Landgericht Dortmund Urteil vom 16.01.2026 – 3 O 98/25

Die Beklagten werden verurteilt, ihre Zustimmung zur Erhöhung des Entgelts für die Leistungen aus dem Wohnstiftsvertrag vom 26.09.2018 ab dem 01.07.2024 entsprechend dem Entgelterhöhungsverlangen der Klägerin vom 23.05.2024 zu erteilen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien streiten um Entgelterhöhungen für eine Seniorenresidenz.

Die Klägerin begehrt von den Beklagten die Zustimmung zu einer Entgelterhöhung für Leistungen aus einem Wohnstiftsvertrag wegen Änderung der Berechnungsgrundlage. Die Klägerin ist Trägerin und Betreiberin der Seniorenresidenz 01, Straße 01, Stadt 01. Die Klägerin ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Stiftung 01 , Straße 02 , Stadt 02.

Die Klägerin betreibt bundesweit zahlreiche Seniorenresidenzen. Die Immobilien mietet sie hierzu von einer Schwestergesellschaft des gemeinnützigen Konzerns, der Firma 01. Die gastronomischen Leistungen bezieht die Klägerin von einer weiteren Schwestergesellschaft, der Firma 02.

Die Beklagten leben seit September 2018 in der Seniorenresidenz und bewohnen dort ein Appartement mit einer Fläche von 65 m2, bestehend aus 2 Zimmern, Bad mit WC, Diele, Küchenzeile und Balkon. Neben dieser Wohnraumüberlassung können die Beklagten die Gemeinschaftseinrichtungen der Seniorenresidenz nutzen und erhalten die Standardleistungen. Der Vertrag besteht zwischen der Klägerin einerseits und den Beklagten andererseits. Der Wohnstiftsvertrag besteht aus einem Mietvertrag, einem Bewirtungsvertrag, einem Servicevertrag und einem sog. „Wohndarlehen“. Bei den Beklagten beträgt das Wohndarlehen 24.000,00 €, das die Beklagten der Klägerin während der Laufzeit des Wohnstiftsvertrages als Darlehensgeber unkündbar gewährten.

Seit dem Einzug der Beklagten im Jahr 2018 erhöhte die Klägerin bereits drei Mal die Miete. Der Mietzins pro Quadratmeter lag bei Einzug der Beklagten bei 31,07 €. Nach drei Mieterhöhungen bezahlten die Beklagten jedoch bereits ab dem 01.07.2023 eine monatliche Warmmiete pro Quadratmeter von 43,82 €, die von der Klägerin ab dem 01.07.2024 nochmals auf nunmehr 47,13 € pro Quadratmeter (+ 51,69 % gegenüber dem Preis beim Einzug) erhöht wurde.

Für die Wohnraumüberlassung und die Standardleistungen vereinbarten die Parteien zuletzt ein monatliches Entgelt in Höhe von insgesamt 4.232,97 €. Davon entfielen 2.848,30 € auf die Wohnraumüberlassung, je 480,00 € auf die Speisenversorgung und 414,67 € auf Service- und Betreuungsleistungen. Dieses zuletzt vereinbarte Entgelt wurde von den Beklagten gezahlt.

Mit Schreiben vom 23.05.2024 bat die Klägerin um die Zustimmung zu einer Entgelterhöhung. Durch diese Anpassung sollte das von den Beklagten bislang zu zahlende monatliche Gesamtentgelt von insgesamt 4.232,97 € um 280,30 € auf insgesamt 4.513,27 € erhöht werden. Das entsprach einer Erhöhung von ca. 6,62 %. Die Klägerin begründete das Erhöhungsverlangen mit einer Steigerung der Preise u.a. für die Instandhaltung von Gebäuden und Bauleistungen. Wegen des genauen Inhalts des Schreibens vom 23.05.2024 nebst Anlagen 1-4 und Anhang wird auf die Anlagen K2-K4 (Bl. 34-48 d. Akte) Bezug genommen.

