Landgericht Berlin Urteil vom 28.09.2018 – 55 S 1/17 WEG

1. Die Berufung der Beklagten zu 1) bis einschließlich 16), 21) bis einschließlich 31) gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 21.11.2016 - 18 C 207/16 - wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten der Berufungsinstanz haben die Berufungskläger zu tragen.

3. Dieses Urteil sowie das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

II.

Die Berufung der Beklagten zu 1) bis 16), 21) bis 31) ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 517, 519, 520 ZPO).

Sie bleibt in der Sache jedoch ohne Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 28.04.2016 sind, wenn nicht schon nichtig, wegen eines Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung für ungültig zu erklären.

Voranzuschicken ist, dass die Klägerin die vorgenannten Beschlüsse rechtzeitig innerhalb der Monatsfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG angefochten hat. Die Klage ist zwar erst am 01.07.2016 zugestellt worden, also nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist. Die Klägerin kann aber für ihre am 07.08.2015 eingereichte Klage die Wirkung des § 167 ZPO für sich in Anspruch nehmen. Das Merkmal „demnächst“ ist grundsätzlich nur erfüllt, wenn sich die der Partei zuzurechnenden Verzögerungen der Zustellung in einem hinnehmbaren Rahmen halten, der im Allgemeinen mit etwa 14 Tagen bemessen wird. Im Hinblick auf die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses kommt es bei der Berechnung der noch hinnehmbaren Verzögerung nicht auf die Zeitspanne zwischen der Aufforderung zur Einzahlung der Gerichtskosten und deren Eingang bei der Gerichtskasse, sondern darauf an, um wie viele Tage sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum infolge der Nachlässigkeit des Klägers verzögert hat (vgl. BGH NJW 2015, 2666, juris).

Vorliegend fehlte zunächst entgegen § 253 Abs. 3 Nr. 2 ZPO in der Klageschrift die Angabe des Streitwerts. Dies ist jedoch im Rahmen von § 167 ZPO unschädlich, wenn die Rückfrage innerhalb von 14 Tagen beantwortet wird (vgl. BGH NJW 1994, 1073, juris). Hier ist die Antwort des klägerischen Prozessbevollmächtigten auf die Streitwertanfrage vom 31.05.2016 bereits am 07.06.2016 eingegangen, also ohne eine zurechenbare Verzögerung zu verursachen. Für die Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses ist der Partei in der Regel eine Woche zuzugestehen (vgl. BGH MDR 2017, 177, juris). Hier ist die Gerichtskostenanforderung am 10.06.2016 versandt worden, kann der Klägerseite also frühestens am 11.06.2016 (§ 270 ZPO) zugegangen sein. Für die Erledigung der Einzahlung hatte die Klägerin somit bis zum 18.06.2016 Zeit. Nachdem der Vorschuss am 21.06.2016 bei Gericht eingegangen ist, hat die Klägerin diese Frist also allenfalls um 1-2 Tage überschritten, was im Rahmen von § 167 ZPO hinnehmbar ist. Die Begründung ist bereits in der Klageschrift enthalten und somit ebenfalls rechtzeitig gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erfolgt.

Das Amtsgericht hat den angefochtenen Eigentümerbeschluss für nichtig erklärt. Die Einzelrichterin neigt diesbezüglich zwar der Auffassung der Berufungskläger zu, wonach die Beschlüsse über die Genehmigung bereits vorhandener oder noch zu errichtender Terrassen verschiedener Sondereigentümer sowohl vom Wortlaut als auch ihrer Zielrichtung nach ausschließlich die Billigung baulicher Veränderungen im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, also keine Begründung von Sondernutzungsrechten am Gemeinschaftseigentum, zum Gegenstand haben. Allerdings hat der BGH für den Fall des Einbaus eines Aufzugs angenommen, dass in einem Beschluss, der es dem Errichter des Aufzugs gestattet, die Nutzung des Aufzugs auf die sich in angemessener Weise an den Kosten der Errichtung und Unterhaltung beteiligenden Wohnungseigentümer zu beschränken, die Begründung eines Sondernutzungsrechts zugunsten dieser Eigentümer liegt. Ob die vom BGH entwickelte Rechtsprechung auch auf den vorliegenden Fall Anwendung findet, in dem es lediglich faktisch zu einem Ausschluss der Nutzung der genehmigten Terrassenflächen durch die übrigen Sondereigentümer kommen wird, kann jedoch dahinstehen, denn der angefochtene Beschluss widerspricht, sofern er nicht bereits nichtig ist, jedenfalls den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG).

Die Frage der Nichtigkeit kann auch offen bleiben, denn die Nichtigkeitsfeststellung und die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses betreffen denselben Streitgegenstand, weil sie materiell dasselbe Rechtsschutzziel verfolgen. Aufgrund der Identität des Streitgegenstandes sind auch die Auswirkungen der Rechtskraft dieselben, gleichgültig, ob die Ungültigkeit des in Rede stehenden Beschlusses festgestellt oder durch Urteil ausgesprochen wird. Mit dem Eintritt der Rechtskraft steht in beiden Fällen fest, ob der Beschluss Rechtswirkungen entfaltet oder nicht (vgl. BGH NJW-RR 2011, 1232, juris).

