Landgericht Berlin Urteil vom 31.08.2018 – 94 O 102/17

Orientierungssatz

Ein ehemaliger Makler-Subunternehmer darf nicht unmittelbar nach der Beendigung der Subunternehmertätigkeit mit denselben Kunden und hinsichtlich desselben Objekts einen Vertrag vorbereiten. Dies folgt aus einer nachvertraglichen Loyalitätspflicht bei Gemeinschaftsgeschäften unter Maklern, die auch ohne ausdrückliche Kundenschutzklausel im Vertrag gilt.(Rn.26)

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.895,99 € zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 26.02.2018 zu zahlen.

Wegen des weitergehenden Zinsantrages wird die Klage abgewiesen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin akquiriert zu verkaufende Immobilien, vermakelt diese jedoch anschließend nicht selbst, sondern beauftragt damit externe Makler. Die Beklagte war eine dieser Maklerinnen.

Die Parteien schlossen am 27.04.2015 einen Rahmenvertrag, in dessen Präambel festgeschrieben ist, dass die Klägerin beabsichtigt, als Clearingstelle die Beklagte fortlaufend mit dem Verkauf von einzelnen Eigentumswohnungen oder Immobilienpaketen zu beauftragen (Anlage K 4).

In § 1 Abs. 2 ist geregelt, dass die Clearingstelle 3,0 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. als Provision erhält und der Rest bei der Beklagten verbleibt. Nach § 3 Abs. 1 verpflichtet sich die Klägerin/ Clearingstelle dazu, die beauftragte Immobilie nicht an andere Makler weiterzugeben, solange die Vollmacht nicht widerrufen wurde. § 7 regelt Folgendes:

„Der Makler darf die von der Clearingstelle erhaltenen Eigentümer- und Objektdaten nur für den jeweils beauftragten Verkauf verwenden. Es ist dem Makler nicht gestattet, an die Auftragsgeber zwischengeschalteten Kanzleien oder andere Eigentümer des Objektes im Falle der Kündigung/des Widerrufs des Auftrages heranzutreten, um seine Dienste anzubieten oder die erhaltenen Daten anderweitig zu verwenden…“

Die Klägerin erhielt ihre Aufträge zumeist von Rechtsanwaltskanzleien, häufig der R. Der Verkauf eines Objektes erfolgte dergestalt, dass die Beklagte zunächst einen Auftrag und Vollmacht zur Einwertung erhielt und anschließend einen weiteren Auftrag und Vollmacht zu dessen Verkauf.

Am 02.02.2017 kündigte die Klägerin der Beklagten einzelne Verkaufsaufträge (Anlage K 7). Die Beklagte kündigte ihrerseits mit anwaltlichem Schreiben vom 01.02.2017 sämtliche mit der Klägerin abgeschlossenen Maklerverträge (Anlage K 8).

Mit Schreiben vom 16.06.2017 trat die Beklagte an die Eigentümer F. und H. heran und bot ihnen die Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages an (Anlage K 9). Die Klägerin erfuhr hiervon über das Internet und forderte die Beklagte mit Schreiben des Rechtsanwalts M. vom 11.07.2017 ohne Erfolg zur Abgabe einer Unterlassungserklärung auf (Anlage K 13). Für diese Tätigkeit entstanden Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 941,53 € (Anlage K 14).

Die Klägerin hat gegen die Beklagte mit Beschluss des Landgerichts Berlin vom 24.07.2017 den Erlass einer einstweiligen Verfügung erwirkt, mit welcher der Beklagten untersagt wurde, bis zum 01.02.2018 Immobilien, welche sie im Rahmen ihrer Provisionstätigkeit bei der Klägerin kennengelernt hat, Kaufinteressenten anzubieten oder zu vermitteln (Anlage K 1).

Mit anwaltlichem Abschlussschreiben vom 04.09.2017 (Anlage K 15) forderte die Klägerin die Beklagte erfolglos auf, die in der einstweiligen Verfügung getroffenen Regelung anzuerkennen und auf ihre Rechte aus §§ 924, 926, 927 ZPO zu verzichten. Für die Übersendung des Abschlussschreibens wurden der Klägerin 1.954,46 € in Rechnung gestellt (Anlage K 16).