Die Beklagten stimmten dieser Anpassung nicht zu.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass ihr Erhöhungsverlangen wirksam sei. Es genüge den nach § 9 Abs. 2 Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) geregelten formalen Anforderungen. Die Berechnungsgrundlage habe sich auf Grund von Kostensteigerungen bei den Personalkosten, den Sachkosten und den Kapitalkosten verändert. Die daraus errechnete Erhöhung sei ebenso angemessen wie das sich dann ergebende erhöhte Entgelt insgesamt.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, ihre Zustimmung zur Erhöhung des Entgelts für die Leistungen aus dem Wohnstiftsvertrag vom 26.09.2018 ab dem 01.07.2024 entsprechend dem Entgelterhöhungsverlangen der Klägerin vom 23.05.2024 zu erteilen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, die Klägerin würde im Jahresturnus Preiserhöhungen an die Bewohner weiterreichen. Denn die Klägerin achte nicht darauf, ihre Kosten durch marktgerechte Ausgaben im Griff zu behalten, sondern beauftrage größtenteils nur Gesellschaften des Firma 03, die dann die Bewohner zur eigenen Gewinnmaximierung durch überteuerte Preise ausnehmen würden. Dies widerspreche auch den Aufgaben der Klägerin laut deren Eintrag im Handelsregister.

Die Beklagten behaupten, das Wohndarlehen sei nicht ausreichend gesichert. Zudem entspreche der Preis von 16,50 € je Mahlzeit nicht dem Wert des Essens. Die Qualität habe sich darüber hinaus verschlechtert. Auch eine Steigerung in Bezug auf den Servicevertrag um 9,62 % sei nicht zu begründen und entspreche vor allem nicht den üblichen Gehaltssteigerungen.

Die Beklagten sind der Auffassung, das Landgericht Stadt 01 sei sachlich unzuständig. Der Streitwert liege nur bei 3.363,60 € (= 12 x 280,30 €). Die Klägerin habe im Rahmen der Jahrestagung in Stadt 03 mitgeteilt, dass die nächste Pensionspreiserhöhung bereits zum 01.07.2025 anstehe und entsprechend auch umgesetzt werde, indem die Bewohner des Seniorenwohnheimes in Stadt 01 bereits am 15.05.2025 über diese Erhöhung informiert worden seien. Unstreitig verschickte die Klägerin an die Beklagten zwischenzeitlich ein weiteres Pensionspreiserhöhungsverlangen vom 12.05.2025 mit Wirkung zum 01.07.2025, das eine Erhöhung auf insgesamt 4.637,70 € (Wohnen: insgesamt 3.108,30 €, Speisen: insgesamt 1.038,00 €, Service und Betreuung: insgesamt 491,40 €) vorsah (Anlage B3 = Bl. 252-254 d. Akte).

Die Beklagten sind außerdem der Auffassung, das Erhöhungsverlangen vom 23.05.2024 entspreche nicht den Voraussetzungen von § 9 WBVG. Weder stelle die Klägerin eine angebliche Veränderung der Berechnungsgrundlage nachvollziehbar dar noch ergebe sich eine Berechnungsgrundlage, woraus die angebotene neue Pensionszahlung von monatlich 4.513,27 € resultieren solle.

Darüber hinaus sei es auch nicht gerechtfertigt, dass die Klägerin die - bestrittenen - Mehrkosten lediglich auf 10.830 Quadratmeter und demnach nur auf die Bewohner umlege.

Außerdem seien in dem Mieterhöhungsverlangen nicht die Einnahmen der Klägerin aufgeführt. In Anbetracht der für die Klägerin auskömmlichen Einnahmen von ihren Bewohnern und sonstigen Dritten sei jede weitere Erhöhung des Pensionspreises unangemessen.

