Landgericht Berlin Urteil vom 26.06.2018 – 55 S 225/16 WEG

1. Die Berufungen der Kläger und der Beklagten gegen das am 18.8.2016 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 24 C 19/15 - werden zurückgewiesen.

2. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger 70% und die Beklagten 30% zu tragen.

3. Dieses sowie das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10% leistet.

I.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat mit seinem am 18.08.2016 verkündeten Urteil den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 7 bezüglich aller Einzelabrechnungen 2014, soweit es um die Verteilung der Wasserkosten sowie der Rechts- und Verwalterkosten geht, sowie die Beschlüsse zu TOP 9 und TOP 12 für ungültig erklärt. Weiter hat es festgestellt, dass die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 17 in der Hauptsache erledigt ist. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.

Mit ihren jeweils form- und fristgerecht eingelegten Rechtsmitteln verfolgen die Parteien ihre erstinstanzlich gestellten Anträge weiter, wobei sich die Beklagten jedoch nicht mehr gegen die Ungültigerklärung des Beschlusses zu TOP 12 wenden.

Die Kläger bleiben bezüglich TOP 10 (Herausgabepflicht) bei ihrer Ansicht, dass die Aufforderung im ersten Satz des Beschlusses, das Gutachten des Dipl.-Ing. R. der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Verfügung zu stellen, eine Leistungspflicht begründe, was mangels Beschlusskompetenz zur Nichtigkeit des Beschlusses führe.

Hinsichtlich TOP 10 (Deckenbalken) sei zwar richtig, dass das von der Klägerin zu 1) eingeholte Gutachten zur Schadhaftigkeit der Deckenbalken der Eigentümerversammlung nicht vorgelegen habe. Die Kläger hätten den Schaden aber gemeldet, so dass der Verwalter diesen hätte vor der Versammlung besichtigen müssen. Sofern er dies nicht getan habe, hätte zumindest beschlossen werden müssen, den Schaden zu überprüfen und ggf. Vorschläge für die Instandsetzung einzuholen. Die Ablehnung jeglicher Maßnahmen widerspreche aber ordnungsgemäßer Verwaltung.

Bezüglich TOP 10 (PAK) habe das Amtsgericht übersehen, dass, da es keine Grenzwerte für PAKs gebe, eine fachkundige Stellungnahme auch keinen Handlungsbedarf ermitteln könne. Der Beschluss gehe also ins Leere.

Zu TOP 11 hätten sich die Eigentümer für den Ersatz eines Mietausfallschadens der Kläger aussprechen müssen, da die Wohneinheit Nr. 31 seit mindestens Mitte 2012 aufgrund von Vorbereitungsmaßnahmen der Gemeinschaft zur Durchführung der Instandsetzung des Dachs nicht mehr bewohnbar sei.

Hinsichtlich des Schadensersatzanspruchs habe das Amtsgericht es versäumt, einen Hinweis wegen fehlenden Vortrags zum persönlichen Verschulden der Beklagten zu erteilen. Dann hätten die Kläger aber schon damals vorgetragen, dass die Verwalterin S. in der Eigentümerversammlung vom 24.08.2012 den Beklagten das Gutachten des Sachverständigen V. (Bd. II Bl. 78 ff. d. A.) bekannt gemacht habe. Wegen der Verweigerungshaltung der Beklagten habe die Verwalterin in der Versammlung lediglich den dann auch angenommenen Beschlussantrag über die Beauftragung eines Sachverständigen zur Ermittlung der Ursachen und des Schadensumfangs durch den Wassereintritt (nicht, wie es richtig gewesen wäre, durch konstruktive und statische Mängel des Gemeinschaftseigentums) zur Abstimmung gestellt. In der Versammlung vom 12.11.2012 sei dann zwar endlich ein Beschluss gefasst worden, der auch die Untersuchung von konstruktiven und statischen Mängel umfasste, und in der Versammlung vom 22.03.2013 der Architekt P. mit der Sanierung der Dachschäden beauftragt worden. Doch wurde dieser Beschluss sodann von den im Schriftsatz vom 22.11.2016 (Bd. II Bl. 60 d. A.) namentlich aufgeführten Eigentümern angefochten und sodann in der Eigentümerversammlung vom 08.06.2013 wegen inhaltlicher Mängel aufgehoben. Zugleich wurde dann die Kxxxx GmbH mit der Sanierung beauftragt, obwohl wegen des Zeitablaufs das Risiko bestanden habe, dass das Unternehmen sich nicht mehr an sein Angebot gebunden fühlte, was zumindest im Vorfeld hätte abgeklärt werden müssen. Nach der Ablehnung des Auftrags durch die Kxxxx GmbH hätten sich die Beklagten wiederum zu lange, d. h. 10 Monate, Zeit gelassen, um am 23.04.2014 die Fa. B. zu beauftragen, und dies mit einem viel zu niedrigen Budget. Seither sei aber kein Baufortschritt erkennbar, vielmehr hätten die Arbeiten nicht einmal angefangen. Im Jahre 2016 habe die Fa. B. dann bekanntlich die weitere Durchführung des ihr erteilten Auftrags abgelehnt.

