Landgericht Frankfurt am Main Urteil vom 07.02.2014 – 2-07 O 309/13

Verfahrensgang

nachgehend OLG Frankfurt, 17. Oktober 2014, 2 U 43/14, Urteil

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens tragen die Klägerinnen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerinnen nehmen die Beklagte auf Schadensersatz aus einem zum 31.03.2011 beendeten Mietverhältnis in Anspruch.

Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerinnen sind Eigentümerinnen der Liegenschaft A in Stadt1. Diese war bis zum 31.03.2011 an die Beklagte vermietet, die wiederum an verschiedene Dritte das Objekt untervermietete. Seit dem 01.12.2010 ist das Objekt an den jetzigen Mieter Herrn Z1 vermietet. Mit Schreiben vom 25.05.2010 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 31.03.2011. Die Klägerinnen haben nach Kündigung des Mietvertrages mit der Beklagten Herrn Z1 als Mieter übernommen.

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses forderten die Klägerinnen die Beklagte zum Schadensersatz auf. Ihr Begehren umfasst folgende Positionen:

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4.930 € (Renovierungsarbeiten an den Kühlhäuser der Mietsache);

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25.200 € (Schaden durch Leerstand aufgrund geringeren Mietzinses durch jetzigen Mieter);

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1.508,33 €: (Schaden an de Abfluss aufgrund nicht fachgerechter Reinigung der Fettabscheider)

Mit Schreiben vom 23.08.2011 setzten die Klägerinnen der Beklagten eine Frist zur Zahlung bis zum 30.08.2011, die fruchtlos verstrich. Am 30.09.2011 beantragten die Klägerinnen einen Mahnbescheid über 31.638,33 €. Am 10.10.2011 ging der Widerspruch der Beklagten bei dem Amtsgericht Hünfeld ein. Mit Schreiben vom 11.10.2011 forderte das Mahngericht die Kosten für die Abgabe an das Prozessgericht an. Die Zahlung ging am 07.08.2013 bei dem Mahngericht ein, woraufhin die Abgabe an das Landgericht Frankfurt am Main erfolgte.

Die Klägerinnen behaupten, dass von dem Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Unternehmen D bis Anfang 2011 die Liegenschaft leer gestanden habe. Erst mit Beginn des Jahres 2011 sei es neu vermietet worden. Der neue Mieter zahle eine monatliche Miete in Höhe von 4.000 €, die um 2.100 € unter der Miete liege, die die Beklagte vorher gezahlt habe. Dies sei allein auf den Leerstand des Objekts zurückzuführen.

Die Klägerinnen beantragen,

die Beklagte zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 33.130,64 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz aus einem Betrag 31.638,33 € seit dem 05.10.2011 zu zahlen (Antrag aus dem Mahnbescheid).

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte tritt dem Vortrag entgegen. Sie behauptet, dass sie zu keinem Zeitpunkt gegen ihre Betriebspflicht verstoßen habe. Den Klägerinnen sei bekannt gewesen, dass sie das Objekt regelmäßig untervermietet habe. Zunächst sei das Objekt in der Zeit vom 01.04.196 bis zum 31.02.2011 an die Restaurantkette D GmbH, anschließend an E GmbH und sodann an die F GmbH vermietet worden. Ab dem 01.12.2010 sei das Objekt an den jetzigen Mieter vermietet worden, sodass es letztlich nur in der Zeit vom 16.11.2009 bis zum 30.11.2010 leer gestanden habe. In dieser Zeit habe man sich intensiv um eine Neuvermietung bemüht und das Objekt mindestens fünf Interessenten gezeigt. Allerdings sei erst Herr Z1 zur Anmietung für einen deutlich reduzierten Mietzins von 5.652 € bereit gewesen. Dies habe daran gelegen, dass zur Neueröffnung einer Gaststätte erhebliche Investitionen erforderlich gewesen seien. Die Erzielung eines geringeren Mietzinses sei daher mitnichten auf den Leerstand zurückzuführen. Es sei schon nicht ersichtlich, dass das Objekt jemals über eine Stammkundschaft habe. Zudem hat die Beklagte das Entstehen der Schäden bestritten. Die Kosten der Reinigung der Fettabscheider seien zudem von den Klägerinnen zu tragen. Die Beklagte hat zudem die Einrede der Verjährung erhoben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet, da die mit der Klage geltend gemachten Ansprüche der Klägerinnen gemäß § 548 BGB verjährt sind.

