Landgericht Düsseldorf Urteil vom 16.03.2006 – 24 S592/89

Auf die Berufung der Kläger wird das am 15. November 1989 verkün-dete Urteil des Amtsgerichts Ratingen - 8 C 397/89 - teilweise abgeändert und insgesamt, wie folgt, neu gefaßt:

Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung im Erdgeschoß links des Hauses X in X von bisher 510,-- DM auf 606,35 DM monatlich ab 1. Juni 1989 zuzustimmen.

Im übrigen wird die Klage abge-wiesen .

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des ersten Rechts-zuges tragen die Kläger 5/14, der Beklagte 9/14.

Von den Kosten des zweiten Rechts-zuges tragen die Kläger 5/21, der Beklagte 16/21.

Die zulässige Berufung hat in der Sache zum Teil Erfolg.

Die Klage ist zulässig.

Sie ist vor dem Ablauf der Klagefrist des § 2 Abs. 2 Satz 1 MHRG am 24. Juni 1989 erhoben worden. Die Klagefrist war durch das Mieterhöhungsverlangen der Kläger mit Schreiben vom 30. März 1989 in Gang ge-setzt worden. Das Mieterhöhungsverlangen ist wirk-sam. Es ist von den dazu berechtigten Klägern gel-

tend gemacht worden. Sie nehmen in dem mit dem Be-klagten durch schriftlichen Mietvertrag vom 30. April 1977 begründeten Mietverhältnis aus den zu-treffenden Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils Vermieterstellung ein. Das Mieterhöhungs-verlangen der Kläger genügt auch den Erfordernissen des § 2 Abs. 2 MHRG. Es ist schriftlich geltend gemacht und durch den Hinweis auf die Entgelte für drei andere Wohnungen ausreichend begründet worden, die nicht offensichtlich unvergleichbar sind.

Die Klage ist auch insoweit begründet, als die Klä-ger von dem Beklagten die Zustimmung zu einer An-hebung des Grundmietzinses für die Wohnung auf 606,35 DM monatlich verlangen können. Im übrigen ist die Klage nicht begründet.

Die Kläger sind nach § 2 Abs. 1 MHRG berechtigt, von dem Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung des Miet-zinses auf den angegebenen Betrag zu verlangen. Der Mietzins für die Wohnung war seit mehr als einem Jahr unverändert geblieben (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 MHRG). Er ist seit dem Beginn des Mietverhältnisses am 1 . Mai 1977 nicht angehoben oder gesenkt worden.

Der verlangte Mietzins übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nur insoweit nicht (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG), als er nicht mehr als 606,35 DM beträgt. Die Wohnfläche für die dem Beklagten vermietete Wohnung beträgt nach dem vom Amtsgericht eingeholten schriftlichen Gutachten des Sachverständigen X 67 qm. Für die Wohnung beläuft sich der

ortsübliche Quadratmeterpreis auf 9,05 DM im Monat, so daß sich ein ortsüblicher Nettomietpreis von 606,35 DM ergibt. Bei der Ermittlung der ortsüb-lichen Vergleichsmiete für die Wohnung ist in erster Linie von den Feststellungen des Sachverständigen X auszugehen. Daß dieser für seine Ermittlungen zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung mangels eines Mietspiegels für Ratingen die Mietrichtwerttabelle für die Stadt Düsseldorf nach dem Stand vom 1. März 1989 herangezogen hat, ist nicht zu beanstanden. Die Zulässigkeit der Heranziehung dieses Mietspiegels folgt aus § 2 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Satz 2 MHRG. Bei den Städten Düsseldorf und Ratingen handelt es sich um unmittelbar aneinandergrenzende Gemeinden, deren Unterschiedlichkeit nicht derart groß ist , daß eine Vergleichbarkeit ausscheidet. Dem zwischen beiden Städten bestehenden Mietpreisgefälle kann bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung durch einen Abzug von den Werten der Miet-richtwerttabelle von Düsseldorf Rechnung getragen werden. Dieser Abzug ist aber entgegen der Annahme des Sachverständigen X nicht nur auf 5 %, sondern auf 7,5 % von dem Ausgangswert in Höhe von 9,78 DM je Quadratmeter im Monat zu bemessen. Bei dem Abzug von 7,5 % handelt es sich um den Mittelwert zwischen dem nach Auffassung des Sachverständigen X vorzunehmenden Abzug und demjenigen, den der Sachverständige X in seinem Gutachten vom 29. Dezember 1989 für erforderlich hält, das er in Bezug auf eine andere Wohnung in einem anderen Haus der Kläger an derselben