Die einstweilige Verfügung ist durch Urteil des Landgerichts Berlin vom 20.12.2018 (Az. 94 O 57/17) bestätigt worden.

Die Klägerin behauptet, sie habe der Beklagten eine Liste mit 133 Objekten übergeben (Anlage K 6), für welche Verkaufsaufträge bestanden hätten. Für das Objekt …Straße 127, … habe sie der Beklagten zunächst einen Einwertungsauftrag (Anlage K 5) und anschließend einen Verkaufsauftrag erteilt (Anlage K 17).

Die Klägerin meint, die Beklagte unterliege als ehemaliger Subunternehmer der Klägerin, auch ohne ausdrückliche Vereinbarung, nachvertraglichen Loyalitätspflichten, welche ihr eine Konkurrenztätigkeit für die Dauer eines Jahres nach Kündigung verbieten. Eine ausdrückliche Kundenschutzklausel ergebe sich aber auch aus § 7 des Rahmenvertrages.

Die Klägerin hat mit der am 20.01.2018 zugestellten Klage ursprünglich angekündigt zu beantragen, der Beklagten bei Androhung von Ordnungsmitteln zu untersagen, bis zum 01.02.2018 Immobilien, welche sie im Rahmen ihrer Provisionstätigkeit bei der Klägerin kennengelernt hat, Kaufinteressenten anzubieten oder zu vermitteln.

Im Wege der Klageerweiterung, welche der Beklagten am 25.02.2018 zugestellt wurde, hat die Klägerin ferner beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.895,99 € zzgl. Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Nach Ablauf des 01.02.2018 haben die Parteien den Klageantrag hinsichtlich des Unterlassungsanspruchs übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.895,99 € zzgl. Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz p.a. seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, sie habe nur für 12 der 133 Objekte der als Anlage K 6 vorgelegten Liste eine Verkaufsvollmacht erhalten. Insbesondere für das Objekt …-Straße 127, … habe sie nur einen Auftrag und Vollmacht zur Einwertung und keinen Verkaufsauftrag erhalten. Darüber hinaus seien die Wohnungen bei Klageeinreichung teilweise nicht im Bestand der Klägerin gewesen.

Des Weiteren meint die Beklagte, § 7 der Rahmenvereinbarung sei unwirksam. Weiterhin fehle es für ein Konkurrenzverbot an einem schützenswerten Rechtsverhältnis zwischen den Verkaufsinteressenten und der Klägerin.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig. Das Landgericht Berlin ist aufgrund der Gerichtsstandsvereinbarung in § 8 Abs. 1 der Rahmenvereinbarung örtlich zuständig, die funktionale Zuständigkeit der Kammer für Handelssachen ergibt sich aus § 95 Abs. 1 Nr. 1 GVG.

Die Zulässigkeit der Antragsbeschränkung folgt aus der im Zivilprozess herrschenden Dispositionsmaxime der Parteien iVm § 264 Nr. 2 ZPO.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit hinsichtlich des Unterlassungsanspruchs übereinstimmend für erledigt erklärt haben, war nur noch über die zuletzt gestellten Anträge zu entscheiden. In dem danach noch rechtshängigen Umfang ist die Klage überwiegend begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.895,99 € aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu. Die Beklagte hat schuldhaft ihre nachvertraglichen Loyalitätspflichten aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Rahmenvertrag verletzt.

Es kann dabei dahinstehen, ob § 7 S. 2 des Rahmenvertrages eine ausdrückliche Kundenschutzklausel zu entnehmen ist. Nach Rechtsprechung des Kammergerichts, welcher sich die Kammer anschließt, ist eine ausdrückliche Kundenschutzklausel im Vertrag nicht nötig. Auch ohne ausdrückliche Vereinbarung kann eine nachvertragliche Loyalitätspflicht es dem ehemaligen Subunternehmer verbieten, unmittelbar nach Beendigung der Subunternehmertätigkeit mit denselben Kunden und hinsichtlich desselben Objekts einen Vertrag vorzubereiten (KG, GRUR-RR 2012, 16, Leitsatz 2 und Rz. 5). Der Kundenschutz ist zeitlich auf die Dauer eines Jahres beschränkt (KG, GRUR-RR 2012, 16, Rz. 17).

