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Landgericht Berlin Urteil vom 22.12.2023 – 2 O 51/23

ECLI:DE:LGBE:2023:1222.2O51.23.00

Orientierungssatz

1. Wenn ein Mietobjekt, das aus Wohn- und aus Gewerberäumen besteht, die baulich nicht abgetrennt sind und für deren Wohnungsteil kein eigener Zugang besteht, mit zwei Verträgen an denselben Mieter vermietet ist und der Vertrag über die Gewerberäume gekündigt wird, so besteht bei einer verspäteten Rückgabe ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nur in Höhe der vereinbarten und nicht einer ortsüblichen Marktmiete, wenn die Ladenräume nicht separat vermietbar sind.(Rn.20) (Rn.31)

2. Die Forderung des Vermieter nach Zahlung einer ortsüblichen Miete ist in einem solchen Fall unberechtigt. Ein solcher Anspruch ergibt sich weder aus § 546 Abs. 1 Alt. 2 BGB noch aus einem anderen rechtlichen Grund. Die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchshöhe trifft insoweit den Vermieter.(Rn.31)

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger und Herrn xxxxxx gemeinsam € 819,02 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten seit dem 06.06.2022 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch die Kläger abwenden durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Die Kläger nehmen den Beklagten nach der Beendigung eines Gewerbemietverhältnisses auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Anspruch.

Die Kläger und Herr xxxxxx schlossen, seinerzeit noch im Zusammenschluss als GbR, mit dem Beklagten und Herrn xxxxx am 01.06.1988 einen Mietvertrag über die Ladenräume im Erdgeschoss links des Vorderhauses xxxxxx 43 in xxxx Berlin (Anlage K1) sowie am 10.06.1988 einen Mietvertrag über die mit den Ladenräumen seinerzeit verbundenen Wohnräume (Anlage B1). Bei Abschluss des Mietvertrages stand die Liegenschaft xxxxxx 43 im Eigentum der GbR. Zum 20.12.2018 wurde dieses in Wohnungseigentum umgewandelt. Die an den Beklagten vermieteten Gewerbe- und Wohnräume bilden seitdem eine einheitliche Teileigentumseinheit, die im Eigentum der Kläger und des Herrn xxxxxx steht.

Die vertraglich mit einer Fläche von 52,64m2 bemessenen Ladenräume liegen zur Straßenseite und sind von dort aus zu betreten. Die Wohnräume liegen von der Straßenseite aus gesehen hinter den Ladenräumen und sind mit diesen über eine zu den Ladenräumen offene Diele (Flur) verbunden, von der aus das Treppenhaus und ein dort befindliches WC zugänglich sind. Wegen der genauen Örtlichkeiten wird auf den als Anlage K6 zur Akte gereichten Grundriss Bezug genommen. Ob der im Grundriss mit der Nummer 362 bezeichnete Flur (Diele) vertraglich der Gewerbeeinheit oder aber den Wohnräumen zuzurechnen ist, beurteilen die Parteien unterschiedlich. Nach § 2 Ziffer 1 a) des Gewerbemietvertrages vom 01.06.1988 sollte das Gewerbemietverhältnis auf unbestimmte Dauer bestehen und unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Quartalsende für beide Vertragsteile ordentlich kündbar sein. Wegen der weiteren vertraglichen Einzelheiten wird auf die als Anlagen K1 und B1 zur Akte gereichten Ablichtungen der beiden Mietverträge verwiesen.

Der ursprünglich zum Treppenhaus des linken Seitenflügels gegebene eigene Zugang zu den Wohnräumen über die Küche, wie er in dem Grundriss (Anlage K6) eingezeichnet ist, wurde seinerzeit verschlossen. Die hinten liegenden Wohnräume waren danach ausschließlich über den straßenseitigen Zugang der Ladenfläche sowie durch das Treppenhaus über die Diele zu betreten. Die Wohnung verfügt bis heute über keine eigene Klingel und Gegensprechanlage. Die Ladenräume selbst sind ohne eigenen Trinkwasseranschluss; ein gesonderter Stromzähler existiert nicht. Die dort befindlichen Heizkörper werden durch den in der Küche befindlichen, im Eigentum des Beklagten stehenden Gasbrennkessel beheizt.

