Landgericht Bochum Urteil vom 25.11.2024 – 1 O 325/24

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

in dem durch Abtrennung der Widerklage aus dem Rechtsstreit 10 C 133/22 (AG Recklinghausen) hervorgegangenen Rechtsstreit

Die Kläger sind Eigentümer eines Doppelhauses an der C Straße in S (Hausnummern ## und ##). Dieses Gebäude hatten sie im Jahr 2012 erworben. Der Kaufpreis für die Doppelhaushälfte C Str. ## betrug 128.000 Euro. Der Kaufpreis für die Doppelhaushälfte C Str. ## betrug 116.999 Euro. Auf den Kaufvertrag auf Bl. 116 ff. der elektronischen Akte wird ergänzend Bezug genommen. Die Doppelhaushälfte mit der Hausnummer ## bewohnen die Kläger seitdem selber, in der anderen lebte bis zum Jahr 2016 eine Mieterin. Nach Beendigung dieses Mietverhältnisses schlossen die Kläger mit den Beklagten am 10.16.2016 einen Mietvertrag. Der Kläger zu 1) und der Beklagte zu 1) sind Cousins.

Ebenfalls am 10.06.2016 wurde von den Klägern und den Beklagten ein als „Protokoll/Vereinbarung“ bezeichnetes Dokument unterschrieben, das folgenden Wortlaut hat:

„Zum 31.03.2021 wird das Objekt C Straße ## nur von C1 und C2 [die Beklagten und Widerkläger] erworben und übernommen. D. h. es werden keine Bürgschaften einer dritten Person eingetragen. Falls diese Option nicht zustande kommt, wird das Ehepaar nach gemeinsamer Absprache ausgezahlt. Jedoch hat das Ehepaar die Möglichkeit ab dem 01.April als Mieter mit einer Netto-Kaltmiete von 753,20 Euro +Garagenmiete 30€ in dem Objekt weiter zu wohnen.“

Auf Bl. 47 der elektronischen Akte wird ergänzend Bezug genommen.

Im Jahr 2022 erhoben die Kläger eine auf Eigenbedarf gestützte Räumungsklage gegen die Beklagten vor dem Amtsgericht Recklinghausen (Az. 10 C 133/22). Diese erhoben eine Widerklage, die das Amtsgericht Recklinghausen mit Beschluss vom 13.12.2023 abgetrennt und an das Landgericht Bochum verwiesen hat.

Im Rahmen dieser Widerklage behaupten die Beklagten, dass der Beklagte zu 1) im Jahr 2012 ein Wohngebäude habe erwerben wollen. Er habe jedoch aufgrund unzureichender Bonität keine Finanzierungszusage einer Bank erhalten und nur über Eigenkapital in Höhe von 12.000 Euro verfügt. Der Kläger zu 1) sei an ihn herangetreten und habe gefragt, ob sie das streitgegenständliche Gebäude gemeinsam erwerben sollten. Man habe sich dahingehend geeinigt, dass der Kläger eine der Doppelhaushälften für die Beklagten erwerben solle. Diese sollte zu einem späteren Zeitpunkt auf die Beklagten gegen Übernahme der hälftigen Darlehensverbindlichkeiten übertragen werden. Die Beklagten hätten Goldschmuck versetzt, um sich an den Kaufnebenkosten zu beteiligen. Der Verkaufserlös in Höhe von 9.000 Euro sei in bar an den Kläger übergeben worden. Die Kläger hätten zwei Darlehensverträge aufgenommen, jeden für eine Haushälfte.

Die von der Mieterin, die damals in der Doppelhaushälfte mit der Nummer ## lebte, gezahlte Miete, habe beinahe ausgereicht, die monatlichen Darlehensraten für diese Haushälfte zu begleichen. Die Differenz sei von den Beklagten monatlich ausgeglichen worden.

Der Mietvertrag sei 2016 nur aus förmlichen Gründen geschlossen worden.

Sie sind der Ansicht, dass die Kläger das Grundstück aufgrund einer Treuhandabrede erworben haben und daher zur Herausgabe verpflichtet seien.

Die Widerkläger beantragen

die Kläger zu verurteilen, die im Grundbuch des Amtsgerichts Recklinghausen, Blatt ##, Flur ## verzeichneten Flurstücke ##, ##, ##, ##, ##(C Str. ##/##), an die Beklagten zu je 1/4 Miteigentum aufzulassen und die Eintragung im Grundbuch zu bewilligen.

Die Kläger beantragen,

die Widerklage abzuweisen.

Sie behaupten, es sei 2012 lediglich in Aussicht gestellt worden, dass die Beklagten die Möglichkeit erhalten sollten, die Haushälfte zu erwerben. Dies jedoch nur mit der Maßgabe, dass die Finanzierung ohne Bestellung von Sicherheiten möglich wäre.

