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Landgericht Berlin Urteil vom 15.07.2020 – 65 S 285/19

Orientierungssatz

Hat ein Wärmelieferant in einem Vertrag mit einem Mieter die Verpflichtung übernommen, über die Heizkosten unter Berücksichtigung der HeizkostenV und nach den Modalitäten des zwischen ihm und dem Vermieter geschlossenen Vertrages, zu denen offenkundig auch die Preisgestaltung gehört, über die Wärmelieferung abzurechnen, hat der Mieter ein Einsichtsrecht in die Belege, die zur Überprüfung der Abrechnung erforderlich sind.(Rn.4)

Verfahrensgang

vorgehend AG Neukölln, 20. November 2019, 9 C 193/19

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Neukölln vom 20.November 2019 – 9 C 193/19 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Dieses und das Urteil des Amtsgerichts sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kläger gegen die Beklagte auf Einsichtnahme in den Wärmecontracting-Vertrag zwischen der Beklagten und dem Eigentümer/Vermieter aus Ziff. 2, 4 des „Wärmeliefervertrages“ der Parteien in Verbindung mit § 259 Abs. 1 BGB bejaht.

In den Ziffern 2 und 4 des „Wärmeliefervertrages“ der Parteien hat die Beklagte die Verpflichtung übernommen, über die Heizkosten unter Berücksichtigung der HeizkostenV und nach den Modalitäten des zwischen ihr und der Hausverwaltung/dem Vermieter geschlossenen Vertrages über die Wärmelieferung abzurechnen.

Zu den Abrechnungs-„Modalitäten“ gehört offenkundig auch die Preisgestaltung, die anders als in den von der Beklagten bemühten Vertragskonstellationen hier gerade nicht zwischen ihr und den Klägern geregelt ist, sondern sich – wohl – aus dem Vertrag zwischen ihr und dem Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung ergibt. Auch wenn der Vertrag zwischen den Klägern und der Beklagten, den die Kläger im Übrigen auf Veranlassung des Vermieters geschlossen haben, als „Wärmeliefervertrag“ bezeichnet ist, handelt es sich tatsächlich nicht um einen solchen. Typischerweise trifft ein solcher Liefervertrag eine Aussage über die Preisgestaltung, die – recht unumstritten – zu den wesentlichen Vertragsbestandteilen gehört. Dazu findet sich hier indes nichts, sondern – wohl – allenfalls in dem Vertrag, in den die Kläger die Einsichtnahme begehren. Der Vertrag zwischen den Klägern und der Beklagten regelt allenfalls, dass die Beklagte – mit Zustimmung, wohl auch auf Veranlassung des Vermieters – über die Vorauszahlungen auf die Heizkosten abrechnet, die die Kläger - aufgrund der vertraglichen Regelung mit der Beklagten - zudem - mit Erfüllungswirkung, § 362 Abs. 2 BGB - direkt an den Vermieter zahlen.

In Verbindung mit den Regelungen in dem hier gegenständlichen Vertrag ergibt sich der Umfang der Abrechnungspflichten – wie auch sonst – aus § 259 Abs. 1 BGB.

Danach hat derjenige, der verpflichtet ist, über eine mit Einnahmen oder Ausgaben verbundene Verwaltung Rechenschaft abzulegen, dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und, soweit Belege erteilt zu werden pflegen, Belege vorzulegen.

Aus § 259 Abs. 1 BGB – nicht § 556 BGB – leitet der BGH in ständiger Rechtsprechung ein - hier geltend gemachtes – Einsichtsrecht in die Belege ab, die zur Überprüfung der Abrechnung erforderlich sind (vgl. nur BGH, Urt. v. 07.02.2018 – VIII ZR 189/17, nach juris Rn. 16ff.). Daraus ergibt sich ganz zwanglos, dass die Beklagte verpflichtet ist, die Belege (Verträge) vorzulegen, die überhaupt erst eine Überprüfung der geschuldeten Abrechnung, insbesondere der dieser zugrunde liegenden Preise ermöglichen. Da der Vertrag zwischen ihr und den Klägern keine Aussage zu den Preisen der Beheizung trifft, sondern insoweit auf den Vertrag mit dem Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung Bezug nimmt, ist dieser (selbstverständlich) vorzulegen, wobei hier offen bleiben kann, ob eine solche Vorlageverpflichtung nicht – daneben – auch den Vermieter trifft, der sich von sämtlichen Pflichten zu Lasten der Kläger freizuzeichnen versucht.

Hinzu kommt, dass die Beklagte und der Vermieter den Klägern über ihre Vertragsabsprachen den Eindruck vermitteln, dass die Beklagte die richtige Ansprechpartnerin für Abrechnungsbelange im Zusammenhang mit den Heizkosten ist. Daran müssen sie sich – beide – festhalten lassen.

Die Argumentation der Beklagten zu anderen Lieferverträgen über Energie und andere Leistungen trägt unabhängig davon, dass in diesen Verträgen die Preise geregelt sind, was hier nicht der Fall ist, auch deshalb nicht, weil Ziff. 8 des Vertrages zwischen der Beklagten und den Klägern, letzteren das Recht nimmt, den Vertrag zu kündigen. Eine Beendigung des Vertrages ist nur im Zusammenhang mit dem Mietvertrag möglich.

