Landgericht Berlin Urteil vom 06.06.2018 – 65 S 255/17

Orientierungssatz

1. Wurde eine Wohnung auch zur Weitervermietung an Feriengäste vermietet, so liegt jedenfalls dann ein gewerblicher Mietvertrag und kein Wohnungsmietvertrag vor, wenn die Nutzung als Ferienwohnung überwiegt.(Rn.12)

2. Einzelfall zur Einstufung eines Mietvertrags über eine als Ferienwohnung genutzte Mietwohnung als gewerblichen Mietvertrag.(Rn.14)

Verfahrensgang

vorgehend AG Neukölln, 28. November 2017, 10 C 333/17

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 28.11.2017 – 10 C 333/17 - teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, folgendes Objekt an die Kläger geräumt herauszugeben: Beschreibung des Objekts: Typ: Wohnung Hinterhaus links, 4. + 5. Etage rechts, Lage: ... Berlin, F.straße 34.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Kläger zu 79 % und der Beklagte zu 21 %; die Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz hat der Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung hinsichtlich der Räumung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 10.000,00 € abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten; die Vollstreckung hinsichtlich der Kosten darf der Beklagte durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

I.

Die Kläger haben gegen das ihnen am 1. Dezember 2017 zugestellte Urteil des Amtsgerichts am 6. Dezember 2017 beschränkt auf die Abweisung der Räumungsklage Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Frist zur Berufungsbegründung um einen Monat am 26. Februar 2018 begründet. Auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO mit nachfolgenden Ergänzungen Bezug genommen:

Die Kläger beanstanden mit der Berufung, dass das Amtsgericht dem Vertragsverhältnis der Parteien die Vorschriften des Wohnraummietrechts zugrunde gelegt hat, weil es von einem entsprechenden Schwerpunkt der Nutzung ausgegangen ist. Die Kläger meinen, das Vertragsverhältnis sei als Gewerbemietvertrag anzusehen, zumindest als Mischmietverhältnis, dessen Schwerpunkt in der gewerblichen Nutzung zur Vermietung als Ferienwohnung und Weitervermietung an Untermieter gelegen habe, das heißt in der Weitervermietung an Dritte zur Erzielung von Einnahmen.

Die Kläger beantragen,

das angefochtene Urteil des Amtsgerichts teilweise abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, folgendes Objekt an die Kläger geräumt herauszugeben: Beschreibung des Objekts: Typ: Wohnung Hinterhaus links, 4. + 5. Etage rechts, Lage: ... Berlin, F.straße 34.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Bezugnahme auf sein erstinstanzliches Vorbringen.

II.

1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen – soweit das Urteil mit der Berufung angefochten wird - eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der im Tenor bezeichneten Räumlichkeiten aus § 546 Abs. 1 BGB. Die mit Schreiben vom 8. September 2017 ausgesprochene ordentliche Kündigung hat das zwischen den Klägern und dem Beklagten bestehende Mietverhältnis beendet, §§ 542 Abs. 1, 580a BGB.

Die Kläger konnten das Mietverhältnis kündigen, ohne dass – nach den Vorschriften des (sozialen) Wohnraummietrechts – ein Kündigungsgrund gegeben sein muss, denn das Mietverhältnis der Parteien erweist sich rechtlich (allenfalls) als Mischmietverhältnis, dessen Schwerpunkt nicht in der Wohnnutzung liegt.

