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Landgericht Dortmund Urteil vom 07.06.2000 – 3 O 604/99
ECLI:DE:LGDO:2000:0607.3O604.99.00
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger
nach einem Streitwert von 190.851,34 DM.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe
von 120 % des jeweils beizutreibenden Betrages
vorläufig vollstreckbar.
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T a t b e s t a n d
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Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom
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06.03.1996 boten der Kläger und seine Ehefrau der D
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(im Folgenden D) den Kauf der im Wohnungsgrundbuch
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von P BI. 5267 eingetragenen Eigentumswohnung und
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Stellplatz Nr. 92 des Aufteilungsplans zu
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einem Kaufpreis von 131.570,00 DM an. Dieses Angebot
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nahm D mit notariell beurkundeter Erklärung
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vom 19.03.1996 an.
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Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen der Kläger
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und seine Ehefrau im März 1996 mit der C zwei Bausparverträge mit Bausparsummen von
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jeweils 76.000,00 DM und, insoweit handelte die C
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im Namen und für Rechnung der
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Beklagten, einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen
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in Höhe von 152.000,00 DM und einer Zinsfestschreibungszeit
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von fünf Jahren. In der von dem Kläger
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und seiner Ehefrau unterschriebenen Vertragsurkunde
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heißt es unter anderem wie folgt:
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"Die monatliche Zinsrate beträgt 823,33 DM.
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Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen
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nicht getilgt.
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Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung
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entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung
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des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.
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Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den
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zugeteilten Bausparsumme/n der nachgenannten Bausparverträge
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erfolgen. ...
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Die monatliche Sparrate beträgt:
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1. - 3. Jahr 114,00 DM,
30
4. - 6. Jahr 159,60 DM,
31
7 . - 9. Jahr 220,40 DM,
32
ab dem 10. Jahr 281,20 DM. …"
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Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer
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Grundschuld in Höhe von 152.000,00 DM zu Gunsten der
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C sowie durch die Guthaben aus
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den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem mussten
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der Kläger und seine Ehefrau der Mieteinnahmegemeinschaft
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(im Folgenden Mietpool) beitreten.
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Sämtliche Verträge wurden durch den Zeugen X angebahnt.
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Er führte die Vertragsverhandlungen
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mit dem Kläger und dessen Ehefrau. Einen persönlichen
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Kontakt zwischen dem Kläger und seiner Ehefrau einerseits
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und der Beklagten bzw. der C
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andererseits gab es nicht. Der Inhalt der Vertragsverhandlungen
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ist streitig.
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Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kläger Freistellung
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von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag,
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Schadensersatz sowie Feststellung der weiteren
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Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.
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Er und seine Ehefrau zahlten seit Mai 1996
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an die Beklagte monatlich 823,33 DM und an den Mietpool
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monatlich 66,98 DM. Von dem Mietpool erhielten sie
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monatlich 443,17 DM und seit Mai 1999 313,52 DM. Wegen
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der weiteren Einzelheiten der Schadensberechnung wird
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auf BI. 27 d.A. verwiesen. Am 06.12.1999 trat die
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Ehefrau des Klägers ihre Rückabwicklungsansprüche an
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den Kläger ab.
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Der Kläger behauptet, der Zeuge X habe während
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der Vertragsverhandlungen folgendes erklärt:
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1. Der Kläger und seine Ehefrau hätten zwei Bausparverträge
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jeweils sieben Jahre ansparen müssen und dann kämen keine
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weiteren Belastungen auf sie.
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2. Über die vorgestellte Aufwandsberechnung hinaus
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seien keine weiteren Zahlungen zu leisten.
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3. Die monatliche Belastung betrage 824,00 DM
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Zinsen und Tilgung sowie 156,00 DM vermögenswirksame
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Leistungen.
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4. Ihre Eigenleistung nach Abzug der Steuerersparnis
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werde 145,20 DM auf keinen Fall übersteigen.
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Tatsächlich beliefe sich die Eigenleistung auf 550,00 DM.
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5. Der Wert der Immobilie steige und sie könne
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nach drei bis vier Jahren mit enormen Gewinn
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weiterveräußert werden. Die Veräußerung der
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Immobilie sei problemlos möglich. Tatsächlich
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belaufe sich der Wiederverkaufswert auf höchstens
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85.088,64 DM.
