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Landgericht Dortmund Urteil vom 17.02.2000 – 3 O 381/99
ECLI:DE:LGDO:2000:0217.3O381.99.00
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger
als Gesamtschuldner nach einem Streitwert von
233.440,67 DM.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe
von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages
vorläufig vollstreckbar.
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Ta t b e s t a n d
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Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom
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15.11.1994 bot die B(im folgenden B) den Klägern die im Erbbaugrundbuch
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von P Bl. 8235 eingetragene Eigentumswohnung
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Nr. 25 des Aufteilungsplans zu einem Kaufpreis von
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164.221,00 DM zum Kauf an. Dieses Angebot nahmen die
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Kläger mit notariell beurkundeter Erklärung vom 18 .11.199
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mit Bausparsummen von 96.000,00
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und 97.000,00 DM und, insoweit handelte die C
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im Namen und für Rechnung der
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Beklagten, einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen
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in Höhe von 193.000,00 DM und einer Zinsfestschreibungszeit
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von fünf Jahren. In der von den Klägern
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unterschriebenen Vertragsurkunde heißt es unter anderem wie folgt:
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"Die monatliche Zinsrate beträgt 1.182,12 DM.
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Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen
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nicht getilgt.
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Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung
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entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung
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des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.
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Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den
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zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge
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erfolgen. ...
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Die monatliche Sparrate beträgt:
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1. - 3. Jahr 145,50 DM,
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4. - 6. Jahr 203,70 DM,
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7. - 9. Jahr 281,30 DM,
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ab dem 10. Jahr 358,90 DM. …"
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Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer
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Grundschuld in Höhe von 193.000,00 DM zu Gunsten der
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C sowie durch die Guthaben aus
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den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem mussten
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die Kläger der Mieteinnahmegemeinschaft (im folgenden
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Mietpool) beitreten.
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Sämtliche Verträge wurden durch den Zeugen S angebahnt.
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Er führte die Vertragsverhandlungen mit den
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Klägern. Einen persönlichen Kontakt zwischen den Klä-
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gern und der Beklagten bzw. der C
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gab es nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen ist
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streitig.
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Mit der vorliegenden Klage begehren die Kläger Freistellung
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von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag,
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Schadensersatz sowie Freistellung von der weiteren
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Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.
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Sie zahlten seit Januar 1995 an die Beklagte
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monatlich 1.182,12 DM und seit April 1997 an den
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Mietpool monatlich 112,88 DM. Von dem Mietpool erhielten
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sie monatlich 592,38 DM. Wegen der weiteren
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Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf Bl. 20 und
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21 d.A. verwiesen.
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Die Kläger behaupten, der Zeuge S habe während
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der Vertragsverhandlungen folgendes erklärt:
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1. Die Kläger hätten zwei Bausparverträge
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sieben Jahre ansparen müssen und dann kämen
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keine weiteren Belastungen auf sie zu, weil die
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Belastung von der Miete getragen werde, wobei
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noch ein Gewinn übrig bleibe.
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2. Die Mieteinnahmen seien durch den Mietpool
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mit hunderten bzw. tausenden von Teilnehmern garantiert
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und durch jährliche Mieterhöhungen verringere
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sich die persönliche Belastung.
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3. Über die vorgestellte Aufwandsberechnung hinaus
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seien keine weiteren Zahlungen zu leisten.
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4. Die monatliche Belastung betrage 1.182,12 DM
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Zinsen und Tilgung sowie 145,50 DM vermögenswirksame
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Leistungen.
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5. Der Wert der Immobilie steige und sie könne nach
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fünf bis zehn Jahren mit hohem Gewinn weiterveräußert
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werden. Die Veräußerung der Immobilie sei
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problemlos möglich. Tatsächlich belaufe sich der
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Wiederverkaufswert auf höchstens 142.171,20 DM.
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6. Es handele sich um ein Steuersparmodell mit
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erheblichen steuervorteilen.
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Verschwiegen habe der Vermittler,
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7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine
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Tilgung erfolge,
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8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des
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Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhaltungsaufwand
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bestünden,
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9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen
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würden,
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10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
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nicht sicher sei,
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11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells
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und der streitigen versteckten Innenprovisionen.
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Die Kläger beantragen,
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die Beklagte zu verurteilen,
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a) an die Kläger 20.440,67 DM nebst 4 %
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Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
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b) die Kläger von allen Verbindlichkeiten aus
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dem Darlehen mit der Beklagten zur Konto Nr.