Dies folgt aus den Abreden der Parteien und dem Umfang der Nutzung zum Zwecke der Weitervermietung an Feriengäste und andere Personen. Anders als die Kläger dies ausweislich des von ihnen zu den Akten gereichten Schreibens des Bezirksamtes Neukölln vom 16. Oktober 2017 diesem gegenüber offenbar dargestellt haben, erfolgte die Vermietung der Wohnung als Ferienwohnung von Anfang an mit ihrem Wissen und Wollen; sie war der Zweck des Vertrages, von dem sie (unter anderem) durch die Höhe der mit dem Beklagten vereinbarten Miete und andere Vereinbarungen – wie der Übernahme von Renovierungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten bzw. –kosten durch den Beklagten - profitierten.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs richtet sich die erforderliche Zuordnung eines Mischmietverhältnisses zu den Kategorien Wohnraum- oder Geschäftsraummiete – wie auch sonst bei Mischverträgen – entscheidend danach, welche Nutzungsart überwiegt (vgl. BGH, Urt. v. 09.07.2014 – VIII ZR 376/13, WuM 2014, 539, juris Rz. 26, mzwN). Dabei ist auf den Vertragszweck abzustellen. Überwiegt danach die Nutzung als Wohnraum, ist Wohnraummietrecht anzuwenden; steht die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist das allgemeine Mietrecht maßgebend. Welcher Vertragszweck bei Mischmietverhältnissen im Vordergrund steht, ist durch Auslegung (§§ 133, 157 BGB) der getroffenen Vereinbarungen zu ermitteln, wobei entscheidend der wahre, das Rechtsverhältnis prägende Vertragszweck ist, während ein hiervon abweichender, im Vertrag nur vorgetäuschter Vertragszweck unbeachtlich ist (vgl. BGH, aaO, Rz. 28, 30, mwN). Bei der Ermittlung des nach dem wirklichen Willen der Parteien vorherrschenden Vertragszwecks sind alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu würdigen, wobei der Tatrichter für die Feststellung des nach den vertraglichen Absprachen gewollten Nutzungsschwerpunktes häufig auf Indizien zurückgreifen muss (vgl. BGH, aaO, Rz. 32).

Diese Maßstäbe liegen der eingangs dargestellten Feststellung zugrunde.

Ausweislich des Mailverkehrs des Beklagten mit der bevollmächtigten Tochter der Kläger, aber auch des Schriftverkehrs der Kläger selbst mit dem Beklagten haben die Parteien (ausdrücklich) einen Mischmietvertrag abgeschlossen, das heißt einen Vertrag, der sowohl eine Wohn-, als auch eine Nutzung zur Vermietung an Feriengäste vorsah. In Letzterer lag der Schwerpunkt, wobei offen bleiben kann, ob sie tatsächlich nicht sogar der einzige (und wahre) Vertragszweck war.

In seiner Email vom 31. Juli 2015 an die für die Vertragsverhandlungen bevollmächtigte Tochter der Kläger merkte der Beklagte zu dem (wohl schriftlich vorliegenden, allerdings nicht zu den Akten gereichten) Entwurf eines Mietvertrages, den er mehrmals durchgegangen sei, an, dass unter § 1 der Mietzweck um die Ferienvermietung zu ergänzen sei, dies ebenso unter § 9, der zudem die Erlaubnis zur Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters vorsehen sollte. Die Nettokaltmiete sollte bei 14,88 €/m2 (x 84 m2 = 1.249,92 €) liegen, wobei die Vormiete des Mieters E. noch bei 650 € (brutto) lag.

Mit Email vom 21. August 2015 bestätigte die Tochter der Kläger die gewünschten Vertragsänderungen. Sie erinnerte in der Mail zugleich an Absprachen, die sie mit dem Beklagten bezüglich der Verwendung des „über die Miete hinaus erzielte(n) Einkommen(s)“ getroffen haben wollte, wobei sich „der Gewinn“ des Beklagten über die Langfristigkeit (über den August hinaus) „kompensieren“ sollte. Die „Lösung“ sollte beiden Seiten Vorteile bringen; sie würde „Kopfschmerz mit Mieter und unfertiger Renovierung“ vermeiden, böte die Sicherheit, dass sich jemand kümmere und motiviert sei, weil er einen Vorteil aus der weiteren Instandsetzung erzielen könne. Bis August – der ursprünglich ins Auge gefassten Befristung der Vereinbarung – sei der Vorteil für den Beklagten schwer erzielbar gewesen, deshalb habe sie – die Tochter der Kläger – die Verlängerung der Regelung zugesagt mit dem Vorteil für den Beklagten, „nach anfänglicher Müh und Zeitinvestition einen guten Nebenverdienst zu haben.“ Dem weiteren Inhalt der Mail lässt sich entnehmen, dass sie mit dem Beklagten auch eine Vereinbarung über die für die Ferienvermietung erforderlichen Ausstattungen getroffen hat; alle beweglichen Gegenstände sollten danach im „Besitz“ des Beklagten verbleiben. Weiterhin stellte die Tochter der Kläger als deren Bevollmächtigte in Aussicht, dass über eine „anfallende Arbeitszeit-Vergütung“ gesprochen werden soll.

