Landgericht Bochum Urteil vom 01.04.2026 – 3 O 232/23

Die Parteien schlossen einen notariellen Kaufvertrag über die Veräußerung der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte A in I. Der Beklagte betrieb - bis zur vorläufigen Einstellung der Zwangsvollstreckung mit Beschluss der Kammer vom 02.08.2023 - hinsichtlich der Kaufpreisforderung die Zwangsvollstreckung gegen die Kläger. Die Kläger wenden sich mit der hiesigen Klage gegen die Zwangsvollstreckung, da sie über für die Kaufentscheidung erhebliche Tatsachen arglistig getäuscht worden seien, beziehungsweise da sie wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten seien.

Der Beklagte ist Eigentümer der streitgegenständlichen Immobilie an der A in I. Bei dem Objekt handelt es sich um eine Einfamilien-Doppelhaushälfte. Die unmittelbar angrenzende Doppelhaushälfte der A wird von der Zeugin T bewohnt. Das Doppelhaus wurde im Zeitraum zwischen 1908 bis spätestens 1910 errichtet. Die erste Gebäudeeinmessung erfolgte im Jahre 1910. Die streitgegenständliche Doppelhaushälfte bestand aus einem Keller, einem Erdgeschoss, einem Obergeschoss, welches als Mansarde ausgebildet war, und einem Speicher. Auf die Baubeschreibung vom 03.09.1908 wird Bezug genommen (s. Bl. 39 d. A.).

Die streitgegenständliche Doppelhaushälfte ist bereits seit mehreren Generationen im Familienbesitz des Beklagten. Der Großvater des Beklagten kaufte die Immobilie mit notariellem Kaufvertrag vom 21.11.1935.

Während des zweiten Weltkriegs wurde das Doppelhaus durch Bombeneinschlag beschädigt, wobei der konkrete Umfang der Beschädigungen und des resultierenden Wiederaufbaus zwischen den Parteien streitig ist. Unstreitig ist, dass der Keller der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte aus der Vorkriegszeit erhalten blieb. Auch ist unstreitig, dass jedenfalls der Dachstuhl der streitgegenständlichen Immobilie schwer beschädigt wurde und im Zuge der Instandsetzungsarbeiten ein Ausbau des Dachgeschosses stattfand. Dabei wurde nicht erneut ein Mansardendach, welches teils bis zum Obergeschoss hinunterreichte, errichtet, sondern stattdessen das Obergeschoss als Vollgeschoss ausgebildet. Ein handschriftliches Schreiben der damaligen Eigentümer an das Stadtbauamt X vom 30.01.1946 (Bl. 267 d. A.) enthält unter anderem folgende Passage: „Die unterzeichnenden Eigentümer der Doppelhaushälften A im Ortsteil F wollen das durch Bombenwürfe stark beschädigte und dadurch im Obergeschoss unbewohnbare Haus baldmöglichst wieder herstellen. Da außer der zerstörten Dachhaut eine Anzahl von Sparren der Mansarde gebrochen sind, bitten wir um freundliche Erlaubnis, statt des Mansardendaches die Außenmauern des Obergeschosses massiv - 30 cm stark mit 6 cm Hohlziegel - auszuführen.“ Ein Bauantrag für den „Umbau der Dachgeschosse des Doppelhauses X, A“ wurde im Jahre 1946 gestellt. Auf das Schreiben des Architekten M vom 16.12.1946 (Bl. 40 d. A.) und die Baubeschreibung vom 12.12.1946 (Bl. 41 d. A.) wird Bezug genommen. Eine handschriftliche Aktennotiz in der Bauakte der Stadt I1, datiert auf den 17.10.1947 (Bl. 370 d. A.), lautet: „Der Umbau des beschädigten Mansardgeschosses ist im Rohbau fertig gestellt. Mit dem Innenputz kann begonnen werden.“

Ein an den Beklagten adressierter Wohngebäudeversicherungsschein der Q, datiert auf den 24.04.2020, weist als Versicherungsnehmer den Beklagten aus und beschreibt das Baujahr der streitgegenständlichen Doppelhaushälfte mit 1908. Als Versicherungsbeginn ist der 15.04.2020 ausgewiesen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K38 zum Klägerschriftsatz vom 25.07.2024 (Bl. 386-387 d. A.) verwiesen.