Das WBVG sei auf den hiesigen Rechtsstreit nicht anwendbar. Denn gem. § 1 WBVG wäre vorliegend das Gesetz zur Regelung von Verträgen über Wohnraum mit Pflege- und Betreuungsleistungen nur dann anwendbar, wenn die Klägerin den Beklagten Wohnraum überlassen würde und gegenüber den Beklagten zur Erbringung von Pflege- und Betreuungsleistungen verpflichtet wäre, die über die Erbringung von allgemeinen Unterstützungsleistungen wie die Vermittlung von Pflege- oder Betreuungsleistungen, Leistungen der hauswirtschaftlichen Versorgung oder Notrufdienste hinausgingen. Dies sei hier aber nicht der Fall. Da das WBVG auf den Residenzvertrag nicht anwendbar sei, sei eine Erhöhung des Pensionspreises gem. § 9 WBVG ausgeschlossen.

Die Klägerin hätte damit eine Mieterhöhung nach den Regeln der §§ 558 ff. BGB allenfalls bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen können.

Die Klage ist den Beklagten am 10.04.2025 zugestellt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll zur öffentlichen Sitzung vom 17.12.2025 (Bl. 377 f. d. Akte) verwiesen.

Die Klage ist zulässig und begründet.

A.

Die Klage ist zulässig.

Das angerufene Landgericht Stadt 01 ist insbesondere sachlich zuständig. Der Streitwert bemisst sich nach § 48 GKG i.V.m. § 9 S. 1 ZPO, d.h. nach dem dreieinhalbfachen Wert des einjährigen Bezuges.

Da eine zeitliche Begrenzung der verlangten Erhöhung nicht vorliegt und die streitgegenständliche Erhöhung wiederum Grundlage eventueller späterer Erhöhungsverlangen sein würde, ist § 9 S. 2 ZPO nicht anzuwenden. Soweit die Beklagten geltend machen, dass die Klägerin sich hierauf nicht berufen kann, da bereits eine weitere Erhöhung geplant und zwischenzeitlich auch umgesetzt worden sei, kann dem nicht gefolgt werden, da dies die Rechtsnatur des zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrages, nämlich eines Residenzvertrages mit unbestimmter Dauer, nicht ändert. Genau dies ist aber der Anknüpfungspunkt für § 9 S. 1 ZPO, nämlich die zeitliche Begrenzung des Bezugsrechts. Darüber hinaus ergibt sich bereits aus dem eigenen Beklagtenvorbringen, dass es sich bei den Entgelterhöhungen der Klägerin um keinen Automatismus handelt, sondern es lediglich in den letzten sieben Jahren sechsmal zu einer Erhöhung des Entgeltes kam (vgl. zum Ganzen auch: LG Essen, Beschl. v. 02.05.2025 - 1 O 66/25 - n.v.; Bl. 153 f. d. Akte).

B.

Die Klage ist auch begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zu der Erhöhung der Entgelte im beantragten Umfang aus § 9 Abs. 1 WBVG.

I.

Der Anwendungsbereich des WBVG ist eröffnet.

Gemäß § 1 Abs. 1 WBVG findet das Gesetz Anwendung auf einen Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem volljährigen Verbraucher, in dem sich der Unternehmer zur Überlassung von Wohnraum und zur Erbringung von Pflege- oder Betreuungsleistungen verpflichtet, die der Bewältigung eines durch Alter, Pflegebedürftigkeit oder Behinderung bedingten Hilfebedarfs dienen. Dabei ist unerheblich, ob die Pflege- oder Betreuungsleistungen nach den vertraglichen Vereinbarungen vom Unternehmer zur Verfügung gestellt oder vorgehalten werden, § 1 Abs. 1 S. 2 WBVG.

1.

Die Voraussetzungen von § 1 Abs. 1 WBVG liegen im hier streitgegenständlichen Fall vor.

Der streitgegenständliche Vertrag hat neben der vertraglich geschuldeten Überlassung von Wohnraum nicht ausschließlich lediglich allgemeine Unterstützungsleistungen im Sinne von § 1 Abs. 1 S. 3 WBVG (Vermittlung von Pflege- und Betreuungsleistungen, Leistungen der hauswirtschaftlichen Versorgung oder Notrufdienste) zum Gegenstand.

