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Landgericht Dortmund Urteil vom 06.09.2000 – 3 O 11/00
ECLI:DE:LGDO:2000:0906.3O11.00.00
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin nach einem
Streitwert von 209.761,92 DM.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des
jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
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T a t b e s t a n d
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Mit notariell beurkundetem Kaufvertragsangebot vom
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22.11.1995 bot die M (im Folgenden M) der Kläge-
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rin und ihrem Ehemann die im Wohnungsgrundbuch von V
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Blatt 17493 eingetragene Eigentumswohnung Nr. 1 des
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Aufteilungsplans zu einem Kaufpreis von 140.751,00 DM
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zum Kauf an. Dieses Angebot nahmen die Klägerin und ihr
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Ehemann mit notariell beurkundeter Erklärung vom
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30.11.1995 an.
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Zur Finanzierung des Kaufpreises schlossen sie im November 1995
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mit der C zwei Bausparverträge
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mit Bausparsummen von 84.000,00 DM und
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85.000,00 DM und, insoweit handelte die C
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im Namen und für Rechnung der Beklagten,
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einen Darlehensvertrag über ein Vorausdarlehen in Höhe
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von 169.000,00 DM und einer Zinsfestschreibungszeit von
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fünf Jahren. In der von der Klägerin und ihrem Ehemann
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unterschriebenen Vertragsurkunde heißt es unter anderem
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wie folgt:
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"Die monatliche Zinsrate beträgt 845,00 DM.
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Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen
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nicht getilgt.
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Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung
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entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis zur Zuteilung
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des Bausparvertrages keine Tilgung erfolgt.
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Die Tilgung des Vorausdarlehens soll mit der/den
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zugeteilten Bausparsummen der nachgenannten Bau-
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sparverträge erfolgen. ...
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Die monatliche Sparrate beträgt:
30
1. - 3. Jahr 127,50 DM,
31
4. - 6. Jahr 178,50 DM,
32
7. - 9. Jahr 246,50 DM,
33
ab dem 10. Jahr 314,50 DM. … "
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Gesichert wurde das Darlehen durch Eintragung einer
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Grundschuld in Höhe von 169.000,00 DM zu Gunsten der
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C sowie durch die Guthaben aus
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den vorzufinanzierenden Bausparverträgen. Zudem mussten
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die Klägerin und ihr Ehemann der Mieteinnahmegemeinschaft
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(im Folgenden Mietpool) beitreten.
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Sämtliche Verträge wurden durch die Zeugen Q
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und T angebahnt. Sie führten die Vertragsverhandlungen
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mit der Klägerin und ihrem Ehemann. Einen
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persönlichen Kontakt zwischen der Klägerin und ihrem
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Ehemann einerseits und der Beklagten bzw. der C
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andererseits gab es nicht. Der Inhalt der
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Vertragsverhandlungen ist streitig.
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Mit der vorliegenden Klage begehrt die Klägerin Freistellung
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von den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag,
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Schadensersatz sowie Feststellung der weiteren
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Ersatzpflicht Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.
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Sie und ihr Ehemann zahlten seit Januar
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1996 an die Beklagte monatlich 845,00 DM. Von dem
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Mietpool erhielten sie monatlich 412,46 DM. Wegen der
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Einzelheiten der Schadensberechnung wird auf Bl. 28
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d.A. verwiesen. Am 01.12.1999 trat der Ehemann der Klägerin
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seine Rückabwicklungsansprüche an die Klägerin ab.
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Die Klägerin behauptet, die Zeugen Q und T hätten
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während der Vertragsverhandlungen Folgendes erklärt:
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1. Die Klägerin und ihr Ehemann hätten zwei
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Bausparverträge sieben Jahre ansparen müssen und
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dann kämen keine weiteren Belastungen auf sie
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zu, weil die Belastung von der Miete getragen
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werde.
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2. Die Mieteinnahmen seien garantiert und
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durch jährliche Mieterhöhungen alle drei verringere
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sich die persönliche Belastung.