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1241856488 freizustellen, das mit Wirkung
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zum 01.01.1999 von der Beklagten an
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die C abgetreten wurde,
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c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene
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Bausparguthaben bei der C mit der Bausparvertrags-
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Nr. #######/101 an die Kläger zurück abzutreten,
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Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher
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Erklärungen, die zur Übertragung des
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im Wohnungsgrundbuch von P, BI. 8235
101
eingetragenen Wohnungseigentums, bestehend
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aus einem 1.243/100.000 Miteigentumsanteil
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nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an
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der im Aufteilungsplan mit Nr. 25 bezeichneten
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Wohnung, gelegen in P, mit sämtlichen im Grundbuch
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eingetragenen und nicht eingetragenen
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Belastungen und Beschränkungen auf die Beklagte
108
erforderlich sind,
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2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet
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ist, den Klägern sämtliche über den Monat Dezember
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1999 hinausgehenden, noch künftig entstehenden
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Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang
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stehen mit dem Erwerb der streitgegenständlichen
114
Immobilie.
115
Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
117
Sie behauptet, den Klägern sei empfohlen worden, sich
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die Immobilie anzusehen. Die Risikohinweise Anlage B 3
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seien besprochen worden und den Klägern eine Fotokopie
120
übergeben worden.
121
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der
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Zeugen T und S. Wegen des Ergebnisses der
123
Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom
124
27.01.2000 Bezug genommen.
125
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
126
Die Klage ist nicht begründet.
127
Anspruchsgrundlage ist allein ein Verschulden bei Vertragsschluss
128
(im folgenden c.i.c.). Eine Haftung nach
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den Grundsätzen der c.i.c. setzt zunächst eine Verletzung
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von Sorgfaltspflichten voraus. Dabei ist zu unterscheiden
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zwischen objektiv unrichtigen Angaben (unten
132
a) und unterlassenen Hinweisen (unten b) .
133
a)
134
Macht ein Vertragspartner oder eine Person, deren er
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sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten
136
bedient, konkrete Angaben, die über allgemeine und
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reklamehafte Anpreisungen hinausgehen und die für den
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Vertragsschluss des anderen Teils von Bedeutung sein
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können, dann müssen diese Angaben richtig sein. Andernfalls
140
verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten
141
(BGH NJW 1998, 302, NJW 1991, 2556). Für die Erklärungen
142
der Vermittler muss die Beklagte nach § 278 BGB
143
aber nur einstehen, wenn die Falschangaben zu ihrem
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Pflichtenkreis gehören (von Heymann in NJW 1999, 1578
145
ff. (1584), OLG Köln WM 1999, 1817, OLG Stuttgart WM
146
1999, 844,OLG Zweibrücken WM 1999, 2022). Aus der von
147
ihr übernommenen Rolle als Kreditgeber ergeben sich für
148
die Beklagte nur Pflichten aus dem Kreditverhältnis,
149
nicht jedoch hinsichtlich des Anlageobjekts, sofern
150
nicht die unter b) genannten Voraussetzungen vorliegen,
151
was vorliegend nicht der Fall ist. Dahinstehen können
152
daher die behaupteten Falschangaben zur Höhe und Garantie
153
der Mieteinnahmen, zur Steuerersparnis und zum Wert
154
und Zustand der Immobilie. Die entsprechenden Erklärungen
155
zielen auf den Abschluss des Wohnungskaufvertrages.
156
Sie werden nicht vom Willen und Pflichtenkreis der Beklagten
157
erfasst und können ihr deshalb nicht zugerechnet
158
werden (BGH WM 1992, 602, von Heymann a.a.O., OLG
159
Köln, Stuttgart, Zweibrücken jeweils a.a.O.).
160
Die weitergehenden behaupteten Falschangaben über die
161
Finanzierung haben die Kläger nicht beweisen können.
162
Der Zeuge S hat keine ihre Angaben bestätigt. Die
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Beweislast dafür, dass der Vermittler falsche Angaben
164
gemacht hat, obliegt den Klägern (Palandt § 282, 11).
165
Unbeachtlich ist, welche Erklärungen die von der Firma
166
I und C2 beauftragten Vermittler in ähnlich gelagerten
167
Fällen abgegeben haben. Angesichts der Aussage
168
des Zeugen S und der nachstehend aufgeführten Urkunden
169
und Indizien lassen sich daraus keine sicheren
170
Schlüsse auf den konkreten Inhalt der Vertragsverhandlungen
171
zwischen den Klägern und dem Zeugen S ziehen.
