Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 07.10.2011 – 2-08 O 71/10

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 135.194,13 € festgesetzt.

Der Kläger verlangt von der Beklagten die Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine Wohnung in Leipzig sowie hiermit im Zusammenhang stehenden Schadensersatz.

Die Beklagte bot dem Kläger im Frühjahr 2008 mittels eines Verkaufsprospekts (Bl. 29 ff. d.A.) Eigentumswohnungen im denkmalgeschützten Haus Johannisplatz 18 in 04317 Leipzig als Kapitalanlage an. Zum Zeitpunkt der Angebotsunterbreitung stand die Sanierung des Hauses an. Das Dachgeschoss war bislang nicht als Wohnraum genutzt worden und sollte entsprechend umgebaut werden.

Der Kläger schloss mit der Beklagter am 12.06.2008 (Bl. 8 ff. d.A.) bzw. 30.07.2008 (Bl. 127 ff. d.A.) einen Kaufvertrag über die im Dachgeschoss des Hauses gelegene Wohnung mit der Nr. 10 zu einem Kaufpreis von 129.734,85 €. Die Wohnung mit einer Fläche von 67 m² besteht aus drei Zimmern. In § 4 Nr. 2 des Kaufvertrages heißt es: „Das Bauvorhaben wird entsprechend der in der Grundlagenurkunde vom 21.11.2007 […] enthaltenen Bauleistungsbeschreibung durchgeführt […].“ Wegen des Inhalts der Grundlagenurkunde wird auf Bl. 231 ff. d.A. verwiesen.

Der Kläger zahlte auf den Kaufpreis 125.194,13 € an die Beklagte.

Am 21.12.2008 fand ein gemeinsamer Termin mit den Käufern der Eigentumswohnungen der Liegenschaft in Leipzig statt. Für die streitgegenständliche Wohnung Nr. 10 wurde ein Abnahmeprotokoll (Bl. 130 ff. d.A.) gefertigt, auf das ebenfalls verwiesen wird.

Der Kläger hat mit Schreiben vom 02.12.2009 (Bl. 26 d.A.) die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung erklärt.

Der Kläger behauptet, der Beklagten sei klar gewesen, dass die Wohnung mit den aus denkmalschutzrechtlichen Gründen erforderlichen kleinen Fenstern schwer zu veräußern sein würde. Obwohl die Baugenehmigung mit den Auflagen der kleinen Fenster vor Fertigung des Verkaufsprospektes und Abschluss des Kaufvertrages bereits im Dezember 2007 erteilt worden sei, seien die Zeichnungen im Verkaufsprospekt mit normaler Fenstergröße erfolgt, um den Eindruck zu erwecken, es seien Fenster in üblicher Größe geplant.

Die Abnahme der Wohnung sei vor Fertigstellung erfolgt, um steuerliche Abzugsmöglichkeiten für das Jahr 2008 ausnutzen zu können. Lediglich um keine Probleme mit dem Finanzamt zu bekommen, sei es im Abnahmeprotokoll bei dem lapidaren Hinweis auf ausstehende Restarbeiten geblieben. Bereits am 21.12.2008 habe sich der Kläger über die zu kleinen Fenster beschwert.

Der Kläger ist der Ansicht, die im Vergleich zu den Fenstern der unteren vier Geschosse etwa 30 % kleineren und zu hoch angebrachten Fenster der Dachgeschosswohnung stellten einen Mangel dar. Er könne die Wohnung nicht normal als Vermögensanlage nutzen. Er behauptet, wenn er gewusst hätte, dass die Wohnung mit derart kleinen Fenstern versehen würde, hätte er den Kaufvertrag mit der Beklagten nicht abgeschlossen.

Infolge des Erwerbs der Wohnung seien dem Kläger über die Bezahlung des Kaufpreises hinaus weitere Schäden entstanden, wie z.B. Notarkosten, Kapitalkosten usw. entstanden, die noch nicht bezifferbar seien.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 125.194,13 € Zug um Zug gegen Rückgabe der in Leipzig, Johannisplatz 18 gelegenen Wohnung Nr. 10, die mit notariellem Kaufvertrag des Notars Dr. Peter Aichinger vom 12.06.2008, Urkundenrolle 223/2008 erworben worden ist, nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 10.12.2009 zu bezahlen;

2. festzustellen, dass sich die Beklagte im Annahmeverzug befindet;

3. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger jeden weiteren Schaden zu ersetzen, der sich aus der Rückabwicklung des Kaufvertrages über die in Ziffer 1 genannte Wohnung ergibt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, Grundlage der Kaufentscheidung des Klägers sei der Wunsch gewesen, durch eine möglichst hohe Abschreibung der Anschaffungskosten in den ersten zehn Jahren hohe Anlaufverluste zu generieren, um diese mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten zu saldieren und seine Steuerlast zu reduzieren. Selbst wenn eine arglistige Täuschung ihrerseits vorläge, meint die Beklagte, wäre diese jedenfalls nicht kausal für die Kaufentscheidung des Klägers gewesen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 08.09.2010 (Bl. 255 f. d.A.) durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Dipl.-Ing. Helmut Bornschein vom 19.11.2010 verwiesen.

Wegen des Sach- und Streitstandes werden im Übrigen die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle vom 23.06.2010 (Bl. 220 ff. d.A.) und vom 16.09.2011 (Bl. 382 f. d.A.) in Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Der Kläger kann von der Beklagten keine Rückzahlung des Kaufpreises für die streitgegenständliche Wohnung Zug um Zug gegen Rückgabe der Wohnung verlangen. Darüber hat der Kläger keinen Anspruch auf Feststellung des Annahmeverzugs der Beklagten und auf Feststellung der Verpflichtung der Beklagten, Schadensersatz an den Kläger zu leisten.

I. Der Kläger steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Zahlung von 125.194,12 € Zug um Zug gegen Rückgabe der Wohnung gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 1.Alt. BGB zu.

1. Der zwischen den Parteien geschlossene Kaufvertrag ist weder nach § 138 Abs.1 BGB noch nach § 138 Abs. 2 BGB nichtig, da es bereits am objektiven Tatbestand eines sittenwidrigen Rechtsgeschäfts fehlt.

Davon, dass kein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung bestand, ist das Gericht nach der Beweisaufnahme überzeugt.

Zwischen den Parteien war für die 67 m² große Dachgeschosswohnung ein Kaufpreis in Höhe von 129.734,85 € vereinbart. Daraus ergibt sich ein Preis pro m² in Höhe von 1.936,34 €.

Auffällig ist ein Missverhältnis in der Regel, wenn die vom Schuldner zu erbringende Leistung um 100 % oder mehr über dem Marktpreis liegt (vgl. Palandt, BGB, 70. Aufl. 2011,

§ 138, Rn. 67). Ausgangspunkt für die Beurteilung, ob ein solches Missverhältnis vorliegt, ist die Ermittlung und Gegenüberstellung des objektiven Wertes der beiderseitigen Leistungen und zwar unter Zugrundelegung der bei Vertragsschluss bestehenden Verhältnisse. Ein nachträglich entstehendes Missverhältnis ist unerheblich (vgl. Palandt, a.a.O., Rn. 66).

Vorliegend wurde der Kaufvertrag vom 12.06.2008 zu einem Zeitpunkt geschlossen, als die Wohnung noch nicht saniert und zu Wohnraum umgebaut worden war. Gemäß § 4 des Kaufvertrages war vereinbart, dass das Bauvorhaben entsprechend der Bauleistungsbeschreibung durchzuführen ist. Ausgangspunkt für die Beurteilung, ob ein auffälliges Missverhältnis vorlag, war daher allein die Ermittlung und Gegenüberstellung des objektiven Wertes der beiderseitigen Leistungen unter Zugrundelegung des Kaufvertrages und der in den Kaufvertrag einbezogenen Bauleistungsbeschreibung im Jahre 2008.

Der Sachverständige hat auf diesen Grundlagen in seinem Gutachten nachvollziehbar erläutert, dass der m²-Preis für die streitgegenständliche Wohnung zum Wertermittlungsstichtag durchschnittlich bei etwa 2.200,00 € lag.

Die Parteien stellen nicht in Abrede, dass der Sachverständige unter Berücksichtigung einer Grund- und Bodenbeschreibung eine differenzierte Markt- und Objektanalyse unter Einbeziehung allgemeiner und spezifischer Daten des Grundstücks, des Hauses und der Wohnung vorgenommen hat. Wenn notwendig, hat er vor Zugrundelegung der Fakten Recherchen durchgeführt und begründet, warum er die gewählten Informationen in seine Begutachtung einstellt. Ebenso hat er erklärt, warum er in erster Linie auf das Ertragswertverfahren abgestellt hat. Im Anschluss hat er eine den Verfahrensvorgaben entsprechende plausible Ertragswertberechnung vorgenommen. Schließlich hat er - soweit möglich - eine Vergleichswertbetrachtung angestellt und aus den Ergebnissen beider Verfahren begreiflich einen Mittelwert gebildet.