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3. Aufgrund der Mietausschüttungen würden die
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Kosten die Einnahmen nicht übersteigen.
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4. Der Wert der Immobilie sei von den finanzierenden
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Instituten überprüft worden und entspräche
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dem Wert der Immobilie.
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5. Der Wert der Immobilie steige und sie
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könne nach einigen Jahren mit Gewinn weiter veräußert
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werden. Die Veräußerung der Immobilie sei
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problemlos möglich. Tatsächlich belaufe sich der
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Wiederverkaufswert auf höchstens 79.192,32 DM.
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6. Es handele sich um ein Steuersparmodell.
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Verschwiegen hätten die Vermittler,
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7. dass bis zur Zuteilung der Bausparverträge keine
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Tilgung erfolge,
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8. dass Ausfallrisiken/ Nachzahlungspflichten des
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Mietpools infolge Unterdeckung oder Instandhaltungsaufwand
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bestünden,
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9. dass die Bausparraten erheblich ansteigen würden,
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10. dass die Zuteilung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist
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nicht sicher sei,
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11. die Art und das Ausmaß des Finanzierungsmodells
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und der streitigen versteckten Innenprovisionen.
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Die Klägerin beantragt,
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1. die Beklagte zu verurteilen,
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a) an die Klägerin 20.761,92 DM nebst
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4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen,
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b) die Klägerin von allen Verbindlichkeiten
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aus dem Darlehen mit der Beklagten zur
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Konto-Nr. ########## freizustellen,
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c) das an die Beklagte zur Sicherheit abgetretene
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Bausparguthaben bei der C mit den Bausparvertrags-,
98
Nrn. #######/401 und #######/402 an die
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Klägerin zurück abzutreten,
100
Zug um Zug gegen kostenneutrale Abgabe sämtlicher
101
Erklärungen, die zur Übertragung des
102
im Wohnungsgrundbuch von V, Bl. 17493 eingetragenen
103
Wohnungseigentums, bestehend aus
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einem 224.258/1;000.000 Miteigentumsanteil
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nach WEG, verbunden mit dem Sondereigentum an
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der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten
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Wohnung, gelegen im V,
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X-str. #, Erdgeschoss links mit sämtlichen
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im Grundbuch eingetragenen und nicht
110
eingetragenen Belastungen und Beschränkungen
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auf die Beklagte erforderlich sind,
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2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet
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ist, der Klägerin sämtliche über den Monat Dezember
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1999 hinausgehenden, noch künftig entstehenden Schäden
115
zu ersetzen, die im Zusammenhang stehen mit dem Kauf
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der aus dem Klageantrag zu 1. c) ersichtlichen Immobilie.
117
Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
119
Sie behauptet, der Klägerin und ihrem Ehemann sei
120
empfohlen worden, sich die Immobilie anzusehen. Die
121
Risikohinweise Anlage B 3 seien besprochen worden und
122
der Klägerin eine Fotokopie übergeben worden.
123
Die Einzelheiten der Finanzierung seien der Klägerin
124
und ihrem Ehemann so mitgeteilt worden, wie sie in dem
125
Besuchsbericht Anlage B 4 dargestellt sind.
126
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
127
Die Klage ist nicht begründet.
128
Die Klägerin hat gegen die Beklagte aus keinem Rechtsgrund
129
einen Anspruch auf Freistellung von den Verpflichtungen
130
aus dem Darlehensvertrag, Schadensersatz
131
und Feststellung der weiteren Ersatzpflicht der Beklagten
132
Zug um Zug gegen Übertragung der Eigentumswohnung.
133
1.
134
Die Klägerin kann der Beklagten als Darlehensgeberin
135
nicht etwaige Einwendungen aus dem Kaufvertrag
136
(Unwirksamkeit wegen Sittenwidrigkeit, Anfechtung wegen
137
arglistiger Täuschung, § 826 BGB) entgegenhalten. Die
138
von ihr behaupteten Täuschungshandlungen der Vermittler
139
(Höhe der monatlichen Belastung, Steuerersparnis, Ausfallrisiken
140
des Mietpools, Wiederverkaufsmöglichkeit,
141
Wert der Immobilie) führen zu keiner Durchgriffshaftung.