Ferner darf der Subunternehmer das Objekt nicht nur im Rahmen seiner Provisionstätigkeit kennengelernt haben, sondern dass ihm so bekannt gewordene Objektiv muss ihm auch zur Vermittlung im Rahmen seiner Provisionstätigkeit übertragen worden sein. Denn hinsichtlich der ihm nur gelegentlich im Rahmen seiner Tätigkeit für den Generalunternehmer gewordenen Objekte fehlt es an der für einen Kundenschutz konstituierenden Vereinbarung und Durchführung einer Arbeitsteilung (KG, GRUR-RR 2012, 16, Rz. 18).

Die genannten Voraussetzungen für einen nachvertraglichen Kundenschutz sind im hier zu entscheidenden Fall erfüllt. Die Beklagte hat den Kundenschutz durch das weitere Anbieten der Wohnung …-Straße 127, … nach Kündigung der Rahmenvereinbarung (Anlage K 10) sowie das Herantreten an die Eigentümer H./ F. (Anlage K 9) verletzt.

Die Vertragsausgestaltung der Rahmenvereinbarung entspricht hinsichtlich der Verkaufsinteressenten der eines Subunternehmervertrages. Die Maklerleistung wird arbeitsteilig durchgeführt. Die Klägerin akquiriert die zu verkaufenden Immobilien, Aufgabe der Beklagten war es dann diese auf eigenes wirtschaftliches Risiko einzuwerten und am Markt zum Verkauf anzubieten. Die Teilung der Maklerprovision zwischen der Beklagten und der Klägerin entspricht dieser Aufgaben- und Risikoverteilung.

Der Einwand der Beklagten, sie habe das Objekt …-Straße 127, … lediglich durch die Klägerin kennengelernt, weshalb kein Kundenschutz und mithin keine Verletzungshandlung vorliege, greift nicht. Die Beklagte lernte das Objekt nicht nur gelegentlich kennen. Vielmehr war sie von der Klägerin mit Einwertung des Objektes beauftragt und bot dieses bereits vor Kündigung des Rahmenvertrages und in Absprache mit der Klägerin im Internet zum Verkauf an (Anlage K21 und K22). Ob das Formular „Vollmacht und Auftrag“ vom 31.08.16/ 13.09.2016 (Anlage K 17) dem Tätigwerden der Beklagten zugrunde lag, ist unerheblich, da zumindest eine tatsächliche Zusammenarbeit stattfand.

Darüber hinaus ist auch der Einwand der Beklagten, es bestehe kein schutzwürdiges Verhältnis zwischen den Verkäufern und der Klägerin, unbegründet. Für den Kundenschutz es unerheblich, ob die Beauftragung der Klägerin durch die Verkäufer selbst oder in Vertretung der Verkäufer durch die von diesen beauftrage Rechtsanwaltskanzlei erfolgt. Die Einschaltung eines Vertreters kann nicht zu einer Abschwächung des Schutzes führen. Der von der Beklagtenseite zitierten Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 27.07.2008 (Az.: 105 O 84/07) lag insoweit ein anderer Sachverhalt zugrunde.

Die Schutzwürdigkeit wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass sich der jeweilige Auftrag an die Klägerin „zunächst“ auf die Einwertung des Objekts beschränkt. Ausweislich des Formulars „Vollmacht und Auftrag (Kaufpreiseinwertung)“ ist vorgesehen, dass der Verkaufsauftrag „später und mit gesondertem Schriftstück“ erfolgt (Anlage K 5). Der Umstand, dass die Beauftragung nicht von Beginn an umfassend, sondern durch mehrere Aufträge erfolgt, ändert nichts an dem Gesamtcharakter des Dauerschuldverhältnisses.

Da die Beklagte das Verbot der Konkurrenztätigkeit jedenfalls hätte erkennen können, handelte sie schuldhaft gem. §276 BGB.

Als Schaden sind gemäß § 249 Abs. 1 BGB die Abmahnkosten (941,53 €) sowie die Kosten für das Abschlussschreiben (1.954,46 €) ersatzfähig.