Der Grundsteuerbescheid des Beklagten zum 01.01.2022 weist enthält zum Baujahr der streitgegenständlichen Immobilie die Angabe: „vor 1949“.

Der Beklagte bot die Immobilie im September 2022 unter Zuhilfenahme der Dienste des Maklerbüros F1 zum Kauf an. Die Kläger bekundeten Interesse für das Objekt. Am 12.09.2022 erhielten sie von Mitarbeiterinnen des Maklerbüros das Exposé zum Objekt

In der Objektbeschreibung des Exposés heißt es:

„Diese, im Jahre ca. 1951 errichtete Doppelhaushälfte mit großzügigen 196 m² Wohnfläche liegt ruhig und idyllisch am Ende einer Sackgasse vis-a-vis des W.“ Ein Hinweis darauf, dass der Keller und andere wesentliche Teile der Gebäudesubstanz aus der Vorkriegszeit stammen oder stammen könnten, enthält das Exposé nicht. Hinsichtlich des weiteren Inhalts des Exposés wird auf die Anlage K1 zur Klageschrift vom 17.07.2023 (Bl. 11-22 d. A.) verwiesen. Diese Angaben zur Objektbeschreibung hatte der Angeklagte dem Maklerbüro unstreitig im Vorfeld mitgeteilt.

Am 22.09.2022 besichtigten die Kläger im Beisein der Mitarbeiterin des Maklerbüros Frau N das Objekt. Ein zweiter Besichtigungstermin fand am 29.09.2022 gemeinsam mit dem vom Maklerbüro empfohlenen Architekten H statt. Der Beklagte war an keinem dieser Termine zugegen.

Die Kläger bekundeten ihr Interesse am Erwerb der streitgegenständlichen Immobilie. Die Kläger und der Beklagte schlossen einen Kaufvertrag über die streitgegenständliche Immobilie. Der Termin für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags (Urkunden-Rolle 1817/2022 T) durch den Notar Dr. U erfolgte am 15.12.2022. An diesem Termin erfolgte die erste persönliche Begegnung der Parteien. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt 463.500 EUR. Die Parteien vereinbarten die Fälligkeit des Kaufpreises zum 31.03.2023 und einen Verzugszins in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Fälligkeit. Wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises samt Verzugszinsen haben sich die Kläger der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen.

In Ziff. III lfd. Nr. 1 des notariellen Kaufvertrags heißt es u. a.:

„Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels sind ausgeschlossen. Dies gilt auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, es sei denn der Käufer handelt vorsätzlich.“ Weiter heißt es: „Der Käufer hat das Kaufobjekt mehrfach besichtigt; er kauft es im gegenwärtigen altersbedingten Zustand. Der Verkäufer versichert, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt sind.“

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Inhalts des notariellen Kaufvertrags wird Anlage K2 zur Klageschrift vom 17.07.2023 (Bl. 26-38 d. A.) Bezug genommen.

Die Parteien vereinbarten, dass die Käufer den Kaufgegenstand gegen ein monatliches Entgelt bereits vor Kaufpreisfälligkeit ab dem 15.02.2023 nutzen können, um mit Renovierungsarbeiten zu beginnen. Die Schlüssel wurden den Klägern am 15.02.2023 von der Mitarbeiterin des Maklerbüros Frau T1 ausgehändigt. Die Kläger begannen mit den Renovierungsarbeiten. Am 24.02.2023 haben sich die Kläger an die Geschäftsführung des Maklerbüros F1 gewandt und nähere Aufklärung hinsichtlich des Baujahres verlangt. Mit E-Mail vom 28.02.2023 teilte der Geschäftsführer Herr L daraufhin Folgendes mit: „Das Baujahr des Gebäudes wurde uns vom Eigentümer mit 1951 angegeben. Diese Angabe stimmt mit der im Energieausweis überein. Dies deutet auf einen Wiederaufbau (ggf. ab dem EG) hin. Genauere Informationen liegen uns leider nicht vor.“

Mit anwaltlichem Schreiben vom 31.03.2023 erklärten die Kläger gegenüber dem Beklagten die Anfechtung des notariellen Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung und erklärten zugleich den Rücktritt vom Kaufvertrag. Dies lehnte der Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 20.04.2023 ab.