Sämtliche von den Klägerinnen geltend gemachten Ansprüche unterfallen der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieser umfasst Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietsache. Dies betrifft ohne Weiteres die geltend gemachten Ansprüche wegen der durchgeführten Renovierungsarbeiten an den Kühlhäusern und an dem Abfluss der Mietsache. Ebenfalls davon umfasst sind die seitens der Klägerinnen geltend gemachten Ansprüche auf Schadensersatz wegen eines Leerstandes des Mietobjekts.

Unstreitig haben die Parteien in dem Mietvertrag eine Betriebspflicht dahingehend vereinbart, dass es der Beklagten verwehrt war, ohne schriftliche Erlaubnis der Klägerinnen das Geschäftslokal zu schließen oder den Geschäftsbetrieb einzustellen.

Grundsätzlich hat der gewerbliche Mieter kraft Gesetzes keine Betriebspflicht. Seine Hauptpflicht aus dem Mietvertrag beschränkt sich auf Entrichtung des vereinbarten Mietzinses. Der Vermieter kann allerdings ein anzuerkennendes, über den Normalfall hinausgehendes Interesse daran haben, dass der Mieter die angemieteten Geschäftsräume im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs auch tatsächlich nutzt. Ein solches Interesse kann zum Beispiel durch die Gefahr begründet sein, dass das Mietobjekt bei Nichtbenutzung in seinem Marktwert sinkt oder dass eine künftige Anschlussvermietung zum gleichen Gebrauchszweck wegen des mit der Nichtnutzung verbundenen Verlusts des Kundenstamms erschwert oder nur noch zu einem unter dem bisherigen Mietzins liegenden Entgelt möglich wird. Ein Vermieter eines aus einer Vielzahl von Ladenlokalen, die ausschließlich von einer Durchgangshalle aus erreichbar sind, bestehenden Einkaufscenters hat in aller Regel nicht nur ein Interesse an der Vermietung aller Räume, sondern darüber hinaus auch daran, dass sämtliche Geschäfte des Centers betrieben werden. Nur dann nämlich ist ein sich nach außen als Gesamtobjekt darstellendes Center für die potenzielle Kundschaft, die in einem solchen Center ihren Einkaufsbedarf umfassend, zumindest aber weitgehend decken will, interessant. Und auch nur dann wird es dem Vermieter gelingen, den Mieterbestand langfristig an sich zu binden ( Jendrek , NZM 2000, 526 ff.). Eine solche Betriebspflicht darf dann vertraglich vereinbart werden.

