Landgericht Frankenthal (Pfalz) Beschluss vom 07.07.2006 – 1 T 80/06

weitere Fundstellen ...

1. Unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses vom 30. Januar 2006 werden der Kostenansatz des Amtsgerichts - Grundbuchamt - Neustadt an der Weinstraße und die Kostenrechnung vom 28. September 2004 (Kassenzeichen der Landesjustizkasse Mainz: 1004066014441) insoweit aufgehoben, als dort ein 7.637.- € übersteigender Betrag angefordert worden ist.

Im Übrigen wird die Beschwerde zurückgewiesen.

2. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Wert des Beschwerdegegenstandes wird auf 16.891.- € festgesetzt.

4. Die weitere Beschwerde wird zugelassen.

I.

Mit notariellem Vertrag vom 13. Juli 1999 (Urkunde des Notars Dr. S., URNr. …) hat sich die Beteiligte zu 2) verpflichtet, den Eigenbetrieb Gemeindewerke H. - Versorgungsbetriebe und Badepark - im Wege der partielle Gesamtrechtsnachfolge als Ausgliederung gemäß §§ 168 ff. iVm 123 ff. UmwG mit allen Vermögensgegenständen und Schulden auf die Antragstellerin zu übertragen. Die Antragstellerin gewährte als Entgelt für die Einbringung des Eigenbetriebs einen neuen Geschäftsanteil in Höhe von 6.000.000.- DM (vgl. § 6 Abs. 1 der o.g. Vertragsurkunde). In § 6 Abs. 2 des Vertrages heißt es weiter: „Soweit der Wert des Eigenbetriebes 6.000.000.- DM übersteigt, wird dieser Betrag gemäß § 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB in die Kapitalrücklage der Gemeindewerke H. eingestellt.“. Zu dem zu übertragenden Vermögen des Eigenbetriebs gehörten neben Bankguthaben, Maschinen, technischen Einrichtungen, Betriebsanlagen, Roh- und Betriebsstoffen, Forderungen, immateriellen Rechten u.a. (vgl. Auflistung in § 1 des Vertrages; Bl. 3 ff. d.A.) auch zahlreiche in den Gemarkungen H., D., G. und L.-S. gelegene Grundstücke und Grundstücksteilflächen (vgl. Aufstellung …) mit einer Gesamtfläche von über 114.000 qm. Den Wert dieser Grundstücke hat der beurkundende Notar aufgrund der Angaben der Beteiligten mit 19.582.000.- DM veranschlagt und so dem Grundbuchamt gegenüber im März 2001 mitgeteilt (vgl. auch die ergänzende Auskunft des Notars vom 9. Juni 2006). Während der Notar die an ihn zu entrichtenden Gebühren aus dem nach § 39 Abs. 4 KostO auf 10.000.000.- DM begrenzten Geschäftswert berechnet hat, hat das Grundbuchamt mit Kostenrechnung vom 28. September 2004 unter Berufung auf §§ 19, 20 KostO einen Geschäftswert von 19.582.000.- € zu Grunde gelegt und von der Antragstellerin als Kostenschuldnerin einen Betrag von 16.901.- € als Gebühr nach § 60 Abs. 1 KostO angefordert.

Hiergegen hat sich die Antragstellerin mit ihrer Erinnerung vom 18. Januar 2006 gewendet, in der sie die Auffassung vertreten hat, der nach § 19 Abs. 1, 2, 5 KostO für die Wertfestsetzung maßgebliche gemeine Wert der übertragenen Grundstücke sei lediglich auf 1.- € zu veranschlagen. Der Grundbesitz diene dem Betrieb eines Badeparks, welcher dauerhaft Verluste erwirtschafte. Daher sei ein potentieller Käufer allenfalls bereit, einen symbolischen Kaufpreis dafür zu zahlen. Mit gleicher Argumentation betreibe sie derzeit ein Verfahren vor dem Bundesfinanzhof, weil ihrer Ansicht nach der symbolische Wert von nur 1.- € auch als Bemessungsgrundlage für die von ihr zu entrichtende Grunderwerbsteuer anzusetzen sei. Aus diesem Grund hat sie hilfsweise beantragt, das Verfahren bis zur Entscheidung des Bundesfinanzhofs zum Ruhen zu bringen.