Der Beklagte betrieb in der Folge die Zwangsvollstreckung aus dem notariellen Kaufvertrag und verlangt die Zahlung des Kaufpreises einschließlich Zinsen bis zum 09.08.2023. Mit der vorliegenden Klage wenden sich die Kläger gegen die Zwangsvollstreckung durch den Beklagten. Mit Beschluss der Kammer vom 02.08.2023 wurde die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500.000,00 EUR einstweilen eingestellt, bis über die Vollstreckungsabwehrklage in dieser Instanz entschieden ist.

Die Kläger sind der Ansicht, dass Ihnen materiell-rechtliche Einwendungen gegen den titulierten Anspruch zustehen, nämlich die Anfechtung und der Rücktritt.

Sie behaupten, sie seien von dem Beklagten arglistig über das Baujahr der streitgegenständlichen Immobilie getäuscht worden. Hinsichtlich des Kellers hätten sie erst bei der Schlüsselübergabe am 15.02.2023 von der Mitarbeiterin des Maklerbüros Frau T erfahren, dass dieser - was unstreitig ist - aus der Vorkriegszeit stamme.

Im Zuge der Schlüsselübergabe am 15.02.2023 habe Frau T auch mitgeteilt, dass das Haus im Übrigen im zweiten Weltkrieg durch einen Bombenangriff zerstört worden sei und Anfang der 1950er Jahre neu aufgebaut worden sei. Die Kläger behaupten demgegenüber, dass die streitgegenständliche Immobilie im Zuge des zweiten Weltkriegs nicht gänzlich zerstört und wiederaufgebaut worden sei, sondern dass erhebliche Teile der ursprünglich aus der Zeit um 1908 stammenden Bausubstanz des EG und des OG erhalten geblieben seien. Konkret seien neben dem Kellergeschoss, das Erdgeschoss, die Giebelseiten des Hauses sowie die Innenwände des Obergeschosses nicht in Mitleidenschaft gezogen worden. Die Kläger sind der Auffassung, dass das Jahr der ursprünglichen Errichtung des Gebäudes um 1908 daher das vor Vertragsschluss maßgeblich zu benennende Baujahr gewesen wäre. Sie behaupten, dass es sich bei dem Baujahr des Gebäudes um einen Umstand handle, der entscheidende Bedeutung für ihren Kaufentschluss gehabt habe. Dieses von den Angaben im Exposé abweichende Baujahr sei ihnen vor Vertragsschluss verschwiegen worden. Dabei habe der Beklagte arglistig gehandelt. Er habe Kenntnis von den das Baujahr konstituierenden Umständen gehabt oder jedenfalls mit der Angabe eines Baujahres um 1951 eine objektiv falsche Angabe „ins Blaue hinein“ getätigt, deren Unrichtigkeit er zumindest billigend in Kauf nahm.

Die Kläger behaupten zudem über weitere - im Folgenden für die Entscheidungsgründe dieses Urteils nicht maßgebliche - Umstände getäuscht worden zu sein.

Im Einzelnen:

Die Kläger behaupten, der Beklagte habe die Versottung des Schornsteins für den Kachelofen im Erdgeschoss arglistig verschwiegen. Unstreitig ist, dass der Schornstein im Zeitpunkt der Besichtigung ab dem Fußboden des OG mit Gipskartonplatten verkleidet war, die der Beklagte angebracht hatte. Unstreitig ist auch, dass eine Versottung des Schornsteins vorliegt. Streitig ist jedoch, wann die Versottung eingetreten ist und ob der Beklagte Kenntnis von diesem Umstand gehabt hat. Die Kläger behaupten, die letzten Mieter, die - unstreitig - in dem streitgegenständlichen Objekt bis Anfang 2021 wohnten, hätten durch die Installation und Nutzung eines Allzweckkaminofens, die Versottung des Schornsteins hervorgerufen. Dies habe der Zeuge Q1 als seinerzeit zuständiger Schornsteinfegermeister festgestellt.

Die Kläger behaupten, dass ihnen verschwiegen worden sei, dass der Kamin im Dachgeschoss nicht betrieben werden dürfe, da das Abgasrohr für die Gasbrennwerttherme durch den Schornstein geführt werde.