Dass die Kläger vom Vertragszweck der Ferienvermietung Kenntnis hatten und dies billigten, ergibt sich (unter anderem) aus ihrer Email vom 18. Juni 2015, in der sie sich nach Haftungsfragen und dem Erfordernis einer von ihnen zu leistenden „offiziellen Unterschrift“ sorgten. Mit Email vom 7. September 2015 teilten sie dem Beklagten nach einem Berlinbesuch zwar ihre Bedenken und Entschlüsse bezüglich der Nutzung der Wohnung durch den Beklagten mit. Danach sollte das Vertragsverhältnis mit Ablauf des Monats November enden, der Beklagte bis dahin eine monatliche Miete von 950 € + 110 €, insgesamt 1.060 € (= 12,62 €/m2) an sie zahlen. Zur Begründung führten sie aus, dass sie „auf Grund der zunehmenden Beschwerden der Miteigentümer im Hinterhof der Friedelstr. zu der Überzeugung“ gelangt seien, „dass ein längerfristiger verläßlicher Mieter für (die) Wohnung das Beste ist.“ Mit Email vom 9. September 2015 brachten sie demgegenüber ihre Hoffnung zum Ausdruck, dass die „Vermietungsversion“ des Beklagten in dem Monat klappe; in der Folgezeit nahmen sie die vom Beklagten geleisteten, mit ihm vereinbarten Zahlungen entgegen.

Der Reaktion des Beklagten auf die vorstehend dargestellten Bedenken der Kläger mit Email vom 18. Juni 2015 und 8. September 2015 lassen sich weitere Indizien für die einvernehmliche Ferienvermietung als vordergründigem Vertragszweck entnehmen.

Wenn er mitteilt, dass er nicht denke, dass er die offizielle Unterschrift der Kläger benötige, so deutet dies – angesichts dessen, dass eine solche unproblematisch geleistet werden könnte - darauf hin, dass die Kläger eine schriftliche Fixierung der mit dem Beklagten getroffenen Vereinbarungen nicht anstrebten, der Beklagte zeigte sich insoweit offen.

Wenn der Beklagte in der Email vom 8. September 2015 im Zusammenhang mit von den Klägern in Bezug genommenen Beschwerden von Miteigentümern seine Versuche darstellt, den Vorfällen nachzugehen, kann daraus nur geschlossen werden, dass er keine eigenen Wahrnehmungen über das Verhalten von Bewohnern der Wohnung der Kläger hatte, was wiederum nicht vorstellbar ist, wenn er diese – wie von ihm behauptet – selbst ständig oder wenigstens überwiegend bewohnte. Für die - im Einvernehmen mit den Klägern – gewerbliche Nutzung als vermietete Ferienwohnung spricht zudem, dass er einen „Zwischenmieter mit Kontrollaufgaben“ einmieten wollte, um die „Belastungen der Hausgemeinschaft zu minimieren.“ Es ist schon kein Bedürfnis dafür ersichtlich, wenn der Beklagte die Wohnung tatsächlich (überwiegend) selbst bewohnt und damit selbst das Verhalten der Feriengäste kontrollieren kann, unabhängig davon, dass ein „Zwischenmieter mit Kontrollaufgaben“ eine etwa verbleibende Wohnfläche reduziert.

Auch die Wortwahl des Beklagten in der Email vom 8. September 2015 spricht gegen eine nur untergeordnete Nutzung zur Vermietung an Feriengäste. So beanstandet er in der Mail, dass manche Mitglieder der Eigentümergemeinschaft bzw. Bewohner des Hauses „alle Ferienwohnungen in den selben Topf werfen“ würden und bittet, diskutieren zu dürfen, ob das ein Grund sei, das Mietverhältnis zu beenden. Er verweist zudem darauf, dass er sich „noch kein Bild über den Schaden“ gemacht habe, der ihm entstehe, wenn das Mietverhältnis Ende November beendet würde.

Das sind in der Zusammenschau Indizien für eine vordergründige, auf die Erzielung von Einnahmen gerichtete Nutzung der Wohnung zur Vermietung an (wechselnde) Feriengäste.

