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Landgericht Dortmund Urteil vom 04.04.2003 – 6 O 504/02
ECLI:DE:LGDO:2003:0404.6O504.02.00
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von
110% des zu vollstreckenden Betrages vorläufig
vollstreckbar.
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Tatbestand
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Die Kläger wenden sich gegen die Vollstreckung aus einer notariellen Urkunde. Im
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September 1995 erwarben sie eine Eigentumswohnung zum Preis von 144.100,- DM
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in D als Kapitalanlage. Der Kauf wurde durch ein Vorausdarlehen der C -
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Bank (jetzt: T), diese vertreten durch die Beklagte, verbunden mit zwei Bau-
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sparverträgen finanziert. Inzwischen hat die T ihre Ansprüche im Zusammenhang
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mit dem Darlehensvertrag an die Beklagte abgetreten (Abtretungsurkunde vom
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30.10.2002, Bl. 92 d.A.).
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Als Kreditsicherheit bestellten die Kläger der Beklagten in der im Klageantrag näher
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beschriebenen Urkunde eine Grundschuld in Höhe von 170.000 DM. Gleichzeitig
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übernahmen sie die persönlichen Haftung in Höhe des Grundschuldbetrages und
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unterwarfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Bei den notariell beurkundeten
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Erklärungen zur Grundschuldbestellung wurden die Kläger durch eine Notariatsse-
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kretärin vertreten. Diese hatten die Kläger in § 18 des notariellen Kaufvertrages un-
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ter Befreiung der Beschränkungen des § 181 BGB unwiderruflich bevollmächtigt,
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"sie bei der Bestellung von Grundpfandrechten auch in vollstreckbarer Form
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zu vertreten (...) und den Käufer dabei auch persönlich zu verpflichten, insbe-
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sondere ihn der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein persönliches Vermö-
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gen zu unterwerfen."
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Der Darlehensvertrag nahm hinsichtlich der Kreditsicherheiten Bezug auf Ziffer 11
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der "Schuldurkunde", die für Darlehensverträge der Beklagten vorformulierte Bedin-
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gungen enthielt. Nach Ziffer 11 b) dient die Grundschuld der Sicherung aller gegen-
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wärtigen und künftigen Forderungen der Beklagten gegen die Kläger aus jedem
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Rechtsgrund.
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Nachdem die Kläger ihren Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag nicht mehr
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nachkamen, kündigte die Beklagte das Darlehen und stellte es zur sofortigen Rück-
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zahlung fällig.
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Die Kläger erklärten mit Schreiben vom 30.09.2002 den Widerruf des Darlehens
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nach § 1 l HWiG.
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Sie behaupten, der Immobilienkauf einschließlich der Finanzierungsverträge sei
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durch den Anlagevermittler C2 in der Privatwohnung der Kläger ange-
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bahnt worden. Dort habe er eine detaillierte Selbstauskunft über die Vermögensver-
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hältnisse der Kläger erstellt und das Anlagemodell vorgestellt. Die Verträge seien
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dann später gleichfalls in der Privatwohnung der Kläger unterzeichnet worden. Zur
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Unterwerfungserklärung in der Grundschuldbestellungsurkunde vertreten sie die
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Ansicht, dass die vorliegende Vollmacht eine persönliche Haftungsübernahme nicht
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decke. Des weiteren behaupten sie, dass das Darlehen nicht von der T, son-
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dern der Beklagten ausgezahlt worden sei. Vor diesem Hintergrund vertreten sie die
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Auffassung, dass der T deshalb nie Darlehensrückzahlungsansprüche, die
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sie an die Beklagte hätte abtreten können, zugestanden hätten.