142
Einer Beweiserhebung bedarf es insoweit nicht.
143
Bei der Finanzierung von Immobilien wurde schon vor Inkrafttreten
144
des Verbraucherkreditgesetzes der auf § 242
145
BGB gestützte Einwendungsdurchgriff von der Rechtsprechung
146
nicht zugelassen (BGH NJW 1988, S.1583). Es
147
fehlt in der Regel bei Immobilienfinanzierungen an der
148
typischen Dreiecksverbindung zwischen Anleger, Bank und
149
Unternehmen. Ein wirtschaftlich einheitliches Geschäft
150
liegt nicht vor. Der getrennte Abschluss der verschiedenen
151
Verträge mit entsprechender Risikoverteilung
152
liegt im Interesse des Anlegers, der insoweit auch das
153
Aufspaltungsrisiko tragen muss. An dieser Rechtslage
154
ändert sich auch unter Berücksichtigung des Verbraucherkreditgesetzes
155
(§ 9 Abs. 1 und Abs. 3) grundsätzlich nichts.
156
Ob es sich bei dem Zwischenkredit um ein verbundenes
157
Geschäft im Sinne des § 9 Abs. 1 Verbraucherkreditgesetz
158
handelt, erscheint fraglich. Jedenfalls handelt es
159
sich um ein Darlehen, das zwar nicht durch ein Grundpfandrecht
160
gesichert ist, aber lediglich der Zwischen-
161
finanzierung der durch ein Grundpfandrecht gesicherten
162
Bauspardarlehen der C dient. Für
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einen derartigen Kredit ist gemäß § 3 Abs. 2 Nr. 2, 2".
164
Alt. VerbrKrG die Regelung über den Einwendungsdurchgriff
165
nach § 9 Abs. 3 VerbrKrG nicht anwendbar. Es handelt
166
sich um einen zu im Hinblick auf Laufzeit und Verzinsung
167
banküblichen Bedingungen gewährten Realkredit.
168
Unbeachtlich ist in diesem Zusammenhang der Beleihungswert.
169
Die Einhaltung bestimmter Beleihungsgrenzen wird
170
bei der Gewährung von Realkrediten im eigenen Interesse
171
der Bank zwar üblich sein, gehört aber nicht zu den
172
Wesensmerkmalen eines Realkredits im Sinne des § 3
173
Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG (OLG Hamm WM 1998, 1230 ff.
174
(1233)). Der vereinbarte Zinssatz in Höhe von 7,7% übersteigt
175
den von der Bundesbank veröffentlichten Durchschnittszinssatz
176
für Realkredite mit fünf jähriger Laufzeit
177
in Höhe von 6,8% nur unerheblich. Dahinstehen kann,
178
ob der vereinbarte Zinssatz innerhalb der von der
179
Bundesbank veröffentlichten Streubreite liegt, denn
180
dies ist kein geeignetes Kriterium zur Beurteilung der
181
banküblichen Bedingungen. Maßgebend ist allein, ob der
182
vereinbarte Zinssatz den Durchschnittszinssatz erheblich
183
übersteigt. Dies ist bei 13% wie im vorliegenden
184
Fall, nicht anzunehmen.
185
2.