In den letzten Jahren nutzte der Beklagte die Räume allein. Die vertragliche Miete betrug für die Ladenräume zuletzt € 409,51 brutto und wurde durch den Beklagten bis einschließlich April 2022 gezahlt.

Im Namen der Kläger kündigte der Kläger zu 8) das Gewerbemietverhältnis mit Schreiben vom 04.06.2020 zum 30.09.2020 (Anlage K2). Auf die Räumungsklage der Kläger verurteilte das Amtsgericht Schöneberg den Beklagten mit Versäumnisurteil vom 10.03.2021 (Az. 14 C 119/20) zur Räumung und Herausgabe der Ladenfläche inklusive Flur an die Kläger. Die durch den Beklagten dagegen eingelegte Berufung wies das Landgericht Berlin mit Urteil vom 16.02.2022 (Az. 2 S 12/21) zurück.

Am 13.05.2022 traf sich der Beklagte in Anwesenheit des Zeugen xx xxx mit der Klägerin zu 2) und dem Kläger zu 8) vor Ort. Sie unterschrieben dort die als Anlage B2 zur Akte gereichte „Vereinbarung“, die Kläger dabei ausdrücklich „als Vertreter der Vermieter“. Darin heißt es wörtlich: „Im Rahmen der Räumung des Gewerbeteils des Ladens 1 wird am 20.05.2022 der Laden besenrein mit Schlüsseln übergeben. Gleichzeitig wir die Tür zwischen Gewerberäumen und Wohnung verschlossen und die Wohnungseingangstür im linken Seitenflügel gang- und schließbar gemacht. Klingel und Gegensprechanlage werden sobald wie möglich verlegt.“

Am 22.05.2022 übergab der Beklagte einen Satz Schlüssel; den zweiten Satz benötigte der Kläger weiterhin, um in seine Wohnung zu gelangen, weil der Zugang zum Treppenhaus des Seitenflügels noch nicht wieder geöffnet worden war. Am 24.06.2022 gab der Beklagte sodann die geräumte Ladenfläche inklusive der verbliebenen Schlüssel zurück. Erst im Oktober 2022 wurde auf die Verbindungstür zwischen den Ladenräumen und dem Wohnbereich, im Grundriss eingezeichnet zwischen dem Zimmer 0.19 und dem Flur mit der Nr. 362, eine Spanplatte angebracht, so dass die Tür von der Wohnungsseite aus nun nicht mehr zu öffnen ist.

Mit ihrer Klage beanspruchen die Kläger eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB für den Zeitraum Oktober 2020 bis Juni 2022 in Höhe der ortsüblichen Miete. Im September 2022 stimmten sämtliche Kläger im Umlaufverfahren u.a. für die Erhebung der vorliegenden Klage; Herr xxxxxx stimmte dagegen (Anlagenkonvolut K4).

Die Kläger meinen, es bestehe eine Bruchteilsgemeinschaft, bei der gemäß § 745 BGB ein Mehrheitsbeschluss ausreiche. Gleiches gelte, wenn sie ihm Rahmen des Mietverhältnisses noch als GbR anzusehen wären. Die vertraglich geschuldete Nettokaltmiete berechnen sie unter Berücksichtigung von Betriebskosten in Höhe von € 1,20/m2, mithin € 63,17, mit € 6,75/m2. Sie behaupten, die ortübliche Miete betrage am unteren Rand der denkbaren Bandbreite mindestens €18,00/m2. Die Differenz zu der vertraglich zuletzt geschuldeten Miete beziffern sie daher auf € 11,25/m2, monatlich mithin € 529,20. Unter Abzug des errechneten nettokalt-Anteils der durch den Beklagten gezahlten Miete ergebe sich danach für die Monate Oktober 2020 bis einschließlich April 2022 ein Fehlbetrag von insgesamt € 11.251,80. Zusätzlich schulde der Beklagte für die Monate Mai und Juni 2022 die ortsübliche Miete in Höhe von jeweils € 1001,71.