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Die Kläger sind des weiteren der Auffassung, die Beklagte hafte ihnen gegenüber
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aus Verschulden bei Vertragsschluss. Sie behaupten Verflechtungen zwischen der
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Beklagten und der I - Gruppe, die die Geschäfte vermittelt hat. Fer-
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ner habe die Beklagte Kenntnis von der Überschuldung der Mieteinnahmegemein-
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schaften gehabt und hätte die Kläger über Vor- und Nachteile der gewählten Finan-
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zierungsform aufklären müssen. Wegen der Einzelheiten zu diesem Komplex wird
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auf die Schriftsätze vom 23.01.2003 (Bl. 247 ff. d.A.) und 30.01.2003
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(Bl. 226 ff. d.A.) Bezug genommen.
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Die Kläger beantragen,
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die Zwangsvollstreckung aus der vollstreckbaren Urkunde des Notars T2,
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I 2, vom 15.11.1995, UR-Nr 3585/95, für unzulässig zu erklären, so-
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weit sie aus Ziffer V dieser Urkunde wegen der in Höhe der Grundschuld
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übernommen persönlichen Haftung der Kläger betrieben wird.
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Die Beklagte beantragt,
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die Klage abzuweisen.
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Hilfswiderklagend beantragt die Beklagte,
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die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Beklagte
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83.442,84 EU R nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz
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seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
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Die Kläger beantragen,
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die Hilfswiderklage abzuweisen.
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Die Beklagte behauptet, die T habe das Darlehen ausgezahlt, im Übrigen
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vertritt sie die Ansicht, dass den Klägern aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt Ein-
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wendungen gegen den vollstreckbaren Anspruch zustünden. Für den Fall, dass das
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Gericht der Klage stattgebe, bestünde der mit der Hilfswiderklage geltend gemachte
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Rückgewähranspruch aus § 3 HWiG.
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Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewech-
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selten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 31.01.2003
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Bezug genommen.
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Entscheidunqsqründe
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Die Vollstreckungsgegenklage nach §§ 795, 797 II, 767 ZPO ist zulässig, aber un-
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begründet. Den Klägern stehen keine Einwendungen gegen den vollstreckbaren An-
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spruch zu.
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Die Kläger haben in der notariellen Grundschuldurkunde die persönlichen Haftung in
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Höhe des Grundschuldbetrages übernommen und sich der sofortigen Zwangsvoll-
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streckung unterworfen. Die Übernahme der persönlichen Haftung stellt ein abstrak-
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tes Schuldanerkenntnis (§ 781 BGB) dar, aus dem die Beklagte nach § 794 Nr. 5
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ZPO vollstrecken kann. Die persönliche Haftungsübernahme teilt allerdings den Si-
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cherungszweck der Grundschuld (Palandt-Bassenge, § -1191, Rdnr. 2). Sie unterliegt den gleichen Beschränkungen wie die Geltendmachung der Grundschuld. Die Kläger können also alle Einwendungen aus der Sicherungsabrede,
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insbesondere das
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teilweise oder vollständige Erlöschen der gesicherten Forderung, geltend machen.
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Solche Einwendungen stehen den Klägern im Ergebnis indes nicht zu.
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Die Kläger haben die persönliche Haftung wirksam übernommen, insbesondere
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fehlte es entgegen ihrer Ansicht nicht an der dafür erforderlichen Bevollmächtigung.
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Die Vollmacht in §18 des Kaufvertrages bezieht sich auf die sofortige Zwangsvoll-
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streckungsunterwerfung in das "persönliche Vermögen". Die sofortige Zwangsvoll-
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streckung sollte demnach nicht lediglich aus einer Grundschuld in das erworbene
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Grundeigentum, sondern darüber hinaus auch in das übrige Vermögen erfolgen.