Mit dem angefochtenen Beschluss hat der Rechtspfleger beim Grundbuchamt die Erinnerung zurückgewiesen. Der Wert von 19.582.000.- € entspreche dem vom Notar mitgeteilten, auf den Angaben der Beteiligten beruhenden Verkehrswert für alle übertragenen Grundstücke. Da diese nicht nur dem Betrieb des Badeparks dienten, sei die Frage nach einem bei Verkauf des Badeparks zu erzielenden Kaufpreis ohne Belang. Steuerliche Fragen hätten auf die Ermittlung des Verkehrswertes nach § 19 KostO keinen Einfluss.

Hiergegen richtet sich nun die Beschwerde der Antragstellerin, mit der sie ihr Vorbringen wiederholt und vertieft. Der maßgebliche gemeine Wert könne auch nach dem Ertragswertverfahren ermittelt werden. Der Ertragswert der Bädergrundstücke betrage hier lediglich 1.- €, wie aus dem zu den Akten gereichten Wertgutachten des Sachverständigen E. vom 29. September 2000 hervorgehe.

Der Rechtspfleger hat der Beschwerde nicht abgeholfen (vgl. Ziff. 1 der Verfügung vom 27. Februar 2006, Bl. 185 Rs. d.A.) und diese der zur Entscheidung berufenen Kammer vorgelegt.

II.

Die Beschwerde ist gemäß § 11 Abs. 1 RpflG, § 14 Abs. 3 Satz 1 KostO zulässig und führt auch in der Sache zu einem teilweisen Erfolg.

1. Zutreffend ist das Grundbuchamt davon ausgegangen, dass der Geschäftswert hier nach § 19 KostO zu ermitteln ist. Dabei ist nach § 19 Abs. 2, 5 KostO grundsätzlich vom gemeinen Wert (Verkehrswert) des übertragenen Grundbesitzes auszugehen. Lediglich wenn ein solcher mit den gesetzlich zulässigen Mitteln nicht ermittelbar ist, kann zur Bestimmung des Geschäftswerts auf den Einheitswert der Grundstücke zurückgegriffen werden (vgl. nur Notarkasse München, Streifzug durch die KostO 6. Aufl. Rdnr. 1151). Maßgebend für den Verkehrswert ist wiederum der Kaufpreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller den Preis bestimmender Umstände zu erzielen wäre, sofern der Grundbesitz überhaupt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr veräußert werden kann (Bengel/Tiedtke in Korinthenberg/Lappe/Bengel/Reimann, KostO 16. Aufl. § 19 Rdnr. 9 mwN). Zu ermitteln ist der Verkehrswert von Amts wegen im Wege des Freibeweises unter Beschränkung auf die nach § 19 Abs. 2, Satz 1 KostO zugelassenen Beweismittel (Bengel/Tiedtke aaO § 19 Rdnr. 12). Eine förmliche Beweisaufnahme, z.B. durch Einholung eines Sachverständigengutachtens ist zur Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken unzulässig, wobei jedoch ein aus sonstigen Gründen bereits vorliegendes Gutachten zur Bestimmung des Verkehrswertes durchaus herangezogen werden darf (BayObLG JurBüro 1999, 357).

2. Unter Zugrundelegung dieser Kriterien hat das Grundbuchamt den maßgeblichen Geschäftswert hier allerdings unzutreffend ermittelt.