Das Ende des Mietverhältnisses zum 30.09.2020 sei wie auch die Herausgabepflicht des Beklagten in Bezug auf den Flur (Diele) bereits durch das amtsgerichtliche Urteil rechtskräftig festgestellt. Die Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB sei vertraglich abdingbar. Die Tür zwischen Küche und Treppenhaus habe der Beklagte seinerzeit, wenn auch in ihrem Einverständnis, selbständig verschlossen. Entsprechend habe er diesen Zugang auch selbst wiederherstellen können. Das im Treppenhaus befindliche, zwischenzeitlich ungenutzte „Außenklo“ (im Grundriss mit „WC 3,9m2“bezeichnet) stehe seit Juni 2022 einschließlich des Vorflures (Diele) wieder für eine Nutzung im Zusammenhang mit den Ladenräumen zur Verfügung. Keine eigene Heizung zu haben sei im Hause keine Ausnahme, sondern eher die Regel. Selbst wenn sie als Vermieter der Wohnräume deren nur eingeschränkte Nutzbarkeit zu vertreten hätten, änderte dies wegen der getrennten Vertragsverhältnisse nichts an ihrem Nutzungsentschädigungsanspruch. Die Gewerberäume hätten am 20.05.2022 allein deshalb nicht zurückgegeben werden können, weil diese noch nicht vollständig geräumt gewesen seien. Zu einem anschließend vereinbarten Übergabetermin am 31.05.2022 sei der Beklagte nicht erschienen.

Die Kläger beantragen,

den Beklagten zu verurteilen, an die Kläger sowie Herrn xxxx, xxxxx Str. 4, xxxx xxxxx, € 13.255,22 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen gesetzlichen Basiszinssatz seit dem 06.06.2022 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er bestreitet eine wirksame Beschlussfassung, insbesondere hinsichtlich der Höhe einer als Nutzungsentschädigung zu beanspruchenden Differenzmiete. Die Kündigung der Ladenräume sei gemäß § 580a Abs. 2 BGB erst zum 31.12.2020 wirksam geworden. Einem Anspruch auf Nutzungsentschädigung stehe zudem entgegen, dass er die Ladenräume nicht vorenthalten habe. Diese seien bereits im April 2022 vollständig geräumt gewesen. Zu einer Übergabe sei es anschließend allein deshalb nicht gekommen, weil die Kläger ihrer mietvertraglichen Verpflichtung, ihm jederzeit Zugang zu seinen Wohnräumen zu gewähren, nicht nachgekommen seien, insbesondere nicht für die am 13.05.2022 ausdrücklich zugesagte Trennung der Räumlichkeiten gesorgt hätten. Die Gewerberäume seien wegen der ungetrennten Verbindung mit den Wohnräumen zu keinem Zeitpunkt eigenständig vermietbar gewesen. Dabei sei die Eingangstür in der Küche bereits im Zeitpunkt seiner Anmietung mit einer Arbeitsplatte verschlossen gewesen. Einer eigenständigen Vermietung der Ladenräume stehe schließlich auch entgegen, dass es hierfür an einer gemäß § 59 Berliner Bauordnung und § 173 BauGB erforderlichen Genehmigung gefehlt hätte.

Das Gericht hat den Beklagten persönlich angehört. Wegen des Ergebnisses wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10.11.2023 verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird ergänzend ebenfalls auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10.11.2023 sowie die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nur in eingeschränktem Umfang begründet. Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB nur in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete zu.

Die Klage ist zulässig, insbesondere hat der Beklagte seine Rüge der Prozessvollmacht in der mündlichen Verhandlung fallen gelassen, was jedoch versehentlich nicht protokolliert wurde.

II.

Die Klage ist nur teilweise begründet. Den Klägern steht aus § 546a Abs. 1 Alt. 1 BGB für die Monate Mai und Juni 2022 ein Anspruch auf Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete zu. Weitergehende Ansprüche der Kläger bestehen nicht.