Die Kläger behaupten, dass sie darüber getäuscht worden seien, dass die Abwasserrohre im Keller aus asbesthaltigem Material seien.

Die Kläger behaupten, sie seien über die Größe der Wohnfläche getäuscht worden. Die Wohnfläche sei tatsächlich 13,648 m² kleiner als im Exposé angegeben.

Die Kläger beantragen,

die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Kaufvertragsurkunde des Notars Dr. U, Bochum vom 15.12.2022, UVZ-Nr. #, für unzulässig zu erklären und

den Beklagten zu verurteilen, die vollstreckbare Ausfertigung des notariellen Kaufvertrages des Notars Dr. U vom 15.12.2022, UVZ-Nr. # an die Kläger herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, dass die streitgegenständliche Immobilie im zweiten Weltkrieg weitestgehend zerstört worden sei. Die Immobilie sei - bis auf den Keller - nach Ende des zweiten Weltkriegs neu aufgebaut worden. Sämtliche Bauschritte seien den Klägern vor Vertragsschluss durch die Makler erläutert worden. Insbesondere sei vor Vertragsschluss erläutert worden, dass die vorhandenen Ziegelböden im Keller typisch für Bauten aus der Vorkriegszeit seien, sodass das Kellergeschoss zutreffend als Jahrzehnte älter als der Wohnteil eingeordnet worden sei.

Zugleich behauptet der Beklagte, die Kläger hätten bereits vor Vertragsschluss Kenntnis davon gehabt, dass das Haus erstmals um 1908 erbaut worden sei und nach Bombenwürfen im zweiten Weltkrieg weitestgehend zerstört worden sei. Die Kläger hätten bereits vor Vertragsschluss mit der Nachbarin, der Zeugin T1, Rücksprache zum Baujahr gehalten. Diese hätte den Klägern auch bereits vor Vertragsschluss Unterlagen zum Objekt zur Verfügung gestellt. Insbesondere seien die Kläger so bereits vor Vertragsschluss an die Gebäudeversicherungsbescheinigung vom 24.04.2020 gelangt. Die Kläger hätten bereits vor dem Kauf gewusst, dass sie unter Berufung auf diese Urkunde würden vortragen können, dass der Beklagte angeblich wissentlich ein falsches Baujahr angegeben habe.

Der Beklagte ist zudem der Auffassung, dass ein Ausbau des Dachgeschosses in den 1970er Jahren und diverse umfangreiche Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen sowie ein später angefügter Anbau im EG dazu führen, dass ein Baujahr um 1951 oder sogar ein jüngeres Baujahr zugrunde zu legen sei.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Einholung des schriftlichen Sachverständigengutachtens vom 02.06.2025 sowie des schriftlichen Ergänzungsgutachtens vom 30.10.2025 des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dipl.-Ing. T2. Eine ergänzende mündliche Anhörung des Sachverständigen ist im Termin vom 11.03.2026 erfolgt. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird insoweit auf das schriftlich erstattete Sachverständigengutachten (Bl. 732-741 d. A.) nebst Ergänzungsgutachten (Bl. 867-906 d. A.) sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 11.03.2026 Bezug genommen. Das Gericht hat außerdem Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen T1 und Q. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird insoweit auf die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 11.03.2026 (Bl. 1432-1438 d. A.) und vom 25.09.2025 (Bl. 587-591 d. A.) Bezug genommen.

Die Klage ist hinsichtlich des Klageantrags zu 1) zulässig und begründet.

Die Zulässigkeit der Klage setzt insbesondere voraus, dass die Kläger den statthaften Rechtsbehelf eingelegt haben, das angerufenen Gericht zuständig ist und das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis zu bejahen ist.

Diese Voraussetzungen sind gegeben.

Vorliegend ist die Vollstreckungsgegenklage der statthafte Rechtsbehelf für die Kläger. Die Klage nach § 767 ZPO ist nur dann statthaft, wenn die Kläger materiell-rechtliche Einwendungen gegen den titulierten Anspruch geltend machen. Die Kläger wenden sich hier gegen die Vollstreckung aus einem Zug-um-Zug-Titel mit den Einwänden der Anfechtung und des Rücktritts, wobei sich zentral die Frage der arglistigen Täuschung oder Mangelhaftigkeit der ihnen gebotenen Gegenleistung stellt. Hierbei handelt es sich um Fragen des materiellen Rechts, die nicht in das Erinnerungsverfahren hineingetragen werden dürfen.