Entgegen der Ansicht des Klägers war der Sachverständige nicht gehalten, die streitgegenständliche Wohnung zwecks Begutachtung in Augenschein zu nehmen. Entscheidend für die Frage des Vorliegens eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung war das Wertverhältnis zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem Wert der Wohnung auf der Grundlage des Kaufvertrages samt des Inhalts der Bauleistungsbeschreibung. Umstände nach Fertigstellung der Wohnung waren für die Begutachtung zum Bewertungsstichtag ebenso wenig relevant wie die weiter vom Kläger als klärungsbedürftig aufgeworfenen Fragen, welcher Kaufpreis für die Wohnung bei einem Weiterverkauf erzielt werden kann.

Da der vom Kläger zu erbringende Kaufpreis sogar unter dem Marktpreis lag, waren die Voraussetzungen des § 138 BGB nicht erfüllt.

2. Der Kaufvertrag über die Dachgeschosswohnung ist auch nicht durch Anfechtung gemäß §§ 123 Abs. 1, 142 Abs. 1 BGB nichtig.

Es kann dahinstehen, ob ein Anfechtungsgrund in der Form einer arglistigen Täuschung über die Größe der Fenster der Wohnung vorlag, denn der Kläger hat trotz substantiierten Bestreitens der Beklagten und Hinweis des Gerichts nicht ausreichend dargetan, dass die behauptete Täuschung durch die Beklagte ursächlich für den Kaufvertragsabschluss durch den Kläger war.

Damit die Voraussetzungen des § 123 Abs. 1 BGB erfüllt sind, muss zwischen der Täuschung und der Abgabe der Willenserklärung durch den Getäuschten Kausalität bestehen. Das ist der Fall, wenn der Getäuschte die Willenserklärung ohne die Täuschung überhaupt nicht, mit einem anderen Inhalt oder zu einem anderen Zeitpunkt abgegeben hätte (vgl. Palandt, a.a.O., § 123, Rn. 24). Die Beweislast für alle Voraussetzungen trägt der Anfechtende. Die Ursächlichkeit der Täuschung kann der Verletzte unter Umständen im Wege des Anscheinsbeweises nachweisen, wenn die Täuschung nach der Lebenserfahrung geeignet ist, die Erklärung zu beeinflussen. Bei individuell geprägten Verhaltensweisen sind die Regeln des prima-facie-Beweises hingegen nicht anwendbar (vgl. Palandt, a.a.O.).

Im Rahmen der Klageschrift hat der Kläger zwar pauschal behauptet, er hätte den Kaufvertrag über die Wohnung mit Sicherheit nicht abgeschlossen, wenn er gewusst hätte, dass die Wohnung über derart kleine Fenster verfügt. Dies ist jedoch zur Darlegung der Ursächlichkeit einer etwaigen Täuschung nicht ausreichend. Unstreitig hat der Kläger die Beklagte aufgesucht, um eine zweite Wohnung als Vermögensanlage, Altersvorsorge und zum Zwecke der Vermietung zu erwerben. Da die Kaufentscheidung des Klägers insofern schon nach seinen eigenen Darlegungen durch seine persönliche und finanzielle Lebenssituation geprägt war, sind die Regeln des Anscheinsbeweises vorliegend nicht anwendbar. Der Kläger konnte sich nicht lediglich auf die unkonkrete Erklärung zurückziehen, er hätte mit Sicherheit vom Kauf Abstand genommen, denn eine entsprechend Lebenserfahrung hierfür existiert nicht.

Hinzu kommt, dass die Beklagte den erforderlichen Ursachenzusammenhang ausdrücklich in Abrede gestellt hat. So hat sie mit ihrer Klageerwiderung substantiiert vorgetragen, Grundlage der Ankaufentscheidung des Klägers sei der Wunsch gewesen, durch eine möglichst hohe Abschreibung der Anschaffungskosten in den ersten zehn Jahren nach dem Kauf hohe Anlaufverluste zu generieren, die mit bezogenen Einkünften aus anderen Einkunftsarten saldiert und insoweit die Steuerlast des Klägers reduzieren sollten. Dies hat der Kläger in der Folge nicht ausdrücklich bestritten. Denn er hat zwar mit Replik vom 13.05.2010 die Darstellung der Beklagten im Rahmen allgemeiner Ausführungen zur vermeintlichen Logik der Beklagten aufgegriffen, sich jedoch nicht konkret erklärt.

