Landgericht Berlin Urteil vom 20.09.2023 – 64 S 61/23

Orientierungssatz

Zitierung zum Leitsatz: Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 23. Juni 1998 - 64 S 45/98. (Rn.11)

Verfahrensgang

vorgehend AG Charlottenburg, 22. Februar 2023, 204 C 83/22

Tenor

Die Berufung der Beklagten zu 1) gegen das am 22. Februar 2023 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 204 C 83/22 - wird auf Kosten der Beklagten zu 1) zurückgewiesen.

Das vorliegende und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 1) kann die Zwangsvollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 15.000,00€ abwenden, wenn nicht die Klägerin vor Beginn der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird auch für den Berufungsrechtszug auf bis zu 19.000,00 € (12 x 1.360,59 €, Jahresnettokaltmiete) festgesetzt.

Gründe

I.

1

Die Klägerin als Vermieterin nimmt die Beklagte auf Grundlage einer Abmahnung vom 30. Mai 2022 wegen unerlaubter Untervermietung der Wohnung sowie mehrerer Kündigungserklärungen – vom 3. August 2022 wegen unerlaubter Untervermietung, vom 17. August 2022 wegen Verzugs mit Mietzahlungen sowie vom 16. September 2022 und vom 10. Januar 2023 wegen nachhaltiger Zerrüttung der Mietverhältnisses - auf Räumung der ihr seit März 2000 vermieteten Wohnung sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Kosten in Anspruch. Die Beklagte trägt vor, die vermeintliche Untermieterin sei eine Bekannte gewesen, die sie bloß habe unterstützen und der sie nur für kurze Zeit habe Unterkunft gewähren wollen. Schon vor Zugang der Abmahnung habe sie die notwendigen Schritte eingeleitet, um diese aus der Wohnung zu setzen. Es treffe nicht zu, dass sie die Wohnung vollständig überlassen oder dass sie die Klägerin belogen habe. Wegen der Einzelheiten sowie des Sach- und Streitstandes einschließlich der zur Entscheidung gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils verwiesen, welches der Beklagten am 23. Februar 2023 zugestellt worden ist.

2

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Beklagte habe die Wohnung ohne Erlaubnis der Klägerin sowie auch ohne Anspruch auf eine solche vollständig an die ehemalige Beklagte zu 2) untervermietet und dann, nachdem die Klägerin zu Recht die Abmahnung vom 30. Mai 2022 ausgesprochen habe, unwahre Angaben über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung sowie die Nutzung der Wohnung gemacht. Ein solches Verhalten müsse ein Vermieter nicht hinnehmen; vielmehr liege darin eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung der Beklagten, welche die mit Schreiben vom 16. September 2022 ausgesprochene ordentliche Kündigung des Mietervertrages rechtfertige. Hiergegen richtet sich die Beklagte mit der am 22. März 2023 eingegangenen und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 23. Mai 2023 am 22. Mai 2023 begründeten Berufung.

3

Die Beklagte macht geltend, sie habe berechtigte Interessen der Klägerin aus dem Mietverhältnis nicht verletzt. Sie habe eine Untervermietung der Wohnung gar nicht beabsichtigt, sondern lediglich einer Bekannten aushelfen wollen, deren Auszug sich dann wegen der Corona-Pandemie immer weiter verzögert habe. Sie habe sich an der „Untervermietung“ auch nicht bereichern wollen, sondern der „Untermieterin“ lediglich wegen der von ihr selbst zu tragenden Stromkosten etwas mehr als die volle Vertragsmiete abverlangt. Da die „Untermieterin“ aber gar keine Zahlungen mehr geleistet habe, habe sie – das ist unstreitig – das „Untermietverhältnis“ schon vor Zugang der Abmahnung gekündigt gehabt. Sie habe die Klägerin nicht belogen, sondern den Sachverhalt mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 9. August 2022 vollständig offen gelegt. Es treffe auch nicht zu, dass sie die Wohnung allein im Hinblick auf eine mögliche zukünftige Nutzungsabsicht ihrer Kinder behalten wolle, vielmehr beabsichtige sie nunmehr selber dort einzuziehen.

4

Die Beklagte beantragt,

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das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

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Die Klägerin beantragt,

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die Berufung zurückzuweisen.

