Rechtsprechung / Landgericht Berlin
Landgericht Berlin Urteil vom 02.03.2017 – 67 S 375/16
ECLI:DE:LGBE:2017:0302.67S375.16.0A
Orientierungssatz
1. Zitierung zu Leitsatz 1: So auch AG Berlin-Mitte, 4. August 2014, 20 C 50/14, Grundeigentum 2014, 1341.
2. Zitierung zu Leitsatz 2: Festhaltung LG Berlin, 31. August 2010, 63 S 635/09, Grundeigentum 2010, 1339.
Verfahrensgang
vorgehend AG Berlin-Mitte, 20. Oktober 2016, 12 C 318/15
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird unter Zurückweisung des Rechtsmittel im Übrigen das am 20. Oktober 2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 12 C 318/15 - teilweise geändert:
Die Beklagte wird verurteilt, einer Mieterhöhung der Nettokaltmiete für die in … Berlin, …straße 5 im Vorderhaus 2. OG links gelegenen Wohnung von bisher 395,71 € um 47,91 € auf 443,62 €, ausschließlich der Betriebs- und Heizkosten, für die Zeit ab dem 1. September 2015 zuzustimmen.
2. Von den Kosten beider Rechtszüge haben die Klägerin 20% und die Beklagte 80% nach einem Wert bis 1.000,00 € zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
II.
Die Berufung ist jedoch lediglich begründet, soweit die Kläger die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 395,71 € über den in dem Urteilstenor zu 1) genannten Erhöhungsbetrag hinaus um weitere 11,45 € ab dem 1. September 2015 begehrt. Im Übrigen bleibt die Berufung ohne Erfolg.
Der Klägerin steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die von ihr innegehaltene streitgegenständliche Wohnung um 47,91 € auf 443,62 € (ausschließlich der Betriebs- und Heizkosten wie bisher) mit Wirkung ab dem 1. September 2015 aus §§ 558 Abs. 1, 558a BGB zu.
Die aus dem Urteilstenor zu 1) ersichtliche Miete entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete für die - hinsichtlich der Größe, Ausstattung und Bezugsfertigkeit - in das Mietspiegelfeld G 1 des Berliner Mietspiegels 2015 einzuordnende Wohnung, das eine Mietzinsspanne von 4,40 €/m2 bis 7,52 €/m2 und einen Mittelwert von 5,62 €/m2 ausweist. Dem liegen unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzgrundlage gemäß § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO folgende Feststellungen zugrunde:
Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist losgelöst von den von der Beklagten vorgetragenen Ausstattung des Bades im Ergebnis als positiv zu bewerten. Die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, da den unstreitig vorliegenden wohnwerterhöhenden Merkmalen des wandhängenden WCs und des Strukturheizkörpers als Handtuchwärmer allenfalls das Negativmerkmal nicht überwiegend geflieste Wände gegenübersteht.