Nach Auskunft des Grundbuchamts vom 5. Juli 2006 (Bl. 191 Rs. d.A.) erfasst die Kostenrechnung vom 28. September 2004 alle mit Vertrag vom 13. Juli 1999 übertragenen Grundstücke, obgleich unter der in der Rechnung genannten Geschäftsnummer lediglich der in der Gemarkung H. gelegenen Grundbesitz geführt wird. Der in der Rechnung angegebene Wert von 19.582.000.- € ist danach der für alle übertragenen Grundstücke angenommene Verkehrs- und Geschäftswert. Das ist jedoch schon deshalb unrichtig, weil sich der vom Notar im Jahr 2001 mitgeteilte Wert auf lediglich 19.582.000.- DM belief.

a) Dieser Wert beruht, wie sich aus der Mitteilung des Notars vom 9. Juni 2006 ergibt, auf den Angaben der Beteiligten zum Gesamtwert des übertragenen Grundbesitzes. Die Angaben der Beteiligten gehören zu den nach § 19 Abs. 2 Satz 1 KostO ausdrücklich zugelassenen Freibeweismitteln. Die Beteiligten sind dabei zu wahrheitsgemäßen Angaben verpflichtet, wobei unerheblich ist, wie sie zu den Wertangaben gekommen sind und ob diese möglicherweise lediglich auf einer Schätzung beruhen (Göttlich/Mümmler, KostO 14. Aufl. „Grundbesitzwert“ 3.2; Bengel/Tiedtke aaO § 19 Rdnr. 19; vgl. dazu sowie zum besonderen Gewicht, welches den Angaben der Beteiligten bei der Ermittlung des Verkehrswertes zukommt auch Rohs/Wedewer, KostO Stand: 92. Akt. zur 2. Aufl. § 19 Rdnr. 22 jew. mvwN ). Die hervorgehobene Bedeutung der Einschätzung der Beteiligten beruht unter anderem auf der Überlegung, dass sie in aller Regel den konkret zu bewertenden Grundbesitz kennen und deshalb mit den für die Bewertung relevanten Umständen am besten vertraut sind (BayObLG JurBüro 2001, 653, 654). Anhaltspunkte dafür, dass die Angaben unrichtig oder unzuverlässig sind - regelmäßig ist von der Zuverlässigkeit der Angaben auszugehen (OLG Düsseldorf FGPrax 2001, 259) -, sind nicht ersichtlich, zumal der Gesetzgeber mögliche Unzuverlässigkeiten oder Ungenauigkeiten ohnehin bewusst in Kauf genommen hat (vgl. Rohs/Wedewer aaO § 19 Rdnr. 24 mwN).

b) Etwas anderes ergibt sich insbesondere nicht aus den übrigen Bestimmungen des Übertragungsvertrages. Zwar haben die Beteiligten in § 6 Abs. 1 des Vertrages vom 13. Juli 1999 als Gegenleistung für die Einbringung des gesamten Eigenbetriebes inklusive sämtlicher Grundstücke vereinbart, dass die Beteiligte zu 2) einen neu zu schaffenden Geschäftsanteil an der Antragstellerin in Höhe von (nur) 6.000.000.- DM erhält. Dies erlaubt aber keinen Rückschluss auf eine von ihren eigenen Angaben abweichende Bewertung des übertragenen Grundbesitzes. Aus § 6 Abs. 2 des Vertrages folgt nämlich, dass die Beteiligten durchaus davon ausgegangen sind, dass der Wert des Eigenbetriebes 6.000.000.- DM übersteigt. Hinzu kommt, dass bei der Bemessung der Gegenleistung die gleichfalls übertragenen, den Eigenbetrieb betreffende Passiva (vgl. § 1 Abs. 1 und 3 des Vertrages; Bl. 2, 5 d.A.) Berücksichtigung gefunden haben dürften, die bei der Bemessung des Geschäftswerts außer Acht zu bleiben haben (§ 18 Abs. 3 KostO; vgl. für die Bewertung ausgegliederter und übernommener Unternehmensteile ausdrücklich OLG Zweibrücken JurBüro 1999, 488, 489).