Zu dem nach §§ 249 ff. BGB erstattungsfähigen Schaden zählen auch die Rechtsverfolgungskosten, sofern die Inanspruchnahme eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig gewesen ist (Grüneberg in Palandt: BGB, 76. Aufl. 2017, § 249 Rndr. 57). Es kommt dabei auf die subjektive Sicht des Geschädigten an (BGH, NJW-RR 2007, 713, Rz. 10).

Vorliegend durfte die Klägerin einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen Geltendmachung ihrer Rechte durch eine Abmahnung beauftragen. Der Fall war nicht derart einfach gelagert, dass die Klägerin davon ausgehen musste, die Beklagte werde den Unterlassungsanspruch ohne Weiteres anerkennen. Die Abmahnung war auch erforderlich um der Kostentragungspflicht nach § 93 ZPO vorzubeugen.

Die Übersendung eines Abschlussschreibens stellt gebührenrechtlich eine eigene Angelegenheit dar (BGH, NJW 2008, 1744, Rz. 7). Im Regelfall ist ein Abschlussschreiben mit einer 1,3-fachen Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 VV RVG zu vergüten (BGH, GRUR 2015, 822, Leitsatz 4 und Rz. 34).

Die Kosten sind im Wege des Schadensersatzes allerdings nur erstattungsfähig, sofern der Antragsgegner nach Zustellung der einstweiligen Verfügung ausreichend Zeit hatte, von sich aus eine Abschlusserklärung abzugeben und dies nicht getan hat (BGH, GRUR 2015, 822, Leitsatz 1 und Rz. 17). Dies war vorliegend der Fall. Das auf den 04.09.2017 datierte Abschlussschreiben erfolgte in ausreichendem Abstand zur einstweiligen Verfügung, welche am 24.07.2017 erlassen wurde.

Ferner sind die Kosten dann nicht erstattungsfähig, wenn es dem Gläubiger zugemutet werden kann, dass Abschlussschreiben ohne anwaltliche Hilfe zu formulieren. Dies ist etwa bei Wirtschaftsverbänden, Wettbewerbsvereinen und größeren Unternehmen mit eigener Rechtsabteilung, anzunehmen (LG München I, Urt. v. 23.06.2010 – 33 O 24335/09 –, juris, Rn. 17). Als Einzelunternehmen ohne besondere Sachkenntnis durfte die Klägerin einen Anwalt in Anspruch nehmen.

Im Übrigen war das Abschlussschreiben auch erforderlich, um die Kostenfolge des § 93 ZPO zu vermeiden. Die Auffassung eines Antragsgegners kann sich nämlich nach Erlass einer einstweiligen Verfügung wandeln.

Die Zinsentscheidung folgt aus §§ 286 Abs. 1 S. 2, 288 Abs. 1 S. 2 BGB, § 187 Abs. 1 BGB in entsprechender Anwendung. Dem Kläger steht lediglich der gesetzliche Zinssatz in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu. Einen konkreten Schaden, weshalb der Kläger höhere als die gesetzlichen Zinsen als Verzugsschaden geltend machen könnte, hat er hingegen nicht dargelegt. Schadensersatzansprüche stellen auch keine Entgeltforderung im Sinne des § 288 Abs. 2 BGB dar (Grüneberg in Palandt: BGB, 76. Aufl. 2017, § 288 Rdnr. 8, § 286 Rdnr. 27).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 und § 91 a Abs. 1 S. 1 ZPO.

Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend teilweise in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, waren der Beklagten nach § 91 a Abs. 1 S. 1 ZPO die auf diesen Teil der Klage entfallenden Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen. Dies entspricht der Billigkeit unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands. Die Beklagte wäre im Prozess unterlegen. Der Klägerin stand der geltend gemachte Unterlassungsanspruch zu. Diesbezüglich wird auf die Ausführungen zur Begründetheit des Schadensersatzanspruchs verwiesen. Es ergeben sich auch keine sonstigen Gesichtspunkte, nach denen es billig wäre, ausnahmsweise der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, obwohl sie ohne die Erledigung durch Zeitablauf obsiegt hätte.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gemäß § 709 S. 1 und 2 ZPO.