Auch auf Hinweis des Gerichts im Rahmen der Güteverhandlung am 23.06.2010 hat der Kläger lediglich bestritten, die Wohnung allein aus steuerlichen Gründen gekauft zu haben. Abgesehen davon, dass der Kläger insoweit eingeräumt hat, die Wohnung zumindest auch aus steuerlichen Gründen erworben zu haben, hat er verkannt, dass die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzung der Kausalität zwischen der Täuschung und der Kaufentscheidung bei ihm liegt. Denn entgegen der Ansicht des Klägers sind die Motive zum Kauf einer Wohnung in der unstreitigen Situation des Klägers nicht Bestandteil des eigenen Wissens. Vielmehr war hierzu zumindest konkret vorzutragen. Dem ist der Kläger nicht nachgekommen.

Wenn für die Kaufentscheidung des Klägers aber – wovon nach dem Vorgesagten auszugehen ist – ausschließlich steuerliche Gründe ausschlaggebend waren, ist nicht hinreichend dargelegt, dass der Kläger den Kaufvertrag über die streitgegenständliche Wohnung nicht auch völlig unabhängig von der Größe der Fenster abgeschlossen hätte. Denn zum Zweck der Reduzierung der Steuerlast spielte es weder eine Rolle, ob die Fenster der Wohnung 30 % kleiner als vorgesehen waren, noch ob ihre Anbringung der vertraglichen Vereinbarung entsprach oder nicht. Aufgrund seines vordergründigen Kaufmotivs dürfte dies dem Kläger egal gewesen sein. Jedenfalls fehlt es aufgrund der aufgezeigten Umstände an glaubhaften entgegenstehenden Anhaltspunkten, dass zwischen der vermeintlichen Täuschung und der Abgabe der Willenserklärung auf Abschluss des Kaufvertrages Kausalität bestand.

II. Eine Rückabwicklung gemäß §§ 346 Abs. 1, 348 S. 1 BGB wegen Rücktritts des Klägers nach §§ 631 Abs. 1, 633 Abs. 2 S. 1, 634 Nr. 3, 636 BGB kommt nicht in Betracht.

Da es sich beim Einbau der streitgegenständlichen Fenster um eine von der Beklagten zu erbringende Bauleistung handelte, gilt gemäß § 6 Ziffer 2 des Kaufvertrages das werkvertragliche Leistungsstörungsrecht, nämlich die §§ 633 ff. BGB.

Es kann dahinstehen, ob die im Vergleich zu den Fenstern der unteren vier Geschosse etwa 30 % kleineren Fenster der Dachgeschosswohnung einen Mangel darstellen, wegen dem der Kläger die Wohnung nicht normal als Vermögensanlage nutzen kann. Denn unabhängig von der Frage, was sich das Gericht unter einer normalen Nutzung als Vermögensanlage vorstellen soll, steht einem Rücktrittsrecht des Klägers gemäß § 640 Abs. 2 BGB die vorbehaltlose Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls für die Wohnung in Kenntnis der baulichen Situation entgegen.

Der Kläger bestreitet nicht, dass er den vermeintlichen Mangel bei der Abnahme kannte, denn er will sowohl gegenüber der Beklagten als auch gegenüber dem Architekten, Herrn Döbelt, die Größe der Fenster bei der Abnahme der Wohnung gerügt haben.

Dem Kläger ist es nicht gelungen, das Vorliegen eines Mangelvorbehalts trotz Signierung des Protokolls darzulegen und zu beweisen. Dafür, dass die Abnahme trotz vorbehaltloser Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls unter Vorbehalt erfolgte, ist der Kläger darlegungs- und beweisbelastet. Hierbei gilt, dass soweit vereinbart ist, dass Mängel in ein Abnahmeprotokoll aufzunehmen sind und ein solches tatsächlich gefertigt wird, der mündliche Vorbehalt des Bestellers nicht ausreicht (vgl. Staudinger, BGB, Neubearb. 2008, § 640, Rn. 61 m.w.N.; MüKO, BGB, 5. Aufl. 2009, § 640, Rn. 32 m.w.N. – jeweils zitiert nach beck-online). Zu denken ist in diesen Fällen aber an das Verbot des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens, wenn der Unternehmer den Besteller davon abhält, den Vorbehalt in das Protokoll aufzunehmen und dann später einen wirksamen Vorbehalt wegen des Fehlens eines Vermerks im Protokoll bestreitet (Bamberger/Roth, a.a.O., § 640, Rn. 37).