Bei der Erweiterung der ursprünglich vorhandenen Terrassen handelt es sich, da damit dauerhaft in Gemeinschaftseigentum eingegriffen wird, um bauliche Veränderungen gemäß § 22 Abs. 1 WEG (vgl. BayObLG NJW-RR 1995, 395, juris), die nur wirksam beschlossen werden können, wenn jeder Eigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden.

Die Regelung des § 22 Abs. 1 WEG ist in der Teilungserklärung nicht abbedungen worden. Zwar ist das Einstimmigkeitserfordernis des § 22 WEG grundsätzlich durch Vereinbarung abänderbar (vgl. Vandenhouten in: Niedenführ u.a., 11. Aufl., § 22 WEG Rn. 10), doch kann § 6 Nr. 3, Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Regelung nicht entnommen werden. Dafür genügt es nicht, dass es dort heißt, dass Veränderungen an und in der Wohnanlage, z. B. Umbauten, soweit dadurch das gemeinschaftliche Eigentum berührt wird, der schriftlichen Einwilligung des Verwalters bedürfen, bzw. - wie sich aus dem Verweis auf Absatz 4 ergibt - der Verwalter hierüber entscheidet.

Als im Grundbuch eingetragene Vereinbarungen sind die Bestimmungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung objektiv und normativ auszulegen. Bei der Auslegung ist auf den Wortlaut und Sinn des Eingetragenen abzustellen, wie er sich für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Dabei enthält eine Vereinbarung nur dann eine vom Gesetz abweichende Regelung, wenn ihr Inhalt klar und eindeutig ist. Führt ihre Auslegung zu keinem eindeutigen Ergebnis oder können Unklarheiten und Widersprüchlichkeiten nicht aufgeklärt werden, verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung (vgl. Kümmel in: Niedenführ u.a., § 10 WEG Rn. 42).

Eine Vereinbarung, wonach eine bauliche Veränderung der Zustimmung – oder hier auch Entscheidung – des Verwalters bedarf, stellt nach den dargestellten Grundsätzen für sich genommen noch keine Abbedingung des § 22 Abs. 1 WEG dar (vgl. OLG Düsseldorf, WuM 1997, 567; LG München I, ZWE 2011, 423, jeweils juris; Bärmann-Merle, 14. Aufl., § 22 WEG Rn. 336d). Die nächstliegendste Auslegung der streitgegenständlichen Vereinbarung ergibt lediglich, dass der Verwalter in schriftlicher Form eine Zustimmung oder seine Entscheidung zu der jeweiligen baulichen Veränderung zu erteilen hat, nicht aber, dass er insoweit anstelle oder zu Lasten der beeinträchtigten Wohnungseigentümer handelt (vgl. OLG Düsseldorf a. a. O.). Insbesondere enthält die Gemeinschaftsordnung vorliegend keine ausdrückliche Regelung, wonach eine Zustimmung der Wohnungseigentümer entbehrlich ist (so aber bei KG NZM 1998, 771, juris). Es handelt sich also lediglich um ein Vorschaltverfahren oder ein zusätzliches Erfordernis für die Genehmigung einer baulichen Veränderung (vgl. LG Hamburg, ZWE 2014, 410, juris; LG München a. a. O.; KG a.a.O.), oder zumindest um eine so wenig eindeutige Regelung, dass sie nicht geeignet ist, die gesetzliche Regelung abzubedingen.

Vorliegend hätte es somit einer einstimmigen Beschlussfassung bedurft, da die Terrassenvergrößerungen die jeweils anderen Eigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß beeinträchtigen. Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung. Entscheidend ist, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in entsprechender Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (vgl. Bärmann-Merle, § 22 WEG Rn. 174 m.w.N.). Eine Beeinträchtigung kann auch in einer nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks oder einer intensiveren und typischerweise störenderen Nutzung liegen (vgl. Bärmann-Merle, § 22 WEG Rn. 190, 193).

Im zu entscheidenden Fall kann dahinstehen, ob mit der Ausweitung der bestehenden Terrassen eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage verbunden ist, wofür allerdings die von der Klägerin dargelegte und von den Beklagten letztlich unwidersprochen gebliebene Fläche der Vergrößerung von etwa 3 qm pro Terrasse spricht. Jedoch ist mit einer größeren Terrasse, wie von der Klägerin bereits in ihrer Antragsschrift und damit innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist vorgebracht, erfahrungsgemäß eine intensivere Nutzungsmöglichkeit verbunden (vgl. BGH ZWE 2012, 32, juris). Soweit die Beklagten meinen, dass ein Liegestuhl auch auf der Rasenfläche aufgestellt werden könnte, ist dem entgegenzuhalten, dass es sich für den Nutzer als wesentlich bequemer darstellt, Gartenmöbel auf einer ebenen und trockenen Fläche wie dem Steinbelag einer Terrasse zu positionieren. Genau aus diesem Grunde werden üblicherweise Terrassen errichtet. Eine Terrassenerweiterung lädt etwa auch dazu ein, einen größeren Tisch aufzustellen, der wiederum mehr Sitzgelegenheiten und Aufenthaltsraum für mehr Personen als vorher bietet. Eine Terrassenfläche bietet deshalb gegenüber einer Rasenfläche typischerweise das höhere Störungspotential (vgl. BGH a.a.O.).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO bzw. § 516 Abs. 3 ZPO (bezüglich der Berufungskläger zu 17), 18) und 19)), die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch nicht aus Gründen der Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 1 S. 2 ZPO).