Zwar können grundsätzlich entgegen der Ansicht des Amtsgerichts im Rahmen der für die Spanneneinordnung gerichtlich vorzunehmenden Schätzung (§ 287 ZPO) auch in der als Schätzgrundlage heranzuziehenden Orientierungshilfe - der ohnehin nicht die für einen qualifizierten Mietspiegel geltende Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB zukommt - nicht genannte Ausstattungen zu berücksichtigen sein, sofern ihnen ein den genannten Merkmalen vergleichbares, den Wohnwert minderndes Gewicht beigemessen werden kann. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Sofern die Beklagte auf das Vorhandensein eines großen Fensters an der rückwärtigen Breitseite der Badewanne verweist, kann dies auch nach ihrer eigenen Einschätzung allenfalls zu der Bewertung als Negativmerkmal “Wände nicht überwiegend gefliest” im Sinne der Orientierungshilfe des Mietspiegels führen. Ferner verweist sie ohne Erfolg darauf, das Badezimmerfenster befinde sich im direkten Sichtbereich der Wohnung mit der Folge, dass die von ihr vorgenommene Sichtschutzbeklebung zur Raumverdunklung führe. Diese Beeinträchtigung führt nicht zu einer mit dem Negativmerkmal der Orientierungshilfe “Bad mit WC ohne Fenster” gleichzusetzenden Verdunkelung des Bades. Hinzu kommt, dass zur Vornahme eines Sichtschutzes auch alternative Lösungen vorstellbar sind, wie beispielsweise ein Duschvorhang. Hinsichtlich des nach dem Beklagtenvortrag vorhandenen zentimeterbreiten Spalts der angeblich vermieterseits unsachgemäß ausgeführten Badezimmertür als Ursache von Geruchs- und Geräuschbelastungen im Wohnzimmer ist die Beklagte mangels eines damit vergleichbaren wohnwertmindernden Merkmals in der Orientierungshilfe auf gegebenenfalls begründete Gewährleistungsansprüche zu verweisen. Von dem Bad ausgehende Geräusch- und Geruchsemissionen sind als solche nicht in den Mietspiegel eingegangen. Für etwa mangelhafte Fugen der Kacheln im Spritzwasserbereich ist die Beklagte ebenfalls auf Gewährleistungsrechte zu verweisen. Schließlich führt entgegen der Ansicht der Beklagten ungeachtet der beiden vorhandenen Einhebelmischbatterien im Bad der Anschluss eines Duschkopfes ohne direkten Wasserauslass an der Badewanne nicht zu einer Bewertung als Negativmerkmal. Selbst bei zugunsten der Beklagten erfolgter Annahme, deshalb sei das jedenfalls bei Vorhandensein von überwiegend Einhebelmischbatterien im Bad begründete wohnwerterhöhende Merkmal “Einhebelmischbatterien” Bewertung nicht gegeben, würde dies allenfalls zu einer Gesamteinordnung als neutral führen. Dies bereits im Hinblick auf die Nutzung des komfortabel und energiesparend mit der Einhebelmischbatterie bedienbaren Duschkopfes. Denn durch die einfache Bedienung mit nur einem Hebel wird weniger Wasser nutzlos abgelassen, ehe die gewünschte Temperatur erreicht ist, zugleich wird schneller die Wasserzufuhr insgesamt gestoppt als bei Armaturen, mit denen warmes und kaltes Wasser getrennt bedient wird. Soweit die Beklagte darauf verweist, aus gesundheitlichen Gründen sehr häufig Wannenbäder vornehmen zu müssen, verfängt dies nicht. Denn bei der Mietspiegeleinordnung ist auf die Situation des gewöhnlichen Durchschnittsmieters, bei dem von einer zweckentsprechenden vielfachen Nutzung der Dusche auszugehen ist, abzustellen. Eine bestimmte, komfortable Art und Weise der Badewannenbefüllung hat keinen Eingang in den Mietspiegel gefunden, wobei davon auszugehen ist, dass die Mietspiegelverfasser dieses Merkmal in der Spanneinordnung gesondert genannt hätten, wenn dieses als beachtliches Wohnwertmerkmal angesehen worden wäre.
Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist unstreitig als neutral zu bewerten, die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) als negativ, da sie über keinen Balkon verfügt.
Abweichend von der Ansicht des Amtsgerichts ist die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) als neutral einzustufen. Dem wohnwerterhöhenden Merkmal Installation einer modernen Heizungsanlage nach dem 1.7.1994 - nach den gemäß § 314 ZPO bindenden tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts ausgehend von der im Jahr 1997 installierten Heizungsanlage sowie der Erneuerung von Brenner und Kessel im Jahr 2012, was von der Beklagten als solches nicht bestritten wurde - steht das Negativmerkmal “Treppenhaus … überwiegend im schlechten Zustand” gegenüber.