8

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Die Beklagte habe sie im Anschluss an die Abmahnung über das Ausmaß und die Konditionen der Untervermietung zu täuschen gesucht. Ein solches Verhalten sei ihr nicht zuzumuten, nachdem die Beklagte die Wohnung unter Verletzung des Mietvertrages heimlich in vollem Umfang untervermietet habe, und zwar zu einem Untermietzins, der knapp 150 € über der von der Beklagten selbst zu zahlenden Miete gelegen habe. All dies gelte umso mehr, als die Beklagte selbst in ... lebe und die Wohnung gar nicht mehr zu Wohnzwecken benötige, sondern das Mietverhältnis ausweislich ihres Schreibens vom 8. Juni 2022 bloß noch im Hinblick auf eine vage umrissene zukünftige Nutzungsabsicht ihrer Kinder fortsetze.

II.

1.

9

Die Berufung ist - außer im Hinblick auf die der Klägerin durch das angefochtene Urteil zuerkannte Nebenforderung - zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO. Soweit das Amtsgericht die Beklagte wegen des zum Anlass der Kündigungserklärung vom 17. August 2022 genommenen Verzugs mit Mietzahlungen gemäß §§ 280 Abs. 2, 286 BGB zur Erstattung vorgerichtlicher Kosten verurteilt hat, fehlt es an einer hinreichenden Berufungsbegründung, nämlich an jeglicher Auseinandersetzung mit den Tatsachenfeststellung oder den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils, sodass die Berufung insoweit bereits unzulässig ist.

2.

10

Soweit die Berufung zulässig ist, ist sie unbegründet, denn das Amtsgericht hat die Beklagte zu Recht nach § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt.

11

Das Amtsgericht hat zu Recht darauf erkannt, dass die Kündigungserklärung vom 16. September 2022 das Mietverhältnis jedenfalls gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich zum 30. Juni 2023 beendete. Ein Vermieter muss es im Anschluss an eine berechtigte Abmahnung wegen unerlaubter Untervermietung der Wohnung nicht hinnehmen, von dem Mieter über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung getäuscht zu werden. Vielmehr liegt in einem solchen Versuch der Verschleierung und Verharmlosung der von dem Mieter bereits vollendeten Vertragsverletzung eine weitere mehr als unerhebliche Verletzung des Mietverhältnisses, die gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB jedenfalls die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann (vgl. LG Berlin – 64 S 45/98 –, Urt. v. 23.06.1998, NZM 1999, 71, zitiert nach beck-online).

12

So liegt es auch hier, denn selbst wenn die Beklagte die Wohnung der ehemaligen Beklagten zu 2) ursprünglich nur für kurze Zeit hätte überlassen wollen, lag angesichts der Konditionen, die die beiden Beklagten vereinbart hatten, jedenfalls eine vollständige Untervermietung der gesamten Wohnung vor, die der Beklagten gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 2 2. Alt, 540 Abs. 1 BGB verboten war und für die sie nach § 553 BGB keinesfalls eine Erlaubnis hätte beanspruchen können; das gilt nicht nur deswegen, weil ein Vermieter niemals die vollständige Untervermietung der Wohnung erlauben muss (vgl. BGH –VIIIZR109/22–, Urt. v. 13.09.2023, Rn. 24, zitiert nach juris), sondern auch, weil das Interesse eines Mieters, die Wohnung nicht für eigene, sondern für denkbare zukünftige Wohnzwecke seiner Kinder vorzuhalten, nicht von § 553 BGB gedeckt ist. Ausweislich der Klageschrift der Beklagten in der beigezogenen Akte (AG Charlottenburg – ... C .../22 –) des gegen die ehemalige Untermieterin angestrengten Räumungsverfahrens hatte die Untermieterin seitdem ihr die Wohnung zum Februar 2021 überlassen worden war monatlich insgesamt 1.819,04 € an die Beklagte zu zahlen, während die Hauptmiete einschließlich Vorschüssen mit 1.696,04 € deutlich niedriger lag. Davon, dass der Untervermieterin nicht die ganze Wohnung, sondern nur Teile zur Nutzung überlassen worden seien, ist in der gesamten Beiakte überhaupt nicht die Rede, und die Beklagte hat auch im Rahmen des vorliegenden Verfahrens keine konkreten Angaben dazu gemacht, welche Räume oder sonst klar abgegrenzten Bereiche der Wohnung sie sich unter Ausschluss der ehemaligen Untermieterin zur alleinigen Nutzung vorbehalten haben will. Vielmehr hatte die Beklagte ausweislich ihrer mit Schriftsatz vom 20. Januar 2023 als Anlage B1 in Bezug genommenen Strafanzeige vom 21. April 2022 – die wegen Urkundenfälschung, und nicht etwa (auch) wegen Hausfriedensbruchs oder Nötigung erfolgte – offenbar schon seit längerer Zeit selbst überhaupt keinen Zugang zur Wohnung.