186
Die von der Klägerin behaupteten Täuschungshandlungen
187
der Vermittler führen auch nicht zu einer Haftung der
188
Beklagten über § 278 BGB. Auch wenn die Vermittler als
189
Erfüllungsgehilfen der Beklagten anzusehen sind, haftet
190
die Beklagte für deren Erklärungen nur, soweit sie im
191
Rahmen der Erfüllungshilfe, also im Bereich des Darlehensvertrages
192
tätig geworden sind (BGH NJW-RR 1997,
193
S. 116, OLG Köln WM 1999, 1817, OLG Stuttgart WM 1999,
194
844, OLG Zweibrücken WM 1999, 2022, von Heymann in NJW
195
1999, 1578 ff. (1584)). Die behaupteten Täuschungshand-
196
lungen zielen aber -wenn es sie gab- auf den Abschluss
197
des Kaufvertrages. Das Interesse an dem Objekt sollte
198
geweckt und verstärkt werden. Die Finanzierung war dann
199
erst der zweite Schritt.
200
3.
201
Es besteht schließlich auch kein Schadensersatzanspruch
202
wegen schuldhafter Pflichtverletzungen bei Anbahnung
203
des Kreditvertrages (c.i.c.).
204
a)
205
Falsche oder bewusst unvollständige Angaben hinsichtlich
206
der Grundlagen des Kreditvertrages werden nicht
207
substantiiert dargelegt. Soweit die Klägerin geltend
208
macht,
209
es sei für sie nicht ersichtlich gewesen, dass
210
es während der Laufzeit des Zwischenkredites der Beklagten
211
keine Tilgung geben werde, widerspricht das dem
212
Inhalt des von ihr und ihrem Ehemann unterzeichneten
213
Kreditvertrages, in dem es ausdrücklich heißt:
214
"Die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung
215
entspricht der Vorausdarlehenssumme, da bis
216
zur Zuteilung des Bausparvertrages keine Tilgung
217
erfolgt…
218
Während der Vorfinanzierungszeit wird das Darlehen
219
nicht getilgt .... "
220
b)
221
Eine Aufklärungs- oder Beratungspflicht wegen der mit
222
dem Kaufvertrag verbundenen Risiken bestand nicht.
223
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes
224
ist eine kreditgebende Bank grundsätzlich nicht
225
verpflichtet, den Darlehensnehmer über die Risiken der
226
von ihm beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären
227
(BGH NJW-RR 1992, 879, NJW-RR 1990, 876, NJW 91,
228
693). Nur ausnahmsweise können sich aus den besonderen
229
Umständen des Einzelfalls Aufklärungs- und Hinweispflichten
230
der Bank ergeben. Das kann etwa der Fall
231
sein, wenn die Bank im Zusammenhang mit der Planung,
232
der Durchführung und dem Vertrieb des Projekts über
233
ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn sie einen
234
zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken solcher
235
Projekte hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand
236
für den Kunden schafft oder dessen Entstehen begünstigt,
237
wenn sie sich im Zusammenhang mit Kreditgewährungen
238
sowohl an den Bauträger als auch an die einzelnen
239
Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte
240
verwickelt oder wenn sie in Bezug auf die speziellen
241
Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung
242
vor dem Darlehensnehmer hat (BGH NJW-RR 1992, 879 ff.
243
(880)). Derartige besondere Umstände sind hier nicht
244
gegeben.
245
Soweit die Klägerin behauptet, die Beklagte sei praktisch
246
auch als Partei des finanzierten Geschäfts (des
247
Kaufvertrages) aufgetreten, trägt ihr Vortrag diese
248
Behauptung nicht. Die Beklagte hat nicht erkennbar
249
Funktionen übernommen, die typischerweise vom Veräußerer
250
wahrgenommen werden. Nur dann müsste sie aber auch
251
den im jeweiligen Funktionsbereich geltenden Prüfungsund,
252
Aufklärungspflichten nachkommen (BGH NJW-RR 1992,
253
S. 879 ff. (883)). Der Darlehensvertrag mit der Beklagten
254
war kein notwendiger Bestandteil des Eigentumserwerbs.
255
Unstreitig hätten die Klägerin und ihr Ehemann
256
auch eine andere Bank als Zwischenkreditgeber anstelle
257
der Beklagten hinzuziehen können.