In § 5 Nr. 2 des Kaufvertrages ist vorgesehen, dass ein Abnahmeprotokoll auszustellen ist, in dem alle eventuellen Mängel aufzunehmen sind. Ein Abnahmeprotokoll wurde auch tatsächlich angefertigt, so dass ein mündlicher Vorbehalt grundsätzlich nicht ausreichte. Auch ein rechtsmissbräuchliches Verhalten der Beklagten ist nicht erkennbar.

Der Kläger hat zwar erläutert, ihm und allen sonstigen Anwesenden sei am Tag der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls von der Beklagten im Rahmen einer kleinen Rede empfohlen worden, im Abnahmeprotokoll nur Restarbeiten aufzuführen, um die steuerliche Berücksichtigung des Wohnungskaufs im Jahre 2008 nicht zu gefährden. Ein Abhalten von der Aufnahme des Mangels in das Übergabeprotokoll ist hierin jedoch nicht zu erblicken. Es hätte dem Kläger freigestanden, entsprechend der Vereinbarung im Kaufvertrag auf die Aufnahme aller eventuellen Mängel zu bestehen. Wenn der Kläger davon wegen der steuerlichen Abzugsmöglichkeiten für das Jahr 2008 Abstand genommen hat, stellt dies kein als rechtsmissbräuchlich zu qualifizierendes Abhalten von der Aufnahme in das Abnahmeprotokoll seitens der Beklagten dar. Gerade weil der Mangel für den Kläger angeblich so gravierend ist, dass er sich nunmehr unbedingt von dem Vertrag lösen will, erklärt sich für das Gericht nicht, warum der Kläger bei der Abnahme der Wohnung steuerlichen Aspekten den Vorrang vor der Sicherung seiner Mängelrechte einräumte.

III. Ein Anspruch des Klägers auf Rückgängigmachung des Kaufvertrages ergibt sich auch nicht aus einem Verschulden der Beklagten bei den Vertragsverhandlungen gemäß § 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Ein solcher Anspruch ist zwar wegen der Abweichung der Fenstergröße von den Angaben im Verkaufsprospekt denkbar, wenn die Beklagte den Kläger tatsächlich arglistig nicht darüber aufgeklärt hätte, dass die Fenster nicht in der ursprünglich geplanten Größe errichtet werden können.

Ob dies der Fall war, kann jedoch dahinstehen.

Als Rechtsfolge beim Vorliegen der Voraussetzungen eines Verschuldens bei Vertragsschluss kann der Geschädigte gemäß § 249 Abs. 1 BGB verlangen, so gestellt zu werden, wie er ohne das schädigende Verhalten des anderen Teils gestanden hätte (vgl. Palandt, a.a.O., § 311, Rn. 54).

Vorliegend hat der Kläger - wie oben erläutert - nicht dargetan, dass er ohne das schädigende Verhalten der Beklagten anders gestanden, nämlich den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätte.

IV. Schließlich kann der Kläger von der Beklagten die Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises nicht gemäß §§ 631 Abs. 1, 633 Abs. 2 S. 1, 634 Nr. 4, 636, 281 BGB verlangen. Ein Kausalzusammenhang zwischen einer etwaigen Pflichtverletzung in Form der mangelhaften Erstellung der Fenster und dem Abschluss des Kaufvertrages liegt - wie aufgezeigt - nicht vor.

V. Ein Anspruch des Klägers auf Feststellung, dass sich die Beklagte in Annahmeverzug befindet, besteht ebenso wenig wie ein Anspruch auf Feststellung, dass die Beklagte an den Kläger Schadensersatz in Verbindung mit der Rückabwicklung des Kaufvertrages zu leisten hat.

Annahmeverzug der Beklagte scheidet aus, da die Beklagte nicht zur Annahme der Leistung verpflichtet ist. Mangels Verpflichtung zur Rückabwicklung des Kaufvertrages hat die Beklagte auch keinen Schadensersatz zu leisten.

VI. Ein Anspruch auf die als Nebenforderung verlangten Zinsen besteht nicht, da die geltend gemachte Hauptforderung unbegründet ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Der Streitwert war nach § 48 Abs. 1 S. 1 GKG (Antrag zu 1: 125.194,13 € + Antrag zu 3: 10.000,00 €) festzusetzen. Der Antrag zu 2 ist mit dem Zahlungsantrag wirtschaftlich identisch, so dass der Feststellungsantrag mit dem zugleich geltend gemachten Zahlungsantrag nicht zu einer Erhöhung des Streitwertes führte.