Die verweigerte Beschlussfassung der Beklagten sei nunmehr durch Urteil des Gerichts zu ersetzen, um die Sanierung überhaupt in Angriff nehmen zu können.

Die Beklagten beanstanden hinsichtlich des vom Amtsgericht im zuletzt beantragten Umfang für ungültig erklärten TOP 7, dass die Kläger doch zunächst nur die Einzelabrechnungen für die Wohnungen Nr. 25 und 31 angefochten, die spätere Klageerweiterung auf sämtliche Einzelabrechnungen aber erst lange nach Ablauf der Anfechtungs- und Anfechtungsbegründungsfrist erklärt hätten. Der innerhalb der Anfechtungsfrist gestellte Antrag wäre jedoch abzuweisen gewesen. Es liege auch kein Ladungsmangel vor, denn das Gesetz sehe es nicht vor, dass der Einladung irgendwelche Unterlagen beizufügen seien. Den Klägern wäre es zudem ohne weiteres möglich gewesen, bei dem Verwalter Einsicht in die Entwürfe der Jahresgesamt- und -einzelabrechnung zu nehmen.

Auch zu TOP 9 sei der Beschlussgegenstand in der Einladung ausreichend bezeichnet worden. Darin müssten nicht Grund und Höhe einer Budgeterhöhung, eine Größenordnung oder sonstige Informationen mitgeteilt werden. Auch fehle es an Vortrag zur Kausalität eines etwaigen Ladungsmangels.

Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 17 habe sich nicht in der Hauptsache erledigt, da die Kläger innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist nicht das Erfordernis einer Dichtigkeitsprüfung der Gasleitung insgesamt gerügt hätten, sondern lediglich, dass nach Abzug der Kochgasleitung kein Teil der Gasleitung mehr übrig bleibe, der überprüft werden könne.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des am 18.08.2016 verkündeten Urteils des AG Mitte – 24 C 19/15 -

1. die auf der ETV vom 09.04.2015 gefassten Beschlüsse

zu TOP 10 (1. Herausgabepflicht, 2. Ablehnung der Instandsetzung der Deckenbalken, 3. Überprüfung der gutachterlich festgestellten PAK K-Werte),

zu TOP 11 ( Mietausfallschaden),

für ungültig zu erklären.

2. die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an die Klägerin zu 1) 26.332,31 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

3. die Beklagten nach gerichtlichem Ermessen zu verpflichten,

a) die Schäden an 1. und 3. Balken ab der Wohnungstrennwand zur WE 32 (Richtung xxxxstraße) in der Geschossdecke zwischen der WE 31 und dem darunter gelegenen Wohnungseigentum zu beseitigen,

b) die Gesundheitsgefährdung durch Hochofenschlacke in der Schüttung in der Geschossdecke zwischen der WE 31 und dem darunter gelegenen Wohnungseigentum zu beseitigen.