258
Zu den vom Kreditinstitut zu tragenden Risiken gehört
259
ferner nicht die Beurteilung, ob die vom Käufer ge-
260
schuldeten "Gesamtkosten" in angemessenem Verhältnis
261
zum Wert des zu erwerbenden Objekts stehen (BGH NJW
262
1988, S. 1583). Darüber muss sich der Erwerber in
263
seinem eigenen Interesse, ggf. unter Beiziehung eines
264
Fachberaters, in aller Regel selbst unterrichten. Das
265
Kreditinstitut darf daher beim Abschluss des Darlehensvertrages
266
im allgemeinen ohne Sorgfaltsverstoß davon
267
ausgehen, dass der Erwerber/Darlehensnehmer diese Prüfung
268
vorgenommen hat. Es ist daher unerheblich, ob und
269
in welchem Umfang von der Beklagten Provisionen an die
270
Vermittler gezahlt wurden. Ein durch derartige Manipulationen
271
aufgeblähter Kaufpreis gehört zu dem Risiko
272
des Erwerbsgeschäfts, das grundsätzlich allein vom Erwerber
273
zu prüfen und zu beurteilen ist.
274
Ausnahmen von diesem Grundsatz kommen in Betracht, wenn
275
die Bank weiß, dass das Objekt mit Mängeln behaftet
276
ist, die der Erwerber nicht kennt. Das kann insbesondere
277
der Fall sein, wenn sie im Besitz eines ihm nicht
278
zugänglichen Guthabens ist, aus dem sich das Vorhandensein
279
versteckter Mängel ergibt. Die Bank ist allerdings
280
grundsätzlich nicht gehalten, Ermittlungen darüber anzustellen,
281
ob der Erwerber seiner Prüfungsobliegenheit
282
nachgekommen ist.
283
Vor diesem Hintergrund ist ein Verschulden der Beklagten
284
weder erkennbar noch dargelegt. Schwerwiegende Baumängel
285
und/oder einen daraus resultierenden unerwartet
286
geringen Mietertrag behauptet die Klägerin nicht.
287
Die Beklagte schuldete auch keine Kreditberatung in dem
288
Sinne, dass sie die Klägerin und ihren Ehemann über
289
verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung und deren
290
Vor- und Nachteile informieren musste. Auch das war
291
grundsätzlich Sache der Klägerin und ihrem Ehemann
292
selbst. Wenn sie eine Beratung durch die Beklagte gewünscht
293
hätten, hätten sie das mit ihr besonders vereinba-
294
ren müssen.
295
Die Bonitätsprüfung war ausreichend, zumal es sich um
296
Einen Zwischenkredit handelte, der schon nach einigen
297
Jahren durch die Bausparverträge abgelöst werden
298
sollte. Grundsätzlich geschieht die Bonitätsprüfung und
299
die Prüfung ausreichender Sicherheit ausschließlich im
300
Interesse der Bank (BGH NJW 1992, 1820). Eine Aufklärungspflicht
301
kann sich allenfalls dann ergeben, wenn
302
von vornherein klar ist, dass der Kreditnehmer seinen
303
Zahlungspflichten nicht nachkommen kann. Dies war hier
304
angesichts der von der Klägerin und ihrem Ehemann geleisteten
305
streitgegenständlichen Zahlungen nicht der Fall.
306
Eine Rückabwicklung der Verträge nach § 3 HaustürWG
307
scheidet nach § 5 Abs. 2 HaustürWG aus. Hiernach sind,
308
wenn ein Geschäft im Sinne von § 1 Abs. 1 HaustürWG zugleich
309
die Voraussetzung eines Geschäfts nach dem Verbraucherkreditgesetz
310
erfüllt, nur dessen Vorschriften
311
anwendbar. § 5 Abs. 2 HaustürWG enthält eine abschließende
312
Regelung (BGH NJW 2000, 521 ff. (522)).