Der (mindestens) vorrangige Vertragszweck der (verbotswidrigen) Zweckentfremdung des Wohnraums durch die Vermietung an Feriengäste wird schließlich bestätigt durch die tatsächliche Vertragsdurchführung, insbesondere die unstreitige Anzahl der Vermietungen über Airbnb und die Höhe der vom Beklagten erzielten Einnahmen. Der Vortrag der Kläger in der Klageschrift, dass der Beklagte seit dem 3. Juni 2015 die Wohnung über Airbnb zu Tagespreisen ab 94 € angeboten und bis September 2017 über mehr als 400 Einzelbuchungen Einnahmen in Höhe von 64.718 € erzielt habe, ist unstreitig geblieben, § 138 Abs. 3 ZPO. Der Beklagte hat lediglich (zutreffend) die Ferienvermietung ohne Kenntnis und Zustimmung der Kläger in Abrede gestellt, ferner behauptet, dass weniger als 50 % der Wohnung als Ferienwohnung vermietet wurden, eine Behauptung, die nach den Feststellungen oben einer sachlichen Grundlage entbehrt.

Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Beklagte unstreitig mindestens ein weiteres Zimmer – zu welchem Zweck auch immer – an Herrn M bzw. Frau A… untervermietet hat; für ersteren haben die Kläger eine Kopie des Untermietvertrages vorgelegt, der sich bei den Unterlagen des Bezirksamtes Neukölln befand, die die Klägerseite am 20. Oktober 2017 eingesehen hat. Die Unterschrift „A…“ befindet sich auf den Rückscheinen der pin AG zur Dokumentation von Zustellungen, die unter Vorlage eines Personalausweises im September und Oktober 2017 geleistet wurden.

Zutreffend hält der Beklagte den Klägern zwar entgegen, dass die erlaubnisfreie Untervermietung zusätzlich zur Ferienvermietung Vertragsinhalt geworden ist. Die Untervermietungen deuten in der Zusammenschau mit dem Schriftverkehr der Parteien allerdings darauf hin, dass sie Teil der einvernehmlich vereinbarten „Vermietungsversion“ (Email der Kläger vom 9. September 2015) sind und stehen der Annahme einer überwiegenden Wohnnutzung durch den Beklagten selbst entgegen.

Wie bereits der Email des Beklagten vom 8. September 2015 lässt sich dem zu den Akten gereichten Schreiben des Beklagten an den von den Klägern bevollmächtigten Rechtsanwalt Bieber vom 18. August 2016 entnehmen, dass er (weiter) nicht aufgrund eigener Wahrnehmungen zu „unerträglichen Lärmbelästigungen“ aus der hier gegenständlichen Wohnung Stellung nehmen konnte. Zu der ihm in dem Schreiben vorgeworfenen „zweifelsfreien“ Zweckentfremdung im Sinne des ZwVbG reagierte er nicht etwa mit dem Hinweis auf die eigene Wohnnutzung, sondern verwies darauf, dass er nur den oberen Teil der Maisonnette-Wohnung „zur kurzfristigen Vermietung“ im Sinne des ZwVbG nutze, „alle anderen Nutzungen (…) auf eine Zeitdauer länger als 3 Monate ausgelegt und (…) daher rechtlich nicht als Ferienvermietung einzustufen (seien).“ Ergänzend bat der Beklagte für den Fall, dass aus der Ferienvermietung wie auch der Wohnnutzung Lärmbelästigungen bekannt werden, ihm diese – wie auch in der Vergangenheit – zur Kenntnis gebracht werden, damit er Nachforschungen anstellen und gegebenenfalls Gegenmaßnahmen treffen könne.

Mit der vom Beklagten behaupteten (überwiegenden) eigenen Wohnnutzung lässt sich der Inhalt auch dieses von ihm selbst verfassten Schreibens nicht in Übereinstimmung bringen.

2. Die Kostenentscheidung für die erste Instanz beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die für die zweite Instanz auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Nr. 10, 711 ZPO.

3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes, seiner Materialien und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.

4. Anhaltspunkte dafür, dass die Voraussetzungen für die Gewährung einer Räumungsfrist von Amts wegen nach § 721 ZPO vorliegen, sind angesichts der hier gegebenen Umstände weder ersichtlich noch werden sie vorgetragen.