Die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts ergibt sich in örtlicher Hinsicht aus §§ 797 Abs. 5 S. 1 Nr. 2, 802 ZPO i. V. m. § 12 ZPO, in sachlicher Hinsicht aus §§ 71 Abs.1, 23 GVG.

Das Rechtsschutzbedürfnis der Kläger besteht, da die Zwangsvollstreckung droht und noch nicht beendet ist. Insbesondere ist der Beklagte noch im Besitz der vollstreckbaren Ausfertigung der streitgegenständlichen notariellen Urkunde.

Die Klage ist auch begründet. Dies ist bei einer Vollstreckungsgegenklage gegen einen in einer vollstreckbaren Urkunde im Sinne des § 794 Nr. 5 ZPO titulierten Anspruch immer dann der Fall, wenn die Parteien sachbefugt sind und den Klägern eine materiell-rechtliche Einwendung gegen den titulierten Anspruch zusteht.

Die Sachbefugnis der Parteien besteht, da die Kläger als Vollstreckungsschuldner und der Beklagte als Vollstreckungsgläubiger im Titel genannt sind.

Den Klägern steht gegen den in der vollstreckbaren Urkunde titulierten Anspruch des Beklagten auf Kaufpreiszahlung die rechtsvernichtende Einwendung der Anfechtung nach § 142 BGB zu. Tatbestandlich setzt die Anfechtung einer Willenserklärung eine Anfechtungserklärung gegenüber dem Anfechtungsgegner, einen Anfechtungsgrund und die Wahrung der Anfechtungsfrist voraus.

Diese Voraussetzungen liegen vor.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 31.03.2023 erklärten die Kläger unstreitig die Anfechtung des notariellen Kaufvertrags gegenüber dem Beklagten wegen arglistiger Täuschung.

Der Anfechtungsgrund besteht in der arglistigen Täuschung der Kläger durch den Beklagten nach § 123 Abs. 1 BGB. Nach § 123 Abs. 1 BGB kann derjenige eine Erklärung anfechten, der zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung bestimmt worden ist.

Täuschung bedeutet ein vorsätzliches Erregen- oder Aufrechterhaltenwollen eines Irrtums durch Vorspiegeln falscher oder Unterdrücken wahrer Tatsachen, um den Getäuschten vorsätzlich zur Abgabe einer bestimmten Willenserklärung zu veranlassen.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Beklagte die Kläger arglistig über das Baujahr der streitgegenständlichen Immobilie getäuscht hat und diese Täuschung auch kausal für Abschluss des Kaufvertrages seitens der Kläger war.

Bei dem Baujahr eines Gebäudes handelt es sich grundsätzlich um eine Tatsache, die dem Beweis zugänglich ist. Jedenfalls aber handelt es sich um die Äußerung einer Rechtsansicht, die zugleich einen Tatsachenkern enthält, der einer objektiven Klärung und damit dem Beweis grundsätzlich zugänglich ist.

Ein verständiger Erklärungsempfänger darf die Angabe eines Baujahrs in einem Makler-Exposé nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung aller Umstände nach §§ 133, 157 BGB zunächst einmal so verstehen, dass damit das Jahr der erstmaligen Fertigstellung eines Gebäudes gemeint ist. Selbst nach einer vollumfänglichen Kernsanierung eines Gebäudes ist bei dem Erhalt tragender Strukturen, wie Fundamente, Wände und Decken, der Begriff „Baujahr“ nach diesen Grundsätzen so zu verstehen, dass damit das Jahr der erstmaligen Fertigstellung gemeint ist. Gleiches gilt für Um-, An- und Erweiterungsbauten und auch dann, wenn ein Gebäude nur teilweise unbenutzbar wurde und anschließend wiederhergestellt wurde. Demgegenüber ist bei einer nahezu vollständigen Zerstörung eines Gebäudes und dem vollständigen Wiederaufbau eines Gebäudes, etwa durch Kriegseinwirkungen, das Jahr des Wiederaufbaus, also der Herstellung der erneuten Bezugsfertigkeit, zugrunde zu legen. Dies gilt auch dann, wenn wesentliche Gebäudeteile, wie etwa der Keller, erhalten geblieben sind.