Ob der als Wärmeliefervertrag bezeichnete, tatsächlich eine Wärmelieferung mit allen insoweit erforderlichen essentialia gar nicht regelnde Vertrag überhaupt wirksam ist oder sich der eigentliche Liefervertrag vor diesem Hintergrund als (unwirksamer) Vertrag zu Lasten Dritter auf die Wirksamkeit des hier gegenständlichen Vertrages auswirkt, kann hier offen bleiben. Denn jedenfalls ein Einsichtsrecht in den eigentlichen Wärmeliefervertrag zwischen der Beklagten und dem Vermieter steht den Klägern zu.

III.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

2. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, die sich auf der Grundlage des Gesetzes und bereits entwickelter Maßstäbe beantworten lässt; eine Bedeutung für eine Vielzahl von Fällen ergibt sich ebenfalls nicht.

Sonstiger Langtext

Die vertragliche Situation ist noch undurchsichtiger als im amtsgerichtlichen Urteil dargestellt:

Die Kläger haben (auf Verlangen des Vermieters, Mietvertrag, Bl. 6, 13) einen „Wärmeliefervertrag“ geschlossen. Dier Vertrag hat unter anderem folgenden Inhalt:

„1. Die WSG GmbH verpflichtet sich, die Sammelheizungsanlage vom 1. Oktober bis zum 30. April in Betrieb zu halten. Die Beheizung außerhalb dieses Zeitraums kann nach Entscheidung des Wärmelieferanten erfolgen. Bei Heizungsausfall oder falls erforderlich hat der Mieter zu seinen Kosten für eine Notbeheizung der Räume zu sorgen.

2. Kosten der Beheizung

Die Abrechnung der Heizkosten erfolgt unter Berücksichtigung der Heizkostenabrechnungsverordnung (HeizkostenV) und nach dem im Vertrag über die Wärmelieferung zwischen der Hausverwaltung und der WSG GmbH festgelegten Modalitäten, aufgespalten in

(…).

Änderungen aufgrund von Preissteigerungen oder Gesetzesänderungen können nach erfolgter Heizkostenabrechnung bei der Hausverwaltung oder der WSG GmbH eingesehen werden und sind durch die Hausverwaltung zu genehmigen. (…)

5. Zahlung

Die Vorschusszahlungen werden durch die WSG GmbH festgelegt und sind mit der Miete über 12 Monate im Jahr verteilt zusammen mit den Mietzahlungen auf das Vermieterkonto zu überweisen. Der Vermieter überweist den Heizungsbetrag an die WSG GmbH.

Der Abrechnungsbetrag wird nach der Abrechnung gemäß Vorgabe der Soll-Heizkosten Vorschusszahlungen vorgenommen.

(…)

8. Der Vertrag erlischt automatisch mit dem Ablauf des Mietverhältnisses. Die Kündigung des Wärmelieferanten Vertrages kann nur im Zusammenhang mit der Wohnungskündigung erfolgen.“

Der Mietvertrag enthält unter Ziffer 3 „Miete, Betriebskosten und Vorschusszahlungen“ unter Ziffer 3.3 „Betriebskosten“ unter anderem folgende Regelung:

„Die Belieferung mit Heizenergie erfolgt durch eine Fremdfirma und wird durch diese mit dem Mieter direkt abgerechnet. Der Vermieter ist berechtigt, die Wärme- und Warmwasserversorgung auf gewerbliche Wärme- und Warmwasserlieferung umzustellen, nach Umstellung gilt § 6 Nummer 5. Auf Verlangen des Vermieters ist der Mieter verpflichtet, mit einem Dritten einen Vertrag über die Lieferung von Wärme und Warmwasser abzuschließen.“

Die Beklagte meint, dass ein Recht zur Belegeinsicht nicht bestehe. Es handele sich hier „schlicht und ergreifend“ um einen Vertrag, bei dem sich die Beklagte gegenüber der Klägerin verpflichte, Wärme zu liefern und über diese gelieferte Wärme auch abzurechnen. Nichts anderes wird vereinbart, wenn ein Mieter einen Vertrag mit einem Stromanbieter oder Gasanbieter eingehe und von dort mit Strom oder eben mit Gas beliefert werde. Auch hier erhält der Mieter von dem jeweiligen Anbieter eine jährliche Abrechnung und Vorauszahlungen werden entsprechend dem dann vorliegenden Ergebnis angepasst.

Eine Verpflichtung dieser Anbieter, bestehende Verträge mit großen Gas- oder Stromlieferanten, Netzbetreibern oder Zwischenhändlern dem jeweiligen Mieter vorzulegen, bestehe nicht. Genauso sei es hier: die Kläger könnten von der Beklagten nicht verlangen, dass diese offen lege, wie die Preise für die Wärmelieferung kalkuliert sind. Die hiesige Beklagte treffe keine Verpflichtung, wie sie eine Vermieterin treffe. Sie sei als Wärmelieferantin nicht den Pflichten einer Vermieterin aus § 556 Abs. 3 BGB unterworfen. Eine solche Verpflichtung bestehe nur zwischen Vermieter und Mieter, der Mieter müsse sich bei entsprechenden Einsichtsrechten auch ausschließlich an den Vermieter wenden.

Die Kläger verteidigen die erstinstanzliche Entscheidung unter anderem mit dem Argument, dass die Beklagte hier die Verpflichtung des Vermieters übernommen habe. Die Kläger hätten mit Schreiben des Mieterschutzbundes e. V. vom 8. Oktober 2018 und vom 11. Dezember 2018 an den Vermieter unter Fristsetzung die Einsichtnahme in den Wärmeliefervertrag zwischen dem Vermieter und der Beklagten gefordert. Der Vermieter habe mit Schreiben vom 18. Dezember 2018 auf die Beklagte verwiesen.