Die Beklagten beantragen,

das am 18.08.2016 verkündete Urteil des AG Mitte – 24 C 19/15 – abzuändern und die Klage abzuweisen, soweit das Gericht den in der ETV vom 09.04.2015 zu TOP 7 gefassten Beschluss bezüglich der Einzelabrechnungen 2014 und den Beschluss zu TOP 9 (Badsanierung) für ungültig erklärt sowie festgestellt hat, dass sich der Rechtsstreit bezüglich der Anfechtung des Beschlusses zu TOP 17 in der Hauptsache erledigt hat;

die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Sowohl die Berufung der Kläger als auch die Berufung der Beklagten ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden, §§ 517, 519 ZPO.

Beide Rechtsmittel bleiben jedoch in der Sache ohne Erfolg. Weder beruht das Urteil des Amtsgerichts auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

1. Berufung der Kläger

a.

Das Amtsgericht hat zu Recht davon abgesehen, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 zu TOP 10 (Herausgabepflicht) für ungültig zu erklären, da es sich hierbei lediglich um einen Vorbereitungsbeschluss handelt, für den also entgegen der Auffassung der Kläger Beschlusskompetenz besteht.

Wie der BGH entschieden hat, sind Beschlüsse, mit denen einem Wohnungseigentümer gegen seinen Willen Leistungspflichten auferlegt werden und ein Schuldgrund geschaffen würde, den das Gesetz nicht vorsieht, als sog. anspruchsbegründende Beschlüsse nichtig (vgl. BGH NZM 2010, 625; ZMR 2010, 378, jeweils juris). Ob ein solcher Beschlussinhalt anzunehmen ist oder lediglich ein sog. Vorbereitungsbeschluss (s. hierzu: KG ZMR 2010, 133, juris), ist im Wege der Auslegung zu bestimmen. Diese ist bei Eigentümerbeschlüssen nach den für Grundbucheintragungen geltenden Grundsätzen objektiv und normativ vorzunehmen, wobei es vorrangig auf den Wortlaut ankommt, ohne dass die subjektiven Vorstellungen der Beteiligten von Bedeutung wären (vgl. Kümmel in: Niedenführ u.a., 11. Aufl., § 23 WEG Rn. 61).

Wird im Beschlusstext ein Eigentümer nicht etwa ausdrücklich verpflichtet, sondern lediglich aufgefordert, etwas zu tun oder zu unterlassen- wie hier die Klägerin zu 1), das von ihr eingeholte Gutachten der WEG zur Verfügung zu stellen -, bringen die Wohnungseigentümer nach allgemeiner Ansicht nur zum Ausdruck, dass ihnen ihres Erachtens ein Anspruch auf ein bestimmtes Tun oder Unterlassen zusteht. Die bloße Aufforderung ändert nicht die Rechte und Pflichten des Betroffenen und begründet daher keinen Anspruch (vgl. LG München I, ZMR 2010, 877; LG Stuttgart, ZMR 2015, 340, jeweils juris; Kümmel in: Niedenführ u.a., § 23 WEG Rn. 29).

Gleiches gilt für den zweiten Teil des Beschlusses, in dem die gerichtliche Verfolgung eines (vermeintlichen) Herausgabeanspruchs beschlossen wurde (vgl. Niedenführ a. a. O.).

Wie vom Amtsgericht zutreffend dargelegt, ist somit die Frage, ob ein Herausgabeanspruch tatsächlich besteht, nicht in diesem Rechtsstreit, sondern erst im Rahmen einer etwaigen Herausgabeklage zu klären.

b.

Ebenso zu Recht hat das Amtsgericht den Beschluss zu TOP 10 (Dachbalken), mit dem der Antrag, die Schäden an zwei Balken im Bodenbereich der WE 31 durch eine Fachfirma zu beseitigen, abgelehnt worden ist, nicht für ungültig erklärt.

Zwar ist allgemein anerkannt, dass auch Negativbeschlüsse Beschlussqualität haben und daher grundsätzlich anfechtbar sind (vgl. BGH NJW 2001, 3339, juris). Die Anfechtung ist jedoch nur dann begründet, wenn die Ablehnung des Antrags materiellrechtlich den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil dem Kläger ein Anspruch auf positive Beschlussfassung zusteht, das Ermessen der Eigentümer also auf Null reduziert ist (vgl. LG Hamburg, ZMR 2015, 143-145, juris).