Pflegeleistungen sind insbesondere personenbezogene Pflegesachleistungen nach dem SGB XI, wie z.B. Hilfen bei der Körperpflege oder der Einnahme von Mahlzeiten, Hilfen beim Aufstehen, An- und Ausziehen, Betten machen, sowie die Behandlungspflege nach dem SGB V, wie z.B. die Gabe von Medikamenten, Blutdruck- und Blutzuckermessung, An- und Ausziehen von Kompressionsstrümpfen oder Verbandswechsel. Betreuungsleistungen umfassen in erster Linie Hilfeleistungen bei der Gestaltung des Alltags und die Unterstützung bei Aktivitäten, wie z.B. Maßnahmen zur Tagesstrukturierung, Angebote zur bedürfnisgerechten Beschäftigung oder auch die Begleitung bei Spaziergängen und die Unterstützung bei der Pflege sozialer Kontakte. Gemäß § 1 Abs. 1 S. 2, 2. Alt. WBVG müssen die Pflegeleistungen dabei lediglich vorgehalten werden.

Dies ergibt sich aus § 2 C.1. und aus § 4 des Residenzvertrages (Bl. 20 u. 22 d. Akte).

§ 2 C.1. des Vertrages lautet dabei wie folgt:

Bei leichter vorübergehender Erkrankung hat der Bewohner Anspruch auf Krankenpflege im Appartement als Standardleistung. Zur Krankenpflege gehören auch die hauswirtschaftliche Unterstützung und das Servieren von Mahlzeiten im Appartement. Eine leichte vorübergehende Erkrankung liegt vor, wenn die Dauer für die Krankenpflege 14 Tage nicht überschreitet und der tägliche Zeitbedarf (ohne Wegezeiten) unter einer Stunde liegt. Diese Leistung kann bei Bedarf mehrfach pro Jahr in Anspruch genommen werden, sofern keine chronische Erkrankung oder Pflegebedürftigkeit im Sinne des Pflegeversicherungsgesetzes (SGB XI) vorliegt. Leistungen entsprechend dem Umfang der gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung (SGB V und SGB XI) gehören nicht zur Krankenpflege als Standardleistung. Diese werden gesondert erbracht und abgerechnet. Ärztliche Leistungen sind nicht Gegenstand dieses Vertrages. Die freie Arztwahl des Bewohners bleibt unberührt.

Nach dem Wortlaut des Vertrages besteht daher die Möglichkeit der Inanspruchnahme von Pflegeleistungen. Dies gilt auch für § 4 des Vertrages:

Bei Pflegebedürftigkeit bietet das Residenz 01 dem Bewohner. häusliche Pflege durch den ambulanten Pflegedienst des Wohnstifts gegen zusätzliches Entgelt an. Will der Bewohner von diesem Angebot Gebrauch machen, wird ein gesonderter Pflegevertrag geschlossen, der die Einzelheiten der Pflege und ihrer Abrechnung regelt. Soweit abgedeckt, rechnet der ambulante Pflegedienst mit der gesetzlichen Kranken- und Pflegekasse des Bewohners ab. Die Pflege erfolgt grundsätzlich im Appartement des Bewohners.

Auch danach ergibt sich die Möglichkeit der Inanspruchnahme von durch die Klägerin angebotenen Pflegeleistungen.

2.

Die Beklagten wenden sich mit dem Argument gegen die Anwendbarkeit des WBVG, dass die Klägerin „ihre ständigen Mieterhöhungen“ außerhalb des BGB geltend machen möchte (Bl. 195 d. Akte). Dieser gegen die Klägerin erhobene Vorwurf ist weder ersichtlich noch dargelegt. Auch unter Berücksichtigung des Vorbringens in dem (nicht nachgelassenen) Schriftsatzes vom 06.01.2026 ergibt sich keine andere Sichtweise. Die Beklagten verkennen dort weiterhin, dass es ausreichend ist, dass Pflegeleistungen vorgehalten werden. Diese brauchen nicht tatsächlich erbracht werden. Die Möglichkeit der Inanspruchnahme von derartigen Pflegeleistungen ergibt sich, wie vorstehend ausgeführt, unmittelbar aus dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Wohnstiftsvertrag. Dementsprechend gehen die Ausführungen der Beklagten ins Leere.