172
Da der Zeuge S die Behauptungen der Kläger
173
nicht bestätigt hat, kommt es auch nicht auf die Beurteilung
174
der Glaubhaftigkeit seiner Aussage an, so dass
175
auch in diesem Zusammenhang unbeachtlich ist, welche
176
Angaben die Vermittler in ähnlich gelagerten Fällen ge-
177
macht haben.
178
Gegen die Behauptungen der Kläger sprechen die von
179
ihnen unterschriebenen Risikohinweise B 3, die Besuchsberichte
180
B 4 und 7, der Darlehensvertrag und der
181
Zeitablauf zwischen der Zahlungsaufnahme im Januar 1995
182
und der erstmaligen Geltendmachung von Schadensersatz und
183
Rückabwicklungsansprüchen im Mai 1999. Die monatlichen
184
Belastungen ergeben sich offensichtlich und ohne
185
weiteres erkennbar -auch für einen geschäftsunerfahrenen
186
Darlehensnehmer- aus dem Darlehensvertrag (Zinsrate
187
1.182,12 DM, Sparrate von 145,50 DM bis 358,90 DM) und
188
dem Besuchsbericht (Aufwand vor Steuern 739,00 DM).
189
Eine Parteivernehmung der Kläger nach § 448 ZPO kam
190
nicht in Betracht. Voraussetzung dafür ist, dass für
191
die zu beweisenden Tatsachen eine gewisse Wahrschein-
192
lichkeit besteht. Dies ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme
193
und der Würdigung der vorstehenden Indizien
194
nicht der Fall, sondern eher das Gegenteil.
195
Letztlich lässt sich angesichts der Risikohinweise B 3,
196
der Besuchsberichte B 4 und 7, der Mietpoolvereinbarung
197
B 5 und des Darlehensvertrages nicht feststellen, dass
198
die behaupteten fehlerhaften Angaben des Zeugen S
199
für den Immobilienkauf der Kläger ursächlich waren.
200
Wegen der Einzelheiten der Begründung wird insoweit auf
201
BI. 8-10 der Entscheidungsgründe des Urteils des OLG
202
Hamm vom 22.03.1999, Az.: 31 U 169/98, Bezug genommen.
203
b)
204
Das Verschweigen von Tatsachen begründet dagegen nur
205
eine Haftung, wenn der andere Teil -hier die Kläger nach
206
Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte
207
redlicherweise Aufklärung erwarten durften
208
(Palandt § 276, 78).
209
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende
210
Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den
211
Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsichtigten
212
Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH NJW-RR
213
1992, 879, Hamm WM 1998, 1230, von Heymann in Assmann/
214
Schütze Handbuch des Kapitalanlagerechts, § 6
215
Rdn. 122, 130 ff.). Der Kreditnehmer trägt das wirtschaftliche
216
Risiko der Vermögensanlage und die Bank das
217
Risiko für die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers.
218
Deshalb ist auch der von der Beklagten kalkulierte Beleihungswert
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ohne Bedeutung. Nur unter besonderen Umständen
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können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten
221
der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall sein, wenn die
222
Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung
223
oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin
224
hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen
225
wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden besonderen
226
Gefährdungstatbestand für den Kunden
227
schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie
228
sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an
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den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in
230
schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn
231
sie in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens
232
einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer
233
hat (BGH NJW-RR 1992, 879). Diese speziellen
234
Voraussetzungen für eine Aufklärungspflicht liegen entgegen
235
der Ansicht der Kläger nicht vor.
236
Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Wert der
237
Eigentumswohnung, die Höhe der Beleihung und die Zahlung
238
von "Innenprovisionen". Bei steuersparenden Bauherren-
239
oder Erwerbermodellen hat sich der Anleger
240
selbst -ggf. unter Hinzuziehung eines Fachberaters darüber
241
zu unterrichten, ob die aufzuwendenden Gesamtkosten
242
in angemessenem Verhältnis zum Wert der zu erwerbenden
243
Immobilie stehen (BGH NJW-RR 1992, 879, WM
244
1997, 1426). Etwas anderes kann allenfalls dann gelten,
245
wenn die Bank weiß, dass dem Objekt Mängel anhaften,
246
die der Anleger nicht kennt (von Heymann, Rdn. 157
247
ff.). Davon kann hier keine Rede sein. Schwerwiegende
248
Baumängel und/oder einen unerwartet geringen Mietertrag
249
behaupten die Kläger nicht.