Nachdem die Kläger in zweiter Instanz nunmehr unstreitig stellen, dass das Gutachten S. vom 25.09.2014 in der Eigentümerversammlung vom 09.04.2015 weder dem Verwalter noch den Beklagten vorlag, sind aber keine hinreichenden Gründe ersichtlich, welche die Beklagten hätten veranlassen müssen, für eine Instandsetzung der Dachbalken zu stimmen. Vielmehr entsprach es ordnungsgemäßer Verwaltung, eine Sanierung nicht zu beschließen, solange der Instandsetzungsbedarf nicht fachmännisch geklärt war.

Ob, wie die Kläger beanstanden, doch zumindest hätte beschlossen werden müssen, den Schaden zu überprüfen und ggf. Vorschläge für die Instandsetzung einzuholen, kann an dieser Stelle offen bleiben. Selbst wenn man dies bejaht, hätte dieser Umstand nicht die Rechtswidrigkeit der Ablehnung des Beschlussantrags über eine Durchführung der Sanierung zur Folge. Ein Beschlussantrag auf Überprüfung des Schadens, Einholung von Kostenvoranschlägen etc. lag den Eigentümern nicht zur Abstimmung vor und war auch von den Klägern offenbar nicht gestellt worden.

c.

Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, wonach der Beschluss zu TOP 10 (PAK) nicht für ungültig zu erklären ist.

Soweit zunächst der Antrag, das vorhandene gesundheitsschädigende PAK (= polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) in der Abdichtung und Schüttung im Bereich der ehemaligen Waschküche in der WE 31 zu beseitigen, abgelehnt worden ist, ist dies nicht zu beanstanden. Allein auf der Grundlage des einseitigen Prüfberichts ohne jegliche Auswertung und Handlungsempfehlung hätte es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, die Beseitigung des vorhandenen PAK zu beschließen.

Der sodann gefasste positive Beschluss steht mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung in Einklang, selbst wenn es, wie die Kläger behaupten, tatsächlich keine Grenzwerte für PAK geben sollte. Zwar sind die Eigentümer nach der Formulierung des gefassten Beschlusses offenbar davon ausgegangen, dass entsprechende Grenzwerte existieren. Dies ist jedoch unschädlich, denn die im Beschluss festgeschriebene Regelung geht dahin, eine fachkundige Stellungnahme zu den vorgefundenen Werten aus dem Prüfbericht einzuholen. Wie auch das Amtsgericht meint, hat sich der zu beauftragende Fachmann also zu den Werten aus dem vorliegenden Prüfbericht zu äußern und einen erforderlichen Handlungsbedarf bezüglich einer vorzunehmenden Dekontamination mitzuteilen, selbst wenn es keine Grenzwerte geben sollte.

d.

Die Eigentümer haben ihr Ermessen auch nicht überschritten, als sie zu TOP 11 den Beschlussantrag, einen bereits entstandenen Mietausfallschaden der Klägerin zu 1) anzuerkennen, abgelehnt haben.

Allerdings besteht für die Anfechtung eines Beschlusses, mit dem ein von einem Eigentümer an die Gemeinschaft gerichtetes Zahlungsbegehren abgelehnt wird, regelmäßig ein Rechtsschutzbedürfnis. Doch ist die Anfechtung nur dann erfolgreich, wenn im Zeitpunkt der Beschlussfassung allein die freiwillige Erfüllung des Anspruchs ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte; dies ist nur dann anzunehmen, wenn der Anspruch offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet war (vgl. BGH, WuM 2015, 754, juris).

An den genannten Voraussetzungen fehlt es hier. Unabhängig davon, auf welche Anspruchsgrundlage sich ein etwaiger Schadensersatzanspruch der Kläger stützen könnte, ist hier weder dargetan noch ersichtlich, dass dieser offenkundig und ohne jeden vernünftigen Zweifel begründet wäre. Um dies auszuschließen, genügt es bereits, dass die Beklagten hier substantiiert und rechtlich vertretbar vortragen, alles Erforderliche für eine Sanierung des Dachs in die Wege geleitet zu haben.