Nach diesen Grundsätzen stellt sich die Angabe im Makler-Exposé, es handle sich um eine „im Jahre ca. 1951 errichtete Doppelhaushälfte“, nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme als unwahre Tatsache dar.

Denn der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige Dipl.-Ing. T2 hat auf nachvollziehbare und überzeugende Weise im schriftlichen Gutachten und dem schriftlichen Ergänzungsgutachten, sowie im Rahmen der ergänzenden Anhörung dargelegt, dass die wesentliche Bausubstanz der streitgegenständlichen Immobilie aus der ursprünglichen Bauzeit um 1908 stamme. Neben dem unstreitig aus der Vorkriegszeit stammenden Keller stamme die Bausubstanz des Erdgeschosses im Wesentlichen, das heißt mit Ausnahme des Treppenhauses und mit Ausnahme eines später erfolgten Anbaus, aus der ursprünglichen Bauzeit vor dem ersten Weltkrieg. Zudem legte er dar, dass auch das tragende Mauerwerk des Obergeschosses der ursprünglichen Bauzeit vor dem ersten Weltkrieg zuzuordnen ist. Erst ab der Decke über dem Obergeschoss stamme die Bausubstanz aus der Zeit nach dem zweiten Weltkrieg.

Zu diesem Ergebnis sei der Sachverständige bei einem Ortstermin nach der Vornahme einer Bauteilöffnung an einer tragenden Innenmauer im Obergeschoss des Gebäudes gelangt. Bei dieser Bauteilöffnung habe sich ergeben, dass die im Obergeschoss festgestellten Ziegel ihrer Form nach denjenigen des Kellergeschosses entsprechen würden. Es handle sich um eine markante Form, die die Besonderheit aufweise, dass die Stärke der Ziegelsteine an ihren Enden jeweils etwa 6,5cm beträgt, in ihrer Mitte jedoch nur 5,5cm. Aus dieser Tatsache könne mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit geschlossen werden, dass diese Mauerwerke auch aus der gleichen Bauzeit stammen würden. Zudem bestehe die Decke des Erdgeschosses aus einer Stahlbetonkonstruktion, wobei aus deren Konstruktion mit Vouten geschlossen werden könne, dass diese auf jeden Fall vor dem zweiten, wahrscheinlich jedoch vor dem ersten Weltkrieg errichtet worden sei. Zudem würde die auf den Bildern 12 und 13 des Gutachtens ersichtlichen Fenster nach deren optischem Eindruck aus der ursprünglichen Bauzeit vor dem ersten Weltkrieg stammen. Insbesondere die Form des umgebenden Mauerwerks des Fensters auf Bild 12 lasse darauf schließen, dass sich dieses Fenster am selben Ort befinde, an dem es sich vor dem zweiten Weltkrieg befand.

Weiterhin erläuterte der Sachverständige auch im Zusammenhang mit der vom Beklagten eingewendeten möglichen Reserveursache des Aufbaus mit Altmaterial, dass eine solche Verwendung von Altmaterial nicht gänzlich ausgeschlossen werden könne. Gleichwohl erscheine dies in der Gesamtschau mit den übrigen Feststellungen, insbesondere auch zur Bauweise der Decke über dem Erdgeschoss, als äußerst unwahrscheinlich.

Das Gericht schließt sich nach eigener Prüfung im Rahmen der freien richterlichen Überzeugungsbildung den nachvollziehbaren Ausführungen des Sachverständigen an. Das Gutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständige Dipl.-Ing. T2 ist sachkundig, widerspruchsfrei und ohne erhebliche Mängel.