13

Dass die Beklagte die Klägerin im Anschluss an die somit in jeder Hinsicht berechtigte Abmahnung vom 30. Mai 2022 über Ausmaß und Konditionen der Untervermietung zu täuschen gesucht hat, hat das Amtsgericht zutreffend festgestellt; die Angaben im Schreiben vom 8. Juni 2022, die Wohnung werde durch eine Bekannte „mitgenutzt“, die allerdings nicht mehr ihren entsprechenden „Mietanteil“ zahle, waren eindeutig darauf gerichtet, das Ausmaß der Untervermietung zu verharmlosen und die Klägerin darüber zu täuschen, dass die Untermieterin die Wohnung in Wahrheit allein und unter Ausschluss auch der Beklagten nutzte.

14

Die auf dieses Verhalten der Beklagten gestützte Kündigung vom 16. September 2022 war wirksam und beendete das Mietverhältnis. Der Klägerin war eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dem Täuschungsversuch nicht mehr zuzumuten, zumal sie andernfalls – was sich ebenfalls aus dem vorgerichtlichen Schreiben der Beklagten vom 8. Juni 2022 sowie auch aus den Äußerungen der Beklagten im Rahmen der Bemühungen der Kammer um eine gütliche Streitbeilegung zu Beginn der mündlichen Verhandlung am 20. September 2023 ergibt – mit einer neuerlichen Untervermietung der Wohnung hätte rechnen müssen. Zwischen den Parteien ist nämlich im ersten Rechtszug unstreitig geblieben, dass die Beklagte selbst seit vielen Jahren in ... wohnt und die Wohnung allenfalls zukünftig für ihre Kinder benötigt, die in Berlin studieren bzw. womöglich dort einmal zu studieren beabsichtigen. Dass die Beklagte selbst schon seit längerer oder zumindest in absehbarer Zeit in die Wohnung einziehen wolle, ergibt sich weder aus ihren vorgerichtlichen Schreiben, noch hat sie solches im Verlaufe des ersten Rechtszuges vortragen lassen oder im Rahmen des Streitbeilegungsversuchs der Kammer erwähnt. Erst auf entsprechenden Vorhalt gegen Ende der mündlichen Verhandlung hat sie plötzlich bekundet, selbst schon seit langem in die Wohnung einziehen zu wollen – was die Klägerin bestreitet und die Kammer nicht für glaubhaft hält. Abgesehen davon, dass die Beklagte mit diesem neuen und von der Klägerin bestrittenen Vorbringen ohnehin gemäß §§ 529, 531 ZPO präkludiert ist, hat die Beklagte auf entsprechende Rückfrage nämlich nicht schlüssig dartun können, weshalb sie die dafür hinreichend geräumige Vierzimmerwohnung, wenn sie selber dort wohnen wollte, nicht tatsächlich gemeinsam mit ihrer damaligen Bekannten und späteren Untermieterin nutzte; unverständlich bleibt der Kammer auch, weshalb die Beklagte ihren behaupteten Selbstnutzungswunsch nicht spätestens nach erfolgreicher Entsetzung der ehemaligen Untermieterin aus der Wohnung verwirklichte, indem sie selber dort einzog.

3.

15

Die Kostenentscheidung folgt § 97 Abs. 1 ZPO.

16

Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

17

Anlass, gemäß § 543 Abs. 2 ZPO die Revision zuzulassen, besteht nicht. Grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfragen sind nicht betroffen. Eine Revisionszulassung zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung ist ebenfalls nicht geboten.

18

Eine Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO benötigt die Beklagte nicht. Da sie die Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern in ... lebt, droht ihr durch die Vollstreckung des Urteils nicht die Obdachlosigkeit.