3.

Für die Anwendbarkeit des WBVG im vorliegenden Fall spricht auch die Entstehungsgeschichte des Gesetzes. Das WBVG das vorher geltende HeimG abgelöst. Gemäß § 4c HeimG konnte im damaligen Fall auf die §§ 558 ff. BGB zurückgegriffen werden. Dies wurde jedoch für das nunmehr geltende WBVG nicht übernommen. Dies ist auch interessengerecht, da §§ 558 ff. BGB nur wohnungsrechtliche Aspekte betreffen, die Ausgestaltung eines Vertrages für das Bewohnen einer Seniorenresidenz jedoch deutlich darüber hinaus gehende Aspekte beinhaltet (vgl. zum Ganzen auch: Drasdo, OGK § 9 WBVG Rn. 7 m.w.N.).

II.

Das Erhöhungsschreiben der Klägerin vom 23.05.2024 genügt den formellen Anforderungen des § 9 Abs. 2 WBVG.

Nach § 9 Abs. 2 WBVG muss der Unternehmer dem Verbraucher die beabsichtigte Erhöhung des Entgelts schriftlich mitteilen und begründen. Aus der Mitteilung muss der Zeitpunkt hervorgehen, zu dem der Unternehmer die Erhöhung des Entgelts verlangt. In der Begründung muss er unter Angabe des Umlagemaßstabs die Positionen benennen, für die sich durch die veränderte Berechnungsgrundlage Kostensteigerungen ergeben, und die bisherigen Entgeltbestandteile den vorgesehenen neuen Entgeltbestandteilen gegenüberstellen.

1.

Auf Seite 3 des Erhöhungsverlangens (Bl. 36 d. Akte) wird der Zeitpunkt genannt, für den die Erhöhung geltend gemacht wird. Die von der Änderung der Berechnungsgrundlage betroffenen Leistungsbestandteile werden dort aufgeführt. Das dafür bisher verlangte Entgelt wird dem dafür vorgesehenen neuen Entgelt gegenübergestellt. Im Anhang des Erhöhungsverlangens werden die von der Klägerin angewandten Umlagemaßstäbe erläutert (Bl. 41 d. Akte). Im Erhöhungsverlangen vom 23.05.2024 selbst und in den Anlagen 1 bis 3 (Bl. 38 ff. d. Akte) werden die Änderung der Berechnungsgrundlage und die sich daraus ergebenden Kostensteigerungen sowie deren Umlage auf die Entgeltbestandteile dargelegt. In der Anlage 4 werden zur Begründung der Angemessenheit sowohl der Erhöhung als auch des erhöhten Gesamtentgelts die Entgelte anderer Einrichtungen den eigenen Entgelten gegenübergestellt. Auch die gesetzlichen Regelungen wurden angehangen (Bl. 42 d. Akte).

2.

Nach Ansicht der Beklagten seien die formellen Voraussetzungen nicht gegeben, da die Klägerin hier ein Schreiben verwendet habe, welches an „Floskelhaftigkeit kaum zu überbieten“ sein soll (Bl. 188 d. Akte). Darüber hinaus sei eine Veränderung der Berechnungsgrundlage nicht nachvollziehbar dargelegt worden. Mit dem Vorbringen dringen die Beklagten jedoch nicht durch.

Die Behauptungen sind weder substantiiert dargelegt noch ersichtlich. Die Sichtweise der Beklagten verkennt, dass inhaltliche Transparenz aus Sicht der Beklagten irrelevant ist. Denn § 9 Abs. 2 WBVG gebietet keine solche Darstellung im Rahmen des Erhöhungsschreibens, die es dem Verbraucher ermöglicht, eine Plausibilitätskontrolle oder eine inhaltliche Überprüfung der materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens vorzunehmen (vgl. OLG Dresden, Urt. v. 02.08.2022 - 4 U 143/22 - NZM 2023, 301, 303, Rn. 11; OLG Zweibrücken, Urt. v. 20.08.2024 - 8 U 62/23 - BeckRS 2024, 20960, Rn. 39; Drasdo, NZM 2025, 777, 781).