313
Nach dem Wortlaut der Vorschrift kommt es allein darauf
314
an, ob ein Rechtsgeschäft überhaupt dem Verbraucherkreditgesetz
315
unterfällt, nicht aber, ob dessen Schutzbestimmungen
316
sämtlich oder nur zum Teil Anwendung finden.
317
Der Ausschluss des Widerrufsrechts nach § 1 HaustürWG
318
für Kreditverträge im Sinne von § 3 Abs. 2 Nr. 2
319
VerbrKrG entspricht dem Willen des Gesetzgebers, der
320
die Einräumung einer Widerrufsmöglichkeit als für Realkredite
321
von vornherein unpassend angesehen hat. Sinn
322
und Zweck der einschlägigen Normen des Haustürwiderrufsgesetzes
323
sowie des Verbraucherkreditgesetzes gebieten
324
keine teleologische Reduktion des § 5 Abs. 2
325
HaustürWG in der Weise, dass im Falle von § 3 Abs. 2
326
Nr. 2 VerbrKrG der Widerruf nach § 1 HaustürWG möglich
327
bleibt. Der mit dem Haustürwiderrufsgesetz beabsichtigte
328
Schutz vor Überrumpelung bzw. Überraschung dient
329
ebenso wie der mit dem Widerrufsrecht nach § 7 VerbrKrG
330
angestrebte Übereilungsschutz dem Ziel, den Verbraucher
331
vor dem Risiko unüberlegt eingegangener rechtlicher
332
Verpflichtungen zu bewahren; dass dabei in einem Fall
333
an Sachverhalte angeknüpft wird, in denen der Kunde bei
334
der Vertragsanbahnung bestimmte Vertriebsmethoden, im
335
anderen Fall der mit der Darlehensaufnahme verbundenen
336
Gefahr wirtschaftlicher Überforderung ausgesetzt ist,
337
rechtfertigt keine unterschiedliche Beurteilung. Dann
338
aber muss die dem Ausschluss des Widerrufsrecht durch
339
§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG zugrunde liegende generelle
340
Wertung auch gelten, wenn der Kreditvertrag ein Haustürgeschäft
341
darstellt.
342
Die Verbraucherschutzvorschriften des europäischen Gemeinschaftsrechts
343
erfordern keine andere Auslegung von
344
§ 5 Abs. 2 HaustürWG. Die Verbraucherkredit-Richtlinie
345
vom 22.12.1986 schreibt die Einräumung eines Widerrufsrechts
346
nicht vor. Die Haustürgeschäftsrichtlinie vom
347
20.12.1985, die in Art. 5 Abs. 1 ein Rücktrittsrecht
348
des Verbraucher vorschreibt, nimmt zwar Realkredite
349
nicht ausdrücklich aus, schließt es aber auch nicht
350
aus, bei bestimmten Vertragstypen für Haustürgeschäfte
351
kein Widerrufsrecht zuzulassen. Der Richtliniengeber
352
ging mithin davon aus, dass Verbraucherkreditgeschäfte
353
durch die zeitlich nach der Haustürgeschäfte-Richtlinie
354
erlassene Verbraucherkredit-Richtlinie eigenständig
355
geregelt werden konnten und sollten, auch soweit es
356
sich um Haustürgeschäfte handelte (so BGH NJW 2000, 521
357
ff. ) .
358
Von der Möglichkeit, das Verfahren nach § 148 ZPO bis
359
zur Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs über den
360
Vorlagebeschluss des Bundesgerichtshofs vom 30.11.1999
361
(NJW 2000, S. 521 ff.) auszusetzen, hat das Gericht
362
keinen Gebrauch gemacht, weil es nach dem oben Gesagten
363
von der Wirksamkeit der Regelung des § 5 Abs. 2 Haus-
364
türWG ausgeht (ebenso OLG Stuttgart, WM 1999, 74) und
365
eine unabsehbare Verzögerung des Verfahrens nicht im
366
Interesse der Parteien liegt.
367
Die Klage war daher mit der Kostenfolge des § 91 ZPO
368
abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit
369
beruht auf § 709 ZPO.