Die Feststellungen des Sachverständigen werden indiziell gestützt durch den - unstreitigen - Inhalt verschiedener sich aus der Bauakte der Stadt I1 ergebenden Dokumente. So heißt es in einem handschriftlichen Schreiben der damaligen Eigentümer an das Stadtbauamt X vom 30.01.1946 unter anderem wie folgt: „Die unterzeichnenden Eigentümer der Doppelhaushälften A im Ortsteil F wollen das durch Bombenwürfe stark beschädigte und dadurch im Obergeschoss unbewohnbare Haus baldmöglichst wieder herstellen. Da außer der zerstörten Dachhaut eine Anzahl von Sparren der Mansarde gebrochen sind, bitten wir um freundliche Erlaubnis, statt des Mansardendaches die Außenmauern des Obergeschosses massiv - 30 cm stark mit 6 cm Hohlziegel - auszuführen.“ Wäre das Gebäude - so wie beklagtenseits vorgetragen - mit Ausnahme des Kellers gänzlich zerstört worden, wäre eine Bezugnahme auf die zerstörte Dachhaut und eine bestimmte Anzahl von gebrochenen Sparren nicht nachvollziehbar. Zudem heißt es in einer handschriftlichen Aktennotiz in der Bauakte der Stadt I, datiert auf den 17.10.1947 wie folgt: „Der Umbau des beschädigten Mansardgeschosses ist im Rohbau fertig gestellt. Mit dem Innenputz kann begonnen werden.“ Eine konkrete Bezugnahme auf den Umbau eines beschädigten Mansardgeschosses erschiene auch an dieser Stelle als unverständlich, wäre tatsächlich das gesamte Gebäude durch Bombenwürfe völlig zerstört worden.

Bei der Angabe dieser unwahren Tatsache im Exposé handelt es sich im Rechtssinne um eine Täuschungshandlung des Beklagten. Die Täuschung wurde vorliegend insbesondere nicht durch die an der Konzeption und der Übergabe des Exposés beteiligten Mitarbeiter des Maklerbüros als Dritte im Sinne des § 123 Abs. 2 BGB verübt, sodass es auf die weiteren Voraussetzungen des § 123 Abs. 2 BGB nicht ankommt. Denn wer auf Seiten des täuschenden Erklärungsempfängers als Verhandlungsgehilfe maßgeblich am Zustandekommen des Geschäfts mitwirkt, ist kein Dritter im Sinne des § 123 Abs. 2 BGB (vgl. BGH, Urteil vom 24. November 1995 - V ZR 40/94). So liegen die Dinge hier. Die Mitarbeiter des Maklerbüros sind mit Wissen und Wollen des Beklagten in dessen Pflichtenkreis tätig geworden, indem sie über die reine Benennung von Kaufinteressenten hinaus den gesamten Verkaufsprozess, inklusive der Besichtigungen, ohne Zutun des Beklagten begleitet haben. In subjektiver Hinsicht ist dabei nach § 166 Abs. 2 BGB auf das Wissen und Wollen des Beklagten abzustellen. Denn es war unstreitig der Beklagte, der die Informationen über das Objekt zur Erstellung des Exposés an das Maklerbüro weitergab.

In subjektiver Hinsicht genügt für eine Täuschung, dass der Täuschende bedingt vorsätzlich handelte, also die Unrichtigkeit der angegebenen Tatsachen für möglich hielt und diesen Umstand billigend in Kauf nahm. Ausreichend ist insbesondere die Erklärung vertragswesentlicher Umstände ohne hinreichende Erkenntnisquelle „ins Blaue hinein“ (vgl. BGHZ 138, 199). Nicht erforderlich demgegenüber, dass der Täuschende einen Schädigungsvorsatz hatte oder dass ein Vermögensschaden eingetreten ist. Denn § 123 BGB schützt die Willensfreiheit des Getäuschten und nicht dessen Vermögen.

Unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung ist das Gericht nach dem gesamten Inhalt der Verhandlung zu der Überzeugung gelangt, dass der Beklagt bei der Angabe des Baujahres um 1951 jedenfalls ohne hinreichende Erkenntnisquelle diesen ersichtlich vertragswesentlichen Umstand „ins Blaue hinein“ erklärte und dabei zumindest für möglich hielt, dass diese Angabe unrichtig ist und dies billigend in Kauf nahm. Dies lässt sich insbesondere aus dem Umstand schließen, dass der Beklagte ausweislich des Wohngebäudeversicherungsschein der Q, datiert auf den 24.04.2020, einen Versicherungsvertrag abgeschlossen hat, wobei er selbst als Baujahr 1908 angab. Daraus lässt sich schließen, dass ihm im April 2020 zumindest selbst bewusst gewesen sein musste, dass das Baujahr richtigerweise 1908 lauten könnte. Dies wird gestützt durch den Grundsteuerbescheid des Beklagten zum 01.01.2022, welcher ebenfalls ein Baujahr "vor 1949" ausweist. Soweit der Beklagte im Termin vom 10.07.2024 erklärt hat, das er seine Informationen von seinen Eltern bezogen habe und dass "so gut wie alles neu gemacht" worden sei, so vermochte er dies nicht weiter zu konkretisieren.