c) Auch bei Berücksichtigung des vorgelegten Gutachtens des Sachverständigenbüros E. vom 29. September 2000 gelangt man zu keiner anderen Bewertung. Dieses bereits vorhandene Gutachten ist wie oben ausgeführt zwar verwertbar, obgleich eine Einholung zur Verkehrswertermittlung unzulässig wäre (s.o. unter 1. a.E.). Es erweist sich für die Ermittlung des Verkehrswertes des hier übertragenen Grundbesitzes jedoch als unbrauchbar. Das folgt bereits daraus, dass der Sachverständige lediglich drei der weit über 90 (!) übertragenen Grundstücke in seine Betrachtungen einbezogen hat (S. 1, 41 des Gutachtens). Daher können seine Ausführungen allenfalls für einen Teil des übertragenen Grundbesitzes (ca. 40 %, nämlich 47.533 qm von insgesamt rd. 114.000 qm) Bedeutung erlangen. Darüber hinaus kann die vom Sachverständigen zur Ermittlung des Grundstückswertes gewählte Ertragswertmethode (s. Bl. 31 des Gutachtens) hier keine Anwendung finden. Dabei kann offen bleiben, ob diese Methode grundsätzlich zur Ermittlung des Geschäftswerts nach § 19 KostO herangezogen werden kann. Dies mag für Grundstücke, bei denen für potentielle Interessenten der nachhaltig erzielbare Ertrag im Vordergrund steht - so etwa bei Mietwohngrundstücken - in Betracht kommen (vgl. Bengel/Tiedtke aaO § 19 Rdnr. 20 mwN). Jedenfalls bei dem hier übertragenen Grundbesitz, der öffentlichen Zwecken (Grundversorgung der Bevölkerung, Betrieb eines Badeparks) zu dienen bestimmt ist und bei dem die Erwirtschaftung von Gewinn nicht im Vordergrund stehen kann, scheidet das Ertragswertverfahren aus. Für solche öffentlichen Grundstücke, für die kein oder nur ein sehr eingeschränkter Markt besteht, ist vielmehr stets von deren Sachwert auszugehen, der in gleicher Weise wie bei im gewöhnlichen Grundstücksverkehr verwertbarem Grundbesitz zu ermitteln ist (BayObLG DNotZ 1986, 435, 436; Notarkasse München aaO Rdnr. 1169; Hansens, JurBüro 1990, 677, 679). Dieser beträgt nach den obigen Ausführungen hier 19.582.000.- DM.

d) Von dem so ermittelten Wert ist bei öffentlichen Grundstücken wegen der deutlich eingeschränkten Verkehrsfähigkeit nach überwiegender Auffassung in Literatur und Rechtsprechung allerdings zumindest dann ein nach freiem Ermessen zu bestimmender prozentualer Abschlag vorzunehmen, wenn eine Entwidmung weder stattgefunden hat noch zu erwarten ist (Notarkasse München aaO Rdnr. 1169; von der Vorgehensweise ebenso BayObLG DNotZ 1986, 435, 436; von vornherein für eine freie Schätzung nach § 30 Abs. 1 KostO auf Basis des Sachwerts ohne Heranziehung von § 30 Abs. 2 KostO Bengel, DNotZ 1986, 436, 437; Hansens, JurBüro 1990, 677, 678/679; Bengel/Tiedtke aaO § 19 Rdnr. 67; vgl. auch BayObLG, B. v. 27. Juli 2000 – 3Z BR 150/00 Rdnr. 13 a.E., zitiert nach juris). Dabei ist die Höhe des Abschlags von den konkreten Umständen des Einzelfalls abhängig. Von ausschlaggebender Bedeutung sind dabei neben der vorhandenen Bebauung die Möglichkeiten der Nutzung des Grundbesitzes und die Frage, in welchem Ausmaß die übertragenen Grundstücke am allgemeinen Grundstücksmarkt teilnehmen können. So kann im Einzelfall ein Abschlag von bis zu 80 % (vgl. BayObLG DNotZ 1986, 435, 436 sowie den bei Hansens, JurBüro 1990, 677 geschilderten Fall für jeweils dem gewöhnlichen Markt völlig entzogene Grundstücke) oder auch gar kein Abschlag (OLG Karlsruhe Rpfleger 1978, 70 für ein Hochdruck- und OLG Frankfurt, Rpfleger 1977, 380 für ein im Bau befindliches Kernkraftwerk trotz des jeweils stark begrenzten Interessentenkreises) gerechtfertigt sein (grundsätzlich für einen Abschlag in einer Größenordnung von 20-30 % Notarkasse München aaO Rdnr. 1169/1170).

