der Ungewissheit entziehen wollen (BGH NJW 1995, 960). So liegt es hier. Die Klägerin hat der Beklagten im Rahmen der außergerichtlichen Korrespondenzen und des notariellen Vermittlungsverfahrens die zur Darlegung der Voraussetzungen der Anspruchsberechtigung nach § 15 Abs. 1 SachenRBergG erforderlichen Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt. Daraufhin verständigten sich die Parteien auf die Anwendbarkeit des SachenRBergG.

2. Das Wahlrecht der Klägerin ist auch nicht gemäß § 15 Abs. 3 SachenRBergG auf die Bestellung eines Erbbaurechts beschränkt, denn für die streitgegenständlichen Flurstücke ergibt sich aus § 7 Vermögensgesetz kein entgegenstehendes Veräußerungsverbot im Sinne der Norm.

Denn unveräußerlich sind Grundstücke gemäß § 7 Abs. 1 Vermögensgesetz grundsätzlich nur dann, wenn diese dem sogenannten Zweckvermögen der Beklagten angehören. Wie § 6 Abs. 2 Vermögensgesetz zu entnehmen ist, müssen sie hierzu kirchlichen Zwecken dienen und entsprechend gewidmet sein. Dies trifft bei den streitgegenständlichen Grundstücken nicht zu. Denn auf dem Grundeigentum der Beklagten wird eine Kleingartenanlage betrieben. Selbst wenn die Flächen, wie von der Beklagten vorgetragen, ursprünglich hilfsbedürftigen und erholungssuchenden Menschen zur Verfügung gestellt oder für die Vergütung von Pfarrern genutzt werden sollten, befindet sich auf den streitgegenständlichen Flurstücken unstreitig das von der Klägerin genutzte Wohnhaus. Dieses führt sie, wie bereits ihre verstorbenen Eltern seit Beginn der 1960er Jahre, als Hauptwohnsitz. Für die Beklagte erschöpft sich die Nutzung der Flurstücke damit in den entsprechenden Pachteinnahmen. Dass diese letztlich der kirchlichen Arbeits- und Glaubensbetätigung zufließen und Gegenstand der kirchlichen Solidarabgabe sind, genügt nicht für die Zuordnung der Flurstücke zum Zweckvermögen der Beklagten. Denn erforderlich ist ein unmittelbar religiöser Zweck der Nutzung, der beispielsweise bei Pfarr- und Gemeindehäusern vorliegt. Dies ergibt sich aus der Aufzählung in § 6 Abs. 2 Vermögensgesetz. Als Beispiel für kirchlichen Zwecke dienende Gebäuden werden dort Pfarrhäuser und Gemeindehäuser genannt; also Häuser, die unmittelbar und nicht nur mittelbar kirchlichen Zwecken dienen. Darüber hinaus bedürfte es andernfalls auch nicht der Differenzierung zwischen dem Zweck- und Finanzvermögen gemäß § 7 Vermögensgesetz.

Daher sind die streitgegenständlichen Flurstücke als Bestandteil des Finanzvermögens der Beklagten zu qualifizieren. Für diese richtet sich die Veräußerung gemäß Abs. 2 der Norm hauptsächlich nach langfristigen wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Die Regelung stellt jedoch kein Veräußerungsverbot dar, wie es § 15 Abs. 3 SachenRBergG verlangt. Es werden lediglich die zentralen Kriterien für die Entscheidung über die Veräußerung eines Grundstücks aus dem Finanzvermögen festgelegt. Auch aus dem systematischen Zusammenhang mit § 7 Abs. 3 Vermögensgesetz ergibt sich kein Veräußerungsverbot für den Fall, dass durch die Veräußerung kirchliches Vermögen aufgezehrt und mit dem Erlös kein vergleichbares Ersatzgrundstück beschafft werden kann. Zwar erzielt die Beklagte aufgrund des Halbteilungsgrundsatzes aus dem Ankauf gemäß § 68 SachenRBergG grundsätzlich nur die Hälfte des Verkehrswertes des Grundstücks. Auf die Frage, ob sich aufgrund der fiktiven Bewertung als Bauland dennoch ein über dem tatsächlichen Wert der Parzelle hinausgehender Erlös ergibt, kommt es dabei nicht an. Denn in jedem Fall sieht § 7 Abs. 3 Vermögensgesetz ausdrücklich vor, dass der Erlös, sollte er nicht zum Erwerb von gleichwertigem und rentierlichem Grundbesitz verwendet werden können, zugunsten des bisherigen Vermögenszwecks als Kapitalvermögen anzulegen ist. Dem Wortlaut der Norm ist also nicht zu entnehmen, dass das Grundstück in diesem Fall einem Veräußerungsverbot unterliegt.

Darüber hinaus ist § 15 Abs. 3 SachenRBergG vom Gesetzgeber als Ausnahmeregelung formuliert worden. Die Ausübung des Wahlrechts nach § 15 Abs. 1 SachenRBergG stellt den Regelfall dar. Denn die Interessen des Nutzers am Erhalt der durch die bauliche Investition geschaffenen Werte haben regelmäßig Vorrang vor dem Interesse des Grundstückeigentümers (BT-Drucks. 12/5992, S. 114). Aufgrund seines Ausnahmecharakters ist § 15 Abs. 3 SachenRBergG daher eng auszulegen und kann insofern nur auf ausdrückliche Veräußerungsverbote von Grundvermögen in den Statuten einer juristischen Person angewendet werden.

3. Eine andere rechtliche Bewertung ergibt sich auch nicht unter Berücksichtigung der mittelbaren Wirkung des grundgesetzlichen Religionsverfassungsrechts. Die Kirchengutsgarantie schützt gemäß Art. 138 Abs. 2 WRV unter anderem das Eigentum der Kirche an ihren für Kultus-, Unterrichts- und Wohltätigkeitszwecke bestimmten Vermögen. Maßgeblich ist also auch hier der unmittelbar religiöse Bezug des konkreten Vermögensgegenstandes, der bei den streitgegenständlichen Flurstücken aus dem Finanzvermögen der Beklagten nicht gegeben ist. Das kirchliche Selbstverwaltungsrecht gemäß Art. 137 Abs. 3 WRV umfasst die Vermögensverwaltung und wirtschaftliche Tätigkeit auch dann, wenn sie nicht unmittelbar Wahrnehmung eines religiösen Auftrages ist (Korioth in Maunz/Dürig, Kommentar zum GG, 56. Ergänzungslieferung 2009, Art. 137 WRV, Rn. 38; BVerwG NJW 1992, 2496). Insoweit hat das kirchliche Selbstverwaltungsrecht für die Beklagte seinen Niederschlag gerade in den Regelungen des Vermögensgesetzes gefunden, das die wirtschaftliche Tätigkeit umfassend regelt und die Veräußerung von Grundstücken aus dem Finanzvermögen nicht verbietet. Ebenso wenig hat der Gesetzgeber mit § 15 Abs. 3 SachenRBergG ein reines Kirchenprivileg geschaffen, wonach die Ausnahmeregelung für kirchliches Vermögen stets greift. Denn ausweislich der Gesetzesbegründung fallen zum einen auch Stiftungen in den Anwendungsbereich der Norm; darüber hinaus hat der Gesetzgeber keine allgemein gültige Regelung bezweckt, sondern stellt ausdrücklich auf die jeweilige Verpflichtung der juristischen Person aus ihren Statuten ab (BT-Drucks. 12/5992, S. 115).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. I Satz 1 ZPO; diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 1 und 2 ZPO.