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Dies wird nach jahrzehntelanger Praxis üblicherweise dadurch erreicht, dass der
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Schuldnerzusätzlich zur Grundschuld die persönliche Haftung übernimmt. Der
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Gläubiger wird nicht unangemessen benachteiligt, weil er der Vollstreckung aus dem
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Schuldanerkenntnis sämtliche Einwendungen aus der Sicherungsabrede entgegen-
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halten kann, die Vollstreckung also vom Bestehen der gesicherten Forderung ab-
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hängt. Dass dies im Wege der Vollstreckungsabwehrklage erfolgen muss, ist in der
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Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung begründet, die von der Voll-
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macht ausdrücklich erfasst wird. Aus diesen Gründen verstößt eine formularmäßige
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Vollmacht, die eine derartige Unterwerfungserklärung enthält, auch nicht gegen § 3
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AGBG (BGH NJW 2003, 885, 886).
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Die Kläger können keine Einwendungen aus der Sicherungsabrede geltend machen,
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weil der Beklagten eine durch die Grundschuld und das Schuldanerkenntnis gesi-
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cherte Forderung in der geltend gemachten Höhe zusteht.
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Es kann zunächst dahin gestellt bleiben, wer den Darlehensbetrag ausgezahlt hat.
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Soweit die Kläger behaupten, die T habe die Darlehenssumme nicht aus-
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gezahlt, und deshalb meinen, diese habe keinen Darlehensrückzahlungsanspruch
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erworben, so dass die Abtretung des Anspruchs an die Beklagte ins Leere ginge,
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trägt ihr Vortrag diese Auffassung nicht. Die Kläger haben die Darlehenssumme un-
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streitig erhalten. Wenn die Zahlung durch die Beklagte getätigt bzw veranlasst wor-
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den sein sollte, was die Bekl. bestreitet, ist die Valutierung des Darlehens nach
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§ 267 Abs. 1 BGB erfolgt. Dann hat die Beklagte die Leistung nämlich - für alle Be-
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teiligten ohne weiteres ersichtlich - als Dritte im Sinne dieser Vorschrift bewirkt.
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Weiter kann dahingestellt bleiben, ob die Kläger den Darlehensvertrag wirksam
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gem. § 1 Abs. 1 HWG widerrufen konnten. Dies unterstellt haben die Kläger den
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Beklagten den empfangenen Darlehensbetrag nach § 3 Abs. 1 HWG zurückzuge-
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Währen. Der Anspruch der Beklagten aus § 3 Abs. 1 HWG ist- wie der bei Wirksam-
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keit des Darlehns bestehende Rückzahlungsanspruch aus § 607 Abs. 1 BGB - durch
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das Schuldanerkenntnis und die Grundschuld gesichert.
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Die zwischen den Parteien bestehende Sicherungsabrede umfasst auch Bereiche-
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rungsansprüche, die im Fall der Unwirksamkeit des Darlehensvertrages bestehen.
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Bei § 3 HWG handelt es sich um einen solchen - spezialgesetzlich geregelten - Be-
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reicherungsanspruch.
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Die Einbeziehung von Bereicherungsansprüchen kann allerdings nicht auf die in
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Nr. 11 b) der AGB zum Darlehensvertrag (Bl. 90) enthaltene sog. "weite Sicherungs-
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abrede" gestützt werden Diese ist als Teil des Darlehensvertrages nie wirksam ge-
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worden, wenn die Kläger den Darlehensvertrag - was hier unterstellt wird - wirksam
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widerrufen konnten. Das bedeutet indes nicht, dass zwischen den Parteien kein Si-
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cherungsvertrag bestünde. Die Parteien waren - unabhängig von der Ausgestaltung
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im Darlehensvertrag - im Zeitpunkt der Grundschuldbestellung einig darüber, dass
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es sich dabei um ein Sicherungsmittel im Hinblick auf die Rückzahlungsansprüche
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aus dem Darlehensvertrag handelt. Bei Bestellung der Grundschuld und Übernahme
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der persönlichen Haftung bestand folglich - zumindest stillschweigend - eine Siche-
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rungsabrede. Der zweckentsprechenden Auslegung einer solchen nicht weiter kon-
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kretisierten Sicherungsabrede entspricht es in aller Reget, dass nicht nur Ansprüche
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auf Erfüllung im engeren Sinne, sondern auch Ansprüche, die im Fall einer Unwirk-