Hingegen ist das wohnwertmindernde Merkmal eines nicht bestimmungsgemäß nutzbaren Abstellraums nicht gegeben. Das Amtsgericht hat mit zutreffenden Erwägungen, die sich die Kammer zu eigen macht, die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit des der Beklagten zur Verfügung gestellten Kellerraums bejaht. Der Hinweis auf die fehlende Beleuchtung und die niedrige Deckenhöhe des Raumes verfängt nicht. Für die Nutzbarkeit reicht die Beleuchtung des Flurs zur Ermöglichung des einfachen Zugangs zu dem Raum aus, eine Beleuchtung des Abstellraums als solchen ist in dem Mietspiegel nicht vorgesehen und spricht auch nicht gegen die Benutzbarkeit. Gleiches gilt für die Bedenken gegen die Raumhöhe des Kellerraums, dessen Durchgangstür nach den Feststellungen des Amtsgerichts ca. 1,75 m und der eine Durchgangshöhe von 1,62 m am Anfang und zur Mitte von 1,85 m erreicht, was für eine bestimmungsgemäße Benutzung als Abstellraum, dessen Mindestraumhöhe von den Mietspiegelerstellern nicht festgelegt worden ist, ausreicht.
Soweit die Beklagte geltend macht, darüber hinaus sei das wohnwertmindernde Merkmal “keine Fahrradabstellmöglichkeit” zu berücksichtigen, überzeugt dies nicht, da der Hof ausreichend Platz zum Abstellen von Fahrrädern ausweist und nach den Feststellungen des Amtsgerichts in der Augenscheinseinnahme und den von der Klägerin eingereichten Fotografien ferner in der überdachten Tordurchfahrt des Vorderhauses, von der Straße kommend auf der linken Seite, Fahrräder abgestellt werden können, ebenso im Durchgang zum Hinterhaus sowie in dem abschließbaren Fahrradkeller, wobei auch nach dem Beklagtenvortrag diese Abstellmöglichkeiten von der Klägerin grundsätzlich - mit Ausnahme der mit Verbotsschildern versehenen Bereiche - gerade nicht untersagt worden sind. Die Orientierungshilfe für die Spanneinordnung stellt nach ihrer genauen Formulierung lediglich auf die Abstellmöglichkeit für Fahrräder ab. Diese genaue Formulierung, ohne dass wie bei dem wohnwerterhöhenden Merkmal “abschließbarer Fahrradabstellraum …” zusätzlich auf die Abschließbarkeit abgestellt wird, lässt begrifflich den Rückschluss zu, dass es lediglich die Möglichkeit Fahrräder abzustellen, erfordert und keine Überdachung und/oder Abschließbarkeit vorausgesetzt ist (vgl. AG Berlin-Mitte, Urt. v. 4. August 2014 - 20 C 50/14, Tz. 29 bei juris). Von dieser Möglichkeit ist vorliegend auszugehen, da Fahrräder im Innenhof und der Durchfahrt sowie ferner im Keller abgestellt werden können. Abgesehen davon, dass es bei der Einordnung ohnehin auf den konkreten Einzelfall ankommt, ist der Sachverhalt in dem von der Beklagten herangezogenen Einzelfall des Amtsgerichts Schöneberg (Urt. v. 7. Mai 2014 - 104 C 399/13) nicht vergleichbar, da es dort anders als vorliegend um die Einordnung eines Platzes zum Abstellen von Fahrrädern vor dem Hauseingang ging, was das Amtsgericht im Hinblick auf die Diebstahlsgefahr als wohnwertmindernd ansah. Zudem ist die Diebstahlsgefahr im vorliegenden Fall mit dem Abstellen der Räder jenseits der Haustür jedenfalls in einer Weise verringert, dass dies angesichts der wegen der fehlenden Formulierung im Mietspiegel indiziert nicht maßgeblichen Abschließbarkeit für den Ausschluss des Negativmerkmals ausreicht. Ebensowenig kommt es deshalb darauf an, ob zusätzlich Fahrradständer o.ä. vorhanden sind, um das Fahrrad anschließen zu können, wenn jedenfalls hinreichende Abstellmöglichkeiten für Fahrräder wie vorliegend in der Durchfahrt, in dem Innenhof des Wohnhauses und für einige Fahrräder im Fahrradabstellraum vorhanden sind.