1. Die Kläger sind aktivlegitimiert.

Gläubiger des Entschädigungsanspruchs aus § 546a Abs. 1 BGB ist der Vermieter. Besteht auf Vermieterseite eine (Eigentümer)Gemeinschaft, so kann jeder Miteigentümer den Anspruch - im Prozess als gesetzlicher Prozessstandschafter - geltend machen, solange er nur Leistung an alle verlangt (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl. § 546a Rn. 27 m.w.N.).

Dem haben die Kläger vorliegend Rechnung getragen, indem sie eine Verurteilung zur Zahlung ausdrücklich an alle, d.h. auch an Herrn xxxx, beantragt haben. Dass die Höhe der geltend zu machenden Nutzungsentschädigung in dem Beschlussantrag nicht konkret beziffert ist, ist unschädlich, da sich diese, soweit sie, wie hier, in der vertraglich vereinbarten Miete besteht, unmittelbar aus Gesetz und Vertrag ergibt.

2. Den Klägern steht gegen den Beklagten ein Anspruch aus § 546a Abs. 1 Alt. 1 BGB zu.

Danach kann der Vermieter, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete verlangen. Diese Voraussetzungen liegen hier für die Monate Mai und Juni 2022 vor.

a) Der Beklagte hat den Klägern den Besitz an den Ladenräumen in den Monaten Mai und Juni 2022 vorenthalten.

Dabei führt nicht jeder Verstoß gegen die nach § 546 Abs. 1 BGB bestehende Rückgabepflicht zu einem Nutzungsentschädigungsanspruch. Insofern ist zwischen der Schlecht- und der Nichterfüllung der Rückgabepflicht zu unterscheiden, wobei nur eine Nichterfüllung derselben zu einem Anspruch aus § 546 Abs. 1 BGB führt (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl. § 546a Rn. 39 m.w.N.). Die Erfüllung der Rückgabepflicht unterliegt dabei der Beweislast des Mieters (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 546a Rn. 106 m.w.N.).

Vollständig hat der Beklagte die Ladenräume nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien erst am 24.06.2022 zurückgegeben. Eine zeitlich frühere Rückgabe kann nicht festgestellt werden, insbesondere ist es auch nach dem Vortrag des Beklagten am 13.05.2022 noch nicht zu einer Rückgabe gekommen. Soweit zwischen den Parteien streitig ist, warum es nach dem 13.05.2022 und vor dem 24.06.2022 nicht zu einer Übergabe gekommen ist, geht die darin gründende Unsicherheit zu Lasten des Beklagten.

b) In der Rechtsfolge hat der Beklagte den Klägern die vertraglich vereinbarte Miete für die Monate Mai und Juni 2022 nachzuzahlen, mithin € 819,02 brutto (= 2 x € 409,51 brutto).

Soweit den Klägern auch für die vorangegangenen Monate seit der Beendigung des Mietverhältnisses ein Entschädigungsanspruch in Höhe der vertraglich vereinbarten Miete zustand, hat der Beklagte diese für die Zeit bis einschließlich April 2022 unstreitig gezahlt. Auf den zwischen den Parteien streitigen Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses kommt es insoweit nicht streitentscheidend an, weil der Beklagte auch bei einem, seine Ansicht als richtig unterstellt, Vertragsende erst zum 31.12.2020 für die Monate Oktober bis Dezember 2020 die - dann noch vertraglich geschuldete - Miete hätte zahlen müssen.

3. Die weitergehende Forderung der Kläger nach Zahlung einer ortsüblichen Miete ist unberechtigt. Ein solcher Anspruch folgt weder aus § 546 Abs. 1 Alt. 2 BGB noch aus einem anderen rechtlichen Grund. Die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchshöhe trifft insoweit die Kläger (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl., § 546a Rn. 106 m.w.N.).