Ob die Klägerinnen einen auf einer Betriebspflichtverletzung gründenden Schadensersatzanspruch durch die Beklagte schlüssig dargelegt haben, begegnet bereits nicht unerheblichen Zweifeln. Nach dem Vortrag der Beklagten, dem die Klägerinnen nicht mehr erheblich entgegen getreten sind, war der Leerstand zeitlich auf etwa ein Jahr begrenzt. Gemäß den obigen Ausführungen kann der durch eine Betriebspflichtverletzung verursachte Schaden darin bestehen, dass das Mietobjekt aufgrund des Leerstandes an Wert verliert oder dass bei einer Anschlussvermietung mit gleichem Gewerbezweck aufgrund des zwischenzeitlich eingetretenen Verlust des Kundenstamms nur noch ein geringerer Mietzins erzielt werden kann. Die Klägerinnen legen weder dar, dass es bei der Vermietung bis zu dem Leerstand einen bestehenden Kundenstamm gab, noch dass die Vermietung an Herrn Z1 zu dem gleichen Gewerbezweck des Vormieters erfolgte und dass es zwischenzeitlich einen tatsächlichen Verlust des Kundenstamms gab. Es fehlt ebenfalls an einer schlüssigen Darlegung, wie man in den Verhandlungen mit Herrn Z1 überhaupt zu der Feststellung gelangte, dass der vorherige Kundenstamm aufgrund des zwischenzeitlichen Leerstandes verloren gegangen war. Es gibt auch keine allgemein gültige Regel dahingehend, dass ein Leerstand zwangsläufig mit einem Verlust der Kundschaft verbunden ist. Hier bedürfte es erst einmal der Darlegung, dass überhaupt eine Stammkundschaft vorhanden war. Ebenso ist nicht dargelegt, dass der Leerstand tatsächlich zu einer Wertminderung des Mietobjekts führte. Dass der Verlust der Stammkundschaft sich beispielsweise anhand eines Einbruchs der Umsatzzahlen bemerkbar machte, ist ebenfalls nicht ersichtlich. Daher wäre eine Vernehmung des benannten Zeugen Z1 auch eine Ausforschung, da letztendlich schon nicht dargelegt ist, wie der angebliche Verlust des Kundenstammes und der Leerstand für den geringeren Mietzins ursächlich wurde.

Dies kann letztlich jedoch offen bleiben, da der Anspruch selbst wenn er bestehen würde, der Verjährungsfrist nach § 548 BGB unterliegt. § 548 BGB will eine schnelle Klärung, ob der Mieter das Mietobjekt verschlechtert hat und dafür Schadensersatz leisten muss. Damit die Vorschrift nicht leer läuft, wendet die Rechtsprechung die kurze Verjährung auf alle konkurrierenden Ansprüche an, die den Mieter verpflichten, die am Mietobjekt verursachten Schäden auszugleichen (BGH NJW 2009, 139 ff. ).

§ 548 BGB regelt die Verjährung solcher mietrechtlicher Ansprüche, die erst am Ende der vertraglichen Beziehung entstehen bzw. relevant werden. Die Vorschrift unterscheidet zwischen den Ansprüchen des Vermieters (§ 548 Abs. 1 BGB) und denen des Mieters (§ 548 Abs. 2 BGB). Das hat seinen Grund einmal in der Unterschiedlichkeit der erfassten Ansprüche, insbesondere aber in der unterschiedlichen Anknüpfung des Verjährungsbeginns. Während die Verjährung für den Vermieter mit Rückerhalt der Mietsache zu laufen beginnt, ist für die Mieteransprüche die Vertragsbeendigung der maßgebliche Zeitpunkt. Der Mieter kann seine Ansprüche schon während des Mietverhältnisses kennen, hat aber Anlass zur Durchsetzung erst nach der Vertragsbeendigung; der Vermieter hingegen hat regelmäßig keinen Einblick in den Zustand der Mietsache und kann sich Klarheit erst nach deren Rückgabe verschaffen. § 548 BGB regelt nicht die Verjährung aller Ansprüche zwischen Mieter und Vermieter, sondern erfasst nur die typischen Abwicklungsansprüche. Das sind auf Vermieterseite die Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache und auf Mieterseite die Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen und auf Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen. Praktische Relevanz haben vornehmlich die Vermieteransprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder der Verletzung von Rückgabe- bzw. Räumungspflichten (einschließlich des daraus resultierenden Mietausfalls). Wie alle kurzen Verjährungsfristen dient § 548 BGB der schnellen Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses und der schnellen Klarstellung möglicher Ansprüche wegen des Zustands der Mietsache. Es soll einem möglichen, zu beider Nachteil wirkenden Verlust des Beweisgegenstandes vorgebeugt werden, weil sich ein Verschulden und der Zustand der Mietsache, der im Zeitpunkt der Rückgabe vorhanden war, nach einer oder gegebenenfalls mehreren Weitervermietungen oftmals nicht mehr oder nur noch unzureichend feststellen lassen; außerdem soll der jeweilige Schuldner nicht zu einer Rückstellung wegen möglicher Ansprüche des (ehemaligen) Vertragspartners gehalten sein und die Regelung zum Verjährungsbeginn soll verhindern, dass das laufende Mietverhältnis unnötig mit Auseinandersetzungen belastet wird, indem sie die erfassten Ansprüche während des Mietverhältnisses nicht verjähren lässt. Für den Vermieter begründet § 548 BGB faktisch einen Zwang zur zeitnahen Untersuchung der Mietsache. Wegen des Zwecks der schnellen Abwicklung der wechselseitigen, auf dem Zustand der Mietsache beruhenden Ansprüche ist § 548 BGB im Zweifel weit auszulegen. Diese weite Auslegung betrifft einmal die Anwendung der Vorschrift auf solche gesetzlichen Anspruchsgrundlagen, die auf demselben Lebenssachverhalt beruhen und mit mietvertraglichen Ansprüchen konkurrieren ( Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Auflage, 2013, § 548, Rn. 1 f.).