Die Berufung hat jedoch insoweit Erfolg, als die Klägerin darauf verweist, das wohnwerterhöhende Merkmal “abschließbarer Fahrradabstellraum” sei insbesondere im Hinblick auf die Unterdimensionierung des Fahrradabstellraums mit - nach den amtsgerichtlichen Feststellungen - nur 6 sogenannten Kreuzberger Bügeln für 12 allenfalls 15 Fahrräder bei vorhandenen 30 Mietparteien nicht gegeben. Zwar gibt der Mietspiegel eine bestimmte Kapazität des Fahrradabstellraums nicht vor. Jedoch kommt dem vorhandenen abschließbaren Fahrradabstellraum entgegen der Ansicht des Amtsgerichts dann keine tatsächlich den Wohnwert erhöhende Wirkung zu, wenn er unzureichend ist (vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 31. August 2010 - 63 S 635/09, Tz. 6, zit. nach juris). Davon ist nach dem nicht erheblich bestrittenen detaillierten Vortrag der Beklagten i.Vm. den eingereichten aussagekräftigen Fotografien auszugehen, die belegen, dass der Raum gerade in der hauptsächlichen Nutzungszeit (in den Stoßzeiten) keine hinreichenden Abstellmöglichkeiten aufweist, was durch die zur Mittagszeit erfolgte Augenscheinseinnahme mit dem Ergebnis einer zu dieser Zeit nicht feststellbaren Überfüllung des Fahrradabstellraums nicht widerlegt wird.
Die Merkmal Gruppe 5 (Wohnumfeld) ist neutral zu bewerten.
Das Amtsgericht hat mit insoweit zutreffenden Erwägungen, die sich die Einzelrichterin zu eigen macht, das wohnwertmindernde Merkmal “erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche” verneint. Soweit die Beklagte ihren Vortrag hierzu in der Berufung dahingehend konkretisiert, sie nehme “- insbesondere in den Nachmittags- und Abendstunden - tägliche Geräuschbeeinträchtigungen aufgrund von Rettungsfahrzeugen in einer Häufigkeit von etwa 5 bis 20 Mal wahr”, reicht dies bei einer in einer Großstadt gelegenen, zentralen Wohnung wie in der mündlichen Verhandlung erörtert bereits nicht aus, um von einer erheblichen und regelmäßigen Beeinträchtigung ausgehen zu können. Hinzu kommt, dass auch die Berufung nicht hinreichend darlegt, welche konkreten Auswirkungen auf die Wohnung der Beklagten Geräuschemissionen von welcher Intensität haben sollen. Ungeachtet des richterlichen Hinweises fehlt nach wie vor eine hinreichende Beschreibung des Ausmaßes und der Auswirkungen angeblicher Lärmbelästigungen, weshalb die Vernehmung der im 2. Rechtszug angegebenen Zeugen nicht in Betracht kam.
Der weitergehende Vortrag in dem nicht nachgelassenen nachgereichten Schriftsatz war bereits deshalb nicht zu berücksichtigen, da er nach Schluss der mündlichen Verhandlung, in er das Stuhlurteil erlassen wurde, erfolgte.
Ausgehend vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes G 1 des Berliner Mietspiegels 2015, das den hier maßgeblichen Mittelwert von 5,62 €/m2 ausweist, ist bei einer Wohnfläche von 75,19 m² und dem Sondermerkmal Isolierverglasung von 0,28 €/m² eine Nettokaltmiete von 5,90 €/m² gerechtfertigt, so dass sich ein Gesamtbetrag von 443,62 € errechnet.
Einer Stellungnahme auf den Schriftsatz der Klägerin vom 1. März 2017 bedurfte es vorliegend nicht, da der Schriftsatz keinen entscheidungserheblichen neuen Vortrag enthält.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 S.1 ZPO; die Entscheidung zu der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch bedarf es einer Überprüfung durch das Revisionsgericht im Hinblick auf die Rechtsfortbildung oder die Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung. Die Entscheidung entspricht den höchstrichterlich entwickelten Maßstäben und beruht im Übrigen auf den Besonderheiten des Einzelfalls unter Anwendung des Berliner Mietspiegels, der keine über Berlin hinausgehende grundsätzliche Bedeutung hat.