Darüber hinaus wäre der Beschluss mit dem zur Abstimmung gestellten Wortlaut zu unbestimmt, nachdem er nicht einmal die Höhe des anzuerkennenden Mietausfallschadens beziffert und somit einen klaren Regelungsgehalt vermissen lässt. Auch aus diesem Grunde entsprach seine Ablehnung also den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

e.

Das Rechtsmittel der Kläger bleibt ebenfalls unbegründet, soweit sie weiterhin die Beklagten gesamtschuldnerisch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 26.332,31 € in Anspruch nehmen.

Der Vortrag der Kläger ist bereits widersprüchlich, wenn sie zur Herleitung ihres Anspruchs einerseits auf § 14 Nr. 4 WEG und eine Unvermietbarkeit der Wohneinheit wegen der durch die Gemeinschaft eingeleiteten Schadensbehebungsmaßnahmen verweisen, aber gleichzeitig eine Pflichtverletzung der Beklagten aufgrund der Unterlassung von Instandsetzungsmaßnahmen behaupten.

Ein Schadensanspruch nach § 14 Nr. 4 WEG richtet sich aber ausschließlich gegen den Verband (vgl. BGH, ZWE 2017, 216, juris) und erfasst außerdem nicht die Fälle, in denen ein Schaden am Sondereigentum auf Mängel am Gemeinschaftseigentum zurückzuführen ist, sich aber noch nicht als Folge von Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum darstellt (vgl. BGH a. a. O.). Ein Schaden wegen verzögerten bzw. unterlassenen Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum kann somit allein nach den §§ 280 ff. BGB i. V. m. dem wohnungseigentumsrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis von den übrigen Wohnungseigentümern ersetzt verlangt werden. Vorliegend fehlt es jedoch bereits an einer Pflichtverletzung der Beklagten.

Verletzen die Wohnungseigentümer ihre Verpflichtung zur Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung, etwa indem erkannte Mängel nicht rechtzeitig angezeigt oder beseitigt, Kostenvorschüsse nicht rechtzeitig eingezahlt oder eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung abgelehnt oder verzögert wird, können sie einem einzelnen in seinem Sondereigentum geschädigten Miteigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein (vgl. BGH, WuM 2018, 446; OLG München, NZM 2009, 130; OLG Hamm, ZMR 2005, 808; OLG Düsseldorf, WuM 1999, 355; jeweils nach juris ). Voraussetzung ist allerdings ein Verschulden jedes einzelnen in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers (a.a.O.). Eine Zurechnung etwaiger Pflichtverletzungen des Verwalters findet nicht statt, da dieser seine Verpflichtungen aus § 27 Abs. 1 WEG als eigene Aufgabe wahrnimmt (vgl. Vandenhouten in: Niedenführ u.a., § 21 WEG Rn. 77).

Vorliegend ist weder dargetan noch ersichtlich, dass einzelne oder auch alle Beklagten bis zur Eigentümerversammlung am 08.06.2013 gegen ihre Mitwirkungspflichten verstoßen hätten. Soweit nach der ersten Meldung des Schadens eine eher zögerliche Bearbeitung stattfand, mag dies dem jeweiligen Verwalter vorzuwerfen sein, doch nicht den Beklagten selbst. Diese haben die ihnen jeweils vorgeschlagenen Beschlussanträge mehrheitlich gebilligt. Soweit ein Beschluss angefochten worden ist, hätte er dennoch ausgeführt werden können. Zudem wird aus dem Vortrag der Kläger nicht ersichtlich, wie gerade dieser Umstand zu einer zeitlichen Verzögerung geführt haben könnte.

