Landgericht Berlin Beschluss vom 21.12.2021 – 65 S 134/21

Orientierungssatz

Wenn ein langjähriger Mieter innerhalb desselben Mietshauses umzieht, wobei das Mietverhältnis über die bisherige Wohnung einvernehmlich beendet und über die neue Wohnung ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird, ohne dass der Vermieter aber darauf hinweist, dass sich seine bisherige Bankverbindung für die Mietzahlungen ändert, und überweist der Mieter die Miete weiter auf das frühere Bankkonto, fehlt es unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des Einzelfalls (vgl. §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 BGB) mangels Verschuldens des Mieters am Eintritt des Verzugs, §§ 286 Abs. 4, 276 Abs. 1 BGB. Jedenfalls wiegt das Verschulden des Vermieters so schwer, dass ein etwaiges Verschulden des Mieters auf der Ebene des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB in der Abwägung nicht die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen geeignet ist.(Rn.6) (Rn.8)

Verfahrensgang

vorgehend AG Pankow-Weißensee, 26. Mai 2021, 7 C 170/20

1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow vom 26.05.2021, Az. ... x, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht das Versäumnisurteil vom 21. Oktober 2021 aufgehoben und die Klage abgewiesen. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Räumung der von ihr inne gehaltenen Wohnung; das Schreiben der Klägerin vom 12. Juni 2020 hat das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis weder fristlos noch fristgemäß beendet, §§ 546 Abs. 1, 543 Abs. 1, 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.

a) Die fristlose Kündigung ist unwirksam; die Voraussetzungen der §§ 543 Abs. 1, 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB liegen nicht vor.

Nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

In Verzug kommt der Schuldner nach § 286 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn er auf eine Mahnung des Gläubigers nicht leistet. Nach § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB bedarf es der Mahnung für den Verzugseintritt nicht, wenn für die Leistung eine Zeit nach dem Kalender bestimmt ist. Nach § 286 Abs. 4 kommt der Schuldner nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstandes unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat, nach dem Maßstab des § 276 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB Vorsatz und Fahrlässigkeit, wenn nicht eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere eines Beschaffungsrisikos zu entnehmen ist.

Dies zugrunde gelegt, fehlt es unter Berücksichtigung der hier gegebenen, vom Tatrichter stets zu prüfenden besonderen Umstände des Einzelfalls (vgl. §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1 BGB) mangels Verschuldens der Beklagten am Eintritt des Verzugs, §§ 286 Abs. 4, 276 Abs. 1 BGB. Jedenfalls wiegt das Verschulden der Klägerin so schwer, dass ein etwaiges Verschulden der Beklagten auf der Ebene des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB in der Abwägung nicht die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen geeignet ist.

Die Beklagte hat unbestritten vorgetragen, dass ihr der Mietvertrag – obwohl die Mietzahlung für den Monat Februar 2020 bevorstand - nicht bei Vertragsschluss ausgehändigt wurde, sondern – nach mehrfacher Mahnung – erst Ende März 2020.

Sie hat ebenso unbestritten vorgetragen, dass zwischen ihr und Herrn ... bereits in ..., Nordrhein-Westfalen ein – so der Inhalt der von ihr vorgelegten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – „jederzeit problemlos und angenehm“ verlaufendes Mietverhältnis bestand. Nach dem Umzug der Beklagten nach Berlin wurde zwischen ihr und Herrn ... im August 2017 ein Mietverhältnis über eine im Hinterhaus des von der Beklagten noch immer bewohnten Gebäudes begründet, das wiederum problemlos verlief. Im Februar 2020 zog die Beklagte innerhalb des Gebäudes um, wobei das Mietverhältnis über die Wohnung im Hinterhaus einvernehmlich beendet und über die Wohnung im Vorderhaus ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wurde. Einen Hinweis darauf, dass sich die Bankverbindung geändert hat, das die Beklagte stets – bereits während des Mietverhältnisses in ... – für die Mietzahlungen verwendet hat, wurde nicht erteilt.

Zuzugeben mag der Klägerin sein, dass die Beklagte die Änderung der Bankverbindung bei aufmerksamer Lektüre des Mietvertrages hätte erkennen können. Dieser lag ihr – nach ihrem unstreitig gebliebenen Vorbringen allerdings weder im Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete für den Monat Februar noch zum entsprechenden Zeitpunkt im März 2020 vor.