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samkeit des Erfüllungsanspruches typischerweise bestehen, erfasst werden. Dies
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gilt namentlich für Bereicherungsansprüche (BGH NJW 1991, 1746, 1750). Die
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Parteien wollten die Beklagte erkennbar im Hinblick auf den an die Kläger ausge-
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zahlten Geldbetrag absichern. Ohne die Sicherheitsleistung für die Rückgewähr
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hätte die Beklagte (damals handelnd für die BfG/SEB) den Darlehensvertrag nicht
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geschlossen und die Darlehenssumme nicht an die Kläger ausgezahlt. Entspre-
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chend dieser Ausgangs-und Interessenlage kann es keine Rolle spielen, ob der
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Rückzahlungsanspruch auf dem Vertrag oder - nach Widerruf - auf einem bereiche-
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rungsrechtlichen Rückgewährschuldverhältnis beruht. Den Klägern war klar, dass
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sie den Darlehensbetrag in jedem Fall zurückzuerstatten hatten: Bei Wirksamkeit
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des Vertrages, weil der Darlehensgeber lediglich die Überlassung eines Geldbetra-
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ges auf bestimmte Zeit schuldet, bei einer sich im Verlauf der Geschäftsabwicklung
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herausstellenden Unwirksamkeit bzw. eines Widerrufs, weil dann notwendigerweise
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ein Rückgewährschuldverhältnis entsteht. Die Einbeziehung von bereicherungs-
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rechtlichen Folgeansprüchen in die Reichweite der Sicherungsabrede ist zudem um-
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so mehr angezeigt, wenn die Widerrufsmöglichkeit erst aus einer Rechtspre-
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chungsänderung folgt, bei Vertragsschluss also noch gar nicht absehbar war Dies
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ist vorliegend durch die Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs zur Anwend-
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barkeit des Haustürwiderrufsgesetzes auf Realkreditverträge der Fall (NJW 2002,
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1075). Gerade im Hinblick auf solche Fälle eines auf geänderter Rechtsprechung
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beruhenden Wegfalls des vertraglichen Rückzahlungsanspruches entspricht es der
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Interessenlage beim Vertragsschluss, typische Folgeansprüche, die in diesem Fall
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an die Stelle der vertraglichen Rückgewähransprüche treten, in die Sicherungsabre-
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de einzubeziehen.
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Die Kammer sieht keinen Anlass, von der geschilderten, im Regelfall der Intention
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und Interessenlage der Parteien entsprechenden Auslegung der Sicherungsabrede
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abzuweichen. Die insoweit darlegungsbelasteten Kläger (vgl. BGH NJW ·1991, 1746,
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1750) haben keine Besonderheiten der Fallkonstellation vorgetragen, die einer Ein-
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beziehung von Bereicherungsansprüchen ausnahmsweise entgegenstehen könnte.
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Sie haben lediglich eine Rechtsansicht begründet, die das Gericht im Einklang mit
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der höchstrichterlichen Rechtsprechung aus den dargestellten Gründen nicht teilt.
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Aufrechenbare Gegenansprüche - etwa aus § 3 HWiG -haben die Kläger nicht dar-
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getan.
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Der Rückgewähranspruch der Beklagten aus § 3 HWG bezieht sich ausschließlich
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auf die im Verhältnis der Parteien ausgekehrte Darlehensvaluta und kann durch die
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Kläger nicht unter dem Gesichtspunkt eines verbunden Geschäftes im Sinne des
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§ 9 VerbrKrG durch Übereignung der von einem Dritten erworbenen Eigentumswoh-
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nung befriedigt werden. Nach gefestigter Rechtsprechung ist § 9 VerbrKrG auf Real-
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kreditverträge nicht anwendbar (vgl. zuletzt BGH NJW 2003, 8S5 (686) und BGH
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WM 2002, 1181, 1166). § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nimmt Realkreditverträge aus-
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drücklich aus dem Anwendungsbereich des § 9 VerbrKrG aus, weil jedem Immobili-
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enkäufer bekannt ist, dass Verkäufer und Kreditgeber in aller Rege! nicht personeni-
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dentisch sind. Der durch die Regelung zu verbundenen Geschäften bezweckte
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Schutz vor einem nicht ohne weiteres erkennbaren Auseinanderfallen von Verkäufer
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und Kreditgeber ist bei Realkreditverträgen damit nach Auffassung des Gesetzge-
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bers entbehrlich (vgl. BGH NJW 2003, 885, 886).