Danach schätzt die Kammer im vorliegenden Fall den Geschäftswert unter Zugrundelegung eines Sachwerts von 19.582.000.- DM auf 5.112.919.- € (10.000.000.- DM). Hierfür spricht, dass der Notar den Geschäftswert für die anfallenden Beurkundungsgebühren von den Beteiligten unbeanstandet unter Berücksichtigung des Wertes des übertragenen Eigenbetriebes nach § 39 Abs. 2 KostO bestimmt hat und dabei wegen des offensichtlich die Grenze des § 39 Abs. 4 KostO in der bis 31. Dezember 2001 geltenden Fassung übersteigenden Wertes ebenfalls von einem anzusetzenden Geschäftswert von 10.000.000.- DM ausgegangen ist. Die entsprechende Schätzung führt damit im Ergebnis zu einem begrüßenswerten Gleichklang hinsichtlich der Bewertung des für die Notar- und Gerichtsgebühren maßgeblichen Geschäftswerts und entspricht überdies der Billigkeit. Es wäre für die Beteiligten schwer nachvollziehbar, wenn der Wert des Gesamtgeschäftes, welches neben der Übertragung von Grundbesitz noch viele andere werthaltige Vermögensgegenstände umfasst, geringer veranschlagt würde, als der Wert der lediglich einen Bruchteil des Aktivvermögens des übertragenen Eigenbetriebes darstellenden Grundstücke. Hinzu kommt, dass die Kammer einen zu einem Geschäftswert von 5.112.919.- € führenden Abschlag in einer Größenordnung von 50 % hier auch nach den oben genannten Kriterien für angemessen hält. Ein solcher Abschlag trägt einerseits dem Umstand Rechnung, dass auf großen Teilen des übertragenen Grundbesitzes ein defizitärer Badepark betrieben wird, berücksichtigt aber andererseits, dass auch derartige Objekte durchaus Übernehmer finden können, ein - wenn auch eingeschränkter - Markt also durchaus existiert, zumal auf den nicht dem Badepark zugehörigen Grundstücken der Grundversorgung der Bevölkerung dienende Einrichtungen betrieben werden.

Damit beläuft sich die nach § 60 Abs. 1 KostO von der Antragstellerin geschuldete volle Gebühr auf 7.637.- € (§ 32 Abs. 1 KostO).

3. Ein Anlass, das Ruhen des Verfahrens anzuordnen, besteht nicht. Eine solche Anordnung kommt im Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit in entsprechender Anwendung von § 251 ZPO nur in echten Streitsachen in Betracht, wenn anzunehmen ist, dass dies wegen schwebender Vergleichsverhandlungen oder aus sonstigen Gründen zweckmäßig ist (Schmidt in Keidel/Kuntze/Winkler, FGG 15. Aufl. § 12 Rdnr. 117 mwN). Das ist hier nicht der Fall. Eine echte Streitsache liegt nicht vor; eine Zweckmäßigkeit ist nicht ersichtlich. Der Umstand, dass die Antragstellerin derzeit auch in einem finanzgerichtlichen Verfahren klären lässt, wie die für die Erhebung der Grunderwerbsteuer maßgebliche Bemessungsgrundlage festzusetzen ist, vermag hieran nichts zu ändern. Für die Festsetzung des Geschäftswerts im Grundbuchverfahren ist die nach anderen Kriterien vorzunehmende Beurteilung der steuerrechtlichen Problematik selbst dann weder bindend noch vorgreiflich, wenn in beiden Fällen der Verkehrswert des übertragenen Grundbesitzes eine Rolle spielt.

4. Die Kostenentscheidung ergeht nach § 14 Abs. 9 KostO. Der Wert des Beschwerdegegenstandes ergibt sich aus der Differenz zwischen der Kostenforderung des Grundbuchamts und dem nach dem Vorbringen der Antragstellerin zu zahlenden Betrag. Die Kammer lässt die weitere Beschwerde wegen der grundsätzlichen Bedeutung der im Beschluss abgehandelten Frage der korrekten Ermittlung des Wertes öffentlicher Grundstücke zu (§ 14 Abs. 5 Satz 1 KostO).