Auch die Aufhebung des Beschlusses über die Beauftragung des Architekten am 08.06.2013 stellt keine Pflichtverletzung dar, nachdem die Kläger selbst nicht in Abrede stellen, dass dieser unter formellen Mängeln litt. Es war auch vom Ermessen der Eigentümer gedeckt, sich nunmehr für die Kxxxx GmbH, also ein Fachunternehmen, das zu einem früheren Zeitpunkt bereits ein Angebot über die auszuführenden Arbeiten abgegeben hatte, zu entscheiden. Erkenntnisse, dass die Kxxxx GmbH wenige Monate nach Abgabe ihres Angebots nicht mehr zur Verfügung stand, lagen den Beklagten zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht vor. Dass es nach der Einholung von neuen Angeboten dann erst am 23.04.2014 zu einer neuen Eigentümerversammlung und einer Beschlussfassung kam, würde, falls darin überhaupt eine zögerliche Abwicklung zu sehen sein sollte, allenfalls eine Pflichtverletzung des Verwalters darstellen. Es ist Aufgabe des Verwalters, nicht der einzelnen Eigentümer, zur Vorbereitung von Sanierungsbeschlüssen der Wohnungseigentümer Vergleichsangebote einzuholen (vgl. Vandenhouten in: Niedenführ u.a., § 21 WEG Rn. 72) und bei dringendem Beschlussbedarf eine Eigentümerversammlung einzuberufen (Kümmel in: Niedenführ u.a., § 24 WEG Rn. 14).

Soweit die Kläger geltend machen, der Beschluss vom 23.04.2014 sei inhaltlich unzureichend (insbesondere hinsichtlich des Budgets), ist dies unerheblich, denn da sie ihn nicht angefochten haben, sind sie wie alle Eigentümer daran gebunden und können eine fehlende Ordnungsgemäßheit nicht mehr einwenden (vgl. BGH WuM 2012, 516, Rn. 11 bei juris).

Auch unter dem Gesichtspunkt, dass nach Behauptung der Kläger der Beschluss vom 23.04.2014 nicht oder jedenfalls nicht unverzüglich ausgeführt worden ist, ergibt sich kein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagten. Die Durchführung von Beschlüssen zählt zu den Aufgaben des Verwalters (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Irgendwelche Einwirkungspflichten der Beklagten, die sich allein aus ihrer Stellung als Wohnungseigentümer ableiten ließen, bestehen hingegen nicht (vgl. BGH WuM 2018, 446, juris). Der einzelne Wohnungseigentümer ist weder verpflichtet, Anträge zur Tagesordnung zu stellen, noch muss er die Tätigkeit des Verwalters überwachen. Vielmehr kann er davon ausgehen, dass der Verwalter seinen Pflichten ordnungsgemäß nachkommt (BGH a. a. O.).

f.

Die Anträge der Kläger, die Beklagten nach gerichtlichem Ermessen zu verpflichten, die Schäden am 1. und 3. Balken in der Geschossdecke zwischen der WE 31 und dem darunter liegenden Wohnungseigentum zu beseitigen sowie die Gesundheitsgefährdung durch Hochofenschlacke in der Schüttung in der Geschossdecke zwischen der WE 31 und dem darunter gelegenen Wohnungseigentum zu beseitigen, bleiben auch in zweiter Instanz unbegründet.

Eine gerichtliche Ermessensentscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG setzt voraus, dass die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Verwaltungsmaßnahme unterlassen haben. Eine Maßnahme ist dann erforderlich, wenn ein Anspruch auf die Verwaltungsmaßnahme gemäß § 21 Abs. 4 WEG besteht. Hier kann jedoch nicht festgestellt werden, dass die Eigentümer nach dem Gesetz gebotene Maßnahmen unterlassen.

Dass die Eigentümer hinsichtlich der Dachbalken erst nach Kenntnis des Gutachtens entscheiden und auch bezüglich der PAK-Belastung zunächst eine fachliche Stellungnahme einholen wollen, ist nicht zu beanstanden und lässt nicht den Rückschluss zu, dass die Instandsetzung generell unterlassen werden soll.