3.

Der Zugang der Erhöhungsverlangen (§ 9 Abs. 2 S. 4 WBVG) ist zwischen den Parteien unstreitig.

4.

Auch soweit die Beklagten vortragen, dass Berücksichtigung finden muss, dass die relevanten Berechnungsunterlagen den Beklagten nur deshalb zur Verfügung stünden, weil der Beklagte zu 2) Mitglied im Beirat der Klägerin ist (Bl. 396 d. Akte), dringen sie damit nicht durch. Diese Sichtweise verkennt, dass das bloße Einsichtnahmerecht genau das ist, was in § 9 Abs. 2 S. 5 WBVG dem Verbraucher gewährt wird. Inwieweit die Klägerin überobligatorisch die Unterlagen proaktiv den Bewohnern übersenden soll, ist der Kammer nicht ersichtlich und darüber hinaus irrelevant, da die Beklagten ja sogar im Besitz der Unterlagen sind.

III.

Auch die materiellen Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 WBVG liegen vor.

Gemäß § 9 Abs. 1 WBVG muss sich hierfür die Berechnungsgrundlage geändert haben, das erhöhte Entgelt und die Erhöhung an sich müssen angemessen gewesen sein (sog. doppelte Angemessenheit).

1.

Eine Änderung der Berechnungsgrundlage liegt vor. Als Berechnungsgrundlage gelten die kaufmännisch ermittelten Kosten, die im Zusammenhang mit dem Betrieb der Seniorenresidenz entstehen.

a.

Die Klägerin hat in dem Erhöhungsverlangen substantiiert zu den Änderungen der Berechnungsgrundlage durch Kostensteigerungen vorgetragen. Dies wurde insbesondere damit begründet, dass die Preise für die Instandhaltung von Gebäuden und andere Bauleistungen um 30 % gestiegen seien. Auch die Verbraucherpreise seien um 20 % zwischen 2020 und 2024 gestiegen. Diese Steigerungen seien unter dem Eindruck der Corona-Pandemie und des Land 01-Krieges entstanden. In den Anlagen 2 und 3 zum Erhöhungsschreiben wird erläutert, dass insbesondere ein gestiegener Personal- und Sachkostenaufwand die Erhöhung erforderlich gemacht hat. Für das Gericht ist zwar verständlich, dass eine solche Erhöhung in diesem Bereich bei gleichzeitiger teilweiser behaupteter Verschlechterung oder Einschränkung des Angebots zu Unverständnis führen kann. Ebenso sind aber der durch die Covid-19-Pandemie ausgelöste bzw. verstärkte Fachkräftemangel gerade im Bereich der Gastronomie in den Jahren ab 2020 gerichtsbekannt. Außerdem ist es für die Kammer nachvollziehbar, dass Mehrarbeit, der Einsatz von Leiharbeiter/-innen und/oder der Einsatz von Personal anderer Einrichtungen zu Mehrkosten führen kann.