Zwar gibt § 546a Abs. 1 BGB einen Anspruch auf die ortsübliche Miete, wenn diese - wie durch die Kläger vorliegend geltend gemacht - höher ist als die vertraglich vereinbarte Miete. Dabei hängt die Entstehung des Anspruchs auf die ortsübliche Miete nicht von einer entsprechenden Gestaltungserklärung des Vermieters ab. Auch spielt es keine Rolle, ob es dem Vermieter tatsächlich gelungen wäre, die konkret vorenthaltene Mietsache überhaupt oder zu dem marktüblichen Mietzins zu vermieten. Die Marktmiete des § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB ist insoweit eine fiktive Miete. Maßstab für den zu beanspruchenden Marktmietzins ist indes, zu welchem Preis ein vergleichbares Objekt während der Zeit der Vorenthaltung weiterzuvermieten bzw. anzumieten gewesen wäre. (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl. § 546a Rn. 59f. m.w.N.).

Eine solche fiktive Miete ist vorliegend, insbesondere in der durch die Kläger errechneten Höhe, nicht festzustellen. Ein vergleichbares Objekt, das dieselben Merkmale wie die vorliegenden Ladenräume aufweisen müsste, wäre zu keinem Zeitpunkt vermietbar gewesen. Ein Ladenraum, der durch einen hinter diesem wohnenden Mieter zwingend betreten werden muss und zudem über keine eigene Klingel, keinen eigenen Stromzähler und auch nicht über eine - jedenfalls gesondert abrechenbare - Heizung verfügt, wäre am Mietmarkt nicht vermittelbar.

Insofern kommt es auch auf die Frage, wer seinerzeit die Tür zwischen dem Treppenhaus im Seitenflügel und der Küche verschlossen hat, nicht entscheidungserheblich an, denn auch wenn dieser Zugang wieder eröffnet worden wäre - was jedenfalls bis zum 13.05.2022 ausweislich der zur Akte gereichten Vereinbarung (Anlage B2) ohnehin auch nicht der Fall war - hätte dennoch kein vernünftiger Gewerbetreibender die zum Verbindungsflur (Diele) hin offenen Räume angemietet, wenn diese jederzeit durch den dahinter wohnenden Mieter betreten werden konnten. Diese Übergangstür wurde unstreitig erst im Oktober 2022 verschlossen. Das „Außenklo“ stand für eine Nutzung im Zusammenhang mit den Gewerberäumen auch nach dem Vortrag der Kläger erst wieder zeitlich nach Rückgabe durch den Beklagten zur Verfügung.

Jedenfalls wäre der Vortrag der Kläger zur Höhe der ortsüblichen Miete auch deshalb ungenügend gewesen, weil hierzu eine einfache Behauptung nicht ausreicht. Vielmehr muss der Vermieter konkrete Vergleichsobjekte benennen (MüKo BGB/Bieber, 9. Aufl. § 546a Rn. 17). Ein solcher Vortrag fehlt hier. Soweit in der Kommentierung des Münchner Kommentars zum BGB (a.a.O.) dann eine Ausnahme bestehen soll, wenn es für das Mietobjekt wegen dessen baulicher Besonderheit (Fernsehturm, Fabrikgelände, Gesundheitszentrum) keine Vergleichsobjekte gibt, was die Kläger gerade in Abrede stellen, genügt der Vermieter auch dann seiner Darlegungslast nur, wenn er ggf. nach Befragung eines Sachverständigen eine bestimmte Miete als gerechtfertigt angibt. Dass die Kläger hier einen Sachverständigen befragt hätten tragen sie nicht vor. Auch sind sonstige Anhaltspunkte weder vorgetragen noch ersichtlich, nach denen die durch die Kläger beanspruchte Miethöhe nicht als einfach „aus der Luft gegriffen“ erscheinen könnte.

III.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 2 Nr. 1, 288 Abs. 1 BGB.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO.

Ein Schriftsatznachlass war den Klägern nicht zu gewähren. Weder die Voraussetzungen des § 139 Abs. 5 ZPO noch die des § 283 ZPO lagen vor.