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6. Es handele sich um ein Steuersparmodell mit
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gleichbleibender Steuerersparnis.
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Verschwiegen habe der Vermittler,
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7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine
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Tilgung erfolge,
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8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des
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Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhal-
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tungsaufwand bestünden.
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9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen würden,
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10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
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nicht sicher sei,
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11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells
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und der streitigen versteckten Innenprovisionen.
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Der Kläger beantragt,
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1. die Beklagte zu verurteilen,
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a) an den Kläger 18.851,34 DM nebst 4 %
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Zinsen seit den 19.10.1999 zu zahlen,
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b) den Kläger von allen Verbindlichkeiten aus
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dem Darlehen mit der Beklagten zur Konto Nr.
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########## freizustellen,
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c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene
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Bausparguthaben bei der C mit den Bausparvertrags-Nrn.
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#######/701 und #######/702 an den Kläger
100
zurück abzutreten,
101
Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher
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Erklärungen, die zur Übertragung des
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im Wohnungsgrundbuch von P, Bl. 5267 eingetragenen-
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Wohnungseigentums, bestehend aus
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einem 33,36/10.000 Miterbbaurechtsanteil nach
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WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an der
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im Aufteilungsplan mit Nr. 92 bezeichneten
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Wohnung und dem mit Nr. 92 bezeichneten PKW Abstellplatz,
109
gelegen in V,
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mit sämtlichen im Grundbuch eingetragenen
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und nicht eingetragenen Belastungen
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und Beschränkungen auf die Beklagte erforderlich sind,
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2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet
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ist, dem Kläger sämtliche über den Monat
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September 1999 hinausgehenden, noch künftig
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entstehenden Schäden zu ersetzen, die im Zusammenhang
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stehen mit dem Kauf der aus dem
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Klageantrag zu 1) c) ersichtlichen Immobilie.
119
Die Beklagte beantragt,
120
die Klage abzuweisen.
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Sie behauptet, dem Kläger und seiner Ehefrau sei
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empfohlen worden, sich die Immobilie anzusehen. Die
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Risikohinweise Anlage B 3 seien besprochen worden und
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dem Kläger und seiner Ehefrau eine Fotokopie übergeben
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worden. Die Modalitäten der Finanzierung seien so besprochen
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worden, wie in der Anlage B 4 dargestellt. Die
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Gesamtfinanzierungsdauer sei mit etwa 27 bis 30 Jahren
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angegeben worden.
129
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
130
Die Klage ist nicht begründet.
131
Anspruchsgrundlage ist allein ein Verschulden bei Vertragsschluss
132
(im Folgenden c.i.c.). Eine Haftung nach
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den Grundsätzen der c.i.c. setzt zunächst eine Verletzung
134
von Sorgfaltspflichten voraus. Dabei ist zu
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unterscheiden zwischen objektiv unrichtigen Angaben
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(unten a) und unterlassenen Hinweisen (unten b) .
137
a)
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Macht ein Vertragspartner oder eine Person, deren er
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sich zur Erfüllung seiner vorvertraglichen Pflichten
140
bedient, konkrete Angaben, die über allgemeine und reklamehafte
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Anpreisungen hinausgehen und die für den
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Vertragsschluss des anderen Teils von Bedeutung sein
143
können, dann müssen diese Angaben richtig sein. Andernfalls
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verletzt er Sorgfalts- und Aufklärungspflichten
145
(BGH NJW 1998, 302, NJW 1991, 2556). Für die Erklärungen
146
der Vermittler muss die Beklagte nach § 278 BGB
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aber nur einstehen, wenn die Falschangaben zu ihrem
148
Pflichtenkreis gehören (von Heymann in NJW 1999, 1578
149
ff. (1584), OLG Köln WM 1999, 1817, OLG Stuttgart WM
150
1999, 844, OLG Zweibrücken WM 1999, 2022). Aus der von
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ihr übernommenen Rolle als Kreditgeber ergeben sich für
152
die Beklagte nur Pflichten aus dem Kreditverhältnis,
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nicht jedoch hinsichtlich des Anlageobjekts, sofern
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nicht die unter b) genannten Voraussetzungen vorliegen,
155
was vorliegend nicht der Fall ist. Dahinstehen können
156
daher die behaupteten Falschangaben zur Höhe und Garantie
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der Mieteinnahmen, zur Steuerersparnis und zum Wert
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und Zustand der Immobilie. Die entsprechenden Erklärungen
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zielen auf den Abschluss des Wohnungskaufvertrages.