Das hierauf gerichtete Beklagtenvorbringen ist nicht geeignet, daraus den Schluss zu ziehen, dass sich die Berechnungsgrundlage nicht verändert habe. Die Beklagten ziehen sich vielmehr auf die Behauptung zurück, dass die Klägerin ihre „horrenden Mieteinnahmen jahrelang der Firma 01 zugeschoben“ habe (Bl. 190 d. Akte). Auch hierbei handelt es sich lediglich um eine bloße Behauptung ins Blaue hinein. Dies gilt auch unter Berücksichtigung des (nicht nachgelassenen) Schriftsatzes der Beklagten vom 06.01.2026 (Bl. 387 ff. d. Akte). Dort werden Kosten in den Raum gestellt, die die Klägerin angeblich hätte berücksichtigen müssen, ohne dies näher zu erklären oder unter Beweis zu stellen. Auch insoweit handelt es sich demnach um bloße Behauptungen ins Blaue hinein. Es ist auch keineswegs „abwegig“ (so aber die Beklagten Bl.192 d. Akte), dass die Klägerin in diesem Zusammenhang auf allgemeine Preisentwicklungen in den unterschiedlichsten Sektoren abstellt. Hierbei übersehen die Beklagten, dass die reine Änderung der Berechnungsgrundlage die einzige Voraussetzung der Vorschrift neben der doppelten Angemessenheit ist. Dementsprechend geht das Beklagtenvorbringen ins Leere.

b.

Soweit die Beklagten vortragen, dass die Klägerin rechnerische „Tricks“ angewandt habe, um Einnahmen in Kosten umzuwandeln, ist dem nicht zu folgen. Die Klägerin hat im Rahmen der Erläuterung des Erhöhungsverlangens substantiiert zu den entsprechenden Kosten vorgetragen. Rechnerische „Tricks“, wie von den Beklagten behauptet, sind weder ausreichend vorgetragen noch ersichtlich.

c.

Auch soweit die Beklagten meinen, dass die Klägerin die Umlage der behaupteten Mehrkosten nicht alleine auf die Bewohner umlegen könne, da zahlreiche Flächen auch anderweitig vermietet bzw. verpachtet sind (vgl. Auflistung Bl. 191 d. Akte), dringen die Beklagten damit nicht durch.

In der Neuberechnung (Bl. 38 ff. d. Akte) ist unter dem Punkt „sonstige Erträge“ ein Einnahmepunkt vorhanden, der die vermieteten und verpachteten Flächen betrifft. Darüber hinaus trägt die Klägerin vor, dass die Flächen, die nicht Bewohnerzimmer sind, zumeist Gemeinschaftsräume seien, die schließlich auch den Bewohnern zur Verfügung gestellt werden. Dies ist nicht nur in den Anlagen zu dem Erhöhungsverlangen aufgeführt, sondern auch insgesamt für die Kammer nachvollziehbar.

2.

Die in dem Erhöhungsverlangen vom 23.05.2024 angekündigte Erhöhung der Entgelte ist auch (doppelt) angemessen im Sinne des § 9 Abs. 1 WBVG.

a.

Eine Erhöhung ist angemessen, wenn der Unternehmer die Erhöhung der Kosten plausibel darlegen kann und die für den Unternehmer erhöhten Kosten dem Erhöhungsverlangen entsprechen. Die Prüfung der Angemessenheit des Entgelts hat objektiv zu erfolgen (vgl. MüKoBGB/Artz, 9. Aufl. 2025, WBVG § 9 Rn. 6).

aa.

Maßstab für die Rechtmäßigkeit ist dabei ein Vergleich mit anderen Einrichtungen. Von der Angemessenheit des Entgelts für die einzelnen Leistungen respektive insgesamt ist auszugehen, wenn die Kosten den allgemeinen Marktgegebenheiten gerecht werden. Für die Vergleichbarkeit sind die Lage der Einrichtung, ihre Ausstattung und Größe, die Anzahl der Bewohner und des vorhandenen Pflegepersonals, die Beschaffenheit der Wohn- und Gemeinschaftsräume sowie das Vorhandensein von besonderen Annehmlichkeiten wie Schwimmbädern, Fitnessräumen oder Dienstleistungseinrichtungen von Bedeutung. Grundsätzlich unbeachtlich für die Angemessenheitsprüfung ist, ob sich die Kostensteigerung als sehr hoch darstellt (vgl. MüKoBGB/Artz, 9. Aufl. 2025, WBVG § 9 Rn. 7).

bb.