Der auf einer Verletzung der Betriebspflicht gründende Schadensersatzanspruch des Vermieters ist in der Sache ein vertraglicher Schadensersatzanspruch wegen einer Verschlechterung der Mietsache. Die Verschlechterung der Mietsache liegt in der durch den Leerstand verursachten Wertminderung bzw. in dem Verlust des mit der Mietsache verknüpften Kundenstamm, der quasi von dem Anschlussmieter über die zu entrichtende Miete quasi mitbezahlt wird. Noch in der Klageschrift haben auch die Klägerinnen ihren Anspruch dementsprechend auf eine Wertminderung der Mietsache gestützt.

Auch der Gedanke der schnellen Klärung des Zustandes der Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe findet hier Anwendung. Gerade bei in tatsächlicher Hinsicht schwierigen Feststellungen wie dem Verlust des Kundenstammes ist es unabdingbar, dass dieser zeitnah zu dem Zeitpunkt der Rückgabe des Mietobjekts geklärt wird. Ansonsten besteht keine Gewähr dafür, dass der Mieter tatsächlich für den von ihm, aber auch nur von ihm verursachten Verlust des Kundenstamms und die damit verknüpfte Wertminderung des Mietobjekts haftet.

Das Mietobjekt wurde von der Beklagten den Klägerinnen am 31.03.2011 zurückgegeben. In diesem Zeitpunkt begann die Verjährungsfrist von sechs Monaten gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB zu laufen.

Zwar ging der Mahnbescheid am 30.09.2011 bei dem Mahngericht ein und hemmte zunächst die Verjährung. Eine Hemmung trat gemäß § 204 Abs. 2 BGB ein. Allerdings entfiel die zunächst eingetretene Hemmung aufgrund einer Beendigung nach § 204 Abs. 3 BGB. Zwar ist ein Abschluss des Verfahrens durch rechtskräftige Entscheidung oder anderweitige Beendigung nicht gegeben. Allerdings liegt hier eine Beendigung wegen Verfahrensstillstands vor. Verfahrenshandlungen im Sinne des § 204 Abs. 3 BGB sind solche der Parteien oder des Gerichts. Am 11.10.2011 forderte das Mahngericht die Verfahrenskosten für die Abgabe an das Prozessgericht an. Die Kostenanforderung ist eine Verfahrenshandlung. Die Kosten wurden indes erst am 07.08.2013 gezahlt. Dies bedeutet, zwischen der Verfahrenshandlung der Kostenanforderung und der nächsten Verfahrenshandlung durch Einzahlung der Verfahrenskosten ein Verfahrensstillstand von einem Jahr und zehn Monaten eintrat. Damit endete die Hemmung am 11.04.2012. Da der Rest der Verjährungsfrist nur ein Tag war (Einreichung des Mahnbescheids am 30.09.2011) trat Verjährung mit Ablauf des 12.04.2012 ein. Die Einreichung der Klage am 12.08.2013 konnte die Verjährung nicht mehr unterbrechen. Die Ansprüche der Klägerinnen sind mithin verjährt.

Die Kostenentscheidung folgt § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1 und 2 ZPO.