Landgericht Düsseldorf Beschluss vom 30.12.2011 – 16 S 30/10

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz werden den Beklagten

auferlegt.

G r ü n d e :

I.

Die Parteien bilden die eingangs bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. In

der Eigentümerversammlung vom 19. November 2009 fassten die Wohnungseigen-

tümer zu Tagesordnungspunkt 5 den Beschluss, die Firma A. ab

dem 1. Januar 2010 zum Verwalter zu bestellen. Diesen Beschluss hat die Klägerin

angefochten und insoweit geltend gemacht, die Laufzeit des Vertrages sei nicht be-

kannt gewesen, auch hätten keinerlei Vertragskonditionen vorgelegen, die Höhe der

Verwaltervergütung sei unklar. Vor dem Amtsgericht hat die Klägerin beantragt, den

genannten Beschluss für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Klage

abgewiesen und hierzu u.a. ausgeführt, der Beschluss über die Verwalterbestellung

widerspreche nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Einzelheiten des

Verwaltervertrages nicht bereits mit dem Bestellungsbeschlussgeregelt worden

seien.

Nachdem die Wohnungseigentümer ebenfalls ab dem 28. Januar 2010 den Ver-

walter neuerlich – nunmehr bestandskräftig – bestellt haben, haben die Parteien

den Rechtsstreit mit wechselseitigen Kostenanträgen übereinstimmend für erle-

digt erklärt.

II.

Die Kosten des Rechtsstreits waren den Beklagten gemäß § 91 a ZPO aufzuerlegen,

da es unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes billigem Er-

messen entspricht, ihnen die Kosten des Rechtsstreites erster und zweiter Instanz

aufzuerlegen.

Denn der Beschluss über die Bestellung des Verwalters B. in der Eigen-

tümerversammlung vom 19. November 2009 widerspricht ordnungsgemäßer Ver-

waltung und war daher entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes für ungültig

zu erklären. Insoweit beruhte die Entscheidung des Amtsgerichtes auf einem Rechts-

fehler im Sinne von § 546 ZPO und die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tat-

sachen hätten eine abweichende Entscheidung im Sinne des Berufungsangriffes

gerechtfertigt. Denn entgegen der von dem Amtsgericht vertretenen Auffassung

widerspricht ein Beschluss auch unter Berücksichtigung der Trennungstheorie dann

ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn hinsichtlich der Verwalterbestellung wenig-

stens die wichtigsten Vertragselemente wie Vertragslaufzeit und Vergütung nicht

festgelegt sind. Insoweit folgt die Kammer ausdrücklich der Auffassung des Ober-

landesgerichts Hamm (NZM 2003, 486, 487)in der auch im amtsgerichtlichen Urteil

zitierten Entscheidung.

Nur wenn diese Eckdaten festliegen, kann der Beschluss ordnungsgemäßer

Verwaltung entsprechen. Denn nur dann wird der Bestellungsakt dem Maßstab einer

am Interesse aller Wohnungseigentümer ausgerichteten Verwaltung gerecht werden,

wenn er die Grundstrukturen der Bindung von Verwalter einerseits und der

Wohnungseigentümer andererseits festlegt. Die Trennung von Bestellung des

Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrages gebietet

keine abweichende Beurteilung ( vgl. dazu OLG Hamm, a.a.O., so wohl auch Merle

in Bärmann, WEG. 11. Aufl. § 26 Rn 43 dort Sätze 3 und 4). Denn insbesondere

die Festlegung der Vergütung, aber auch eine Bestimmung über die Dauer der

Bestellung und deren Verknüpfung mit der Laufzeit des Verwaltervertrages sind von

grundlegender Bedeutung für die Wohnungseigentümer. Daher muss jedenfalls über

diese Eckpunkte im Rahmen der Bestellung Beschluss gefasst werden (so auch

Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 2. Auflage, § 26 Rn 14, a.A. Jennißen, WEG, 2.

Auflage, § 26 Rn 34). Damit wird jedenfalls auch Streit über die "übliche Vergütung"

vermieden, die bei mangelnder Einigung hierüber von der

Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldet wird (vgl. OLG Hamm, a.a.O.).

Der Streitwert wird auf 4.392,- € bis zum 3.11.2010 und danach auf die bis dahin

entstandenen Kosten des Rechtsstreits festgesetzt.