Auch auf der Grundlage des neuen Vorbringens der Kläger in der mündlichen Verhandlung, wonach die Klägerin zu 1) das Statikgutachten bezüglich des gesamten Dachs zwischenzeitlich der Verwaltung übergeben hat, ergibt sich nichts anderes. Zwar kommt es bei dem auf § 21 Abs. 8 WEG beruhenden Ersetzungsantrag darauf an, ob der geltend gemachte Anspruch im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung besteht (vgl. BGH MDR 2018, 921, juris). Jedoch ist ein Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage nach § 21 Abs. 8 WEG grundsätzlich nur dann zu bejahen, wenn zuvor versucht wurde, eine Entscheidung der Wohnungseigentümer herbeizuführen (vgl. BGH, NZM 2010, 205, juris). Hier ist jedoch weder dargetan noch ersichtlich, dass die Beklagten auf der Grundlage des nunmehr vorliegenden Gutachtens es abgelehnt hätten, weitergehende Instandsetzungsmaßnahmen zu beschließen. Wie bereits dargelegt, wäre die Einberufung einer entsprechenden Eigentümerversammlung durch den Verwalter, nicht die übrigen Eigentümer zu veranlassen. Dass eine Versammlung bisher ggf. nicht stattgefunden hat, lässt also keinen Rückschluss auf eine fehlende Bereitschaft der Beklagten, notwendige Instandsetzungen zu beschließen, zu.

2. Berufung der Beklagten

a.

Das Amtsgericht hat den zu TOP 7 gefassten Beschluss über die Jahreseinzelabrechnungen 2014 zu Recht für ungültig erklärt.

Dass die Kläger ihre in der Klageschrift zunächst auf einzelne Abrechnungen beschränkte Anfechtung in der Folge auf alle Einzelabrechnungen erstreckt haben, stellt auch nach Auffassung der Kammer keine Klageerweiterung, sondern eine Klarstellung ihres Antrags dar. Klageanträge sind nach allgemeiner Ansicht einer Auslegung zugänglich (vgl. etwa BGH MDR 2014, 236, juris, Rn. 23). Hier war der Antrag in der Klageschrift aber schon nicht ganz eindeutig gefasst, da er die „Jahresabrechnung 2014 und ...Einzelabrechnungen 2014 in Bezug auf die WE 31...“ umfasste. Damit war unklar, ob die gesamte Abrechnung gemeint sein und nur bestimmte Elemente einzelner Abrechnungen herausgestellt werden sollten, oder tatsächlich nur bestimmte Einzelabrechnungen angefochten werden sollten. Nachdem es aber ausgeschlossen ist, eine einzige Einzelabrechnung anzufechten, und im Zweifel dasjenige gewollt ist, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und der wohlverstandenen Interessenlage entspricht (vgl. BGH MDR 2016, 1375; BGH WRP 2011, 1606, juris), war der Klageantrag unter Berücksichtigung des Rechtsschutzziels und des späteren Vorbringens der Kläger dahin zu verstehen, dass sämtliche Einzelabrechnungen von der Anfechtung erfasst sein sollten.

Zu Recht hat das Amtsgericht außerdem angenommen, dass der zu TOP 7 gefasste Beschluss wegen eines Ladungsmangels (§ 23 Abs. 2 WEG) gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Der Zweck des § 23 Abs. 2 WEG besteht darin, dass die Eigentümer in der Versammlung nicht überrascht werden sollen und sich vorher angemessen informieren können. Dies erfordert neben der ausreichenden Bezeichnung des Beschlussgegenstands im Einzelfall, dass mit der Einladung Unterlagen zur Verfügung gestellt werden, um den Eigentümern eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand zu ermöglichen (vgl. BGH ZMR 2012, 380, Rn. 12 bei juris). Dies kann insbesondere bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan geboten sein (BGH a. a. O.).

Vorliegend hätte es eine ordnungsgemäße Verwaltung geboten, den Eigentümern rechtzeitig vor der Beschlussfassung die Jahresabrechnung zukommen zu lassen. Die aus mehreren Seiten bestehende Hausgeldabrechnung 2014 enthält ein umfangreiches Zahlenwerk, das eine eingehende Befassung durch den Wohnungseigentümer erfordert hätte, um die Einzelheiten ihres Inhalts zu erfassen und ggf. überprüfen zu können. Eine entsprechende ausführliche Beschäftigung mit der Jahresabrechnung kann in der Versammlung selbst schon aus Zeitgründen nicht mehr stattfinden, so dass es hier zu einer angemessen Vorbereitung gehört hätte, die Eigentümer vorab über den Abrechnungsinhalt in geeigneter Weise zu informieren. Da die Vorbereitung der Versammlung durch den Verwalter vorzunehmen ist, können die Eigentümer auch nicht darauf verwiesen werden, sie hätten sich durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen selbst die notwendigen Informationen beschaffen können.