Einen solchen Vergleich hat die Klägerin im Rahmen ihres Erhöhungsverlangens dargestellt (Bl. 41 d. Akte). Dieser Vergleich ist durch die Beklagten nicht konkret bestritten worden. Die Beklagten ziehen sich vielmehr darauf zurück, dass auf den Preis pro m² abgestellt werden müsse. Dies überzeugt jedoch genauso wenig wie die einfach in den Raum gestellten Behauptungen, die Appartements verfügten über keine Dämmung und lägen in einer asbesthaltigen Altimmobilie (Bl. 194 d. Akte). Das bloße Abstellen auf den Preis pro m² würde die Besonderheiten des hier gegenständlichen Residenzvertrages im Vergleich zu einem schlichten Mietvertrag außer Acht lassen. Die Wertigkeit eines Residenzplatzes kann nämlich nicht nur anhand der Mietkosten berechnet werden, da es, wie ausgeführt, darüber hinausgehende zu berücksichtigende Aspekte gibt. Bezüglich der Angemessenheit der reinen Mieterhöhung gibt es kein erhebliches Beklagtenvorbringen, sodass von einer diesbezüglichen Angemessenheit des Erhöhungsverlangens auszugehen ist.

cc.

Darüber hinaus bestehen auch keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Einbeziehung von verschiedenen Tochter-, Enkel- bzw. Schwestergesellschaften des klägerischen Konzerns zum Zwecke der Leistungserfüllung. Die diesbezügliche Konzernstruktur auf Seiten der Klägerin entspricht der wirtschaftlichen Realität bei gemeinnützigen Organisationen im Bereich des Betreibens von Alten- und Pflegeheimeinrichtungen, da dies letztlich der Kostenminimierung der Bewohner dient. Dass in der unternehmerischen Realität einzelne Leistungsbereiche in verschiedene Gesellschaften ausgegliedert werden, hat auch der Gesetzgeber erkannt: In § 1 Abs. 2 S. 2 WBVG sind verbundene Unternehmen (als Schuldner unterschiedlicher Leistungen) explizit aufgeführt.

dd.

Die geforderte Pensionspreiserhöhung war nicht deswegen unangemessen, weil in ihr teilweise sog. prospektive Kosten enthalten waren. Denn dem Erhöhungsschreiben ist in den Erläuterungen zu entnehmen, dass es sich dabei ausschließlich um solche zukünftigen Kosten handelte, deren Eintritt entweder sicher feststand oder zumindest höchstwahrscheinlich war. Hierbei handelt es sich demnach um Kosten, deren Ausmaß schon zum Ist-Zeitpunkt in der Zukunft quantifizierbar ist. Hierbei hat die Klägerin substantiiert dargelegt, dass diese Kosten nur bei feststehenden oder quasi-feststehenden Sachverhalten eingestellt werden. Diese Vorgehensweise wird in dem Erhöhungsverlangen erläutert, sodass der Kammer nicht ersichtlich ist, inwieweit diese Vorgehensweise den Voraussetzungen von § 9 WBVG zuwiderlaufen soll. Die Norm des § 9 Abs. 1 S. 1 WBVG knüpft - anders als etwa § 556 Abs. 1 BGB - nicht ausschließlich an bereits entstandene Kosten, sondern eben an die Veränderung der Berechnungsgrundlage an.

b.

Auch der erhöhte Betrag (unter Berücksichtigung der Entgelterhöhung) ist angemessen. Die Klägerin verweist insofern in zulässiger Weise auf die Mitbewerber „Wohnstift 01“ und „Residenz 02“ jeweils in Stadt 01, hat die dortigen Preise in der Anlage 4 des Erhöhungsschreiben vom 23.05.2024 aufgeführt (Bl. 41 d. Akte). Bei der Klägerin handelt es sich unstreitig um eine Einrichtung des gehobenen Segments, die auch als solche beworben wird, so dass von vorneherein nur ein eingeschränkter Kreis an Einrichtungen in die Vergleichsbetrachtung einzubeziehen war.

C.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 u. S. 2 ZPO.

Der Streitwert wird auf 11.772,60 € festgesetzt.