160
Sie werden nicht vom Willen und Pflichtenkreis der Beklagten
161
erfasst und können ihr deshalb nicht zugerechnet
162
werden (BGH WM 1992, 602, von Heymann a.a.O., OLG
163
Köln, Stuttgart, Zweibrücken jeweils a.a.O.).
164
Dass der Vermittler X konkrete Falschangaben,
165
die zum Pflichtenkreis der Beklagten, mithin zum
166
Kreditverhältnis, gehören, gemacht hat, hat der Kläger
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nicht dargelegt. Die Modalitäten der Finanzierung ergeben
168
sich ausdrücklich aus dem Darlehensvertrag und den
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Besuchsberichten Anlagen B 4 und 8. Sämtliche Urkunden
170
haben der Kläger und seine Ehefrau unterschrieben. Die
171
darin enthaltenen Angaben zur Vorfinanzierungssumme, zu
172
den Bausparsummen, zur Zinsfestschreibungszeit, zum
173
Zinssatz, zur Zinsrate und zu den Sparraten, einschließlich
174
Anstieg derselben, sind zutreffend. Zudem
175
heißt es im Darlehensvertrag unter anderen, dass das
176
Darlehen während der Vorfinanzierungszeit nicht getilgt
177
wird und die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung
178
der Vorausdarlehenssumme entspricht, weil bis zur
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Zuteilung des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.
180
Daraus ergibt sich auch für einen geschäftsunerfahrenen
181
Kreditnehmer, dass das Vorausdarlehen bis zur Zuteilung
182
der Bausparverträge nicht getilgt wird. Eine weitergehende
183
Aufklärung (worüber?) war unter keinem rechtlichen
184
Gesichtspunkt geschuldet. Dass der Vermittler
185
X Angaben zum Kreditverhältnis gemacht hat, die
186
von den Angaben im Darlehensvertrag und/oder den Besuchsberichten
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abweichen, hat der Kläger nicht dargelegt.
188
Die behaupteten Falschangaben zu den Mieterträgen
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und der Steuerersparnis sowie zum Wert bzw.
190
zur Wertermittlung der Immobilie sind für die Entscheidung
191
des vorliegenden Falls nach dem oben Gesagten ohne
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Bedeutung, weil diese Umstände nicht zum Pflichtenkreis
193
der Beklagten gehören und die unter b) dargelegten Voraussetzungen
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nicht vorliegen.
195
Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass der Vermittler
196
X falsche Angaben gemacht hat, obliegt
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dem Kläger (Palandt § 282 Rdn. 11).
198
b)
199
Das Verschweigen von Tatsachen begründet dagegen nur
200
eine Haftung, wenn der andere Teil -hier der Kläger nach
201
Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte
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redlicherweise Aufklärung erwarten durften
203
(Palandt § 276, 78).
204
Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist eine kreditgebende
205
Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, den
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Darlehensnehmer über die Risiken der von ihm beabsichtigten
207
Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH NJW-RR
208
1992, 879, Hamm WM 1998, 1230, von Heymann in
209
Assmann/Schütze Handbuch des Kapitalanlagerechts, § 6
210
Rdn. 122, 130 ff.). Der Kreditnehmer trägt das wirtschaftliche
211
Risiko der Vermögensanlage und die Bank das
212
Risiko für die Zahlungsfähigkeit des Kreditnehmers.
213
Deshalb ist auch der von der Beklagten kalkulierte Beleihungswert
214
ohne Bedeutung. Nur unter besonderen Umständen
215
können sich Aufklärungs- und Hinweispflichten
216
der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall sein, wenn die
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Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung
218
oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin
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hinausgeht, wenn sie einen zu den allgemeinen
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wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden
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besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden
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schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn sie
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sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen sowohl an
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den Bauträger als auch an die einzelnen Erwerber in
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schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt oder wenn
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sie in Bezug auf die speziellen Risiken des Vorhabens
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einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer
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hat (BGH NJW-RR 1992, 879). Diese speziellen
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Voraussetzungen für eine Aufklärungspflicht liegen entgegen
230
der Ansicht des Klägers nicht vor.