Die Kausalität eines formellen Beschlussmangels für das Ergebnis der Beschlussfassung wird vermutet; eine Vollversammlung, wodurch der Mangel geheilt worden wäre, war hier nicht gegeben (vgl. OLG München, a.a.O.; Merle in Bärmann, 13. Aufl., § 23 WEG Rn. 185 ff.).

b.

Auch den Beschluss zu TOP 9 (Badsanierung) hat das Amtsgericht zu Recht wegen eines Ladungsmangels (§ 23 Abs. 2 WEG) für ungültig erklärt.

Entgegen § 23 Abs. 2 WEG war der Beschlussgegenstand hier nicht ausreichend angekündigt. Zwar dürfen an die Bezeichnung des Beschlussgegenstands keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden, da es letztlich darum geht, die Wohnungseigentümer in die Lage zu versetzen, sich auf die Versammlung vorzubereiten und darüber zu entscheiden, ob sie an der Versammlung teilnehmen wollen (vgl. BGH NJW-R 2012, 343, 344; Kümmel in: Niedenführ u.a., § 23 WEG Rn. 67). Da somit der Informationsbedarf des Eigentümers im Vordergrund steht, richtet sich der Umfang der erforderlichen Bezeichnung nach den Umständen des Einzelfalls. Grundsätzlich gilt, dass je bedeutsamer oder schwerwiegender die Angelegenheit für die Eigentümer und je geringer der Wissensstand des einzelnen Eigentümers ist, desto ausführlicher die Bezeichnung in der Einladung sein muss (OLG München, ZMR 2006, 954, juris).

Legt man diesen Maßstab an, war es hier nicht ausreichend, den Beschluss nur als „Erhöhung Budget“ anzukündigen, dann aber auch eine Verlegung des Bads mitzubeschließen. Ein Eigentümer, der lediglich die Einladung vorliegen hatte, brauchte nur mit der Regelung finanzieller Fragen, aber nicht mit der Absprache einer baulichen Veränderung zu rechnen. Zudem war in der Einladung, wie zu Recht vom Amtsgericht herausgestellt, auch die Höhe der Budgeterhöhung nicht genannt.

Die Kausalität des Ladungsmangels für die Beschlussfassung wird, wie bereits dargestellt, vermutet (s.o.).

c.

Das Amtsgericht hat schließlich auch zutreffend festgestellt, dass sich die Anfechtung der Beschlussfassung zu TOP 17 in der Hauptsache erledigt hat.

Die Klage wäre bis zum Eintritt des erledigenden Ereignisses, der Dichtigkeitsprüfung, zulässig und begründet gewesen. Entgegen der Auffassung der Beklagten haben die Kläger jedenfalls sinngemäß gerügt, dass eine Prüfung ohne Einbezug der Kochgasleitung der Eigentümer B.-P. keinen Sinn mache. Dies beinhaltet jedoch auch die Behauptung, dass die Kochgasleitung nur insgesamt geprüft werden könne.

3.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Den Parteien war auf die Erörterungen in der mündlichen Verhandlung keine weitere Erklärungsfrist zu bewilligen, denn sie hatten in zwei Instanzen und zuletzt noch innerhalb der mündlichen Verhandlung ausreichend Gelegenheit, sich zu allen entscheidungserheblichen rechtlichen Gesichtspunkten zu äußern. Der Schriftsatz der Beklagten vom 15.06.2018 enthält keinen erheblichen neuen Sachvortrag, so dass eine Stellungnahme der Kläger hierzu nicht mehr erforderlich war.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch nicht aus Gründen der Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO). Insbesondere weicht die Kammer von der ober- und höchstgerichtlichen Rechtsprechung nicht ab, sondern wendet diese lediglich auf den konkreten Einzelfall an.