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Den Klägern steht auch kein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsschluss zu.
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Die kreditgebende Bank trifft nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich keine
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Aufklärungs- und Beratungspflicht im Hinblick auf die mit dem finanzierten Kaufver-
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trag verbundenen Risiken. Sie ist nicht verpflichtet, den Darlehensnehmer über die
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Risiken der von ihm beabsichtigten Verwendung des Darlehens aufzuklären (BGH
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NJW-RR, 1992, 879). Ausnahmen von diesem Grundsatz können sich ergeben,
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wenn die Bank im Zusammenhang mit Planung, Durchführung und Vertrieb des
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Projekts über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn die Bank einen zu den
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allgemeinen wirtschaftlichen Risiken solcher Projekte hinzutretenden besonderen
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Gefährdungstatbestand schafft, wenn sie sich in schwerwiegende Interessenkon-
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flikte zwischen Bauträger und Kunde verwickelt oder wenn die Bank in Bezug auf die
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speziellen Risiken des Vorhabens einen konkreten Wissensvorsprung hat (BGH
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a.a.O.).
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Ein solcher Ausnahmetatbestand ist nicht gegeben.
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Ein relevanter Wissensvorsprung der Beklagten hins. der Rentabilität des Objekts ist
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nicht ersichtlich. Ob die nicht näher aufgeschlüsselten "Gesamtkosten" für das zu
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erwerbende Objekt angemessen sind, fällt allein in den Risikobereich des Käufers.
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Darüber muss er sich selbst unterrichten. Ein relevanter Wissensvorsprung liegt erst
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vor, wenn die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Kunden ausgehen
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muss. Das dafür erforderliche auffällige Missverhältnis kann erst angenommen wer-
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den, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Immo-
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bilie (OLG Hamm, Urteil vom 14.11.02, 5 U 49/01). Substantiierte Behauptungen zu
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einem solchen Verhältnis des Kaufpreises zum Verkehrswert haben die Kläger be-
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zogen auf den konkreten Einzelfall nicht aufstellen können. Sie beschränken sich
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vielmehr auf eine abstrakte Beschreibung der angeblich gängigen Praxis der Be-
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klagten und der übrigen Beteiligten, und wollen wohl behaupten, dass der Ver-
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kehrswert der finanzierten Immobilien regelmäßig lediglich ein Drittel des Kaufprei-
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ses erreiche. Konkrete Aussagen zur hier erworbenen Wohnung fehlen demgegen-
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über. Im Übrigen ist nicht ersichtlich, dass die Beklagte von einem evtl. bestehenden
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krassen Mißverhältnis im konkreten Einzelfall Kenntnis gehabt haben sollte.
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Auch die Ausführungen der Kläger zum Beleihungswert führen für den konkreten
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Einzelfall nicht weiter. Die Ermittlung des Beleihungswertes nach § 16 der ABB der
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Beklagten dient ausschließlich dem Interesse des Kreditinstituts, sich selbst abzusi-
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chern. Die Beklagte sollte den Wert selbst "unter Berücksichtigung ihres Siche-
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rungsinteresses" festlegen können. Schon deshalb konnten die Kläger nicht darauf
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vertrauen, dass die Werthaltigkeit wegen der Beleihungswertüberprüfung gegeben
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war.