Das Amtsgericht Recklinghausen hat der Räumungsklage mittlerweile stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung hat das Landgericht Bochum mit Urteil vom 24.09.2024 zurückgewiesen. Die Revision wurde nicht zugelassen (11 S 24/24).

Die zulässige Widerklage ist unbegründet.

Die Beklagten und Widerkläger haben keinen Anspruch auf Auflassung der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte.

Dieser Anspruch ergibt sich nicht aus einem zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag. Unabhängig davon, ob ein solcher geschlossen wurde, wäre er jedenfalls formnichtig nach §§ 311b, 125 BGB. Nach § 311b BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich eine Partei zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück verpflichtet, der notariellen Beurkundung.

Zu einer solchen ist es jedoch nicht gekommen.

Der Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 667 BGB. Dies würde voraussetzen, dass zwischen den Parteien auf Auftragsverhältnis bestand, aufgrund dessen die Kläger das Grundstück für die Beklagten erwarben. In diesem ergibt sich die Pflicht zur Übertragung des in Ausführung des Auftrags erworbenen Grundstücks unmittelbar aus § 667 BGB. Die Formnichtigkeit des Auftrages, das Grundstück zu erwerben, wäre in diesem Fall aufgrund des tatsächlich erfolgten Erwerbs geheilt (vgl. BGH, Urt. v. 15.01.2021 - V ZR 210/19).

Es steht jedoch nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass ein solches Auftragsverhältnis zwischen den Parteien zustande gekommen ist.

Aus dem Jahr 2012 liegen insoweit keine schriftlichen Dokumente vor. Aus dem im Jahr 2016 angefertigten Protokoll lässt sich ebenfalls nicht entnehmen, dass zwischen den Parteien ein Auftragsverhältnis bestand. Ein Abschluss im Jahr 2016 wäre erneut gemäß § 311b BGB formbedürftig, da die Kläger zu diesem Zeitpunkt bereits Eigentümer waren. Es hätte sich damit um eine erneute Verpflichtung zur Eigentumsübertragung gehandelt.

Das Dokument bietet auch keinen Hinweis darauf, dass es im Jahr 2012 zu einer Vereinbarung gekommen war, die im Jahr 2016 nur niedergelegt wurde. Der Wortlaut bietet hierfür keinen Anhaltspunkt. Die Vereinbarung beginnt mit dem Satz, dass die streitige Doppelhaushälfte zum 31. März 2021 „nur von“ (Hervorhebungen im Original) den Beklagten erworben wird. Die Hervorhebung deutet darauf hin, dass hier offenbar eine auf die Beklagten begrenztes Recht begründet werden sollte. Im nächsten Satz wird dieser Erwerb als „Option“ bezeichnet. Im Zusammenhang mit dem im ersten Satz genannten Datum spricht viel dafür, dass hier eine zeitliche begrenzte Möglichkeit zum Eigentumserwerb unter der Bedingung, dass „keine Bürgschaften von einer dritten Person eingetragen“ werden, geschaffen werden sollte. Für den Fall, dass diese Option nicht zustande kommt, wurde der Fortbestand des am gleichen Tag begründeten Mietverhältnisses vereinbart. Für diesen Fall wurde weiterhin eine „Auszahlung“ zugunsten der Beklagten vereinbart.

Ein solches Verständnis als bloße Erwerbsoption steht auch im Einklang mit der Erklärung des Beklagten in der mündlichen Verhandlung. Er hat hierzu ausgeführt, diese Regelung dahingehend verstanden zu haben, dass für den Fall, dass die Beklagten das Haus nicht übernehmen, die von ihnen übernommenen Kosten (u.a. für Renovierungen), ausgezahlt werden. Dies zeigt, dass die Möglichkeit, dass die Beklagten die Doppelhaushälfte nicht übernehmen, Grundlage der Einigung war. Dies steht aber einem Verständnis entgegen, dass die Kläger sich auf der Grundlage eines Auftragsverhältnisses zum Eigentumserwerb verpflichten sollten. Deutlich naheliegender ist gerade die Annahme, dass es sich um eine Option gehandelt hat. Auch die zeitliche Befristung lässt sich nicht mit einem Auftragsverhältnis, wohl aber mit einem Verständnis als Erwerbsoption vereinbaren.

Selbst wenn im Jahre 2012 ein Auftragsverhältnis begründet worden wäre, so wäre dieses durch die Vereinbarung im Jahr 2016 jedenfalls dahingehend modifiziert worden, dass wie ausgeführt nur noch eine zeitlich begrenzte Option vereinbart sein sollte.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 ZPO.