Die Täuschung des Beklagten war im Übrigen auch kausal für den Abschluss des Kauvertrages über die streitgegenständliche Immobilie durch die Kläger. Insoweit erforderlich, aber auch ausreichend ist für einen entsprechenden Anscheinsbeweis, dass die Getäuschten Umstände darlegen, die für den Entschluss von Bedeutung sein konnten, und dass die arglistige Täuschung nach der Lebenserfahrung bei der Art des zu beurteilenden Rechtsgeschäfts Einfluss auf diese Entschließung hat (vgl. BGH, Urteil v. 12.05.1995, V ZR 34/94). Dies ist hier der Fall. Bei dem Baujahr eines Gebäudes handelt es sich um einen Umstand der nach allgemeiner Lebenserfahrung erheblichen Einfluss auf die Entschließung zum Kauf hat.

Diesen Anscheinsbeweis zugunsten der Kläger vermochte der Beklagte nicht zu erschüttern. Soweit er behauptet, die Kläger hätten aufgrund einer Rücksprache mit der Nachbarin, der Zeugin T1, bereits vor Vertragsschluss Kenntnis davon gehabt, dass das Haus erstmals um 1908 erbaut worden sei und nach Bombenwürfen im zweiten Weltkrieg zerstört worden sei, so ist diese Behauptung nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme widerlegt. Die Zeugin T1 hat bekundet, dass sie die Kläger erstmals nachdem diese die Schlüssel erhalten hatten, vorgestellt hätten. Dies sei am 15.02.2023 gewesen. An das Datum könne sie sich erinnern, da an diesem Tag der Geburtstag ihres Sohnes gewesen sei. Im Übrigen könne sie sich an konkrete Gesprächsinhalte nicht erinnern. Sie könne jedoch ausschließen den Klägern etwaige Unterlagen zur Verfügung gestellt zu haben. Die nachvollziehbare Aussage dieser neutralen Zeugin erscheint glaubhaft.

Soweit der Beklagte behauptet, die Makler hätten die Kläger über die Bauschritte im Rahmen des Wiederaufbaus vor Vertragsschluss im Einzelnen aufgeklärt, so ist dies unerheblich. Denn selbst wenn eine Aufklärung nach Maßgabe der von dem Beklagten erhobenen Behauptung des nahezu vollständigen Wiederaufbaus des Gebäudes nach dem zweiten Weltkrieg erfolgt wäre, so würde sich eine solche Aufklärung nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme als falsch darstellen.

Die Anfechtung erfolgte auch innerhalb der Frist des § 124 BGB. Die Anfechtung einer nach § 123 BGB anfechtbaren Willenserklärung kann demnach nur binnen Jahresfrist erfolgen. Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt. Dies ist hier zweifellos der Fall, da die Anfechtungserklärung nicht einmal drei Monate nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags erfolgte.

Der Anspruch auf die Herausgabe der vollstreckbaren Ausfertigung des Titels ergibt sich analog § 767 ZPO.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich hinsichtlich der Hauptsache aus § 709 S. 1 ZPO und hinsichtlich der Kostenentscheidung aus § 709 S. 2 ZPO.

Der Streitwert wird auf 567.000 EUR festgesetzt. Der Streitwert einer Vollstreckungsabwehrklage bemisst sich nach dem Umfang der erstrebten Ausschließung der Zwangsvollstreckung. Maßgeblich ist daher grundsätzlich der Wert des zu vollstreckenden Anspruchs, soweit aus ihm die Vollstreckung verhindert werden soll. Dieser umfasst hier neben dem Kaufpreis in Höhe von 463.000 EUR auch Verzugszinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.03.2023.

Rechtsbehelfsbelehrung:

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 1.000,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Landgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Oberlandesgericht Hamm, Heßlerstr. 53, 59065 Hamm, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils (Datum des Urteils, Geschäftsnummer und Parteien) gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Oberlandesgericht Hamm zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Oberlandesgericht Hamm durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.