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Dadurch, dass die Bank den Darlehensvertragsabschluss vom Beitritt zu einem
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Mietpool abhängig macht, geht sie nicht über ihre Rolle als Kreditgeber hinaus. Sie
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hat ein berechtigtes Interesse daran, das Risiko für die Kunden zu minimieren, um
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sich selbst genügend abzusichern. Auch aus dem Gesichtspunkt des konkreten
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Wissensvorsprungs ergibt sich grundsätzlich keine Hinweispflicht, weil es zum Auf-
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gaben- und Interessenbereich des Käufers gehört, sich über die objektbezogenen
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Kriterien wie die Abwicklung der Mieteinnahmen zu informieren und zu kümmern.
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Etwas anderes kann allenfalls bei einer "Unrechtsvereinbarung", nach der der Miet-
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pool von vornherein scheitern sollte, in Betracht kommen (OLG Hamm, a.a.O.). Es
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kann dahin stehen, ob die Behauptungen der Kläger zur Kenntnis der Beklagten von
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planmäßig überhöhten Mietpoolausschüttungen allgemein zutrifft. Auch hier fehlt
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jedenfalls jeder Vortrag zur konkreten Mieteinnahmegemeinschaft hinsichtlich der
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erworbenen Eigentumswohnung. Es ist schon nicht ersichtlich, das die hier relevante
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Mieteinnahmegemeinschaft überhaupt defizitär betrieben worden wäre. Auch die
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Schaffung einer besonderen Gefährdungssituation durch die Forderung, dem Miet-
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pool beizutreten, wird dementsprechend nicht durch Tatsachen gestützt.
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Die Kläger haben ferner nicht substantiiert vortragen können, dass die Beklagte
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nach außen hin erkennbar unktionen des Veräußerers wahrgenommen habe und
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damit über ihre Rolle als Kreditgeber hinausgegangen sei. Nur bei einer solchen
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Außenwirkung kann es zu einem für die Haftung aus Verschulden bei Vertrags-
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schluss erforderlichen Vertauenstatbestand gekommen sein (OLG Hamm a.a.O.;
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BGH WM 1992, 901). Die behaupteten gesellschaftsrechtlichen Verflechtungen und
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die behauptete teilweise Personenidentität in den verschiedenen Organen dar betei-
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ligten Gesellschaften haben keinen nach außen wirkenden Vertrauenstatbestand
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geschaffen.
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Eine Aufklärungspflicht der Beklagten über die verschiedenen Möglichkeiten einer
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Finanzierung und deren Vor- und Nachteile bestand nicht. Dem Kreditnehmer ob-
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liegt es selbst, erforderlichenfalls durch Hinzuziehung sachkundiger Berater zu ent-
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scheiden, welche Finanzierungsform am günstigsten ist. Die Geschäftsunerfahren-
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heit der Kläger kann daran jedenfalls dann nichts ändern, wenn der Kunde nicht
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ausdrücklich um eine entsprechende Beratung bittet (OLG Hamm, Urteil vom
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27.01.2003; 5 U 178/01 ). Das ist hier nicht ersichtlich.
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Das hier gewählte Modell einer Finanzierung über ein Vorausdarlehen und zwi-
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schenfinanzierte Bauverträge ist zudem weder ungewöhnlich noch vermag die
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Kammer nachzuvollziehen, warum schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses - nur
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auf diesen Zeitpunkt kann es ankommen - festgestanden haben sollte, dass ein An-
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nuitätendarlehen hier in jedem Fall günstiger gewesen wäre. Insoweit dürfte es ent-
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scheidend auf die Zinsentwicklung ankommen. Rechtsfolge der Verletzung einer
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Aufklärungspflicht könnte im Übrigen ohnehin nur der Ersatz des Differenzschadens
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sein, der durch die "ungünstigere" Finanzierungsform entstanden ist. Ein solcher
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- die von den Klägern erhobene Einwendung in Höhe der Darlehenssumme bei wei-
258
tem unterschreitender - Schaden ist nicht konkret dargelegt.
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