250
Die Modalitäten der Finanzierung ergaben sich ausdrücklich
251
aus dem Darlehensvertrag. Darin heißt es unter
252
anderem, dass während der Vorfinanzierungszeit das Darlehen
253
nicht getilgt wird und dass die monatliche Rate
254
ansteigt. Daraus ergibt sich auch für einen geschäftsunerfahrenen
255
Kreditnehmer, dass das Vorausdarlehen bis
256
zur Zuteilung des Bauspardarlehens nicht getilgt wird
257
und die Zuteilungszeit länger als fünf Jahre dauert.
258
Eine weitergehende Aufklärung (worüber?) war unter
259
keinem rechtlichen Gesichtspunkt notwendig.
260
Über ihre Rolle als Kreditgeberin ist die Beklagte
261
nicht hinausgegangen. Dies ist nur dann anzunehmen,
262
wenn die Bank nach außen erkennbar Funktionen des Verkäufers
263
übernimmt, indem sie etwa die Käufer wirbt,
264
sich aktiv in die Veräußerung einschaltet oder ihr die
265
gesamte Ausgestaltung des Dreiecksverhältnisses zuzurechnen
266
ist und gleichsam als Partei des finanzierenden
267
Geschäfts erscheint und so einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand
268
schafft (BGH NJW-RR 1992, 879, NJW 1988,
269
1583, von Heymann Rdn. 150 ff.). Dies war vorliegend
270
nicht der Fall. Allein mit der Übernahme der Zwischen-
271
finanzierung der Verkäufe aller Wohnungen der B und
272
der Unternehmenstöchter der I und C2 ist
273
sie nicht über die bankübliche Finanzierung hinausgegangen
274
Nach außen ist sie nicht in Erscheinung getreten.
275
Konkrete Tatsachen, aus denen sich eine Interessenkollision
276
der Beklagten (vgl. dazu von Heymann Rdn. 166)
277
oder eine besondere Gefährdung der Kreditnehmer (vgl.
278
dazu von Heymann Rdn. 155) ergeben könnte, sind weder
279
dargelegt noch ersichtlich.
280
Eine Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers
281
zu erforschen und bei dem Vertragsabschluss
282
zu berücksichtigen, trifft den Darlehensgeber
283
grundsätzlich nicht gegenüber dem Darlehensnehmer (BGH
284
NJW-RR 1988, 1512). Allein die Beklagte trägt nämlich
285
das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.
286
Dahinstehen kann schließlich, ob der Kaufvertrag nach
287
§138 BGB sittenwidrig ist oder den Klägern sonstige
288
Einwendungen aus dem Kaufvertrag gegenüber der Verkäuferin zustehen.
289
Ein Einwendungsdurchgriff nach § 9 Abs.
290
3VerbrKG scheidet ,aus, weil diese Vorschrift nach § 3
291
Abs. 2Nr. 2 VerbrKG auf das Darlehensverhältnis der
292
Parteien keine Anwendung findet. Bei dem den Klägern
293
von der Beklagten zur Verfügung gestellten Darlehen
294
handelt es sich um einen zu im Hinblick auf Laufzeit
295
und Verzinsung banküblichen Bedingungen gewährten und
296
von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht abhängig
297
gemachten sogenannten Realkredit, der von der Regelung
298
des § 9 VerbrKG ausgenommen ist. Unbeachtlich ist in
299
diesem Zusammenhang der Beleihungswert. Die Einhaltung
300
bestimmter Beleihungsgrenzen wird bei der Gewährung von
301
Realkrediten im eigenen Interesse der Bank zwar üblich
302
sein, gehört aber nicht zu den Wesensmerkmalen eines
303
Realkredits im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKG (OLG
304
Hamm WM 1998, 1230 ff. (1233)). Der vereinbarte Zinssatz
305
in Höhe von 8,66 % übersteigt den von der Bundesbank
306
veröffentlichten Durchschnittszinssatz für Realkredite
307
mit fünf jähriger Laufzeit in Höhe von 8,42 %
308
nur unerheblich.
309
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO
310
abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
311
beruht auf § 709 ZPO .