231
Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Wert der
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Eigentumswohnung, die Höhe der Beleihung und die Zahlung
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von "Innenprovisionen". Bei steuersparenden Bauherren-
234
oder Erwerbermodellen hat sich der Anleger
235
selbst -ggf. unter Hinzuziehung eines Fachberaters darüber
236
zu unterrichten, ob die aufzuwendenden Gesamtkosten
237
in angemessenem Verhältnis zum Wert der zu erwerbenden
238
Immobilie stehen (BGH NJW-RR 1992, 879, WM
239
1997, 1426). Etwas anderes kann allenfalls dann gelten,
240
wenn die Bank weiß, dass dem Objekt Mängel anhaften,
241
die der Anleger nicht kennt (von Heymann, Rdn. 157
242
ff.). Davon kann hier keine Rede sein. Schwerwiegende
243
Baumängel und/oder einen unerwartet geringen Mietertrag
244
behauptet der Kläger nicht.
245
Über ihre Rolle als Kreditgeberin ist die Beklagte
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nicht hinausgegangen. Dies ist nur dann anzunehmen,
247
wenn die Bank nach außen erkennbar Funktionen des Verkäufers
248
übernimmt, indem sie etwa die Käufer wirbt,
249
sich aktiv in die Veräußerung einschaltet oder ihr die
250
gesamte Ausgestaltung des Dreiecksverhältnisses zuzurechnen
251
ist und gleichsam als Partei des finanzierenden
252
Geschäfts erscheint und so einen zusätzlichen Vertrauenstatbestand
253
schafft (BGH NJW-RR 1992, 879, NJW 1988,
254
1583, von Heymann Rdn. 150 ff.). Dies war vorliegend
255
nicht der Fall. Allein mit der Übernahme der Zwischenfinanzierung
256
der Verkäufe aller Wohnungen der B und
257
der Unternehmenstöchter der I und C2 ist
258
sie nicht über die bankübliche Finanzierung hinaus gegangen.
259
Nach außen ist sie nicht in Erscheinung getreten.
260
Konkrete Tatsachen, aus denen sich eine Interessenkollision
261
der Beklagten (vgl. dazu von Heymann
262
Rdn. 166) oder eine besondere Gefährdung der Kreditnehmer
263
(vgl. dazu von Heymann Rdn. 155) ergeben könnte,
264
sind weder dargelegt noch ersichtlich.
265
Eine Verpflichtung, die Vermögensverhältnisse des Darlehensnehmers
266
zu erforschen und bei dem Vertragsabschluss
267
zu berücksichtigen, trifft den Darlehensgeber
268
grundsätzlich nicht gegenüber dem Darlehensnehmer (BGH
269
NJW-RR 1988, 1512). Allein die Beklagte trägt nämlich
270
das Risiko der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers.
271
Dahinstehen kann schließlich, ob der Kaufvertrag nach
272
§ 138 BGB sittenwidrig ist oder dem Kläger sonstige
273
Einwendungen aus dem Kaufvertrag gegenüber der Verkäuferin
274
zustehen. Ein Einwendungsdurchgriff nach § 9
275
Abs. 3 VerbrKrG scheidet aus, weil diese Vorschrift
276
nach § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG auf das Darlehensverhältnis
277
der Parteien keine Anwendung findet. Bei dem
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dem Kläger von der Beklagten zur Verfügung gestellten
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Darlehen handelt es sich um einen zu im Hinblick auf
280
Laufzeit und Verzinsung banküblichen Bedingungen gewährten
281
und von der Sicherung durch ein Grundpfandrecht
282
abhängig gemachten sogenannten Realkredit, der von der
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Regelung des § 9 VerbrKrG ausgenommen ist. Unbeachtlich
284
ist in diesem Zusammenhang der Beleihungswert. Die Einhaltung
285
bestimmter Beleihungsgrenzen wird bei der Gewährung
286
von Realkrediten im eigenen Interesse der Bank
287
zwar üblich sein, gehört aber nicht zu den Wesensmerk-
288
malen eines Realkredits im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2
289
VerbrKrG (OLG Hamm WM 1998, 1230 ff. (1233)). Der vereinbarte
290
Zinssatz in Höhe von 7,21 % übersteigt den von
291
der Bundesbank veröffentlichten Durchschnittszinssatz
292
für Realkredite mit fünf jähriger Laufzeit in Höhe von
293
6,65 % nur unerheblich.
294
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO
295
abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
296
beruht auf § 709 ZPO.