Landgericht Bonn Beschluss vom 15.08.2005 – 6 T 196/05

Die sofortige Beschwerde wird kostenpflichtig zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Das vorbezeichnete Grundstück sowie das Flurstück X (neu) gehören zu der Fläche, die früher die Flurstücknummern X1 und X2 hatte und hinsichtlich derer im Jahre 1986 eine Vereinigungsbaulast im Baulastenverzeichnis mit folgendem Wortlaut eingetragen worden ist:

"Ich übernehme hiermit gegenüber der Bauaufsichtsbehörde die öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die sich auf die Flurstücke X1 und X2 erstreckende Bebauung als wirtschaftliche Einheit zu behandeln und die Flurstücke nicht getrennt voneinander zu veräußern."

Das Amtsgericht hat zur Wertermittlung ein Sachverständigengutachten eingeholt. Der Sachverständige hat die vorgenannte Baulast berücksichtigt und für die Wertermittlung unterstellt, dass die freie Veräußerung des hier maßgeblichen Grundstücks gleichwohl zulässig sei. Entsprechend dem Gutachten hat das Amtsgericht mit dem angefochtenen Beschluss den Verkehrswert festgesetzt.

Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde mit der die Eigentümerin geltend macht, die Wertfestsetzung entspreche zwar dem Gutachten, die darin als zulässig unterstellte getrennte Verwertung sei durch die Vereinigungsbaulast jedoch ausdrücklich ausgeschlossen.

Das Amtsgericht hat darauf eine telefonische Auskunft der Gemeinde Z1 eingeholt, deren Ergebnis in einem Vermerk vom 09.05.2005 (Bl. 53 d.A.), auf den Bezug genommen wird, niedergelegt, wonach die Baulast nach heutigem Recht der getrennten Veräußerung nicht entgegenstehe und die Baubehörde keine Einwendungen erheben werde, und diese auch der Eigentümerin/Schuldnerin zur Stellungnahme zugeleitet. Eine Stellungnahme der Eigentümerin ist nicht erfolgt, auch nicht auf die Verfügung der Kammer vom 08.06.2005.

Die Kammer hat daraufhin eine schriftliche Auskunft bei der Gemeindeverwaltung Z1 –Bauamt- eingeholt, die durch den Landrat des Rhein-Sieg-Kreises –Bauaufsichtsamt- unter dem 13.07.2005 beantwortet worden ist. Danach wäre auf Antrag der Baulasttext der heutigen Rechtslage entsprechend anzupassen wie folgt:

"Die Eigentümer der Flurstücke übernehmen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde die öffentlich-rechtliche Verpflichtung, auf den Flurstücken X3 und X das öffentliche Baurecht so einzuhalten, als ob diese Flurstücke ein einheitliches Baugrundstück darstellen würden."

Ergänzend hat die Bauaufsichtsbehörde im wesentlichen ausgeführt, Eigentumsveränderungen an den Einzelgrundstücken ließen die öffentlich-rechtliche Sicherung unberührt. Die Baulast erlösche nicht im Zwangsversteigerungsverfahren und wirke auch gegenüber dem neuen Eigentümer. Baulasten könnten wegen ihrer beschränkenden Wirkung hinsichtlich der Verfügungsfreiheit den Wert eines Grundstücks mindern.

Die Eigentümerin/Schuldnerin und die Gläubiger hatten Gelegenheit zur Äußerung. Eine solche ist nicht erfolgt.

II.

Die gemäß § 74a Abs. 5 Satz 3 ZVG an sich statthafte sofortige Beschwerde ist auch sonst zulässig, jedoch nicht begründet.

Soweit die Beschwerdeführerin sich auf die Unzulässigkeit der getrennten Verwertung wegen der Vereinigungsbaulast beruft, kann dahinstehen, ob dies im Beschwerdeverfahren betreffend die Verkehrswertfestsetzung berücksichtigt werden kann. Die Vereinigungsbaulast steht der getrennten Verwertung der von ihr betroffenen Grundstücke nicht entgegen, wie sich aus der der Beschwerdeführerin mitgeteilten Auskunft des Landrates des Rhein-Sieg-Kreises –Bauaufsichtsamt- unmittelbar ergibt. Weiterer Ausführungen dazu bedarf es nicht.

Für das Beschwerdeverfahren ist es ohne Belang, ob die Vereinigungsbaulast sich gegenüber dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert wertmindernd auswirkt. Der Schuldner/Eigentümer im Zwangsversteigerungsverfahren ist durch eine etwa zu hohe Verkehrswertfestsetzung im Regelfall nicht beschwert und kann deshalb Beschwerde mit dem Ziel der Herabsetzung des Verkehrswertes -von hier nicht erkennbaren Ausnahmefällen abgesehen- nicht einlegen (vgl. LG Bonn, Beschluss vom 03.02.2005 –6 T 10/05- veröffentlicht im Internet unter www.nrwe.de und bei JURIS, Datenbank Rechtsprechung der Länder)

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO.

Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen des § 574 ZPO nicht erfüllt sind.

Gegenstandswert: 800.000,- €