Die Beklagte leistete – mangels Vorliegen des Mietvertrages – auch nicht etwa keine Mietzahlungen, sondern - wie bisher - pünktlich und ohne jede Beanstandung auf das ihr bekannte Mietkonto.

Insofern liegt keine Situation vor, die der der Entscheidung des BGH vom 4. Februar 2015 (VIII ZR 175/14, juris) zugrundeliegenden vergleichbar wäre. Die Beklagte hat – dem durch sie vertraglich übernommenen „Beschaffungsrisiko“ gemäß, § 276 Abs. 1 Satz 2 Alt. 2 BGB, Zahlungen geleistet.

Der Beklagten musste sich ihr „Fehler“ auch nicht etwa aufdrängen, denn unstreitig ist auch, dass bereits seit Jahren auch während des Vormietverhältnisses der Komplementär der Klägerin und Sohn des Herrn ... der Ansprechpartner der Beklagten und der anderen Mieter war. Herr ... selbst hatte – so unbestritten die Beklagte - seinen Sohn als Ansprechpartner gegenüber der Beklagten benannt, weil er sich langsam zurückziehe. Dem entspricht der Vortrag der Klägerin in der Berufungsbegründung, wonach Herr ... nach einer jahrelangen Übergangsphase im (August) 2019 in den Ruhestand getreten sei und die Immobilie auf die nächste Generation übertragen habe.

Dem entspricht auch, dass die Beklagte sich – wie bisher – wegen der Übersendung des Mietvertrages an Herrn ... und dessen Schwester ... xx wandte, die ebenfalls – unbestritten – seit Jahren Ansprechpartnerin in Mietangelegenheiten war.

Die Beklagte war den für die Klägerin handelnden bzw. haftenden Personen demnach seit Jahren (auch) als zuverlässig zahlende Mieterin bekannt. Mit Blick darauf, dass die Klägerin auf einen Hinweis auf die neue Bankverbindung verzichtete, der Beklagten ein Exemplar des Mietvertrages dessen ungeachtet erst Ende März zukommen ließ, war sie – unterstellt, sie ging nunmehr von einem Ausbleiben der Mietzahlungen aus, obwohl das bisher nie geschehen war – unter den hier gegebenen Umständen gehalten, in geeigneter Weise nachzufragen bzw. – sollte sie selbst keinen Zugang zum bisherigen Mietkonto haben - den Herrn ... zu veranlassen zu prüfen, ob die Mietzahlungen auf dem von ihm in den vorangegangenen Mietverhältnissen mit der Klägerin angegebenen Konto eingegangen sind. Eine entsprechende Verpflichtung lässt sich ohne Weiteres § 241 Abs. 2 BGB entnehmen.

Hinzu kommt, dass Herr ... – dem Vorbringen in der Berufungsbegründung nach – auch nach Übertragung der Immobilie auf die nächste Generation - für eine Übergangsphase auch Komplementär der Klägerin ist, das heißt, er hat sich gerade nicht vollständig zurückgezogen und keinerlei Verbindung zur Klägerin. Dass steuerliche Motive der Entscheidung zugrunde liegen, als persönlich haftender Gesellschafter (Komplementär) an der Klägerin beteiligt zu sein, ist rechtlich unerheblich.

In der Gesamtbetrachtung der Verschuldensbeiträge und Interessen ist zu Lasten der Klägerin zu berücksichtigen, dass ein Verlust der von der Beklagten unstreitig geleisteten, lediglich fehlüberwiesenen Mieten angesichts der persönlichen und gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen der Klägerin und des Herrn ... x aus der Sicht der Klägerin zu keiner Zeit zu befürchten war, sie ihrerseits entgegen § 241 Abs. 2 BGB den Irrtum der Beklagten mit verursacht und – wie vom Amtsgericht zutreffend angenommen – entgegen § 242 BGB zum Anlass für den Ausspruch einer Kündigung genommen hat.

b) Die vorstehend genannten Gründe stehen auch der Wirksamkeit der fristgemäß ausgesprochenen Kündigung entgegen, § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.